臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 94年度苗簡字第222號原 告 乙○○
號訴訟代理人 周敬恒律師複代理人 邱炎浚律師被 告 香榭林園公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求確認債權關係不存在事件，本院於民國94年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就新臺幣壹拾壹萬零玖佰陸拾元之管理費債權對原告不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：如主文所示。
二、事實摘要：
（一）原告主張：其前向本院拍定買受門牌號碼坐落苗栗縣苗栗市○○里○○路○○○ 號10樓之9 房屋，於民國94年1 月24日取得權利移轉證書，並於同年2 月5 日辦妥所有權移轉登記，經本院於同年4 月1 日強制點交，原告並已繳納94年4 月份之管理費予被告，惟被告卻以香榭林園公寓大廈組織及管理條例第3 章第6 條第2 項中段及第4 章第4 條約定為據，要求原告繳納系爭房屋原所有權人郭時瓊所積欠自82年2 月份起至94年3 月份止之管理費合計新臺幣（下同）110,960 元，被告之管理人員並表示倘原告不願繳納，即停止一切服務、關閉供水系統、不提供進出大門及使用電梯之專用磁卡，致原告無法正常居住使用系爭房屋，另原告於94年4 月間向臺灣省自來水股份有限公司第三區管理處苗栗營運所申請自來水復用裝錶，亦遭被告管理人員兩度阻擾而無法進入裝設；然依債之相對性原則，被告所引上開住戶規約僅能拘束原所有權人，原告係繼受系爭房屋所有權之善意第3 人，除經債務承擔外，前開規約內容不能對原告發生拘束力，況原告於拍賣過程中，僅能就該房屋之市場價值、地理環境、有無物上擔保等條件加以評估，對於前手積欠之管理費用無從知悉，倘須就此部分事先進行調查，非但強人所難，亦可能影響出價意願，有礙於交易之進行；又公寓大廈管理條例第21條、第22條分別就住戶欠繳管理費及違反規約之事項定有得訴請法院命其繳納、強制遷離、讓出所有權應有部分或予拍賣等相關處理程序，足見欠繳之管理費係屬原所有權人與公寓大廈管理委員會間之債權債務關係，公寓大廈管理委員會自應循上開途徑對原所有權人加以請求，倘由繼受所有權之後手負擔此一債務，前手即可因此卸免責任，亦使前揭法律規定成為具文，顯失公平合理；退步以言，前開管理費應屬不及1 年之定期給付債務，債權人之請求權因5 年間不行使而歸於消滅，是被告至多亦僅得請求給付最近5 年內之管理費，為此訴請確認被告就上述管理費110,960 元之債權對原告均不存在等語。
（二）被告則以：依香榭林園公寓大廈住戶所決議通過之組織及管理條例第3 章第6 條第2 項中段及第4 章第4 條規定，區分所有權人因拍賣而取得房屋者，應承受該建物所欠繳之公基金，故於取得房屋所有權之日起應予追繳該建物前所欠繳之管理費，原告既因拍賣而取得系爭房屋，即應依前開規約所定，繼受前所有權人郭時瓊所積欠自82年2 月份起至94年3 月份止之管理費債務合計110,960 元；且系爭房屋在原告拍定之前，究為乾鉅建設公司或為郭時瓊所有乙節，仍在爭訟之中，因稅捐稽徵機關人員違法處分，目前尚由臺灣苗栗地方法院檢察署檢察官以94年度偵字第25號進行偵查中，系爭房屋在真正區分所有權人未明之情形下，仍應由管理委員會負責管理維護，管理成本即由公基金支出分擔，是該建物之繼受人於取得所有權時即應繼受前開已發生之管理費債務，方屬合理；而系爭房屋拍賣程序進行中，原告曾前來看屋，被告之總幹事曾告知系爭房屋原所有權人有積欠管理費及公基金之情事，並將上開規約內容張貼於大廈佈告欄上，原告自難諉為不知，於參加應買之際，當就此加以評估，況系爭房屋最初出售之價格為360 萬元，原告卻以70餘萬元之價金取得，遠低於市場行情，被告要求原告繼受前手積欠之管理費用僅11萬餘元，於情理上並無不當；又系爭房屋在原告取得以前，區分所有權人究為何人仍屬不明，被告無法對所有權人請求給付管理費，故請求權時效尚無從進行，並無時效消滅之可能等語，資為抗辯。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其經由本院強制執行程序拍定買受系爭房屋，已取得權利移轉證書，並辦妥所有權移轉登記，經本院於94年4 月1 日強制點交後，原告已繳納94年4 月份之管理費予被告，被告復以系爭房屋之公寓大廈住戶規約即香榭林園公寓大廈組織及管理條例第3 章第6 條第2 項中段及第
4 章第4 條規定為據，要求原告繳納系爭房屋原所有權人郭時瓊所積欠自82年2 月份起至94年3 月份止之管理費合計110,960 元等情，業據原告提出建物及土地登記謄本、本院民事執行處通知、接管切結、管理費收據、被告所出具之系爭房屋欠繳管理費明細表、香榭林園公寓大廈組織及管理條例影本各1 份為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。被告既要求原告繳納系爭房屋原所有權人前所欠繳之管理費用，原告復主張其並無繼受前手此項債務之義務，足見兩造就彼此間上開債權債務關係存在與否有所爭執，使原告之權利有不安之危險，而此項危險又得依確認判決之既判力予以除去，應認原告就本件被告管理費債權對其存在與否之法律關係，有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）
⑴ 按債權係為特定債權人得對特定債務人請求為特定行為
之權利，因請求權之發動而能獲得給付之利益，其法律關係僅存在於特定債權人與特定債務人之間，債權人惟有對該債務人始得有所主張，第3 人則不受債權債務關係之拘束，此即民法上之債權相對性原則。經查：依系爭房屋所在公寓大廈之住戶規約即香榭林園公寓大廈組織及管理條例第3 章第5 條、第6 條規定，該公寓大廈之住戶有繳納公共基金及管理費之義務，另依上開規約第4 章第1 條、第5 條之規定，住戶積欠公共基金或管理費逾2 期以上，經催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其支付或強制驅離，另得停止一切服務、關閉供水系統、註銷磁卡及加收滯納金，此有前揭規約條文影本1 份在卷可稽，而系爭房屋在原告拍定取得所有權以前，原區分所有權人所積欠自82年2 月份起至94年3月份止之管理費合計110,960 元，係屬原區分所有權人與被告間之債權債務關係，被告雖得依上開規約條文之規定，對原區分所有權人進行催討或為其他必要之處置，然基於前述債權相對性原則，債權人即被告僅得對債務人即原區分所有權人有所主張，其他第3 人既不受前開債權債務關係之拘束，被告即不得請求原區分所有權人以外之第3 人負擔該項債務。
⑵被告雖援引上揭規約第3 章第6 條第2 項中段「法拍屋
於取得產權所有日起往前追繳該建物所欠繳之管理費，拒繳則停止供水。」、第4 章第4 條「區分所有權人因查封、法拍、繼受取得該標的物、建物，應承受該建物、標的物所積欠之公基金（管理費、清潔費、公共修繕費用）。」等條文，辯稱原告應依前揭規定繼受原區分所有權人欠繳之管理費債務云云，然此部分關於要求繼受取得之所有權人承受原區分所有權人所積欠管理費債務之規定，非但明顯有違債權相對性之原則，亦與民法第300 條、第301 條所定債務承擔之規定有所扞格，不能對繼受取得之區分所有權人發生債務承擔之效力，被告自不能依上述規約第3 章第6 條第2 項中段、第4 章第4 條等規定要求原告繳納原區分所有權人欠繳之管理費。
⑶況按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分
擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；積欠依應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1 者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之；公寓大廈管理條例第21條、第22條分別定有明文，上開法條規定亦與前述香榭林園公寓大廈組織及管理條例第4 章第1 條、第5 條所定意旨相符，是系爭房屋原區分所有權人倘有欠繳管理費之情形，被告自應依前揭法條及規約所定，向法院訴請命原區分所有權人繳納或為強制遷離、出讓所有權、拍賣等其它必要之處置，始為正辦，若被告不為此途，竟要求繼受系爭房屋之所有權人繳納原區分所有權人積欠之管理費用，不啻使前揭法條及規約所定對於區分所有權人催討欠繳管理費之規定成為具文，非但怠於行使債權人應有之權利，導致欠繳管理費用之原區分所有權人因此脫免債務，憑空獲利，坐享其成，且善意之繼受人反而承擔莫須有之債務，顯非事理之平。
⑷至被告雖另辯稱：系爭房屋在原告拍定取得以前之原區
分所有權人究為乾鉅建設公司或為郭時瓊乙節，尚在爭訟之中，被告無從對所有權人請求給付管理費，原告於取得所有權時即應繼受前開已發生之管理費債務，且原告於強制執行程序中曾前往看屋，經由被告總幹事之告知而得知系爭房屋原所有權人有欠繳管理費之情事，當能就此事先加以評估云云，惟查：系爭房屋在原告拍定取得以前之原區分所有權登記名義人為郭時瓊，有原告所提供之建物登記謄本及本院民事執行處通知函影本各
1 份在卷可憑，依物權公示性之原則，被告自應向所有權登記名義人郭時瓊追討欠繳之管理費用，縱使系爭房屋之真正所有權人確有法律上之爭執，致被告不能確定應向何人請求繳納管理費用，仍應由被告與房屋登記名義人或其他相關當事人間另循民事訴訟途徑謀求解決，以確認被告所應催討管理費之對象，此與繼受取得之區分所有權人全無相涉，自不能成為被告向繼受取得系爭房屋之區分所有權人要求繳納前手欠繳管理費用之合法依據。又原告於繼受取得系爭房屋之後，既無承受前手欠繳管理費用債務之法律上義務，則其是否曾於拍定之前經由被告管理人員之告知而就前手欠繳管理費用之情節或金額有所知悉，即與該項存在於被告及原區分所有權人間之債權債務關係不生影響，並非所問，是被告上開所辯亦非可採。
（三）綜上所述，基於債權相對性之原則，前開欠繳之管理費債權債務關係僅存在於被告及系爭房屋之原區分所有權人之間，被告所援引之上開規約關於繼受取得所有權人應承受前手欠繳管理費債務之規定，與民法所定債務承擔之要件不符，不能因此對繼受取得之區分所有權人發生債務承擔之效力，被告無從要求原告負擔此項債務，從而原告提起本訴，請求確認被告對原告就系爭房屋原區分所有權人欠繳之上開管理費用債權不存在，為有理由，應予准許。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 31 日
簡易庭法 官 邱光吾以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
書記官 葉燕蓉中 華 民 國 94 年 8 月 31 日