臺灣苗栗地方法院民事判決 九十一年度訴字第一三七號
原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○右當事人間請求履行買賣契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（以下同）一百萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：原告於民國九十年九月二十四日向被告購買其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），雙方並訂有不動產買賣契約書，其等約定買賣價款為一百二十七萬五千元，原告已於簽約是日交付五十萬元，詎被告竟蓄意隱瞞系爭土地曾設定抵押借款之事實，嗣經原告於九十年十月五日向苗栗縣竹南地政事務所申請系爭土地之土地登記簿謄本，始發現系爭土地曾向銀行抵押借款，並設定有二百五十萬元之最高限額抵押權。按依兩造所簽訂之前開不動產買賣契約書第七條約定：「本買賣不動產權，乙方（即原告）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方（即被告）因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任。」及第十條約定；「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」等語，詎被告於簽訂前開買賣契約後，旋將系爭土地移轉登記為原告所有，藉將系爭土地設定抵押權之不利益轉嫁原告承擔，此顯已違反前開不動產買賣契約第七條之約定，嗣經原告通知被告解除系爭買賣契約，惟被告不僅不退還訂金，更率眾毆打原告，欲逼迫原告給付尾款，茲因兩造之買賣契約業經解除，爰依解除契約回復原狀之法律關係，訴請被告返還訂金五十萬並加倍賠償同額之損害金五十萬元，如訴之聲明所示。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本及診斷證明書各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：原告於買受及簽訂系爭買賣契約時，即已知悉系爭土地有與坐落同地段二五六、二五六之二、二六一及八０一之一地號土地共同擔保，為苗栗縣造橋鄉農會設定最高限額二百五十萬元之抵押權，又其於簽訂買賣契約後已依約將系爭土地移轉登記於原告名下，嗣並向苗栗縣造橋鄉農會清償部分債務，而經苗栗縣造橋鄉農會同意塗銷系爭土地上之抵押權，此有苗栗縣造橋鄉農會開立之債務部分清償證明書可證，是倘原告依約給付尾款，被告隨時可送件至地政機關塗銷系爭土地上之抵押權，詎幾經向原告催討給付尾款均未獲置理，本件既係原告故意違約，不願履行給付尾款之義務，則原告自無何解除契約之事由，更遑論系爭契約業經合法解除，是原告之訴並無理由。
三、證據：提出郵局存證信函、債務部分清償證明書、他項權利證明書、土地建築改良物抵押權設定契約書、土地建築改良物他項權利移轉變更契約書各一件為證，並聲請訊問證人陳貴良。
理 由
一、本件原告主張其於九十年九月二十四日向被告購買其所有之系爭土地，雙方並訂有不動產買賣契約書，其等約定買賣價款為一百二十七萬五千元，原告已於簽約是日交付五十萬元，詎被告竟蓄意隱瞞系爭土地曾設定抵押借款之事實，嗣經原告於九十年十月五日向苗栗縣竹南地政事務所申請系爭土地之土地登記簿謄本，始發現系爭土地曾向銀行抵押借款，並設定有二百五十萬元之最高限額抵押權。又被告於簽訂前開買賣契約後，旋已將系爭土地移轉登記為原告所有，惟此係將系爭土地設定抵押權之不利益轉嫁原告承擔，亦已違反前開不動產買賣契約第七條及第十條之約定，嗣經原告通知被告解除系爭買賣契約，詎被告不僅不退還訂金，更率眾毆打原告，欲逼迫原告給付尾款，茲因兩造之買賣契約業經解除，爰依解除契約回復原狀之法律關係，訴請被告返還訂金五十萬並加倍賠償同額之損害金五十萬元，如訴之聲明所示。
二、被告則以原告於買受及簽訂系爭買賣契約時已知悉系爭土地有與坐落同地段二五
六、二五六之二、二六一及八０一之一地號土地共同擔保，為苗栗縣造橋鄉農會設定最高限額二百五十萬元之抵押權，又其於簽訂買賣契約後已依約將系爭土地移轉登記於原告名下，嗣並向苗栗縣造橋鄉農會清償部分債務，而經苗栗縣造橋鄉農會同意塗銷系爭土地上之抵押權，此有苗栗縣造橋鄉農會開立之債務部分清償證明書可證，是倘原告依約給付尾款，被告隨時可送件至地政機關塗銷系爭土地上之抵押權，詎幾經催告原告給付尾款均未獲置理，本件既係原告故意違約，不願履行給付尾款之義務，則原告自無何解除契約之事由，遑論系爭契約業經合法解除，是原告之訴並無理由等語，資為抗辯。
三、查原告主張其於前開時、地與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買系爭土地，雙方約定買賣價款為一百二十七萬五千元，原告已於簽約是日交付五十萬元，而系爭土地曾於八十二年間，為苗栗縣造橋鄉農會設定二百五十萬元之最高限額抵押權，又系爭土地現已移轉登記為原告所有之事實，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本各一件為證，且為被告所不爭執，自堪信實在。而被告所辯其於簽訂系爭不動產買賣契約後，業已向苗栗縣造橋鄉農會清償部分債務，並經苗栗縣造橋鄉農會開立債務部分清償證明書，同意塗銷系爭土地上之抵押權，嗣被告並曾以郵局存證信函催告原告給付尾款，惟原告迄仍未給付尾款之情，則據其提出原告所不爭之債務部分清償證明書及郵局存證信函等件附卷足稽，復經原告自承其確尚未給付尾款等語，亦堪認屬實。
四、至原告雖另主張被告蓄意隱瞞系爭土地上設定有二百五十萬元最高限額抵押權之情，顯已違反兩造不動產買賣契約第七條及第十條之約定云云，惟此已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者厥為被告就系爭買賣契約之履行是否具違約之事由，而原告得以據此解除契約。
(一)按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有十七年上字第一一一八號判例足資參照。查依兩造所簽訂之前開不動產買賣契約書第七條約定：「本買賣不動產權，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任。」是前開約定內容並未禁止出賣人之被告於出賣系爭土地前，不得就系爭土地為任何他項權利之設定，又核諸前開不動產買賣契約書之其他各該條款，亦無何系爭土地於出賣時，不得有任何他項權利設定之約定。準此，依前開第七條之約定內容應認系爭土地縱於出賣前曾有抵押權之他項權利設定，惟此亦非當然屬違約事由，然出賣人負有須於買受人給付尾款前，將該他項權利登記辦畢塗銷之義務，又倘出賣人怠於辦理他項權利登記之塗銷事宜，因而肇致買受人受有損害時，則出賣人尚須負有損害賠償之責任。是原告率指系爭土地設定有二百五十萬元之最高限額抵押權，即已違反兩造不動產買賣契約第七條之約定云云，顯係捨前開明確、清楚之契約文字而為之任意曲解，自非足採。
(二)第查，依兩造前開不動產買賣契約第七條約定，被告固須於原告給付尾款前辦畢系爭抵押權之塗銷登記，惟關於原告尾款之給付期限，兩造則係約定於貸款後一次付清，另關於貸款之部分，為確保雙方權益，課予買方之原告必須無條件提供必備之證件，配合辦理貸款之義務，此觀系爭不動產買賣契約書第二條及第八條之約定自明，惟據證人陳貴良結證稱：「我是代書，系爭買賣契約是我寫的，是兩造與我在富貴房屋仲介公司共同訂定的，這件案子是甲○○要賣的，是透過富貴房屋公司的仲介員鄧景華及邱淑惠之仲介賣給原告的，於簽訂契約當天，原告有交付五十萬元的款項，被告的土地在苗栗縣造橋鄉農會有辦理共同擔保設定二百五十萬元的抵押權，農會要求被告再給付十萬元才願意辦理部分塗銷（即塗銷系爭土地上的抵押權），事後被告在外借款十萬元交付給農會後，農會有開立清償證明，但因為原告遲遲未給付尾款，所以被告不敢將塗銷抵押權的文件送件，事後被告一直無法連絡到原告，被告有託鄧景華及邱淑惠去找原告，之後我建議被告寄存證信函給原告，請原告將尾款提存法院或交由代書收受，待被告送件塗銷抵押權後，再至法院或代書處領取尾款，本來簽訂買賣契約書當時，原告說他手邊現金不夠，大概須貸款三十萬元，原來是約定等三十萬元貸款下來後，連同原告手邊的現金再一起匯入被告帳戶，因為兩造所買賣的土地是農地，所以必須在造橋鄉農會貸款，原告須遷戶籍到造穚鄉，加入農會成為會員後，才由農會做放貸、徵信的動作，倘原告不符合放貸的條件，或不願辦理貸款，當然須全部以現金給付尾款，但本件原告並未辦理貸款之手續，經我事後多次的協商，我發現是原告推托故意不給付尾款。」等語綦詳（見本院九十一年五月二十八日言詞辯論筆錄）。準此，堪認原告於兩造簽訂前開不動產買賣契約書後，並未依約配合辦理貸款之手續，而查亦難認有何無法辦理貸款之情，參諸兩造前開契約第八條約定及證人陳貴良之前開證詞，兩造既已約定若買方信用條件不合、金融政策改變或買方不願貸款，當須以現金支付全部尾款，則原告倘不願配合辦理貸款，自應以現金給付全部尾款，當亦可積極與原告另外協商給付尾款之方式，惟原告竟均捨此不為，致尾款之給付期限延宕，嗣更於九十一年一月二十九日向本院聲請核發支付命令，以被告違約為由解除系爭買賣契約，訴請被告返還定金並賠償損害金，迄經被告異議後，視為提起本件訴訟，堪認原告已不願繼續給付尾款。揆之兩造前開不動產買賣契約第七條之約定，原告既尚未給付尾款，復已拒絕繼續支付尾款，則被告迄未塗銷系爭土地之抵押權登記，亦難認有何違約情事。是原告主張被告迄未將系爭土地上之抵押權塗銷，亦已違反兩造不動產買賣契約第七條之約定云云，亦非足採。
五、本件原告既未能舉證證明被告有何違反系爭買賣契約第七條及第十條約定之違約事由，難認原告有何解除契約之合法權源。從而，原告主張兩造之買賣契約業經解除，並依解除契約回復原狀之法律關係，訴請被告給付如訴之聲明所示金額並法定遲延利息，於法自有未合，所訴應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十一 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法 官 高 敏 俐右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 蕭 雅 馨中 華 民 國 九十一 年 六 月 十一 日