臺灣苗栗地方法院民事判決 九十二年度訴字第一七四號
原 告 苗栗房屋仲介有限公司法定代理人 丁○○被 告 戊○○訴訟代理人 張智宏律師被 告 丙○○右當事人間請求給付居間報酬事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告戊○○應給付原告新台幣（下同）三百五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、被告丙○○應給付原告七十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
三、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述略以：
一、被告戊○○於民國九十一年十一月二十七日與原告簽訂房地產委託銷售契約書，委託仲介銷售其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段五七九之一、五七九之二、五七九之三、六○八、六○八之三、六五六、六五六之一、六五七、六五七之一、六五七之二、二八七、二九一、二九二、二九三、二九四地號等十五筆土地，約定應依契約書第五條、第十一條給付原告報酬，委託期間至九十二年二月二十七日止。原告公司之業務員陳丁立先後於九十一年十二月二十一日、同年月二十八日，帶同被告丙○○查看上開土地二次，載明於帶看紀錄簿可稽。嗣於九十二年二月十二日，被告戊○○與原告簽訂調整售價同意書，約定降低委託價為三千八百萬元，並加註附註條款「本約已帶看之客戶（具帶看紀錄）即繼續延長洽談至售出為止，佣金以實際成交價之百分之四，若有其他仲介公司成交，本佣金照付。」等內容，委託期間繼續延長至出售為止。
二、被告戊○○、丙○○二人私下於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，由被告丙○○以三千五百萬元購買上開土地；復為規避給付報酬之義務，於九十二年三月三十一日簽訂解除不動產買賣契約書。被告戊○○則於九十二年四月四日攜同解除不動產買賣契約書之影本，加註「如果有出售于丙○○本人或丙○○有親戚朋友關係之人，則本人戊○○願付于苗栗房屋公司丁○○售價之百分之六作為背信之款。」等違約金內容。
三、茲因被告戊○○已將上開土地出售予被告丙○○之朋友乙○，售價為三千五百萬元，依民法第五百六十五條、第五百六十八條規定，只要契約成立，居間人即得請求報酬，與嗣後契約是否解除無關，則被告戊○○應依房地產委託銷售契約書第十一條第一項第一款，給付成交價百分之四之居間報酬予原告，並應依民法第二百五十條及解除不動產買賣契約書之附註條款，給付成交價百分之六之違約金予原告，總計被告戊○○應給付原告三百五十萬元。被告丙○○則應依民法第五百六十五條、第五百六十八條規定及帶看紀錄簿所載，給付成交價百分之二之居間報酬予原告。
參、證據：提出房地產委託銷售契約書、帶看紀錄簿、調整售價同意書、解除不動產買賣契約書、土地登記謄本、照片等件為證，及聲請訊問證人乙○。
乙、被告戊○○方面：
壹、聲明：如主文。
貳、陳述略以：
一、被告戊○○曾於九十一年十一月二十七日，將上開十五筆土地及其上建號三六號之建物委託原告仲介銷售，約定委託價格為四千萬元，委託期間自九十一年十一月二十七日起至九十二年二月二十七日止，共計九十天，雙方簽立房地產委託銷售契約書為憑。
二、因上開不動產遲未成交，嗣經原告宣稱有客戶出價三千八百萬元，被告戊○○方於九十二年二月十二日在原告公司所提之調整售價同意書上簽名。惟被告戊○○簽名時，並無「本約已帶看之客戶（具帶看紀錄）即繼續延長洽談至售出為止，佣金以實際成交價之百分之四，若有其他仲介公司成交，本佣金照付。」等內容，被告戊○○並未同意將委託銷售期間延長，爰否認該附註條款之真正。
二、被告丙○○未於原告受託銷售期間，向被告戊○○購買系爭不動產；而係經由富捷房屋仲介有限公司（即力霸房屋苗栗店，下稱富捷公司）之仲介，於九十二年三月一日以三千五百萬元價格向被告戊○○購買。嗣原告公司負責人丁○○於九十二年三月中旬知情，邀集被告丙○○至被告戊○○住處，要求給付成交價百分之四之仲介費，表示不會讓被告丙○○在苗栗好好作等語，故而被告戊○○、丙○○為免除麻煩，方解除系爭不動產之買賣契約，顯屬可歸責於原告之事由所致。被告戊○○於九十二年四月四日向原告表示已解除契約，並於解除不動產買賣契約書上加註「如果有出售于丙○○本人或丙○○有親戚朋友關係之人，則本人戊○○願付于苗栗房屋公司丁○○售價之百分之六作為背信之款。」等內容，原告公司負責人丁○○曾允諾撤回系爭不動產之假扣押，惟未依約撤回。被告戊○○不得已於九十二年四月七日供擔保而免為假扣押，及於同年五月二十六日撤銷假扣押裁定。原告既然同意被告戊○○加註上開條款，應認原告已有「默示」不得再向被告請求居間報酬之意。
三、嗣後被告戊○○雖將系爭不動產另出售予創世基金會、曾慶等人，惟渠等與被告丙○○並不認識，更無任何親戚、朋友關係，此經被告丙○○、證人楊政城敘明在卷，自不得依前揭解除不動產契約書之附註條款，請求被告戊○○給付成交價百分之六之違約金。
參、證據：聲請訊問證人陳丁立、黃春美、楊政城。
丙、被告丙○○方面：
壹、聲明：如主文。
貳、陳述略以：
一、原告公司業務員陳丁立雖曾於九十一年十二月二十一日、同年月二十八日，帶同被告丙○○查看上開土地二次，惟均無後續之訊息，原告為探知市場行情，向力霸房屋苗栗店即富捷公司洽詢，經該公司之經理人甲○○數次肯定告知略以：原告之委售契約已過期，富捷公司另與賣方（即被告戊○○）簽訂委售契約等語，被告丙○○信以為真，方於九十二年三月一日透過富捷公司與被告戊○○簽訂買賣契約書。
二、嗣於同年三月二十一日經原告提出異議，被告丙○○始知真相。另於同年月三十日經富捷公司告知，原告已對系爭房地聲請執行假扣押程序，被告丙○○為避免仲介糾紛，遂於同年月三十一日，經由富捷房屋之經理人甲○○、業務員楊政城見證，與被告戊○○簽立解除不動產買賣契約書，約定解除系爭不動產買賣及退還已支付之買賣價款。
三、對於被告戊○○與原告或富捷公司之委售合約內容，被告丙○○均不知情，亦不認識嗣後買賣系爭土地之乙○，與其並無親戚、朋友關係，僅係單純受害之消費者。
丁、本院依職權調閱本院九十二年度執全字第一四一號假扣押保全程序卷、九十二年度裁全聲字第二四號撤銷假扣押執行卷，及依聲請或職權訊問證人陳丁立、甲○○、楊政城、黃春美、彭秀美，暨命證人甲○○提出被告戊○○與富捷公司簽立之委託銷售契約書、被告戊○○與創世基金會（乙○）簽立之不動產買賣契約書、付款支票、廣告文宣、銷售紀錄等件為證。
理 由
一、兩造之主張及陳述，詳如前事實欄所載。
二、查原告與被告戊○○於九十一年十一月二十七日簽訂房地產委託銷售契約書，受託仲介銷售被告戊○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段五七九之一、五七九之二、五七九之三、六○八、六○八之三、六五六、六五六之一、六五七、六五七之
一、六五七之二、二八七、二九一、二九二、二九三、二九四地號等十五筆土地及其上建號三六號之建物，約定應依契約書第五條、第十一條給付原告報酬，委託期間自九十一年十一月二十七日起至九十二年二月二十七日止，委託銷售價格為四千萬元。嗣於九十二年二月十二日，原告與被告戊○○簽訂調整售價同意書，約定降低委託價格為三千八百萬元。另原告為仲介銷售上開土地，其公司之業務員陳丁立先後於九十一年十二月二十一日、同年月二十八日，帶同被告丙○○查看上開土地二次，載明於帶看紀錄簿。被告戊○○、丙○○二人於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，由被告丙○○以三千五百萬元購買上開土地，嗣於九十二年三月三十一日簽訂解除不動產買賣契約書，被告戊○○並於九十二年四月四日在前揭解除不動產買賣契約書上加註「如果有出售于丙○○本人或丙○○有親戚朋友關係之人，則本人戊○○願付于苗栗房屋公司丁○○售價之百分之六作為背信之款。」等內容。上情為兩造所不爭執，並有原告與被告戊○○所簽立之房地產委託銷售契約書、原告與被告丙○○簽立之帶看紀錄簿、被告戊○○與丙○○所簽立之解除不動產買賣契約書等件附卷可稽，並經證人即原告公司業務員陳丁立到庭證述屬實，堪予認定。
三、次查，原告曾於九十二年三月二十五日聲請對系爭不動產為假扣押，由本院以九十二年度執全字第一四一號為准許假扣押之裁定，原告並於同年月二十七日供擔保四十七萬元後，聲請執行假扣押裁定；被告戊○○則於同年四月四日供擔保一百四十萬元而免為執行假扣押程序，並經本院以九十二年度裁全聲字第二四號撤銷前揭假扣押之裁定。被告戊○○另於九十二年一月二十七日與富捷公司簽立委託銷售契約書，以四千萬元之價格委託銷售系爭不動產，委託期限自九十二年一月十七日起至九十二年四月三十日止。被告戊○○嗣於九十二年四月一日以三千五百萬元出售系爭不動產予創世基金會、乙○等人，分別於同年月一日、十四日、二十六日收受六百五十萬元、一千八百五十萬元、一千萬元之價金，於同年月十四日辦理所有權移轉登記完畢。上開事實業經本院依職權調取前揭保全卷宗及執行卷宗，核閱屬實；並有原告所提出之土地登記謄本，及證人甲○○所提出被告戊○○與富捷公司簽立之委託銷售契約書、被告戊○○與創世基金會（乙○）簽立之不動產買賣契約書、付款支票、廣告文宣、銷售紀錄等件附卷為證；另有證人即富捷公司之經理人甲○○、富捷公司之業務員楊政城、創世基金會之秘書室副主任彭秀美之證詞可資參照，足以認定。
四、本件兩造所爭執者，係（一）原告與被告戊○○於九十二年二月十二日簽訂調整售價同意書時，就附註條款「本約已帶看之客戶（具帶看紀錄）即繼續延長洽談至售出為止，佣金以實際成交價之百分之四，若有其他仲介公司成交，本佣金照付。」等內容，是否已達成雙方意思表示之合致？（二）被告戊○○、丙○○二人於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，由被告丙○○以三千五百萬元購買上開土地，嗣於九十二年三月三十一日簽訂解除不動產買賣契約書，被告戊○○並於九十二年四月四日在前揭解除不動產買賣契約書上加註「如果有出售于丙○○本人或丙○○有親戚朋友關係之人，則本人戊○○願付于苗栗房屋公司丁○○售價之百分之六作為背信之款。」等內容，則被告戊○○、丙○○是否應分別給付成交價百分之四、百分之二之仲介報酬？（三）被告戊○○嗣於九十二年四月一日以三千五百萬元出售系爭不動產予創世基金會、乙○等人，分別於同年月一日、十四日、二十六日收受六百五十萬元、一千八百五十萬元、一千萬元之價金，於同年月十四日辦理所有權移轉登記完畢，應否依前揭解除不動產買賣契約書上所加註「如果有出售于丙○○本人或丙○○有親戚朋友關係之人，則本人戊○○願付于苗栗房屋丁○○售價之百分之六作為背信之款。」等內容，支付原告成交價百分之六之違約金？茲分別詳述如下。
五、核原告與被告戊○○於九十二年二月十二日簽訂調整售價同意書時，在場之人只有原告公司負責人丁○○、被告戊○○、證人即被告戊○○之配偶黃春美等三人，簽訂地點為丁○○之辦公室，雙方協議將委託銷售價格調整為三千八百萬元，經被告戊○○當場簽名時，尚無附註條款「本約已帶看之客戶（具帶看紀錄）即繼續延長洽談至售出為止，佣金以實際成交價之百分之四，若有其他仲介公司成交，本佣金照付。」等內容之記載等情，業據證人黃春美於九十二年七月八日到庭證述屬實，詳載於該日之言詞辯論筆錄可資為憑。並經原告公司負責人丁○○當庭對質，供稱略以：該附註條款在簽定時並沒有寫上去，是在戊○○簽名及離開之後，我就馬上加上去的等語，足以佐證。另詳細審酌該調整售價同意書之原本，明顯可見前揭附註條款之字跡較細、顏色較淺，顯與書寫其他契約內容所用之筆不同，亦與被告戊○○簽名所用之筆有別，益證前揭附註條款非當場用同一支筆所寫。從而，前揭附註條款既非當場經被告戊○○簽名確認之契約內容，僅係事後原告公司負責人丁○○自行加註之特約事項，並經被告戊○○一再否認該條款之真正，則原告依據該附註條款主張被告戊○○同意延長委託期間至售出系爭不動產為止云云，委不足採。
六、稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項分別定有明文。按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。此有最高法院四十九年台上字第一六四六號、五十八年台上字第二九二九號判例要旨可資參酌。核原告公司之業務員陳丁立曾於九十一年十二月二十一日、同年月二十八日，帶同被告丙○○查看系爭土地二次，被告戊○○委託原告銷售系爭不動產之期間則至九十二年二月二十七日屆滿，被告戊○○、丙○○二人旋即於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，則揆諸上開說明，應視渠等是否基於原告之居間媒介而成立買賣契約？是否具備相當之因果關係？及被告二人是否為避免報酬之支付，故意遲至原告受委託期間屆滿始訂立買賣契約？而定被告二人應否依誠實信用原則及居間契約，給付居間報酬予原告。
七、查被告戊○○委託原告銷售系爭不動產之期間至九十二年二月二十七日為止，委託銷售價格原為四千萬元，嗣於九十二年二月十二日調降委託價格為三千八百萬元，被告戊○○、丙○○二人繼而於九十二年三月一日簽訂買賣契約書，由被告丙○○以三千五百萬元購買上開土地，則被告二人間之實際成交價格，與委託原告銷售之價格仍有三百萬元之差距。參諸證人陳丁立於九十二年七月八日到庭證述略以：「丙○○有親自出價新台幣二千六百萬元，並寫有紙條一張，十二月二十一日初看、十二月二十八日複看、十二月二十九日我們董事長丁○○還帶丙○○去南庄參觀農場如何經營。我們和丙○○都有很多的電話連繫。我有把價格回報公司，初次出價為新台幣二千六百萬元，第二次為新台幣二千八百萬元，後來出價新台幣三千萬元左右。我們公司將「開發」及「銷售」業務分開，系爭土地是董事長丁○○所開發，其對簽立調整售價同意書之事情較清楚，我只負責銷售業務。因為丙○○的出價最高只到新台幣三千萬元左右，公司說另一組客戶出價新台幣三千八百萬元，所以有一段時間我沒有和丙○○聯絡。第二天公司開會時因為我請假，所以我沒有看到調整售價同意書。」等語，另原告公司負責人丁○○當庭供稱略以：「因為我在議價時，有另外一組客戶謝小姐跟我出價新台幣三千八百萬元，但是要等她房子賣掉才有錢，所以才會簽立調整售價同意書。」等語，足見原告公司係將「銷售」業務與「開發」業務分開，土地開發部分由丁○○負責，證人陳丁立僅負責銷售部分，並無從就委託價格與被告戊○○商議，因其聽聞已有其他客戶出價三千八百萬元，而被告丙○○僅出價三千萬元，差距過大，認為無成交之希望，遂放棄繼續斡旋、調整被告間之價差，而未於被告丙○○出價三千萬元後，再積極與其聯繫、協調。據此，證人陳丁立二次帶看系爭土地之行為，尚不足以促成被告丙○○與被告戊○○訂立買賣契約，顯然欠缺相當之因果關係。
八、另原告公司負責人丁○○自承與被告戊○○簽立調整售價同意書之動機，係基於另一組出價三千八百萬元之客人等語，顯非為積極促成被告丙○○購買系爭土地所為，且其就價格部分未再與被告戊○○磋商，亦未督促陳丁立積極與被告丙○○磋商價格，甚為顯然。衡諸買賣價格常為買賣契約能否成立之關鍵，乃居間仲介業應予提供之重要服務，亦係其收取高額居間報酬之正當緣由。從而，被告戊○○委託原告銷售之價格本高達四千萬元，嗣後經原告公司負責人丁○○之協調，被告戊○○僅同意調降售價為三千八百萬元，而被告丙○○向原告表示願意承購之價格僅為三千萬元，二者差價高達八百萬元，原告嗣後就高額差價並未派員積極斡旋、協調，實難認被告於原告受託期滿後所成立之買賣契約，與原告之上開居間媒介行為有何相當之因果關係。反之，因系爭不動產早已遭法院查封在案，被告戊○○急於出售求現，因見原告遲未能將系爭房地代為售出，另於九十二年一月二十七日委託富捷公司銷售，本為人情之常，亦尚未因此即妨礙原告之居間媒介。參酌富捷公司為銷售系爭不動產，而對現況作市場之評估，及製作相當之廣告文宣，業據其提出相關資料附卷可佐，則富捷公司之協力與被告間買賣契約之成立，非無任何因果關係。換言之，因原告公司未積極斡旋被告間高達八百萬元之差價問題，復未促成被告戊○○與其他客戶（例如曾出價三千八百萬元之客戶）訂立買賣契約，亦未獲被告戊○○允諾延長委託期間，任由受委託銷售之期間屆滿，則被告二人經由富捷房屋之居間介紹，於原告受委託期間屆滿後訂立買賣契約，尚無從認定係故意規避給付居間報酬予原告。且被告丙○○透過富捷公司之媒介，就買賣價格部分與被告戊○○以三千五百萬元達成意思合致，而訂立買賣契約，被告二人同負給付居間報酬予富捷公司之義務，未因而減免其給付報酬義務，實無故意規避給付報酬予原告之必要。從而，被告二人於原告受委託期滿後所成立之買賣契約，無從據以認定係「故意」規避居間報酬，自毋庸依誠實信用原則，於委託期限屆滿後仍負給付報酬予原告之義務。雖原告與被告戊○○訂立之委託契約書第十一條第一項第一款約定「委託期間內，被告戊○○另行委託第三者仲介者，仍應支付報酬」等內容，惟探尋上開委託銷售契約之真意，既以「成立買賣契約」為給付居間報酬之要件，原告尚不因前揭委託契約之訂立而當然享有報酬請求權，仍負有媒介成立買賣契約之義務，當無從因被告戊○○另行委託富捷公司銷售，即當然享有報酬請求權，仍須於原告受委託期間內，被告戊○○經由富捷公司居間仲介而成立買賣契約，原告方得依該條款請求被告戊○○給付居間報酬。否則，倘仲介公司迨於積極履行代為銷售房地之義務，委託之客戶亦不得委託他人銷售，且須當然負擔給付居間報酬之義務，顯失公平，核與民法第五百六十八條第一項規定略以：「居間人以契約因其報告或媒介而『成立』者，方得請求報酬」之意旨不符，亦與消費者保護法之精神相悖。
九、另原告主張被告丙○○與系爭土地嗣後之買受人創世基金會、乙○等人有親戚、朋友關係，依上開解除不動產買賣契約書之附註條款，請求被告戊○○給付成交價百分之六之違約金云云，並未舉證渠等有何親戚、朋友關係，難以採信。復經被告丙○○一再堅詞否認與乙○等人有何親戚、朋友關係，且證人甲○○、楊政城均於九十二年七月八日到庭證稱略以：係因原告對系爭房地進行假扣押程序，被告二人為避免糾紛而解除買賣契約，並由富捷公司仲介被告戊○○與創世基金會、乙○等人成立買賣契約，乙○等人與被告丙○○並無親戚或朋友關係等語，詳錄於該日之言詞辯論筆錄，可資參照。又證人即創世基金會之秘書室副主任彭秀美於九十二年九月二日，亦到庭具結後證稱略以：系爭土地乃經由富捷房屋之經理人甲○○仲介而購買，本來說已先由他人購買，嗣後說原來購買的人有付款困難，我們表示仍願意購買，才在九十二年四月一日簽約等語，同載明於該日言詞辯論筆錄可稽，益證系爭土地嗣後並非出售予被告丙○○之親戚或朋友，僅係單純經由富捷公司之居間仲介，創世基金會、乙○等人與被告戊○○始成立買賣契約，核與原告無任何乾葛。是以，原告之上開主張，同屬無據。
十、綜上論述，原告請求被告戊○○給付居間報酬及違約金總計三百五十萬元，暨請求被告丙○○給付居間報酬七十萬元，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十二、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 九 月 十六 日
臺灣苗栗地方法院民事庭
法 官 李麗萍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十六 日
法院書記官 蕭雅馨