臺灣苗栗地方法院民事判決 九十一年度訴字第三○號
原 告 乙○○○
辛○○庚○○丁○○甲○○壬○己○○丙○○兼共 同訴訟代理人 戊○○複 代理人 曾啟湧律師被 告 子○○
丑○○○共 同訴訟代理人 癸○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：確認苗栗縣通霄鎮公所就坐落苗栗縣○○鎮○○○段五二六、五二六之一地號耕地（以下簡稱系爭土地）於民國八十年及八十六年所核定訴外人黃錦平與被告所訂之租約無效，兩造間租賃關係不存在。
二、備位聲明：兩造間就系爭土地之耕地三七五租約准予終止。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：
（一）緣系爭土地為訴外人即原告之被繼承人黃阿明與其他共有人所共有，應有部分均為六分之一，並約定系爭土地由訴外人黃阿明分管，嗣黃阿明死亡後，已由原告等分管收受租金多年。被告就系爭土地於八十年及八十六年間與訴外人黃錦平所訂之租約雖經苗栗縣通霄鎮公所核定，惟查，訴外人黃錦平於八十年間續訂租約前之七十五年一月二十日已死亡，且黃錦平亦非房長或家長，亦不足以代表原告與被告續訂租約，是苗栗縣通霄鎮公所就系爭土地於八十年及八十六年所核定已死亡之訴外人黃錦平與被告所訂之租約，難認為有效存在。
（二）依耕地三七五減租條例第六條規定，耕地租約應一律以書面為之，且租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。本件租約之出租人不論係黃錦平或黃阿明均已死亡，則出租人名義變更依前開規定，自應由出租人與承租人共同為變更租約名義之登記，詎本件被告一再單方面以承租人名義申請續租，未經出租人全體之同意，自應認租約為無效，不因經縣政府之核定即成為有效之租約，亦不因原告戊○○曾於八十年及八十一年代表其父親黃阿明收取租金，即得視為承認該租約而有效。為此訴請確認如先位聲明所示。
二、備位聲明部分：
（一）退而言之，縱認本件租約為有效，被告十餘年來均繳租於原告收受，惟自八十二年起，被告即未繳交租金予原告，迄今已近十年，原告於歷次調解時均向被告為終止租約之意思表示。
（二）系爭土地屬地勢較高之地段，不易淹水，被告於八十二年十月五日所申領苗栗縣通霄鎮公所耕地租佃委員會耕地地租減免證明書並不實在，且該災害證明係以黃錦平名義所出具，並未請求原告共同勘災，被告持該證明書即拒繳租金，自非有理，且八十三年以迄八十六年，被告均未繳租金，遲至八十六年換約時始以存證信函或會同其轄區里長前來給付其以前積欠之租金，自已構成民法規定連續二年未付租金得終止租約之事由，原告依法自得終止租約。
（三）又系爭土地被告已經一年以上不為耕作，原告依法亦得終止租約。
叁、證據：提出繼承系統表及相關戶籍謄本、苗栗縣通霄鎮公所耕地租佃委員會耕地
租佃爭議調解申請書及調解程序筆錄、苗栗縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、黃錦平除戶戶籍謄本、通霄鎮公所三七五耕地租約登記簿、通霄鎮公所三七五租約登記檢查表、被告所發存證信函、戊○○函、原告所發存證信函影本各一件及照片三張為證，並聲請訊問證人即苗栗縣政府地政局地權課承辦人員徐美蓉。
乙、被告方面
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）本件系爭土地之三七五耕地租約從三十八年即訂定，訂定當時之出租人為訴外人黃錦平等八人，續租方式均由鎮公所統一辦理展延，從未換過租約，續約時鎮公所會通知被告將耕地租約繳回，再由鎮公所轉交苗栗縣政府核定後，再寄還給被告，是本件租約僅係續約展延，並非原告所言換約或重訂，自為有效，況原告於八十年展約後之次年仍向被告收取租金，原告謂八十年展期後之租約無效，顯非合理。
（二）系爭土地之租金向來均由原告主動至被告處收取，八十二年底原告至被告處收租時，因當年水災未有收成，被告欲持通霄鎮公所耕地租佃委員會耕地地租減免證明書要求減免租金，惟原告未待被告出示即已先行離去，其後亦未再前往被告處收租，迄三年後被告至原告戊○○處欲繳租時，原告堅拒承認該證明書之效力，並表示除非被告繳交八十二年之租金，否則其後之租金亦不收，雖經被告於八十六年九月間通知原告已將租穀寄放於訴外人泉順碾米工廠處，原告得隨時前往領取，亦遭原告退回。是本件實為原告拒收租金，並非被告不繳，且租約之其他共有人至目前為止均正常收租，僅原告部分拒收。
（三）系爭土地被告並無不耕作之情事，僅係考量第二期稻作受天候影響較大，為免虧本而配合政府休耕政策辦理休耕，原告謂被告已不耕作一年以上，與事實不符。
三、證據：提出繳租收據十九紙、繳租明細單一紙、耕地租約一件（以上均為影本）為證。
丙、本院依職權向苗栗縣通霄鎮公所函調系爭土地之三七五耕地租約及有關租約展期之相關作業流程資料。
理 由
一、按耕地租佃案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件兩造已因積欠地租達二年之總額等事由終止租約，經調解、調處不成立，由苗栗縣政府移送本院審理，其起訴程序尚無不合，核先敘明。
二、本件系爭土地為訴外人即原告之被繼承人黃阿明與其他共有人所共有，並約定系爭土地由訴外人黃阿明分管收受租金，嗣黃阿明死亡後，由原告等繼承之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提繼承系統表、相關戶籍謄本及本件系爭土地之土地登記謄本附卷可稽，堪信為真實。
三、原告起訴主張：被告就系爭土地於八十年及八十六年間與訴外人黃錦平所訂之租約雖經苗栗縣通霄鎮公所核定，惟查，訴外人黃錦平於八十年間續訂租約前之七十五年一月二十日已死亡，且黃錦平亦非房長或家長，亦不足以代表原告與被告續訂租約，是苗栗縣通霄鎮公所就系爭土地於八十年及八十六年所核定已死亡之訴外人黃錦平與被告所訂之租約應屬無效。且依耕地三七五減租條例第六條規定，耕地租約應一律以書面為之，且租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。本件租約之出租人不論係黃錦平或黃阿明均已死亡，則出租人名義變更依前開規定，自應由出租人與承租人共同為變更租約名義之登記，詎本件被告一再單方面以承租人名義申請續租，未經出租人全體之同意，自應認租約為無效，為此訴請確認如先位聲明所示。退而言之，縱認本件租約為有效，被告十餘年來均繳租於原告收受，惟自八十二年起，被告即未繳交租金予原告，迄今已近十年，自已構成民法規定連續二年未付租金得終止租約之事由，原告依法自得終止租約。又系爭土地被告已經一年以上不為耕作，原告依法亦得終止租約。為此訴請如備位聲明所示等語；被告則以：本件系爭土地之三七五耕地租約從三十八年即訂定，訂定當時之出租人為訴外人黃錦平等八人，續租方式均由鎮公所統一辦理展延，從未換過租約，續約時鎮公所會通知被告將耕地租約繳回，再由鎮公所轉交苗栗縣政府核定後，再寄還給被告，是本件租約僅係續約展延，並非原告所言換約或重訂，自為有效，況原告於八十年展約後之次年仍向被告收取租金，原告謂八十年展期後之租約無效，顯非合理。又系爭土地之租金向來均由原告主動至被告處收取，惟自八十二年起原告藉故拒收租金，雖經被告於八十六年九月間通知原告已將租穀寄放於訴外人泉順碾米工廠處，原告得隨時前往領取，亦遭原告退回。是本件實為原告拒收租金，並非被告不繳。另系爭土地被告並無不耕作之情事，僅係考量第二期稻作受天候影響較大，為免虧本而配合政府休耕政策辦理休耕，原告謂被告已不耕作一年以上，與事實不符等語，資為抗辯。
四、按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，最高法院著有五十一年台上字第一八五八號判例意旨可資參照。又耕地租約之訂立、變更、終止或續訂登記，出租人或承租人不會同申請登記時，得由一方陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。前項單獨申請登記，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記，八十五年八月十三日修正前臺灣省耕地租約登記辦法第二條定有明文。經查，本件系爭土地於八十年及八十六年係因六年租約屆滿，由承租人即被告申請續租，出租人未依耕地三七五減租條例申請收回自耕，故由通霄鎮公所審核准予續租後，送由苗栗縣政府准予備查，鎮公所於承租人申請續租後，會通知出租人，本件屬租約之續訂，並非租約之換定，不須出租人會同承租人申請登記等情，業據證人即苗栗縣政府地政局地權課承辦人員徐美蓉到庭證述綦詳，並有通霄鎮公所三七五耕地租約登記簿影本在卷可憑，是本件系爭土地之耕地租約於八十年及八十六年既係由承租人即被告依法申請續租，且系爭土地於當時並未經出租人依三七五減租條例收回自耕，則揆諸前揭法條規定及判例意旨，自無再行徵得出租人同意之必要，亦無須會同出租人申請登記。原告主張本件耕地租約應由出租人會同承租人申請登記，被告單方面以承租人名義申請續租，未經出租人全體之同意，系爭土地之耕地租約為無效云云，自無足採。又被繼承人死亡時，遺產當然由繼承人全體繼承，耕地三七五減租條例第六條第一項規定：本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止，或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須經登記始生效力，此亦有最高法院七十九年度台上字第二九０號裁判意旨可資參照，是訴外人黃錦平、黃阿明雖分別於八十年及八十六年續訂租約前死亡，惟渠等就系爭土地耕地租約之出租人地位即當然由渠等之繼承人當然繼承，非謂必須由繼承人與承租人會同辦理變更出租人名義之登記始生效力，此由台灣省耕地租約登記辦法第二條第四款規定出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者，鄉（鎮、市、區）公所即得依出租人或承租人單獨申請即逕行登記觀之，亦為當然之解釋。是原告主張本件租約之出租人不論係黃錦平或黃阿明均已死亡，則出租人名義變更應由出租人與承租人共同為變更租約名義之登記，苗栗縣通霄鎮公所就系爭土地於八十年及八十六年所核定租約之出租人黃錦平、黃阿明既已死亡，應屬無效云云，亦非可採。從而，原告先位聲明以苗栗縣通霄鎮公所就系爭土地於八十年及八十六年所核定之租約無效，請求確認兩造間租賃關係不存在，於法自屬無據，應予駁回。
五、次按耕地租約，地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止租約，此觀諸耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定甚明。又民法第四四０條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人得終止租約，此項規定依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時亦適用之，最高法院四十五年台上字第二０五號著有判例可供參照。原告主張被告自八十二年起即未繳交租金予原告，迄今已近十年，為此向被告為終止租約之意思表示，惟查，原告既未舉證證明其已定相當期限催告被告給付租金，且被告於期間屆滿後仍拒絕給付租金，則原告以被告積欠上述租金為由終止租約，尚不生終止租約之效力。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條訂有明文。本件原告主張系爭土地被告已經一年以上不為耕作之事實，既為被告所否認，原告就系爭土地未耕作之事實，自應負舉證責任，而原告就此既未舉證證明，則其以被告繼續一年以上不為耕作為由終止租約，於法自屬無據。從而，原告備位聲明請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租約已因原告終止租約而不存在，亦非有據，應予駁回。
六、綜上，原告先位聲明及備位聲明均無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十五 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法 官 王萬金右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十五 日~B法院書記官 白孝慈