臺灣苗栗地方法院民事判決 九十二年度訴字第三三二號
原 告 戊○○訴訟代理人 乙○○被 告 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國九十二年十二月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丙○○應將設定登記於原告共有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）上面積一四五點三六平方公尺之地上權（以下簡稱系爭甲地上權）登記予以塗銷，並拆除地上房屋，返還土地與共有人。
（二）被告林清宏應將設定登記於原告共有系爭土地上面積一一九點０一平方公尺之地上權（以下簡稱系爭乙地上權）登記予以塗銷。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）系爭土地為兩造及訴外人翁金川、翁金水所共有，原告係繼承先父顏清水，應有部分為二分之一，被告甲○○之應有部分為七九二０分之一九０四，被告丙○○之應有部分為七九二０分之五三六。被告丙○○以七十年期南竹字第三五八二號就系爭土地設定有系爭甲地上權，並於其上建有門牌號○○○鎮○○路○○○號房屋一棟。被告甲○○則以七十年期南竹字第三五八一號就系爭土地
（二）被告自始即拒絕依約繳納使用系爭土地之地租，分文不付。歷年屢經催討，均不獲置理。原告迫於無奈，乃於民國九十一年十一月五日以存證信函催請限期繳租，並明示逾期當然解除契約。詎被告仍置之不理，原告依法分別於九十一年十二月二十三日及九十二年一月二日函知被告拆屋還地，亦均未獲置理。
（三）總計被告甲○○已積欠地租達二十餘年，被告丙○○則更積欠地租達三、四十年之久，均分文未繳地租，且渠等經原告依法催告，仍未繳清積欠之地租，原告乃依民法第八百三十六條撤銷渠等之地上權。又渠等之地上權既經原告撤銷，自應塗銷系爭地上權登記。另被告丙○○亦應拆除房屋返還系爭土地。為此訴請判決如聲明所示。
三、對被告所為抗辯之陳述：
（一）系爭土地上四十四坪部分之地上權（即現被告丙○○占用部分），係設定於三十八年八月二十三日，收件字號為竹南字第五五八號。系爭土地上三十六坪部分之地上權（即現被告甲○○占用部分），係設定於三十八年八月三十一日，收件字號為竹南字第四九九號。依土地登記簿上之「地租及利息欄」均載明為「相同標的地田賦額」。前開設定之二地上權於四十六年十一月二十八日以竹南字第四五八號移轉登記予訴外人洪葉隔藍（即被告丙○○之母）後，嗣經分別移轉登記於被告丙○○名下。被告丙○○再於七十年七月二十二日以南竹字第三五八一號、三五八二號收件，將地上權以買賣為原因移轉登記予被告甲○○及訴外人葉增田。雖依現行土地登記謄本該三十六坪部分地上權之「利息及地租」欄空白，惟依地上權移轉登記申請書及契約書內，均載明地租及利息為「相同標的田賦額」，顯見現行土地登記謄本就利息及地租之記載為漏載。是系爭地上權係屬有償，應屬無疑。被告謂原告提不出租金之依據云云，顯為拒付租金之托詞，應無足採。
（二）系爭土地共有人揭占用系爭土地之特定部分，並均於其上建有房屋，其餘各共有人占用系爭土地之特定部分，多與其應有部分之比例相符，惟獨被告丙○○所有房屋占用之基地，嚴重影響原告之應有部分比例。被告丙○○之地上權既經原告撤銷，自無再占用之權利。被告丙○○謂「兩造對現況地上權登記、使用均無爭執」云云，並非事實。
（三）被告丙○○自四十九年由其母即訴外人洪葉隔藍受贈取得地上權，自始即知該地上權屬有償，且被告丙○○於九十二年九月二十九日答辯狀亦自認系爭土地之地上權係有償。而原告前於九十一年十一月五日以存證信函催請其付清欠租，被告丙○○均未加置理。是其所謂從未有權利人對其為給付租金之主張，更自始不知要向何人為給付云云，亦顯與事實不符。
（四）地租請求權雖因五年間不行使因時效消滅，惟原告於九十一年十一月五日催請付租，原告至少尚有自斯時起回溯五年之地租可請求，被告丙○○謂原告之請求權已因時效消滅，自非可採。
（五）土地稅法第十三、二十三、二十四、二十七及四十五條就田賦如何計算、如何徵收定有明文。被告所謂系爭土地有關地租約定「抽象」云云，顯無可採。另政府政策調整，將系爭土地田賦廢除，自五十二年起全面規定地價，依土地稅法第十四條規定：「已規定地價之土地除依第二十二條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅」，系爭土地既已改規定地價稅，原以田賦額及納賦期為準之地租，隨國家政策之調整及法令修訂改課徵地價稅，而改以比照地價稅為準據。是依此規定，被告甲○○每年要繳地租六百五十五元七角五分，五年共計三千二百七十八元。被告丙○○每年要繳八百零九角三分，五年共計四千零四元。並無被告所謂有「不能給付之瑕疵」，亦與被告所引釋字第二九一號解釋無涉。
三、證據：提出存證信函五件、土地登記簿謄本三件、土地登記申請書二件、地籍圖謄本一件、分割略圖一件（以上均為影本）及土地登記謄本一件為證。
乙、被告方面：
壹、被告丙○○部分：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）系爭土地為兩造及訴外人翁金川、翁金水所共有，原告於六十五年二月二十八日因繼承而取得系爭土地應有物部分二分之一，被告甲○○、丙○○則於七十年七月二十二日因買賣而分別取得系爭地上權，期限為無定期，並依法登記完畢。
（二）按地上權之消滅原因，除依民法第八百三十四條第一項、第二項規定，由地上權人向土地所有人以意思表示為之外，即為依民法第八百三十六條規定，土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額，以意思表示對地上權人撤銷其地上權。本件被告既未為拋棄地上權之意思表示，而原告就被告應繳付租金之依據又無法提出，雖被告丙○○於九十一年十一月六日接獲原告催繳地租之存證信函後，曾北上親赴原告處欲圖解決，亦曾委任代書至地政事務所調閱謄本中所載之依照契約約定之租金資料，均查無攸關租金之原始契約。是原告既無法提出被告丙○○應繳付租金之依據，自無要求給付租金之理。
（三）又依土地登記謄本所載被告丙○○與被告甲○○之地上權地租，分別記載為空白及依照契約約定。為何二者之地上權同時設定，卻有不同之約定？又為何原告自七十二年設定地上權起，歷經二十餘年均未向被告要求給付地租，迄今始突然要求被告給付租金？被告丙○○之地上權設定究屬有償或無償？原告自應就此負舉證責任。
（四）本件地上權之租金約定係沿自三十八年由原始所有人與地上權人所定，是時雖有約定「依相同標的田賦額並以田賦繳納期為支付期」之條件，而至七十二年七月二十一日被告丙○○與訴外人葉增田所為地上權移轉登記，亦載有相同之約定。惟被告自取得該土地所有權及地上權後，迄至原告突向被告丙○○請求地租前，從未有權利人對被告丙○○為請求地租之請求，被告亦自始不知要向何人為給付，且原告自六十五年二月二十八日因繼承取得系爭土地所有權後，亦迄未對被告丙○○為給付租金之請求。是被告丙○○自始即不知有給付租金之約定，迄突獲原告之催告時，方知有「依相同標的田賦額並以田賦繳納期為支付期」之地租條件。被告丙○○並非不為給付，而係不知有此約定。況本件原約定租金之條件，因時空轉換，現應給付若干？應於何時給付？均不明確，被告實無法給付。是本件被告縱有未給付之事實，於原告未就被告應給付若干元之明確意思表示前，亦非可歸責於被告。原告遽依民法第八百三十六條撤銷地上權，於民法第一百四十八條第二項規定之誠信原則，亦屬有違。原告自應先就被告丙○○應為給付租金之多寡？如何計算？先為舉證，如被告就之有爭議，再訴請法院裁判。詎其僅以一紙催告函，即逕為解除契約之意思表示，顯非適法。
（五）另本件給付租金之請求縱認有理，亦因時效而消滅。且原告自六十五年二月二十八日因繼承取得系爭土地所有權後，明知本件系爭土地設定有地上權，理應依法請求被告給付租金，方符常理。惟原告歷經二十餘年均未請求，堪認原告有拋棄請求權之意甚明。又依民法第八百三十六條第一項所定，係以「積欠地租達二年之總額」為得撤銷地上權之要件，而非以「二年未給付租金」為要件，而本件自始即無確定之給付標的，原告如何主張「積欠二年總額」？另原告前即拋棄請求權，其期間計算理應自九十一年十一月五日原告函催被告給付租金時起算。從而原告依民法第八百三十六條撤銷地上權應屬無據。
（六）本件被告丙○○既經依法為地上權登記，而該地上權又未定有期限，原告自無請求被告丙○○拆屋還地之理。況參諸民法第八百四十一條及八百四十條第一項規定之法理，地上權於因存續期間屆滿而消滅時，土地所有權人尚無法訴請拆屋還地，而應依時價補償地上權人。
三、證據：提出土地登記謄本影本一件為證。
貳、被告甲○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：系爭土地為被告甲○○所有，房子也是被告甲○○所有，沒有付租金給原告之理。
三、證據：提出土地登記謄本一件為證。理 由
一、本件系爭土地為兩造及訴外人翁金川、翁金水所共有，原告係繼承其父顏清水，應有部分為二分之一，被告甲○○之應有部分為七九二０分之一九０四，被告丙○○之應有部分為七九二０分之五三六。被告丙○○以七十年期南竹字第三五八二號就系爭土地設定有系爭甲地上權，並於其上建有門牌號○○○鎮○○路○○○號房屋一棟。被告甲○○則以七十年期南竹字第三五八一號就系爭土地設定有系爭乙地上權，並於其上建有門牌號○○○鎮○○路○○號房屋一棟。被告二人從未繳納地租之事實，為兩造所不爭執，並有兩造各所提之土地登記謄本附卷可憑，自堪信為真實。
二、原告主張系爭土地上四十四坪部分之地上權（即現被告丙○○占用部分），係設定於三十八年八月二十三日，收件字號為竹南字第五五八號。系爭土地上三十六坪部分之地上權（即現被告甲○○占用部分），係設定於三十八年八月三十一日，收件字號為竹南字第四九九號。依土地登記簿上之「地租及利息欄」均載明為「相同標的地田賦額」。前開設定之二地上權於四十六年十一月二十八日以竹南字第四五八號移轉登記予訴外人洪葉隔藍（即被告丙○○之母）後，嗣經分別移轉登記於被告丙○○名下。被告丙○○再於七十年七月二十二日以南竹字第三五八一號、三五八二號收件，將地上權以買賣為原因移轉登記予被告甲○○及訴外人葉增田。雖依現行土地登記謄本該三十六坪部分地上權之「利息及地租」欄空白，惟依地上權移轉登記申請書及契約書內，均載明地租及利息為「相同標的田賦額」，顯見現行土地登記謄本就利息及地租之記載為漏載，系爭地上權設定當初係屬有償，地上權人應依「相同標的地田賦額並以田賦繳納期日為支付期」之約定條件支付地租之事實，業據提出土地登記簿謄本三件、土地登記申請書二件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。另原告主張其於九十一年十一月五日以存證信函催請被告二人限期繳租，並明示逾期當然解除契約，又分別再於九十一年十二月二十三日及九十二年一月二日函知被告二人拆屋還地之事實，亦據提出被告所不爭執之存證信函影本四件為證，亦堪信為真實。
三、原告主張被告甲○○已積欠地租達二十餘年，被告丙○○則更積欠地租達三、四十年之久，均分文未繳地租，且渠等經原告依法催告，仍未繳清積欠之地租，渠等所有之系爭甲、乙地上權已經原告依民法第八百三十六條合法撤銷之事實，則為被告二人所否認。是本件首應審究者即為原告得否單獨依民法第八百三十六條第一項規定撤銷地上權？
四、按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第八百三十六條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第四百四十條第一項之規定，踐行定期催告程序，最高法院著有六十八年台上字第七七七號判例意旨可資參照。又支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第二百五十八條第二項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力，最高法院亦著有七十七年度台上字第一八五四號裁判意旨可供參酌。另民法第八百三十六條第一項規定之撤銷地上權，其所謂之「撤銷」，係指「取消」或「終止」之意，乃有相對人之單獨行為（參見學者謝在全所著民法物權論上冊第四百五十二頁），是其撤銷地上權之意思表示，自應類推適用民法第二百六十三條、第二百五十八條第二項之規定，即應由土地所有權人全體向地上權人為之。
五、經查，本件系爭土地為兩造及訴外人翁金川、翁金水所共有，已如前述，而原告於言詞辯論中復自承本件系爭地上權之設定義務人為兩造及訴外人翁金川、翁金水（參見本院九十二年十一月二十八日言詞辯論筆錄），則揆諸前揭說明，原告僅以其自己名義向被告二人為催繳地租之催告，自不生催告之效力。且其僅以自己名義對被告二人為撤銷地上權之意思表示，亦不生撤銷之效力。從而，原告主張系爭甲、乙地上權業據其撤銷，請求被告二人應分別塗銷系爭甲、乙地上權之登記，自屬無據，應予駁回。另被告丙○○既為系爭土地共有人，復於系爭土地拆除房屋，返還土地予共有人全體，為無理由，亦應駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，自應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不再予逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 一 月 十三 日
民事庭法 官 王萬金正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 十三 日
法院書記官 白孝慈