臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 94年度苗簡字第240號原 告 丁○○訴訟代理人 葉天昱律師被 告 中國農民銀行股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 王勝和律師上列當事人間請求確認抵押權存在等事件，本院於民國94年5 月
31 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明：
（一）確認原告就門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○路○○○ 號第1 層房屋（下稱系爭房屋）於民國79年1 月1 日起至94年2 月18日止，均係基於同一租賃關係占有並使用收益。
（二）確認前開租賃關係基礎事實，對被告中國農民銀行股份有限公司（下稱農民銀行）就系爭建物於79年5 月1 日設定之本金最高限額抵押權仍有效力。
（三）確認原告就系爭房屋之租賃關係存在。
貳、事實摘要：
一、原告方面：
（一）系爭房屋為訴外人陳信忠所有，並於民國79年5 月1 日設定新台幣（下同）25,200,000元之本金最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予被告農民銀行。嗣後因陳信忠積欠債務，經被告農民銀行就系爭房屋聲請強制執行，經鈞院以91年度執字第4877號受理在案。原告原為系爭房屋之承租人，惟鈞院認原告之租賃權發生於系爭抵押權之後，且影響系爭房屋之售價，對於系爭抵押權不生效力，遂以執行命令除去原告之租賃權，經原告聲明異議後，經鈞院以91年度執字第4877號裁定駁回原告之異議，嗣經原告抗告，再經臺灣高等法院台中分院以93年度抗字第1099號裁定駁回抗告在案。其後系爭房屋即以無租賃狀態拍賣，嗣由被告乙○○拍定取得系爭房屋。
（二）惟查，系爭房屋係原告自76年3 月20日經營向陽沖印店開業時起，即向系爭房屋當時之所有人陳錦庭承租，於陳錦庭在世期間，雙方均逐年簽訂租賃契約。嗣陳錦庭去世由陳信忠繼承，原告仍繼續承租系爭房屋，惟不再訂立租賃契約，依民法第451 條之規定，已視為不定期租賃關係，是原告確實自76年3 月起皆本於同一租賃關係而租用系爭房屋。又原告自76年間即取得系爭房屋之租賃權，是租賃關係成立於系爭抵押權之前，該租賃關係對於系爭抵押權仍有效力。鈞院就除去租賃權所為之處分或裁定並無確認實體法上法律關係存否之效力，原告之租賃權仍存在，縱使被告乙○○已拍定取得系爭房屋，原告仍得對其主張租賃關係，為此提起本訴請求確認如訴之聲明所示。
二、被告方面：
甲、被告中國農民銀行股份有限公司部分：
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。原告主張其自76年3 月20日即與陳錦庭就系爭房屋成立租賃關係，且係逐年簽訂定期租賃租約，依民法第450 條第1 項之規定，其等之租賃契約於每年租期屆滿時即消滅，且重新訂立之租賃契約為新的租賃關係，非舊有租賃契約之延續，迄至87年12月31日止，原告始因陳錦庭死亡未再訂立新的定期租賃契約，且因契約雙方當事人有民法第451 條之事由，而產生默示更新租約之效果，亦即使原本逐年成立之定期租賃關係自88年1 月1 日起轉變成不定期之租賃關係。而系爭抵押權設定於79年5 月1 日，其後原告與陳信忠所成立之定期或不定期租賃關係，均成立於系爭抵押權之後，是原告主張其租賃關係自76年起即成立等情，並無理由。
（二）按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。次按不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院以院字第1446號解釋在案。原告與陳信忠成立之租賃關係乃後於被告農民銀行所設定之系爭抵押權，故被告農民銀行主張該租賃關係對系爭抵押權不生效力，並於執行程序中請求除去系爭房屋之租賃關係，並無違誤，是原告之租賃關係業經除去租賃而告消滅，原告之請求並無理由。
乙、被告乙○○部分：
（一）強制執行法上之拍賣兼具公法及私法上買賣之性質，故買受人應受不動產信賴登記或動產善意受讓而取得所有權之保護。立法意旨在保護善意之第三人，以維護交易安全，基此立法意旨，拍賣公告所為之記載應同樣具有與登記之公信力，故買受人如基於信賴執行法院之拍賣公告之記載而拍定時，應受善意取得規定之保護，否則無異使人民視法院之拍賣為畏途。
（二）又原告自承就系爭建物逐年訂立租賃契約，該定期租賃關係自每年租賃期間屆滿時即消滅，故原告主張自76年3 月20日起租賃關係均未中斷，應屬於法無據。被告農民銀行於79年5 月1 日設定之系爭抵押權係早於原告與陳信忠自80年1 月1 日起所成立之租賃關係，是被告農民銀行請求除去租賃關係於法有據，因此系爭建物既經鈞院以91年度執字第4877號除去租賃，且為被告乙○○所拍定，故被告乙○○就系爭建物已取得合法所有權，且無原告所主張之租賃關係存在。
參、法院之判斷：
一、兩造不爭執之事實為：系爭房屋原為訴外人陳信忠所有，並於79年5 月1 日設定系爭抵押權予被告農民銀行。嗣後因陳信忠積欠債務，經被告農民銀行就系爭房屋聲請強制執行，經本院以91年度執字第4877號受理在案。原告原為系爭房屋之承租人，惟本院認原告之租賃權發生於系爭抵押權之後，且影響系爭房屋之售價，對於系爭抵押權不生效力，遂以執行命令除去原告之租賃權，經原告聲明異議後，經本院以91年度執字第4877號裁定駁回原告之異議，嗣經原告抗告，再經臺灣高等法院台中分院以93年度抗字第1099號裁定駁回抗告在案。其後本院於拍賣公告上記載原告與陳信忠之租賃契約已經本院以命令除去確定，以無租賃狀態拍賣，嗣於94年
4 月12日拍定，由被告乙○○領得權利移轉證書，取得系爭房屋所有權等情，且有原告提出之本院民事執行處通知為證，並經本院調閱本院91年度執字第4877號卷宗核閱無誤。
二、按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第86
6 條定有明文。次按不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力。抵押權人因屆期未受清償，或經確定判決，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行。至於抵押權設定後取得權利之人，因其權利不能使抵押權受其影響，即不足以排除強制執行，除得依民法第226 條，向設定權利人求償損害外，自不得提起異議之訴，司法院字第1446號解釋可資參照。查被告農民銀行主張系爭抵押權設定於79年5 月1 日，系爭抵押權設定後，系爭房屋原所有人陳錦庭於87年12月31之租約屆滿後，又將系爭不動產續租予原告，經執行處以附租賃之負擔定期拍賣系爭房屋而無人應買，認此項租賃關係已影響其抵押權，聲請將原告之租賃權除去後拍賣，經本院執行處予以准許，以執行命令除去租賃權，按諸前開解釋，於法尚無違誤。且原告自承其與陳錦庭係逐年簽立租約，可知其與陳錦庭就系爭房屋係定期之租賃關係，於每年租期屆滿時原租賃關係即已消滅，而新的租約則係重新簽訂，並非舊有租賃關係之延續。是原告於系爭抵押權設立登記以後，又簽立新租賃契約，本院執行處認該租賃契約影響系爭抵押權並因而除去原告之租賃權，於法自屬有據。且原告就除去租賃權之執行命令聲明異議，經本院駁回異議，並經臺灣高等法院台中分院以93年度抗字第1099號裁定駁回抗告確定在案等情，亦如前述。從而，本院執行處除去原告租賃權之裁定核無不當且業已確定在案。
三、次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第98條第1 項、第2 項分別定有明文。準此而論，依強制執行法第98條第2 項但書之規定，發生於設定抵押權後之租賃關係，且對於抵押權有影響者，經執行法院除去後拍賣者，租賃關係即已消滅，原承租人自不得對於買受人主張租賃關係存在。查被告乙○○已領得本院所發權利移轉證書，且系爭房屋上之租賃關係業經本院除去確定，是該租賃關係已消滅，原告不得對於被告乙○○主張尚有租賃關係存在。且依強制執行法第98條第3 項規定，存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，是被告農民銀行之系爭抵押權亦因拍賣而消滅。
四、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。且確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的，最高法院著有52年度台上字第1240號、49年台上字第1813號判例可資參照。查系爭房屋上之租賃關係業經本院除去確定，原告之租賃權已消滅，不得對於買受人主張有租賃關係存在。且被告乙○○已領得系爭房屋之權利移轉證書，取得系爭房屋之所有權。而系爭抵押權亦已因拍賣消滅等情，業如前述，是原告之租賃權及被告農民銀行之抵押權均已消滅。從而，原告訴請確認就系爭房屋於
79 年1月1 日起至94年2 月18日止，均係基於同一租賃關係占有並使用收益；確認前開租賃關係對於被告農民銀行之系爭抵押權仍有效力；均屬對於過去之法律關係為確認，並無確認利益。另原告請求確認其就系爭房屋之租賃關係對於被告乙○○仍存在，揆之前開說明，亦無理由，均應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 14 日
苗栗簡易庭法 官以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 6 月 14 日
書記官 劉依緹