臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 九十二年度苗簡字第三七三號
原 告 甲○○訴訟代理人 張智宏律師被 告 萊爾富國際股份有限公司法定代理人 乙○○右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、兩造之聲明及陳述要旨
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）八十三萬三千三百三十元，及自民國九十二年八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告應自九十二年九月起至九十三年九月份止，按月於一日給付原告八萬三千三百三十三元。
（三）第一項之請求，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十七年九月三十日向原告承租位於苗栗縣○○鎮○○路○段○○○號一樓全部（含竹南山佳段二十一號之地上建築物）（下稱「系爭租賃物」），每月租金八萬八千八百八十九元，租期自八十七年十月一日起至九十三年九月三十日止，兩造另於九十年八月二十二日協議自九十年十月一日起調降租金為八萬三千三百三十三元，租期自九十年十月一日起至九十三年九月三十日止，共計三年（下稱「系爭租約」）。
（二）由兩造簽署之租賃契約第七條第四款內容以觀，足徵兩造在租賃期間尚未屆滿前若擬終止契約時，應經他方同意，不得任意終止租賃契約，被告明知此內容，竟未經原告同意於九十一年十一月二十六日以存證信函片面通知原告自九十一年十一月三十日起終止系爭租賃契約，依前開條款內容並不生終止系爭租賃契約之效力，且原告並不同意被告終止系爭租賃契約。
（三）兩造租賃期間既尚未屆滿，且系爭租賃物又非可歸責於原告之事由而無法使用，僅因被告主觀上認該門市業績不理想而不加以使用，依民法第四百四十一條之規定，被告自應依約按期給付租金，惟被告自九十一年十一月份起即未給付租金，為此依民法第四百三十九條規定及兩造間之租賃契約關係訴請被告給付自九十一年十一月份起至九十二年八月止共十個月之租金，共計八十三萬三千三百三十元。
（四）又被告自九十一年十一月份起即未給付租金，足徵被告自九十二年九月份起至九十三年九月三十日止之租金均無自動履行之誠意，為此依民事訴訟法第二百四十六條提起將來給付之訴，請求被告給付自九十二年九月份起至九十三年九月三十日止，按月於每月一日各給付原告八萬三千三百三十三元。
三、證據：提出租賃契約、協議書、存證信函影本各一件為證。
貳、被告方面
一、聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：被告於八十七年十月一日起向原告承租系爭租賃物，被告以口頭及存證信函告知原告於九十一年十一月三十日終止系爭租約，依兩造契約第七條第四款，以及最高法院十八年上字第二○○一號判例意旨，被告得不經原告同意，提前終止系爭租約，且被告終止租約後並無要求原告返還租賃保證金二十四萬元，願將之全數抵作提前終止租約之賠償金額，於法並無不合之處，故本件租賃關係已於九十一年十一月三十日合法終止，從而原告之訴為無理由。
三、證據：提出存證信函影本一件為證。
乙、得心證之理由
一、本件原告主張：被告於八十七年九月三十日向原告承租系爭租賃物，每月租金八萬八千八百八十九元，租期自八十七年十月一日起至九十三年九月三十日止，兩造另於九十年八月二十二日協議自九十年十月一日起調降租金為八萬三千三百三十三元，租期自九十年十月一日起至九十三年九月三十日止，共計三年，而被告於九十一年十一月二十六日以存證信函片面通知原告自九十一年十一月三十日起終止系爭租賃契約等事實，為被告所不爭執，復有原告提出與其所述相符、被告不爭執其為真正之租賃契約、協議書、存證信函影本各一件為證，應堪信為真實。本件之爭點在於被告上開終止系爭租約是否合法？
二、經查：
（一）兩造系爭租賃契約第七條第四款約定：「租賃期間尚未屆滿，一方擬解約或終止契約時，應得對方之同意，否則應賠償對方因此所受之損害」，並非表示一方經他方同意始得終止租約，而係表示若未經他方同意而任意終止租約者，須賠償他方因此所受之損害，否則倘一律不得片面終止系爭租約，即無可能對他方造成損害，則豈會有「否則應賠償對方因此所受之損害」之文句存在？又觀諸兩造系爭租賃契約第六條第二款「乙方（按：即本件被告）終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按租金壹倍計算之違約金」之約定，更足徵被告得不經原告之同意而片面終止系爭租約，否則不會有違約金計算之該約定，是原告主張被告須經原告同意始得終止系爭租約等語，尚不足採，從而被告上開之片面終止系爭租約，應屬適法。
（二）按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第二百五十條第二項定有明文，則上開兩造系爭租賃契約第六條第二款之約定，並無明文表示係懲罰性違約金，揆諸前揭法律，則應視為因被告片面終止系爭租約而生損害之賠償總額計算方式，以被告上開終止意思表示送達原告當時（九十一年十一月）之租金即每月八萬三千三百三十三元為基準，被告因上開片面終系爭租約，應賠償原告之損害賠償總額為每月租金之一倍即八萬三千三百三十三元。
（三）被告自九十一年十一月三十日起既已終止系爭租約，已如前述，則原告請求被告給付九十一年十二月起至九十三年九月三十日止之租金，即無理由。而原告主張被告九十一年十一月份租金未繳之事實，為被告所是認，則被告應給付原告上開損害賠償額及九十一年十一月份之租金，共計十六萬六千六百六十六元，且被告抗辯曾給付原告二十四萬元押租金之事實，亦為原告所不爭執，則被告抗辯以該押租金抵銷本件原告之上開得請求部分，已綽綽有餘，從而本件原告之訴為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十七 日
臺灣苗栗地方法院苗栗簡易庭
法 官 伍偉華右正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
法院書記官 李惠雯中 華 民 國 九十二 年 九 月 十七 日