臺灣苗栗地方法院民事判決 94年度簡上字第49號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 黃秀禎律師被上訴人 財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記事件，上訴人對於民國94年8 月23日本院簡易庭93年度苗簡字第535 號第一審判決提起上訴，本院於94年12月12日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）面積87.05 平方公尺，前經上訴人以93年
1 月8 日承購國有非公用不動產申請書檢附相關證明文件，依前開規定，向被上訴人申請辦理承購，經被上訴人審認符合國有財產法第52條之2 ：「非公用財產類之不動產，於民國35年12月31日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於民國104 年1 月13日前，檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售」之規定，同意讓售，並於93年4 月23日將系爭土地移轉登記予上訴人。嗣後訴外人彭五妹及溫雪嬌二人陳情系爭土地經測量結果，上訴人實際建築、居住使用之範圍僅限於如原審附圖所示B 部分土地，其餘如原審附圖所示A 、C 部分分別由溫雪嬌及彭五妹之建物占用，依前開規定，被上訴人即不得將系爭土地之全部讓售予上訴人。又按法律行為違反強制或禁止規定者無效，民法第71條定有明文。本件被上訴人依國有財產法第52條之2 得讓售之土地範圍，僅限於直接使用人即上訴人建築、居住使用之範圍，是兩造所定買賣契約即有違反國有財產法之強制規定而無效。再者，上訴人曾書立切結書，切結其為系爭土地之直接使用人，如有不實，願無條件任由被上訴人解除系爭土地之買賣關係，並同意回復國有登記。而經測量結果，上訴人僅為系爭土地如原審附圖所示B 部分之直接使用人，為此被上訴人自得依切結書解除系爭土地如原審附圖所示A 、C 部分之買賣契約，並請求上訴人將如系爭土地附圖所示A 、C 部分辦理分割後移轉登記為被上訴人所有，為此提起本訴。又系爭土地原由被上訴人出租予上訴人，在
85 年 間上訴人向被上訴人承租系爭土地時，業經地政機關就上訴人實際使用之範圍辦理地籍分割，當時測量之結果係上訴人使用系爭土地之全部範圍。惟當時測量結果可能有誤，而被上訴人本次出售系爭土地時，未經再度測量，即以85年間之測量結果認系爭土地全部均為上訴人所使用，故將系爭土地全部讓售予上訴人等語。並聲明：上訴人應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號如原審附圖所示A 部分，面積19. 22平方公尺及如原審附圖所示C 部分，面積7.66平方公尺之土地，辦理分割後再移轉登記為被上訴人所有。原審為被上訴人勝訴判決，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
二、上訴人則以：
（一）坐落系爭土地上之建物門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○街○○號（下稱系爭建物），係於35年間，由訴外人陳義程之祖父建造並出售予上訴人之父親吳廷滿，吳廷滿再將之贈與予上訴人，此有買賣契約及南庄鄉東村辦公處證明書為憑。而依該買賣契約所示，上訴人之父買賣之範圍係包括「屋上連櫞瓦柵下連基地（建物敷地）稱為基地，並四圍之門窗戶扇板壁俱全一地，浮沉石砌一切在內」，並約定「範圍面踏界址，東、西、南至應由舊屋簷之小水圳半額，均有北至本房屋棟下之小石為界石之約定」，由此可見，上訴人使用之範圍，不僅包括建物本身，尚包括四周之排水地及採光、修繕空間。上訴人使用系爭土地達面積87.
05 平 方公尺，且歷年來均以此繳交租金，足見上訴人使用之範圍包括系爭土地如原審附圖所示A 、C 部分，且係合法取得系爭土地之所有權。且系爭土地係上訴人自85年起向被上訴人機關依法承租者，當初被上訴人機關辦理土地清查時發現上訴人所有房屋建築於系爭土地上，並以85年6 月13日台財產中（新）字第3155號函要求上訴人辦理承租，其於前開函文中載明「苗栗縣○○鄉○○段南庄子段108-5 地號國有土地，經本處派員清查結果已為台端無權占用作建築使用.... 。 本案國有土地本處派員清查發現，其中約有81平方公尺，已被台端占建佔用（地上建物門牌為文化街12號）... 」等語，顯見被上訴人於要求上訴人承租之前業已對於上訴人所有之建物坐落之位置進行鑑定界址，並依據其所鑑定之界址、面積等要求上訴人承租並向上訴人收租金，顯足見85年間被上訴人進行清查時，上訴人所使用之範圍除包含建物所在之基地外，並包含建物四周之必要空地，即滴水簷、通路等均含括在內，嗣因系爭地號於86年5 月20日重測，上訴人之建物仍繼續占用系爭土地整筆，並依約繳納整筆土地之租金，故被上訴人確為系爭土地整筆之直接使用人，上訴人切結之內容並無任何不實。
（二）至於訴外人彭五妹、溫雪嬌係越界建築，依附在系爭建物之牆壁，其等越界建築部分，或作為樓梯之使用、或作為廁所之使用、或利用上訴人所有之牆壁而隨意搭建，上訴人遲至93年4 月間始取得系爭土地之所有權，故多年來未向其等請求拆屋還地，是系爭建物建築在先，彭五妹、溫雪嬌之房屋建築在後，且其二人從未提出向被上訴人承租之證明，足見其二人就系爭土地為無權占有。又依國有財產法第52條之2 ，需在35年12月31日前已經建築房屋，居住使用至今者，方可適用該規定，依被上訴人所提出訴外人彭五妹、溫雪嬌之陳情書所示，其等之房屋分別於49年、52年興建，依法亦不得申請承購、承租且所使用之系爭土地部分，均非其主建物部分，而係越界建築於上訴人所申購之系爭土地上，故被上訴人以此主張解除兩造買賣關係亦屬無據。再者訴外人彭五妹、溫雪嬌之違法越界建築，不應受到法令之保障，繼而影響到依法承租使用系爭土地，並繼而申購之上訴人權益，被上訴人為保護越界建築之陳情人之權益，而將其等之侵權行為，作為解除雙方間買賣契約之理由，顯無理由，故原審不查，容認其主張，於法未合等語，資為抗辯，而聲明：廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人於93年1 月8 日以承購國有非公用不動產申請書，並檢附相關證明文件，依國有財產法第52條之2 之規定，
於93 年1 月8 日向被上訴人申請辦理承購系爭土地，面積87.05 平方公尺，經被上訴人審認符合規定，同意讓售，並於93年4 月23日將系爭土地移轉登記為上訴人所有。
（二）依苗栗縣頭份地政事務所94年4 月28日複丈測量結果，上訴人所有之系爭建物，係坐落於系爭土地如原審附圖所示
B 部分，面積60.17 平方公尺，訴外人溫雪嬌之建物占用系爭土地如原審附圖所示A 部分，面積19.22 平方公尺，訴外人彭五妹之建物占用系爭土地如原審附圖所示C 部分，面積7.66平方公尺。
（三）上訴人向被上訴人申請承購系爭土地時，曾書立切結書，記載「切結其至繳款時仍為系爭土地之直接使用人，如有不實，願意無條件任由原告隨時解除該國有土地之買賣關係，如業經辦妥產權移轉登記者，並同意辦理回復國有登記」，其切結書約定款項第四項並載明申購人至繳款時仍為申購標地之直接使用人，有不實願負法律責任，任貴分處即被上訴人撤銷買賣關係，已繳價款無息退還。
四、兩造爭執之要旨：
（一）兩造系爭土地如附圖所示A 、C 的買賣契約是否違反國有財產法第52條之2 的強制規定而無效？按國有財產法第52條之2 規定：「非公用財產類之不動產，於民國35年12月31日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於民國104 年1 月13日前，檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售」。是國有財產法第52條之2 僅規定得申請讓售土地之資格、要件及程序，至於是否讓售、出售之範圍及價格為何，被上訴人均有審查及決定之權限，縱使被上訴人審核是否讓售及讓售之範圍與相關法令規定尚有不符，國有財產法亦無使該買賣契約無效之法律效力規定，故該國有財產法第52條之2 之規定，並非民法第71條所指之強制規定，故被上訴人主張兩造間買賣系爭土地之契約因違反國有財產法第52條之2 之強制規定而無效等語，並不足採，是兩造之買賣契約仍屬有效。
（二）若屬有效，則被上訴人是否得主張解除系爭土地如原審附圖所示A 、C 部分土地之買賣契約？
1、按辦理國有財產法第52條之2 讓售案件注意事項第4 條規定，依國有財產法第52條之2 讓售之國有土地範圍，以主體建物、居住使用場所或附屬設施實際使用之範圍為限。該事項第5 條規定，國有土地之「直接使用人」，係指其地上已有私有建築物，包括主體建物及併同主體建物居住使用之場所或附屬設施者而言，依據前開規定，符合國有財產法第52條之2 規定之土地直接使用人得向被上訴人申請讓售主體建物及附屬設施實際使用之範圍。
2、經查：上訴人向被上訴人申請承購系爭土地時，曾立書據切結其至繳款時仍為系爭土地之直接使用人，如有不實，願意無條件任由被上訴人隨時解除該土地之買賣關係，如業經辦妥產權移轉登記者，並同意辦理回復國有登記等情，為兩造所不爭執，是該切結之事項即為兩造買賣契約之一部分，為兩造所約定得解除契約之事由。而本件經原審測量結果，上訴人之系爭建物坐落於系爭土地如原審附圖所示B 部分，面積60.17 平方公尺，其餘如附圖所示A 部分面積19.22 平方公尺，C 部分面積7.66平方公尺，則分別由訴外人溫雪嬌及彭五妹之建物占用。是上訴人實際僅居住、使用如原審附圖所示B 部分，為該部分之直接占有人，就該部分土地符合前述國有財產法第52條之2 及讓售案件注意事項所指之直接使用人資格。至於如原審附圖所示A 、C 部分因有訴外人溫雪嬌、彭五妹之建物占用，上訴人並非該部分之直接使用人。故上訴人所切結之事項即有不實，依雙方之約定，被上訴人即得主張解除契約，上訴人復抗辯切結書並無不實之處，顯不足採。
3、上訴人雖又稱系爭土地之全部範圍均係上訴人之父親吳廷滿向前手買受，係遭彭五妹、溫雪嬌越界建築、無權占有系爭土地，且上訴人歷年來向被上訴人承租系爭土地，並按系爭土地全部之面積繳交租金等語置辯。惟不論訴外人彭五妹、溫雪嬌是否有權占有系爭土地，系爭土地如原審附圖所示A 、C 部分實際上均因訴外人溫雪嬌、彭五妹之建物占用，而使上訴人就該部分不具備國有財產產法第52條之2 所規定直接使用人之地位，且依兩造所不爭執之訴外人彭五妹、溫雪嬌提出之陳情書所示，訴外人彭五妹、溫雪嬌主張其等自49年、52年即占有系爭土地，此亦為上訴人所不爭執，足認上訴人就原審附圖所示A 、C 部分並不符國有財產法第52條之2 所規定「自35年建築、居住使用迄今」之申請讓售要件，上訴人切結之事項既與現狀不符，則依上訴人所書立之切結書，被上訴人即得行使解除權，就系爭土地如原審附圖所示A 、C 部分解除買賣契約，是被上訴人主張解除系爭買賣契約如原審附圖所示之A、C 部分，並於本件訴訟中為解除之意思表示，核屬有據。
（三）按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。
本件被上訴人既已解除就如原審附圖所示A 、C 部分土地之買賣契約，從而，被上訴人訴請上訴人就該部分之土地辦理地籍分割後，再移轉登記為被上訴人所有，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合；上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判准如上訴聲明之請求，為無理由，應予駁回。
（四）兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
五、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 26 日
民事庭審判長法 官 張淑芬
法 官 黃佩韻法 官 林靜雯右正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
書記官 劉碧雯中 華 民 國 94 年 12 月 26 日