臺灣苗栗地方法院民事判決 九十年度訴字第四六九號
原 告 曄成建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 徐正安律師被 告 甲○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾萬陸仟元，及自民國九十年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告向原告購買坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（現已改編同段一○九○之一地號）及其上編號Ｄ棟之房屋一戶，其門牌為苗栗縣苑裡鎮玉田里七鄰玉田一○○之六號、建號為苗栗縣○○鎮○○段○○號（下稱系爭房地），雙方並於民國（下同）八十八年十一月十八日簽立土地及房屋預定買賣契約書，且約定土地價金為新台幣（下同）二百五十三萬元，房屋價金為一百六十八萬元，合計四百二十一萬元，被告另要求原告將該房屋三樓樓梯間部分為更改及增建，以實做實量為準，每坪費用三萬元。
（二）原告出售與被告之系爭房地，業經原告於九十年二月八日，依被告之指示，將其所有權移轉登記予訴外人鄭月惠名下，並於同年二月間點交予被告，依約被告應將買賣價金全部付清，詎被告至今尚欠土地買賣價金四十六萬八千七百五十元、房屋買賣價金三十一萬一千二百五十元、增建費用十二萬六千元，合計九十萬六千元未付，屢經原告催討，被告仍置之不理，為此，本於買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金九十萬六千元及自支付命令聲請狀送達翌日即九十年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、追加梯間屋費用明細表各一件，及苗栗縣政府建設局簡便行文表影本二紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。
二、陳述：被告到庭陳述
（一）被告確有積欠尾款未付，惟僅七十八萬元，其餘十二萬六千元是樓梯間的工程費，原告當時同意此部分工程費用由其負擔，何況系爭房屋有瑕疵，於原告改善瑕疵前，被告拒絕給付尾款。
（二）被告於八十八年十一月十八日與原告訂立預售屋買賣契約，原告應把坐落於苗栗縣○○鎮○○段一○九○之一地號及三六建號房屋，依約於三百六十五個工作天內完工交付給被告。詎於施工中，被告即發現原告所建之房屋不論內、外均有諸多事項偷工減料，且與合約內容之規定不符（面積短少一‧六一坪、以井水充當自來水、三樓浴室漏水、二樓浴室無浴缸、二樓及三樓平台處之左、右側牆壁均未安裝窗戶、二樓及採光間未興建、二樓浴室隔間有誤、衛浴設備未按圖施工、一樓地板未全部舖設花崗石、廚房缺少隔間牆、後院未依約施工為ㄇ字型且少一面牆、外部磁磚顏色未依施作、前院圍牆及走道材料不同、未安裝燈座、門口左面少一面牆、流理臺少一格、門口未安裝密閉式烤漆電動鐵捲門、廚房後方之白鋁鐵門有一大凹陷、一樓浴室排水不良、浴室之白鐵門框底部分皆為空心、客廳地板花崗石顏色不一、後院碎花崗石施工品質不良、二樓及三樓之窗戶外平台未安裝白鐵欄杆、三樓神明廳及和室間竟有隔間、三樓和室門未施工、三樓牆壁油漆嚴重脫落、三樓牆壁嚴重龜裂等），被告要求改善，原告均答應，但事後並未履行，只答應減扣尾款，如今所有偷工減料之部分，經估價有一百萬元之損失，遠超過尾款，被告曾以台中公民郵局第四三九號存證信函要求原告處理，惟原告置之不理，被告已於九十年三月二十五日勉強進住。系爭房地已登記為被告所有，現原告說要進屋大翻修來修補瑕疵，新居已落成，賓客宴席已畢，原告亦有參加喜宴，如今要來穿牆挖地大補修，情何以堪。被告只要求原告按公正人士之估價，賠償被告之損失，若損失低於尾款，被告會付清，若損失大於尾款，被告亦要求原告賠償，被告並無不履行契約之意。依民法第二百六十四條之規定：「：：：於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付：：：」，因此被告主張原告建屋偷減料有重大瑕疵，未談好解決前，被告對尾款得拒絕給付。
（三）被告於八十八年十一月十八日簽訂契約時，原告之售屋小姐張鉯淳在樣品預售屋內之辦公室，當場代表原告公司聲明將來加蓋之樓梯屋價值十二萬六千元，算是公司贈送的，不另計價，雖然是口頭約定，未訂立在契約內，但按民法第一百五十三條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，所以系爭尾款應是九十萬六千元減去十二萬六千元，實為七十八萬元，樓梯屋之工程款不應計入。
（四）又系爭買賣契約規定，土地面積應有四十三坪，但實測結果僅有四十一點三九坪，以市場價格計算，被告損失約九萬元，原告應賠償該損失。
（五）房屋買賣合約書內關於「建材及設備說明」第十一條約定，原告應負責裝設自來水設備，但原告違約，以裝設井水之室內供水設備來搪塞，原告違理違約，被告要求原告應依約裝設公家之自來水設備，但原告置之不理。
（六）綜上所述，原告公司就其與被告間買賣契約，因其給付之房地有嚴重瑕疵，致使被告受有損害，被告已得主張減少價金，或抵銷債務，甚至要求原告追加賠償，故原告起訴實無理由。
三、證據：提出台中公民郵局九十年六月五日第四三九號存證信函影本、土地登記謄本影本、房屋買賣合約書影本、土地買賣合約書影本各一件及系爭房屋瑕疵之相片三十二幀為證，並聲請訊問證人張鉯淳及送請臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋有無瑕疵存在。
理 由
一、原告起訴主張被告於八十八年十一月八日向其購買坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（現已改編同段一○九○之一地號）及其上編號Ｄ棟之房屋一戶，其門牌為苗栗縣苑裡鎮玉田里七鄰玉田一○○之六號、建號為苗栗縣○○鎮○○段○○號，價金合計四百二十一萬元，被告另要求原告將該房屋三樓樓梯間部分為更改及增建，以實做實量為準，每坪費用三萬元。原告已於九十年二月間將系爭房地交付予被告，被告亦為受領，嗣於九十年二月八日，將系爭房地之所有權依被告之指示，移轉登記予訴外人鄭月惠名下，依約被告應將買賣價金全部付清，詎被告至今尚欠土地買賣價金四十六萬八千七百五十元、房屋買賣價金三十一萬一千二百五十元、增建費用十二萬六千元，合計九十萬六千元未付，屢經原告催討，被告仍置之不理，為此，本於買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金九十萬六千元及自支付命令聲請狀送達翌日即九十年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則以關於樓梯屋之工程款十二萬六千元，原告曾表示由其負擔，系爭房地尾款應是九十萬六千元減去上開十二萬六千元，實為七十八萬元，何況系爭房屋有多項瑕疵：面積短少一‧六一坪、以井水充當自來水、三樓浴室漏水、二樓浴室無浴缸、二樓及三樓平台處之左、右側牆壁均未安裝窗戶、二樓及採光間未興建、二樓浴室隔間有誤、衛浴設備未按圖施工、一樓地板未全部舖設花崗石、廚房缺少隔間牆、後院未依約施工為ㄇ字型且少一面牆、外部磁磚顏色未依施作、前院圍牆及走道材料不同、未安裝燈座、門口左面少一面牆、流理臺少一格、門口未安裝密閉式烤漆電動鐵捲門、廚房後方之白鋁鐵門有一大凹陷、一樓浴室排水不良、浴室之白鐵門框底部分皆為空心、客廳地板花崗石顏色不一、後院碎花崗石施工品質不良、二樓及三樓之窗戶外平台未安裝白鐵欄杆、三樓神明廳及和室間竟有隔間、三樓和室門未施工、三樓牆壁油漆嚴重脫落、三樓牆壁嚴重龜裂等，於原告改善瑕疵前，被告拒絕給付尾款等語資為抗辯。
三、查原告主張被告於八十八年十一月八日向其購買坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（現已改編同段一○九○之一地號）及其上編號Ｄ棟之房屋一戶，其門牌為苗栗縣苑裡鎮玉田里七鄰玉田一○○之六號、建號為苗栗縣○○鎮○○段三六建號，價金合計四百二十一萬元，被告另要求原告將該房屋三樓樓梯間部分為更改及增建，以實做實量為準，每坪費用三萬元。原告已於九十年二月間將系爭房地交付予被告，被告亦為受領，嗣於九十年二月八日，將系爭房地之所有權依被告之指示，移轉登記予訴外人鄭月惠名下，依約被告應將買賣價金全部付清，詎被告至今尚欠土地買賣價金四十六萬八千七百五十元、房屋買賣價金三十一萬一千二百五十元、增建費用十二萬六千元，合計九十萬六千元迄未給付等事實，業據原告提出被告自認為真正之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、追加梯間屋費用明細表各一件為證，堪信為真實。茲本件應審究者為：⑴被告可否以原告曾表示樓梯間之工程款由原告負擔，而拒絕給付；⑵被告可否以原告給付之物有瑕疵為由，行使同時履行抗辯權。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法第二百七十七條之規定自明。本件被告抗辯樓梯間之工程款，依約定應由原告負擔，惟其拒絕給付云云，為原告所否認，則依舉證責任之分配，被告自應就其主張依約樓梯間之工程費用應負原告負擔乙節，負舉證責任。惟查被告於九十年十二月三日提出之答辯狀固載明就此項抗辯，有證人張鉯淳可資為證，然於本院依被告聲請通知證人張鉯淳於九十二年一月十四日到庭作證，證人張鉯淳未到庭，本院詢問被告是否仍聲請傳訊證人張鉯淳，被告陳稱：其從未聲請傳訊證人張鉯淳，其從未寫過答辯狀，九十年十二月三日之答辯狀非其所寫等語，堪認被告就其所開所辯並未提出證據及證明方法，以供本院參酌，應認被告此部分抗辯，尚屬無據，不足採信。
五、又被告辯稱原告交付之房屋有瑕疵，不符系爭買賣契約約定之本旨云云，惟原告既已於九十年二月間將系爭房地交付予被告，並經被告受領，自應由被告就原告交付之不動產有瑕疵、不符兩造契約約定乙節，負舉證責任，最高法院著有七十七年度台上字第一九八九號判決可資參照。經查被告固曾於九十年十二月五日言詞辯論期日陳明：「請求鑑定系爭房屋有瑕疵，我願先預納鑑定費用，瑕疵部分如九十年十二月三日答辯狀所附證物二照片所示」等語，惟被告拒不繳納鑑定費用，致無法認定被告所主張之瑕疵確係於原告交付房屋前即已發生，況被告復改稱九十年十二月三日之答辯狀非其所寫等語，堪認被告所舉證據尚不足以證明原告交付系爭房屋時，爭爭房屋有何失或減少其價值之瑕疵、滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，是被告抗辯以原告應負物之瑕疵擔保責任為由而行使同時履行抗辯權云云，即屬無據，不足採信。
六、綜上所述，原告已條約移轉系爭方地所有權並交付完畢，被告自應給付尾款七十八萬元及樓梯間工程款十二萬六千元，合計九十萬六千元。兩造關於遲延利息之利率亦未約定，自應依民法第二百零三條規定，以年息百分之五計算。從而原告請求被告給付九十萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十八 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法 官 陳慧萍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 張文玲中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十八 日