臺灣苗栗地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一九號
原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 甲○○律師被 告即反訴原告 丙○○訴訟代理人 唐琪瑤律師當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國九十二年十月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段一九一、一九三、二三五之四、二二○地號土地上如附圖橘色部分所示建物拆除，並將上開土地返還原告及其餘共有人。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場所為陳述及所提書狀略謂：
一、聲明：㈠本訴部分：求為判決如主文第一項所示。
㈡反訴部分：求為判決反訴原告之訴駁回。
二、陳述：㈠坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段一九一、一九三、二三五之四、二二○地號土地
（下稱系爭土地）為原告與訴外人林蔚文所共有，應有部分各二分之一。系爭土地由原地主即原告之祖先以不定期限出租予被告之祖先建造房屋，兩造間之租賃關係地位均係本於繼承而來。被告占用系爭土地如附圖橘色部分所示基地，建有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○○號二層樓房建物使用。惟被告竟於九十一年九月五日委託律師發函告知原告上開二層木造樓房建物因年久失修，嚴重影響居建之意，詎被告仍拆除該二層樓房建物，另興建如附圖所示四層樓房。
㈡按土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限
不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，此有最高法院三十年度渝上字第三一一號判例可參。被告向原告承租系爭土地，初即以之為基地搭建房屋為目的，而未明定租賃期間，又系爭土地上之房屋依被告提出之鑑定報告所示，在在顯示確已達不堪使用之程度，依上開判例意旨，即屬土地法第一百零三條第一款所規定之期限屆至，原告自有收回土地之權。又被告原有之二層樓房既已達不堪使用，其亦有收回土地之機會，無同意被告重建房屋之義務。兩造間之租賃關係既已因屆期而消滅，則被告復占有系爭土地興建四層樓房建物，即屬無權占有，為此依民法第七百六十七條規定，求為命被告將其所有占有系爭土地上之房屋拆除，並將基地交還原告與其餘共有人。
四、證據：提出律師函影本、臺灣省結構工程師公會鑑定報告書影本、九十一年十月三十一日頭份田寮郵局第三一三號存證信函影本各一件、土地登記謄本四件及照片六幀為證。
乙、被告即反訴原告方面：
一、聲明：㈠本訴部分：求為判決原告之訴駁回。
㈡反訴部分：求為判決反訴被告應同意反訴原告就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段
一九一、一九三、二二○、二三五之四地號土地上門牌號碼苗栗縣頭份之中正路十九號房屋之修建工程，並出具同意書。
二、陳述：㈠本訴部分：
⒈系爭土地原為原告及訴外人林蔚文之父所有，嗣經繼承，於五十二年五月二十
三日登記為原告及訴外人林蔚文共有，應有部分各二分之一。而被告之父林祖訓生前即向林承租系爭土地興建房屋即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○號，林祖訓死亡後，由其繼承承租至今，被告並依約繳付租金予原告。
⒉被告所有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○號房屋，因使用年代久遠，且磚造
結構部分有多處長二至六公釐之大裂縫，木樑部分亦有多處裂縫及腐朽現象，經台灣省結構工程技師公會鑑定認「標的物現況有安全之顧慮，應進行結構補強或考慮拆除重建」。嗣被告即委託律師函知原告，惟原告當時並未表示任何意見，直至被告進行房屋修建工程後，原告才突發函表示不同意修建。然按「租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該土地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在。承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。」此有最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例可供參照。是本件原告對於被告租賃基地上之房屋進行修建工程乙節，依上開判例意旨，原告自負有同意修建之義務無疑。
⒊雖原告主張依最高法院三十年度渝上字第一一號判例意旨，認系爭租賃契約應
解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而認系爭土地租賃契約業已屆期消滅。惟兩造間之租賃契約係屬未定期租賃，且被告即反訴原告租賃土地本係為建築房屋供使用，又土地法為民法之特別法，關於出租人收回出租建築房屋之基地，自應適用土地法之規定。是原告非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，均不得終止本件租賃契約。又最高法院三十年度渝上字第三一一號判例，係指定有租賃期限，惟所定者為不確定期限之租賃契約而言（按所謂定有期限，係包括定有確定期限及不確定期限而言），與不定期租賃尚屬不同。兩造間就系爭土地之租賃契約係屬不定期租賃，此觀原告於七十一年五月間聲請臺灣新竹地方法院七十一年度促字第一二五一號支付命令聲請狀事實及理由中已明載：「緣債務人『不定期限承租』債權人共有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○號建地面積四四平方公尺、同段二二○號建地三二平方公尺及同段一三九號建地面積五六平方公尺土地三筆建築屋』等語，足證本件確係不定期租賃。
⒋雖原告主張兩造間之租賃契約，依契約之目的探究當事人之真意，應解為定有
租至房屋不堪使用時為止之期限，屬定期租賃云云，惟兩造就系爭土地之租賃契約，係屬不定期租賃，已如前述。退步言，兩造間就系爭土地之租賃，既未定有任何書面字據，依民法第四百二十一條規定，本即視為不定期租賃。況兩造間之租賃關係存在已逾四、五十年，依最高法院五十九年度台上字第五五二號判決：「兩造於日據時代所定之契約，其期限雖較我民法規定為長，但台灣光復後，應適用我民法之規定，依民法債編施行法第十三條規餐，應自三十五年十月二十五日起算二十年，即至五十五年十月二十四日為租期屆滿之日，被上訴人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，上訴人未即表示反對之意思表示，依民法第四百五十一條之規定，已視為以不定期限繼續契約，上訴人自不得以租期屆滿為由，請求收回。」之意旨以觀，本件兩造間之租賃契約縱如原告即反訴被噹所主張「定有租至房屋不堪使用時為止之期限」之性質，則該定期租賃契約亦因受民法第四百四十九條第一項規定之限制，早於二十年屆滿時即已消滅，至租賃契約消滅後，被告之祖父或父親，仍為租賃土地之使用，原告或其父或祖父亦未為反對之意思表示，且續為收取租金，則依民法第四百五十一條之規定，亦已視為不定期繼續租賃契約，是原告主張本件為定期租賃契約，實屬無據。
⒌綜上，本件租賃契約既屬不定期租賃，而依土地法第一百零三條第一款之規定
，係僅指定有租賃期限之契約方有「契約年限屆滿時」收回土地之適用，倘為不定期租賃，則無該條款之適用，亦即不得以契約年限屆滿，要求收回土地。又「租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該土地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在。承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。」此有最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例可供參照。而本件系爭租賃契約確屬不定期租賃，且無土地法第一百零三條各款情形，原告依法自不得收回系爭土地，是本件原告訴請被告拆屋還地，顯無理由。
㈡反訴部分：
⒈訴外人即反訴原告之父林祖訓，前向反訴被告租賃系爭土地為房屋建築基地，
在系爭土地上建築房屋即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○號供使用，嗣林祖訓死亡後，即由反訴原告繼承上開房屋所有權及系爭租賃權利，反訴原告並依約按期（每年一期，採期後給付）給付租金。惟因系爭土地上之房屋使用年代久遠，房屋部分木造結構有多處裂縫、腐朽之情形，並經台灣省結構工程技師公會鑑定明確，反訴原告因而委託唐琪瑤律師於九十一年九月五日檢附鑑定報告書，就上開租賃基地上房屋進行結構補強或拆除重建等事宜函知反訴被告。詎反訴被告於受通知後遲未表示意見，直至反訴原告就上開房屋進行修建工程後，反訴被告方發函表示不同意反訴原告修建，並向苗栗縣政府檢舉反訴原告違建，反訴原告為使房屋修繕合法，不得已方提出本件訴訟。
⒉本件反訴被告將其所有系爭土地出租供反訴原告建築房屋之用，屬不定期之租
賃關係，且兩造間並無不得重建、改建或修繕之約定，則反訴原告所有之系爭房屋於使用上既有安全疑慮而有修建之必要，則依最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例意旨，不問重建是否與原狀相符，反訴被告當負有同意修建之義務，。
⒊另依五十一年第二次民、刑庭總會會議決議㈠：「問題：某甲將其所有基地出
租與乙建築房屋，未定期限，若干年後，屋燬於火，乙欲申請工務機關發照重建，求甲蓋章同意，甲有無同意義務？子說：租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，乙向甲租地所建之房屋雖告滅失，而租用基地之契約要未失其存在，是其申請重建之屋，不問是否與原狀相符，甲均負有同意重建之義務。決議：租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，乙向甲租地所建之房屋，雖告滅失，而租用基地之契約要未失其存在，且其申請重建之屋，不問是否與原狀相符，甲均負有同意重建之義務，但契約別有約定者，從其約定。」及司法院司法業務研究會第一期：「問題：甲以其所有之土地，以不定期限出租與乙蓋建房屋，乙擬聲請重建，乃向法院訴請判令甲應同意其建築。倘該基地未達臺灣省畸零地使用規則第二條所規定之最低法定寬度不能建築，乙之請求有無理由？討論意見：甲說：訟爭土地既為畸零地，則不得單獨使用，行政機關將來自不可能違法准許建築而發給乙建築執照，行政機關就不能准許乙建築，則乙之請求即顯有法律上之障礙，應屬法律上之給付不能，故乙之請求應予駁回。乙說：依據最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例稱：『租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該土地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在。承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。』，訟爭土地是否為畸零地，及行政機關是否發給建築執照准予建築，乃屬判決後行政權審核之範圍，法院則僅就出租人有否同意承租人重建之義務而審判，依據上開最高法院判例所持見解，乙之請求有理由。結論：多數採乙說。司法院第一廳研究意見：同意研究討論。」之見解，反訴原告對於系爭土地上之房屋既有重建或修繕之必要，而反訴被告拒絕同意反訴原告之建築（另一共有人林蔚文業已出具建築同意書予反訴原告），甚而為阻撓反訴原告建築房屋，不時向苗栗縣政府檢舉反訴原告違建，經苗栗縣政府通知反訴原告補辦建築執照，惟因反訴被告拒絕出具土地使用同意書，致反訴原告無從補正建築執照之申請，是為使系爭土地之房屋合法，反訴原告有提起反訴請求反訴被告同意建築，俾補辦建築執照之實益。
⒋又因故滅失，並未限於自然滅失，反訴原告因房屋損壞而有居住安全之虞，亦
屬因故滅失而申請重建，反訴被告應出具同意書，如此方能使反訴原告達到租賃系爭土地建築房屋使用之目的。
三、證據：提出繳付租金證明影本二份、鑑定報告書影本、臺灣新竹地方法院七十一年度促字第一二五一號支付命令及聲請狀影本、苗栗縣政府建設局違章建築補辦手續通知單影本各一件為證。
丙、本院依職權向臺灣新竹地方法院調取該院七十年度訴字第二○九二號、七十六年度訴字第三五三二號判決原本，並向臺灣高等法院調取該院七十七年度上易字第一三四號和解筆錄原本，且依原告聲請勘驗現場，並囑託苗栗縣頭份地政事務所派員實施測量。
理 由
壹、程序方面：本件原告即反訴被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告即反訴原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告即反訴被告主張為系爭土地為其與訴外人林蔚文所共有，其應有部分各二分之一，業據其提出土地登記謄本四份為證，此為被告所是認，堪信為真實。又原告即反訴被告主張系爭土地係由原地主即原告之祖先以不定期限出租予被告之祖先建造房屋，兩造間之租賃關係地位均係本於繼承而來，被告占用系爭土地如附圖橘色部分所示基地，建有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○○號二層樓房建物使用，嗣被告於九十一年九月五日委託律師發函告知原告上開二層木造樓房建物因年久失修，嚴重影響居住安全而達於不堪使用之程度，亟需拆除重建，原告即發函通知被告不同意重建之意，詎被告仍拆除該二層樓房建物，另興建四層樓房（下稱係爭建物），其基地坐落於原告共有之系爭土地上如附圖所示橘色部分所示及訴外人中華民國所有之一九二地號土地等事實，業據原告提出為被告所不爭執之律師函影本、臺灣省結構工程師公會鑑定報告書影本、九十一年十月三十一日頭份田寮郵局第三一三號存證信函影本各一件及照片六幀為證，並經本院會同苗栗縣頭份地政事務所勘驗，並有勘驗筆錄、現場照片及複文成果圖在卷可憑，堪信原告此部分主張為真實。
二、又原告即反訴被告主張兩造間就系爭土地之租賃契約期限，已因被告即反訴原告之房屋已不堪使用而屆滿，詎被告即反訴原告於拆除舊屋後仍占用系爭土地重建四層樓房，應屬無權占有系爭土地，其不負出具重建同意書之義務，然為被告即反訴原告所否認，並以前揭情詞置辯。
㈠按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期
限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。兩造系爭土地之租賃關係為不定期限，依前開說明，應租至總爭房屋不堪使用時為止，原原告即反訴被告並無同意被告即反訴原告重建之義務，否則在不定期基地租賃，只要承租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務，除非承租人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得收回地地，不定期限變成無期限，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義。故土地法第一百零少南第一款規定，非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所謂「年限屆滿」，應解為至房屋不堪使用時為止。至於最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例意旨：「租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有規定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均有同意重建之義務。」所謂房屋因故滅失，係指天災使房屋倒塌、火災焚燬等災變而致滅失而言，房屋因年久破舊不堪使用而拆除重建之情形非屬因故滅失（參照最高法院八十九年度台再字第七號判決）。
㈡查兩造間就系爭土地訂有未定期限之租地建屋契約，為兩造所不爭執之事實，是
系爭土地之租賃契約租期應至房屋不堪使用時而消。所謂「至房屋不堪使用」，係指房屋因老舊破損致不堪用而言。本件被告即反訴原告原建造於系爭土地上之二層樓房，因使用年代久遠，且磚造結構部分有多處長二至六公釐之大裂縫，木樑部分亦有多處裂縫及腐朽現象，經台灣省結構工程技師公會於九十一年七月十九會勘後鑑定結果認為：「：：：鑑定標的物使用迄今約七十餘年，磚牆牆面上有不少之裂縫形成，且牆與牆交接處有脫離現象，一樓也常常淹水，：：：九、鑑定結果：⑴經現場測量結果，鑑定標的物之最大傾斜度為1/279。⑵經現場勘查結果，鑑定標的物為磚造結構，在一、二樓多處牆上有寬度約2mm至6mm不等之大裂縫。⑶經現場勘查結果，鑑定標的物所有樑皆為木構造，且有多處裂縫及腐朽現象。⑷綜上所述，鑑定標的物兩側荒鄰新建三層及四層ＲＣ建物，在地震作用下恐對鑑定標的物互相擠壓造損壞，又鑑定標的物木樑因使用年代已久已有多處裂縫及腐朽現象，研判鑑定標的物現況有安全之顧慮，應進行結構補強或拆除重建」等語，此有兩造提出之臺灣結構工程技師公會建物結構安全鑑意見書附卷可稽，堪認被告即反訴原告原建造之二層樓房係因自然因素老舊而不堪使用。
㈢又原告即反訴被告主張被告將原建造之二層樓房拆除重建系爭建物乙節，並提出
為被告所不爭執其真正之照片六幀為證，雖被告辯稱僅係補強而非拆除重建，惟依原告提出之照片所示，該二層樓房於原告拍照時，僅有二樓屋瓦及左右側牆壁未拆除，而內部結構當時均已全部拆除，並另立鋼樑結構，且於本院九十二年四月三十日至現場勘驗時，系爭土地上已蓋有四層樓房，而二樓屋瓦已不復見，是被告既已將該二層樓房之主要結構均拆除，並興建系爭四層樓房，顯見被告所為工程，係拆除原建物重建，非僅補強結構而已。
㈣綜上，被告即反訴原告之房屋既因老舊致不堪使用而拆除，依照上揭設明，則兩造就系爭土地之租賃應認已年限屆滿，兩造間之租約業已消滅。
三、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有全體之利益為之，民法第七百六十七條前段、中段及八百二十一條分別定有明文。被告即反訴原告拆除原建物重建系爭建物占用原告即反訴被告所共有之系爭土地如附圖橘色部分所示，而兩造間之租賃期限已因被告即反訴原告因原建物老舊拆除而屆滿，兩造間之租賃關係即已消滅，則被告即反訴原告重建之系爭房屋占用系爭土地即屬無正當權源。從而，原告被告即反訴原告本於所有權之地位，訴請被告即反訴原告將系爭建物拆除，並將所占用土地返還予原告及其他共有人全體，即屬於法有據，應予准許。又系爭建屋既係因年久破舊之自然因素致不堪使用而有重建必要之情形，則原告即反訴被告自不負同意重建房屋之義務，從而，被告即反訴原告主張原告即反訴被告應同意其在系爭土地上重建房屋，並出具同意書之請求，於法即屬無據，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之訝擊防禦方法及訴訟資料經本院勘酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
五、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十一 日
民事庭法 官 陳慧萍正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十五 日
法院書記官 李惠雯