臺灣苗栗地方法院民事判決 93年度訴字第397號原 告 戊○○訴訟代理人 曾肇昌律師複代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 郭瑋萍律師
徐景星律師複代理人 鄭智元律師被 告 己○○
辛○○
19弄兼 上 一訴訟代理人 丙○○被 告 庚○○
丁○○
巷22壬○○
之3號上列當事人間請求確認耕地優先承買權存在等事件，本院於民國95年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就被告乙○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段第二五八地號土地應有部分二七四０分之一三二０有優先承買權存在。
被告乙○○與訴外人謝廷堂、被告己○○、丁○○、辛○○間就前項土地於民國八十年九月二日所為之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記予被告己○○、丁○○、辛○○、丙○○、庚○○、壬○○所有，各所有權人之應有部分如附表所示。
被告己○○、丁○○、辛○○、丙○○、庚○○、壬○○應於原告給付新臺幣壹佰貳拾萬伍仟伍佰柒拾伍元時，將本判決主文第一項所示土地所有權移轉登記予原告所有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告己○○、辛○○、丙○○、丁○○、庚○○、壬○○等
6 人經本院合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所定之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告於起訴時請求：㈠被告等人間就坐落苗栗縣○○鄉○○○段第289 、289 之5 、291 地號土地權利範圍各5 分之4、同段第258 地號土地權利範圍2740分之1320，以新臺幣（下同）2,600,000 元之買賣行為，准原告以同一價格優先承購。㈡被告應將其等於民國80年9 月2 日就上開土地所為之所有權移轉登記塗銷；被告乙○○應將前開第289 、289 之
5 、291 地號土地上之抵押權登記塗銷。㈢被告己○○、辛○○、丙○○、丁○○、庚○○、壬○○應就前開4 筆土地與原告訂定買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記予原告。
嗣原告於本院審理中減縮前開聲明㈡中關於塗銷抵押權登記之部分不予請求，並將其餘部分更正聲明為：㈠確認原告就坐落苗栗縣○○鄉○○○段第289 、289 之5 、291 地號土地權利範圍各5 分之4 、同段第258 地號土地權利範圍2740分之1320有優先承買權存在。㈡被告乙○○與訴外人謝廷堂、被告己○○、丁○○、辛○○等人間於80年9 月2 日就上開4 筆土地所為之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記予被告己○○、丁○○、辛○○、丙○○、庚○○、壬○○所有。㈢被告己○○、丁○○、辛○○、丙○○、庚○○、壬○○應於原告給付2,598,232 元時，將上開4 筆土地所有權移轉登記予原告所有。經核原告就原所請求塗銷抵押權部分係減縮其應受判決事項之聲明，其餘更正聲明之部分所請求之基礎事實均與起訴時相同，且被告就上開聲明之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，是原告就前開聲明所為之減縮及變更與民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款及第2 項規定相符，應予准許，合先敘明。
三、原告主張：㈠坐落苗栗縣○○鄉○○○段第258 、289 、28
9 之5 、291 、292 、293 地號等6 筆土地，自原告及訴外人謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香之先祖父謝佳南於36年間取得所有權時，即由原告及謝阿坪等人之父謝廷睦承租耕作，嗣謝佳南去世後，由謝廷睦、謝廷任、謝廷堂、謝廷養、辛○○各繼承5 分之1 ，謝廷任、謝廷養去世後，再由被告己○○、丁○○分別繼承，仍由謝廷睦繼續耕作，謝廷睦去世後，即由原告、謝阿坪、謝宜塤、謝旗祥等共同繼承租賃關係續為耕作至今，嗣由謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香等人將其請求優先承買之權利讓予原告行使；謝宜塤去世後，由其配偶謝黃香妹等人繼承，並由其全體繼承人將其請求優先承買之權利亦讓予原告行使；謝旗祥去世後由其子女謝邦楨等人繼承，再出賣予訴外人謝郭錦鳳，然謝郭錦鳳就上開土地之租賃權部分，業經台灣高等法院台中分院（下稱台中高分院）以88年度上字第210 號判決無租賃關係存在確定在案；而謝廷堂、被告己○○、丁○○、辛○○等人未依法以書面徵詢原告是否主張優先承買權，即於80年6 月間擅自出賣其就爭289 、289 之5 、291 地號土地應有部分合計5 分之4 、及258 地號土地應有部分2740分之1320予被告乙○○，另謝廷堂於92年間死亡後，由被告丙○○、庚○○、壬○○繼承其權利義務。㈡被告乙○○取得前開土地部分所有權後，即訴請分割共有物，經成立訴訟上和解，系爭
289 、289 之5 、291 地號全部及同段292 地號土地之一部分由被告乙○○取得，同段293 地號全部及292 地號土地之一部分則由原告及訴外人謝阿坪取得並保持共有；其後原告訴請確認就系爭289 、289 之5 、291 地號土地全部及258地號土地應有部分2740分之1320有租賃關係存在，由台中高分院以88年度上字第210 號判決原告勝訴確定在案，原告自得依三七五減租條例之規定，主張就上開土地有優先承買權存在；至原告於上開訴訟中因未能陳明承買條件，並表明就優先承買權部分將另行訴訟而遭台中高分院駁回部分，僅為訴訟要件之欠缺，前開判決就此部分為程序上駁回判決，並無實體上既判力，原告仍得另行起訴主張優先承買。㈢原告雖曾與被告乙○○於86年間就分割共有物事件達成訴訟上和解，原告放棄系爭第289 、289 之5 、291 地號土地應有部分5 分之1 ，由被告乙○○取得所有權，然此節與原告主張優先承買權並不相涉，且兩造於上開分割共有物事件中並無將之於訴訟中一併解決之意思，不應認為原告已因上開分割共有物和解讓步而使優先承買之權利消滅，被告既未依法於買賣土地時以書面通知原告優先承購，即不能辯稱原告之優先承買權業已消滅。㈣被告乙○○自陳其於80年間分別向謝廷堂、辛○○、己○○、丁○○各以650,000 元買受其就系爭土地之應有部分，合計總價款即為2,600,000 元，除以被告乙○○買受系爭土地之總面積4,472 平方公尺，得出每平方公尺單價為581 元，再以此單價乘以系爭各筆土地之面積，得出上開土地之買賣價金如下：289 地號為402,052 元，
289 之5 地號為851,746 元，291 地號為138,859 元，258地號為1,205,575 元，原告自得主張就系爭土地分別以上開價格予以優先承買。又系爭土地既屬被告間以違法切結之方式勾串買賣取得，原告行使優先承買權，當無違反誠信原則之情事。㈤被告雖辯稱台中高分院上開判決在90年11月2 日確定後，原告及眾兄弟姊妹或另有工作，或未在籍或係雇工耕作，應屬未再自任耕作，致原訂租約無效，然原告兄弟姊妹中，謝宜塤業於93年間死亡，原任職印刷廠，71年2 月間退休，為自耕農；謝圓妹曾任苗栗縣公館鄉鄉民代表，早已卸任，為自耕農，且曾獲95年度優良農民獎；謝阿坪原任職台灣電力公司，於86年2 月間退休；謝辛癸原任職中國石油公司，85年10月退休，亦為自耕農；原告本人原任職台灣肥料新竹五廠，84年5 月間退休，亦為自耕農；郭謝滿香則為家庭主婦，並未工作，空暇及農忙時節均會定期返回共同耕作，被告上開所辯自屬無稽。依三七五減租條例第15條之規定，被告乙○○與被告己○○等人間之買賣契約不得對抗原告，原告請求確認就系爭第289 、289 之5 、291 、258 地號等4 筆土地有優先承買權存在，並請求塗銷被告乙○○與前手間所為之所有權移轉登記，回復登記至被告己○○等人名下，由原告以被告等人間就系爭土地之前開買賣價格優先承買等語；並聲明：㈠確認原告就坐落苗栗縣○○鄉○○○段第289 、289 之5 、291 地號土地權利範圍各5 分之4 、同段第258 地號土地權利範圍2740分之1320有優先承買權存在。㈡被告乙○○與訴外人謝廷堂、被告己○○、丁○○、辛○○等人間就上開4 筆土地所為之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記予被告己○○、丁○○、辛○○、丙○○、庚○○、壬○○所有。㈢被告己○○、丁○○、辛○○、丙○○、庚○○、壬○○應於原告給付2,598,232 元時，將上開
4 筆土地所有權移轉登記予原告所有。
四、被告乙○○則以：㈠其於80年間向出賣人即被告己○○等人以總價6 百多萬元之價格買受系爭土地，當時出賣人表示系爭土地並無租賃關係存在，僅依土地法第34條之1 之規定以口頭通知其他共有人，然原告等其他共有人則以價格太貴而表示不願優先承買，故在台中高分院88年度上字第210 號判決確認兩造於系爭土地上存有租賃關係前，被告及出賣人等人並無任何違法之處；縱然嗣後台中高分院確認兩造間於系爭土地上存有租賃關係，而造成出賣人未依耕地三七五減租條例第15條以「書面」通知耕地承租人之違誤，然並不可以今日之是，而指昨日為非，故原告縱然可依耕地三七五減租條例第15條之規定行使優先承買權，但並不表示被告買受系爭土地之過程有何違法，原告主張被告本無任何權利存在，顯為對法律之誤解。㈡原告前曾起訴請求確認其及兄弟姊妹等人就系爭土地有租賃關係及優先購買權存在，除謝郭錦鳳之外，原告及其餘兄弟姊妹業經台中高分院以88年度上字第
210 號判決確認有租賃關係存在，然就優先購買權部分，因原告等人於該件訴訟之1 、2 審程序中，始終未曾表明具體之承買條件，而經台中高分院於上開判決中駁回確定在案，原告等人當時並無不能提出具體承買條件之合理事由，經法院判決駁回確定之後，該項訴訟標的已經實體審理而生既判力，原告自不得再次起訴主張，否則即係違反一事不再理之原則。㈢被告乙○○在買受系爭土地之後，曾於85年11月28日對原告及其兄弟姊妹提起分割共有物之訴，其目的不外乎因系爭土地曾有謝宜塤等人耕作，並聲稱渠等存有租賃關係，造成被告乙○○無法就屬於自己土地之持分為使用收益，為徹底解決雙方之法律關係，因此始提起該訴，被告乙○○曾於該事件起訴狀上表明「…上開5 筆田地均由被告等人耕作，致原告無法使用，是以原告為單獨取得所有權，曾向苗栗縣公館鄉調解委員會聲請調解…」等語，可見被告乙○○提起該訴訟最主要之目的，乃是排除謝宜塤等人之耕作，並進而取得所有權加以使用收益。而該分割共有物事件嗣後經雙方達成民事上和解，其中289 地號全部、289 之5 地號全部、291 地號全部、292 地號如該事件附圖所示Ｂ部分面積52平方公尺，均歸乙○○取得；292 地號如該事件附圖所示Ａ部分面積350 平方公尺、293 地號全部，歸謝宜塤等7 人取得後按應有部分各7 分之1 維持共有；若謂被告乙○○和解分割共有物後，在其所分得之土地上仍存有耕地租賃關係而無法使用收益，顯非被告乙○○請求分割之本意；是以該和解筆錄始會註明「兩造其餘請求拋棄」之文字，以徹底解決存否不明之租賃關係，使乙○○能在其分得之土地上自由使用收益，而無任何人對其主張租賃或其他法律關係；既然原告已於該分割和解中合意「終止」與被告乙○○間存有重大爭議之租賃關係，則原告當然亦無優先承買權可供主張，原告於逾10年之期間內並未行使優先購買權，更足證明其已無行使此項權利之意思，上開期間內物價變動甚大，其又於分割共有物事件和解逾7 年後復行起訴主張優先承買，顯然違反誠實信用原則。㈣原告眾兄弟姊妹於79年共同繼承系爭租賃關係及協議分割渠等繼承系爭耕地之應有部分時，其中原告戊○○於繼承時仍任職於台灣肥料新竹五廠，至84年5月1 日始退休；訴外人謝阿坪於繼承時仍任職於台灣電力公司，至86年2 月始退休；訴外人謝辛癸於繼承時仍任職於中國石油公司，至85年10月始退休；訴外人郭謝滿香更是早就嫁為人婦，無自耕能力。上開人等於繼承時既然長時間任職於他處或遠嫁他方，甚至還將戶籍遷往距系爭耕地甚遙之外縣市，顯然無法自任耕作，租賃契約應歸於無效；另原告雖主張訴外人謝宜塤於71年2 月即已退休且職業變更為自耕農，然其於68年10月8 日起即已自系爭耕地附近遷居於苗栗市，距系爭耕地甚遙，無法自任耕作；至於訴外人謝圓妹曾任苗栗縣公館鄉之鄉民代表，期間皆是僱工耕作，近年來因年老體衰更是全權交由工人處理，其僅負責巡水、割草，租賃契約均應歸於無效。而台中高分院於前案租賃關係存否之審理過程中，僅將爭點攻防集中在「飲食田」之法律關係為何，並未就「原告是否於系爭土地自任耕作」闡明被告知悉並給予被告辯論之機會，事後並直接以被告未否認作為認定租賃關係存在之基礎，此判決顯然對被告產生嚴重突襲。至於被告於本院審理時表示僅就原告及訴外人謝宜塤等人於前案事實審言詞辯論終結後，亦即88年11月30日後是否自任耕作為爭執重點，乃係基於尊重既判力之立場，並不代表被告即「自認」88年11月30日前原告及訴外人謝宜塤等人仍有於系爭耕地上自任耕作。㈤經證人謝吳秀蘭、徐傳相等人證稱，訴外人謝阿坪並未居住系爭耕地附近，且其身體情況欠佳，經其扶養人列有殘障特別扣除額，顯無自耕能力，且無自耕事實；而原告亦早已遷居新竹市，無法自任耕作，業經上開證人證述明確；至訴外人謝圓妹、謝辛癸均係僱工耕作，其自身僅在系爭耕地上負責巡水、除草，亦不符自任耕作之旨，故原告及其兄弟姊妹等人經台中高分院確認之租賃關係，業因渠等未於判決確定後自任耕作而歸於無效，自無行使優先購買權之餘地等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
被告丙○○、丁○○、辛○○則未於最後言詞辯論期日到場，據其歷次到庭所為陳述略以：其等在出售系爭土地予被告乙○○以前，曾口頭徵詢原告是否承買，原告表示不願承購，其等始將土地賣予被告乙○○等語；被告己○○亦未於最後言詞辯論期日到場，據其歷次到庭所為陳述略以：其認為原告沒有租賃權，不能優先承買等語，資為抗辯，並均聲明：駁回原告之訴。
五、得心證之理由：
（一）原告主張坐落苗栗縣○○鄉○○○段第258 、289 、289之5 、291 、292 、293 地號等6 筆土地，前由原告及訴外人謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香之祖父謝佳南於36年間取得所有權，並由原告之父謝廷睦承租耕作，嗣謝佳南去世後，由謝廷睦、謝廷任、謝廷堂、謝廷養、辛○○各繼承5 分之1 ，謝廷任、謝廷養去世後，再由被告己○○、丁○○分別繼承，仍由謝廷睦繼續耕作，謝廷睦去世後，即由原告、謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香、謝宜塤、謝旗祥等共同繼承，嗣由謝阿坪、謝圓妹、謝辛
癸、郭謝滿香等人將其請求優先承買之權利讓予原告行使；謝宜塤去世後，由其配偶謝黃香妹等人繼承，並由其全體繼承人將其請求優先承買之權利亦讓予原告行使；謝旗祥去世後由其子女謝邦楨等人繼承，再出賣予訴外人謝郭錦鳳（以上各繼承人繼承系統表見本院卷一第138 、139頁），然謝郭錦鳳就上開土地之租賃權部分，業經台中高分院以88年度上字第210 號判決無租賃關係存在確定在案；而謝廷堂、被告己○○、丁○○、辛○○等人未以書面徵詢原告是否主張優先承買權，即於80年6 月間出賣其就系爭289 、289 之5 、291 地號土地應有部分合計5 分之
4 、及258 地號土地應有部分2740分之1320予被告乙○○，另謝廷堂於92年間死亡後，由被告丙○○、庚○○、壬○○繼承其權利義務等情，業據原告提出各相關當事人之戶籍謄本、繼承系統表、權利讓與書、系爭土地登記簿謄本、本院87年度訴字第423 號民事判決書、台中高分院88年度上字第210 號民事判決書、最高法院90年度台上字第1980號民事裁定書影本各1 份為證，另經本院依職權調閱上開訴訟事件卷宗，及依原告聲請向苗栗縣苗栗地政事務所調閱系爭土地辦理所有權移轉登記資料在卷可稽，前揭事實並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）被告乙○○首雖辯稱：原告及其兄弟姊妹謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香、謝宜塤等人，曾於前開訴訟中起訴請求確認渠等就系爭土地有租賃關係及優先購買權存在，除謝郭錦鳳之外，原告及其兄弟姊妹固經台中高分院以88年度上字第210 號判決確認有租賃關係存在，然就優先購買權部分，因原告等人於該件訴訟之1 、2 審程序中，始終未曾表明具體之承買條件，而經台中高分院於上開判決中駁回確定在案，而原告等人當時並無不能提出具體承買條件之合理事由，經法院判決駁回確定之後，該項訴訟標的業經實體審理而生既判力，原告自不得再次起訴主張，否則即係違反一事不再理之原則云云；惟按確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；民事訴訟法第400 條第1 項固有明文，然查：原告及訴外人謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香、謝宜塤、謝郭錦鳳等人，曾起訴請求確認渠等就系爭土地有租賃關係及優先購買權存在，經本院及台中高分院先後審理結果，除謝郭錦鳳之外，原告及其兄弟姊妹謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香、謝宜塤等人業經台中高分院以88年度上字第210 號判決確認有租賃關係存在確定在案，就渠等請求確認優先購買權存在部分，雖經台中高分院於上開判決中駁回確定，然其駁回之理由，係因原告及訴外人謝阿坪等人在前開事件1 、2 審訴訟程序中，始終未具體表明請求優先購買之條件，經台中高分院於審理程序中予以闡明，仍未予以補正，且於言詞辯論期日向法院表明此部分請求將另行提起訴訟，乃遭法院予以駁回在案，此經台中高分院於前揭判決書理由欄第七點闡述甚明（見本院卷宗一第41頁正、反面）；是台中高分院於上開事件中，對原告與訴外人謝阿坪等人就系爭土地與買受人在同一買受條件下究竟有無優先承買權乙節，顯然未曾進行實體審理，純係由於原告及訴外人謝阿坪等人未能依法表明其優先承買之具體條件，致法院無從審酌其實體上有無理由，而以程序上之原因予以駁回，其雖以判決之形式為之，但並未就該項訴訟標的法律關係存在與否加以裁判，自不生實體上之既判力，是被告乙○○此部分所辯尚非可採，原告及訴外人謝阿坪等人就優先承買權部分仍得另行起訴請求法院予以裁判，而不生一事不再理之問題。
（三）就系爭第289 、289 之5 、291 地號土地部分：
1.經查：被告乙○○在買受系爭土地之後，曾於85年11月28日向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）就系爭第289 、
289 之5 、291 地號及同段第292 、293 地號土地，對共有人即原告與訴外人謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香、謝宜塤、謝郭錦鳳等人提起分割共有物之訴，嗣經雙方於法院達成訴訟上和解，其中289 地號全部、289 之5 地號全部、291 地號全部、292 地號如該事件附圖所示Ｂ部分面積52平方公尺，歸被告乙○○取得；292 地號如該事件附圖所示Ａ部分面積350 平方公尺、293 地號全部，則歸原告與訴外人謝阿坪等人取得後按每人應有部分各7 分之1 維持共有，此有新竹地院85年度訴字第1430號和解筆錄影本1 份在卷可稽（見本院卷宗一第341 至第343 頁），並經本院依職權調閱該事件卷宗查明屬實，且為兩造所不爭執；被告乙○○雖辯稱：該和解筆錄上就和解成立條件第2 點業已註明「兩造其餘請求拋棄」等文字，其意在於徹底解決存否不明之租賃關係，使被告乙○○能在其分得之土地上自由使用收益，足見原告及訴外人謝阿坪等人在上開分割共有物事件中業已拋棄其請求優先承買之權利云云，惟查：被告乙○○在上開事件中，對原告及訴外人謝阿坪等人，僅係本於土地共有人之身分，對於前開共有土地之分割與否及分割方法請求法院加以判決，其訴訟標的為分割共有物請求權，雙方在該件訴訟中所爭執者，僅係前開土地是否應予分割及分割之方法為何，並未涉及原告之優先承買權，其後涉訟雙方雖就分割之方法達成和解，並於和解筆錄中載明「兩造其餘請求拋棄」等文字，然雙方於上開和解程序中所拋棄者，顯係關於上開土地分割事宜之其餘各項請求，除此之外，本於其他不同法律基礎之請求權，則不在雙方和解讓步或拋棄之範疇內，被告乙○○辯稱原告及訴外人謝阿坪等人業於上開和解程序中表明拋棄其優先購買權云云，尚屬無據，難以憑採。
2.惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；民法第
148 條第2 項定有明文。查被告乙○○係於80年6 月間向被告己○○等人買受系爭土地，因其就系爭第289 、289之5 、291 地號及同段第292 、293 地號土地，與原告及訴外人謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香、謝宜塤、謝郭錦鳳等人同為共有人，乃提起分割共有物之訴，並於86年8 月25日達成前開訴訟上和解在案，被告乙○○就系爭第289 、289 之5 、291 地號土地向被告己○○等人所買受者，原本僅為應有部分5 分之4 ，原告及訴外人謝阿坪等人則持有5 分之1 ，因雙方在和解程序中互為讓步之結果，彼此交換土地之持分，由原告及訴外人謝阿坪等人將系爭第289 、289 之5 、291 地號土地應有部分5 分之1移轉予被告乙○○取得，被告乙○○則將其就前開同段第
292 、293 地號土地之應有部分移轉予原告及訴外人謝阿坪等人取得，以使雙方均能取得各筆土地之全部所有權，避免土地細分，提高經濟利用價值，係為兩蒙其利之和解方案，而原告及訴外人謝阿坪等人，既經被告乙○○對之提起上開分割共有物之訴訟，自能得知系爭土地業為被告乙○○所買受，倘欲行使優先承買權，即得起訴加以請求，然原告及訴外人謝阿坪等人於當時非但並未行使此項權利，甚且在前開分割共有物事件中與被告乙○○達成和解，以交換土地持分之方式，將渠等就系爭第289 、289 之
5 、291 地號土地應有部分5 分之1 移轉予被告乙○○所有，並換取被告乙○○就同段292 、293 地號土地之應有部分；而原告及訴外人謝阿坪等人若在分割共有物事件起訴前或審理中主張優先購買權，被告乙○○因慮及其就系爭第289 、289 之5 、291 地號土地之買賣行為有因此遭撤銷之可能，自不可能率爾將其所有同段第292 、293 地號土地之持分與原告等人交換而達成和解，以免兩頭落空，是原告等人就系爭289 、289 之5 、291 地號土地縱使確有優先承買權存在，然其在知悉被告乙○○業已取得系爭土地所有權之後，以交換土地持分之方式與被告乙○○達成和解之行為，顯然足以令被告乙○○產生信任，認為原告等人將不會行使此項權利；詎原告卻在雙方達成和解近7 年之後，另行提起本件訴訟主張行使優先購買權，其就上開3 筆土地行使此項權利之部分，顯然違背誠實信用方法，不應准許，應予駁回。
（四）就系爭第258 地號土地部分：
1.查原告與訴外人謝阿坪、謝圓妹、謝辛癸、郭謝滿香、謝宜塤、謝郭錦鳳等人前曾起訴請求確認就系爭土地有租賃關係及優先承買權存在，就優先承買權部分，因未依法表明具體承買條件，而遭駁回在案，業如前述，然就請求確認租賃關係存在部分，除訴外人謝郭錦鳳之外，原告及其餘兄弟姊妹謝阿坪等人均經台中高分院以88年度上字第21
0 號判決確認有租賃關係存在確定在案，而原告及訴外人謝阿坪等人在台中高分院上開判決確定前就系爭土地確有自任耕作等事實，為兩造所不爭執（見本院卷宗二第578頁），被告雖另辯稱：原告及訴外人謝阿坪、郭謝滿香、謝宜塤等人於台中高分院前開事件言詞辯論終結後未再自任耕作，至訴外人謝圓妹、謝辛癸均係僱工耕作，其自身僅在系爭耕地上負責巡水、除草，亦不符自任耕作之旨，故原告及其兄弟姊妹等人經台中高分院確認之租賃關係，業因渠等未於判決確定後自任耕作而歸於無效，不能主張優先承買權云云；按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項雖分別定有明文；惟按前揭法條所定之「自任耕作」，固禁止承租人將承租耕地之全部或一部「轉租」或「借與」他人使用或與之「交換耕作」，惟所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之；苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許；最高法院85年度台上字第423 號判決意旨可資參照。又所謂「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益；最高法院83年台上字第2297號判決意旨亦有所闡述。經查：本院依原告之聲請履勘系爭土地之現場情形，系爭291 地號土地上建有農舍，其內放置農具；另經本院依原告之聲請，訊問居住系爭土地附近鄰人之結果，證人吳秀蘭證稱：其住所離系爭耕地約
3 、400 公尺遠，已居住達34年之久，知道謝圓妹、謝辛癸有在系爭土地上耕作，是請人用機器收割、插秧、翻耕，謝圓妹及謝辛癸自身負責灌溉、除草等語；另證人徐傳相則證稱：其住所離系爭土地約500 公尺遠，從出生即居住至今，亦以務農為生，知道謝圓妹、謝辛癸有在系爭土地上耕作，是請人收割、插秧、翻耕、灑農藥，謝圓妹及謝辛癸自身負責巡視、放水、灌溉，現今農家大多如此，其本身亦以相同方式務農等語；另被告己○○亦陳稱：其居住於系爭土地旁，自00年出生時起即居住至今，知道謝圓妹、謝辛癸有請人在系爭土地上收割、插秧、翻耕，謝圓妹、謝辛癸本身則負責幫忙割雜草，原告及其他兄弟姊妹則未見耕作等語（以上證詞及被告供述均見本院卷宗三第801 至804 頁），此有本院95年7 月21日勘驗筆錄1 份及當日所攝現場照片11張在卷可稽，而兩造對上開證人之證述亦均不予爭執，參諸前開2 名證人之證詞及被告己○○之供述，足見原告及訴外人謝阿坪、郭謝滿香、謝宜塤等人目前並未在系爭土地上自任耕作，而謝圓妹、謝辛癸
2 人則居住於系爭土地旁邊或附近周邊，僱工以機器進行插秧、翻耕、噴灑農藥、收割等農事，其自身則負責巡水、灌溉及除草等事項，並監督受僱工人之農事操作，被告雖辯稱謝圓妹、謝辛癸2 人將大部分農事僱工施作，而認其違反自任耕作之本旨，然查謝圓妹、謝辛癸2 人僅係將部分農事僱用工人以專業之農耕機具加以操作，其本身既仍負責巡水、灌溉及除草等重要農務，並對受僱工人之操作過程及結果加以監督而總領其事，當不能遽行否定其確有自任耕作之事實；況證人徐傳相亦證稱現今農家情形大多如此，並表示其自身亦以相同方式務農，揆諸最高法院對前揭法條定義所闡釋之意旨，並衡諸當下工業化社會中一般農家之現實狀況，謝圓妹、謝辛癸2 人上開實際耕作之方式應與「自任耕作」之本旨無違，被告此部分所辯尚非可採。
2.至原告及訴外人謝阿坪、郭謝滿香、謝宜塤等人目前固未在系爭土地上親自耕作，然其係將耕作之事務交予兄弟姊妹即謝圓妹、謝辛癸等2 人實行，揆諸前述最高法院83年度台上字第2297號判決所揭意旨，亦非當然違背自任耕作之法條本旨；況且原告及其兄弟姊妹即訴外人謝阿坪等人就系爭土地之租賃契約及耕作權，均係自其父謝廷睦繼承而來，其所繼承之權利依法為公同共有，並未就系爭土地為耕作範圍之劃分，每位繼承人就系爭土地之全部，原本均有承租及耕作之權利，嗣後均將其對被告主張優先承買之權利讓與原告1 人單獨行使，縱使其中有部分繼承人因未自任耕作，而導致各該繼承人之租賃契約無效，亦不影響其他有自任耕作之繼承人就系爭土地所擁有之租賃權及耕作權，是以縱使原告及訴外人謝阿坪、郭謝滿香、謝宜塤等人之租賃契約因未自任耕作而歸於無效，至多僅係謝阿坪等人無從將其優先承買權讓與原告行使而已，然謝圓妹、謝辛癸2 人所繼承之租賃權部分既仍為有效，自得將其優先承買權轉讓予原告加以行使。
3.按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄；出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人；耕地三七五減租條例第15條第1 、3 項分別定有明文。查訴外人謝圓妹、謝辛癸等人既繼承租賃關係，並在前開土地上自任耕作，則原土地所有權人即訴外人謝廷堂、被告己○○、丁○○、辛○○等人出賣系爭耕地時，承租人即有優先承受之權，然謝廷堂及被告己○○等人並未以書面徵詢原告是否主張優先承買權，即於80年6 月間出賣其就系爭258 地號土地應有部分2740分之1320予被告乙○○乙節（訴外人謝廷堂、被告己○○、丁○○、辛○○4 人每人出賣之應有部分均為2740分之330） ，為兩造所是認無訛，則被告乙○○與被告己○○等人間就該筆土地所訂上開買賣契約自不能對抗承租人；而原土地所有權人之一謝廷堂於92年間死亡後，由被告丙○○、庚○○、壬○○繼承其權利義務，又原告之兄弟姊妹即承租人謝圓妹、謝辛癸等人復均將優先承買之權利讓與原告單獨行使，則原告本於前揭法條之規定，請求塗銷被告乙○○與訴外人謝廷堂、被告己○○等人間就該筆土地之所有權移轉登記，回復登記至被告己○○等人名下，並命被告己○○等人於原告支付相同價金時，將該筆土地所有權移轉登記予原告所有，即屬有據。
4.被告乙○○自陳其於80年間分別向謝廷堂、辛○○、己○○、丁○○各以650,000 元買受其就系爭4 筆土地之應有部分，並提出其與訴外人謝廷堂之買賣契約書為證（見本院卷宗二第362 至第365 頁），是被告乙○○就系爭4 筆土地之買受總價款合計為2,600,000 元，除以被告乙○○買受系爭土地之總面積4,472 平方公尺，得出其購買上開土地每平方公尺之單價為581 元，再以此單價乘以被告乙○○就系爭258 地號土地所買受之面積2,075 平方公尺（4,307 ×1320/2740=2,075） ，得出該筆土地之買賣價金為1,205,575 元（581 ×2,075=1,205,575） ，而兩造間就前開土地買賣價金之計算方式均表示同意（見本院卷宗二第480 頁、第578 頁），原告自得主張就系爭258 地號土地以上開價格予以優先承買。
（五）綜上所述，原告請求確認其就系爭258 地號土地應有部分2740分之1320有優先承買權存在，並請求塗銷被告乙○○與訴外人謝廷堂、被告己○○、丁○○、辛○○等人間就該筆土地前於80年間所為之所有權移轉登記，回復登記予被告己○○、丁○○、辛○○與訴外人謝廷堂之繼承人即被告丙○○、庚○○、壬○○等6 人所有（各所有人之應有部分如附表所示），另請求命上開被告己○○等6 人於原告給付1,205,575 元之買賣價金時，將該筆土地所有權移轉登記予原告所有，為有理由，應予准許；原告就其餘系爭第289 、289 之5 、291 地號等3 筆土地部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 95 年 11 月 28 日
民事庭法 官 邱光吾以上正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 11 月 28 日
書記官 葉燕蓉附表：
┌─────────┬────────────────┐│ 所 有 人 │ 應 有 部 分 │├─────────┼────────────────┤│ 己○○ │ 330/2740 │├─────────┼────────────────┤│ 辛○○ │ 330/2740 │├─────────┼────────────────┤│ 丁○○ │ 330/2740 │├─────────┼────────────────┤│ 丙○○ │公同共有330/2740（繼承自謝廷堂）│├─────────┼────────────────┤│ 庚○○ │公同共有330/2740（繼承自謝廷堂）│├─────────┼────────────────┤│ 壬○○ │公同共有330/2740（繼承自謝廷堂）│└─────────┴────────────────┘