臺灣苗栗地方法院民事判決 94年度訴字第3號原 告 財政部國有財產局法定代理人 乙○○訴訟代理人 戊○○複代 理 人 蔣志明律師複代 理 人 楊榮富律師被 告 丙○○訴訟代理人 陳淑芬律師複 代 理人 己○○被 告 中港溪國際育樂開發股份有限公司兼法定代理 丁○○人上 列 2 人訴訟代理人 甲○○ 住同上上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國94年8 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告中港溪國際育樂開發股份有限公司應將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段一三四０－一地號土地如附圖所示A 部分面積五十四平方公尺之小木屋基架；B 部分面積五百三十二平方公尺之游泳池；C 部分面積二十八平方公尺之更衣室拆除；D 部分面積三十五平方公尺之小木屋；E 部分三十五平方公尺之小木屋；F 部分面積六百六十四平方公尺水泥路面道路；G 部分面積四平方公尺之守衛室；H 部分面積一百八十六平方公尺餐廳等拆除，大石頭二塊及水泥小桌八個均移除，B 部分面積五百三十二平方公尺游泳池填平，並將土地交還原告；被告中港溪國際育樂開發股份有限公司應自九十四年一月一日起至返還上開土地之日止，按年給付新臺幣伍仟參佰捌拾參元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告中港溪國際育樂開發股份有限公司負擔三分之一；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段1340-1地號土地（下稱系爭土地），為國有土地，原告為管理機關，詎被告丙○○因經營綠色山莊，擅自於系爭土地上搭建如附圖A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 所示之小木屋基架、游泳池、更衣室、小木屋、水泥面道路、守衛室、餐廳及水泥小桌、大石頭塊等房屋或工作物（下稱系爭地上物），嗣被告丙○○復將綠色山莊之經營權讓與被告丁○○及被告中港溪國際育樂開發股份有限公司（下稱中港溪公司），目前系爭建物暨設置物均屬被告中港溪公司所有。又系爭土地前委託苗栗縣政府代管，該府於代管期間與訴外人翁興貴（已歿）訂立「國有公有山坡地出租造林契約書」（下稱系爭租約），約定自訂約之日起3 年內全部完成造林，其造林樹種為「杉木」，86年6 月間因終止委託代管，由原告收回自行管理，並與訴外人翁興貴完成「換約」續租手續，換約時，因原告收回接管土地數量繁多，人員不足，續約時無暇至現場履勘，故於國有林地租賃契約書第19條特約事項中附註：「本契約係承續縣市政府原與承租人所訂租賃契約換訂，嗣後之管理悉依出租機關之租賃法規辦理」等語，並要求訴外人翁興貴切結同意：承租之土地，作造林使用，如有不實，願無條件接受原告隨時終止租約，並交還林地，是被告丙○○辯稱：換約時原告係以現況出租予其被繼承人翁興貴云云，實不足取，又依原告與翁興貴簽訂之上開國有林地租賃契約書第19條特約事項有關：「承租土地，作造林使用，無擅自變更使用情事，且造林面積，承租面積50％以上，林木成活率超過70％，如有虛偽不實，承租人願負法律責任，並願意無條件接受出租機關隨時終止租賃契約交還林地，絕無異議。」之約定及訴外人翁興貴上開切結書之記載，原告自得隨時終止租約，因此原告於88年5 月6 日發函訴外人翁興貴終止租約，此有原告88年5 月6 日台財產中新二字第88003167號函可參，自屬於法有據，再者被告丙○○於涉嫌竊佔國土一案中坦承，該土地有向國有財產局承租造林使用，至88年2 月23日，於88年5 月6 日因違反租約而終止等語，亦徵上開租賃契約，要已合法終止甚明。尤以，原告於終止系爭租約後，因翁興貴仍占有系爭土地，屬無權占有，故改依無權占有國土之規定，於翁興貴拆除地上物，返還土地前，收取使用補償金，作為相當於租金之損害金，此為被告丙○○所明知，此有被告丙○○91年5 月31日之陳情書之記載可明，顯見被告丙○○知悉上開租約要已終止無疑，否則焉有同意改繳納使用補償金之可能？準此，被告丙○○仍抗辯原告終止租約不合法云云，即屬無據。故被告中港溪公司現無權占有系爭土地，且系爭土地上之地上物均為伊所有，原告訴請被告中港溪公司拆除系爭地上物，併將土地返還予原告暨給付相當於租金之損害金。並聲明：
⑴被告3 人應將系爭土地如附圖所示A 部分面積54平方公尺之小木屋基架；B 部分面積532 平方公尺之游泳池；C 部分面積28 平 方公尺之更衣室拆除；D 部分面積35平方公尺之小木屋；E 部分35平方公尺之小木屋；F 部分面積664 平方公尺水泥路面道路；G 部分面積4 平方公尺之守衛室；H 部分面積186 平方公尺餐廳等拆除，大石頭2 塊及水泥小桌8個均移除，B 部分面積532 平方公尺游泳池填平，併將系爭土地全部返還原告；⑵被告3 人應自94年1 月1 日起至返還上開土地之日止，按年依上開土地之面積即12,887平方公尺給付當期公告地價10％計算之損害金；⑶原告願以現金或等值之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保，請准宣告假執行。
二、被告中港溪公司及丁○○方面則以：系爭土地上之系爭地上物是被告中港溪公司向訴外人翁興貴轉讓經營權，亦非被告丁○○一人所有，且中港溪公司僅為經營公司，並無承租或受轉讓系爭土地，被告中港溪公司在前代管者苗栗縣政府知悉情況下經營至今，並非無權占有等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告丙○○方面則以：系爭土地原是原告委託苗栗縣政府代管出租予被告之被繼承人翁興貴，苗栗縣政府准予被告興建，被告並無違約，系爭土地上之系爭地上物，訴外人翁興貴於70年間興建即開始經營綠色山莊，嗣83年間訴外人翁興貴將綠色山莊經營權讓渡予丁○○，因訴外人並未將系爭土地承租轉讓或轉租，苗栗縣政府知悉上情，故而繼續年年收租金，繼續出租予訴外人翁興貴，至86年6 月間原告與苗栗縣政府終止委託代管，由原告繼續於86年9 月24日以現況出租予訴外人翁興貴，自86年9 月24日起至94年12月31日止，訴外人翁興貴與被告丙○○即依承租時現況按約定使用租賃物至今，從未違反租賃契約，故被告並非無權占用系爭土地等語，並聲明⑴駁回原告之訴；⑵若受不利判決，願供擔保免為宣告假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地之所有權屬原告所有，並有系爭土地謄本附卷可稽。
（二）系爭土地上之系爭地上物現占有人及所有權人屬被告中港溪公司占有及所有，有本院94年2 月22日言詞辯論筆錄可稽。
（三）被告中港溪公司係自被告丙○○之被繼承人翁興貴處受讓綠色山莊之經營權。
（四）被告丙○○並未讓與系爭土地承租權或轉租系爭土地與被告中港溪公司。
五、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：
（一）被告中港溪公司占有系爭土地是否有占有使用權源？
1、按「請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告。如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有，係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。又依民法第九百五十二條規定，善意之占有人，得為占有物之使用及收益，如不當得利之受領人為善意，則無返還之義務。」；次按「房屋及其坐落之基地為各自獨立之不動產，房屋之占有人即令有占有房屋之正當權源，對於房屋坐落之基地，並不當然成為有權占有」，最高法院58年度台上字第565 號、88年度台上字第160 號分別著有判例可參。
2、被告中港溪公司為系爭土地之現占有人，且系爭土地上之系爭地上物屬其所有，為兩造所不爭執，查系爭地上物雖由訴外人翁興貴興建後，出售與被告中港溪公司，則被告中港溪公司已取得事實上處分權，訴外人翁興貴失其事實上處分之權利。而地上物之拆除復為一種事實上之處分行為，交還土地亦以現占有人為被告為已足，故本件原告起訴請求拆除地上物交還土地，應以被告中港溪公司為被告。被告中港溪公司雖主張系爭地上物係受讓自被告丙○○之被繼承人翁興貴，故有合法占用系爭土地權源等語，惟按地上物及其坐落之基地為各自獨立之不動產，被告中港溪公司雖有占有系爭地上物之正當權源，對於系爭地上物坐落基地之系爭土地，並不當然成為有權占有，是被告中港溪公司即應就其有合法占用系爭土地之占用權源負舉證責任。查被告丙○○對於系爭地上物係由其父即訴外人翁興貴轉讓與被告中港溪公司乙情不爭執，惟辯稱訴外人翁興貴並未轉讓系爭土地之承租權及轉租系爭土地與被告中港溪公司，則系爭地上物是否有占用系爭土地之占用權源，被告中港溪即未負舉證責任，是被告中港溪公司是否合法占用系爭土地，即難為有利於被告中港溪公司之認定。
（二）被告丙○○與原告間關於系爭土地之租賃契約是否存在，是否能提供被告中港溪占用系爭土地之占用權源？
1、按「租賃關係成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約」；另「按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。」最高法院37年上字第688 號、68年台上字第3691號分別著有判例可參。
又未經出租人或租賃物所有人之承諾，所為轉租，該次承租人，不僅不能對抗出租人，亦不能對抗租賃物所有人，其具備侵權行為或不當得利之要件者，對於租賃物所有人，應負損害賠償或返還不當得利之責任。最高法院57年度台上字第1915號著有裁判可參。
2、本件被告丙○○固抗辯伊與原告間就系爭土地間之租賃契約尚未終止，伊並未違反伊與原告間之關於系爭土地之使用約定，僅將系爭地上物及綠色山莊之經營權讓與被告中港溪公司等語，惟查縱令被告丙○○與原告間之租賃契約尚未合法終止，惟被告丙○○若將系爭土地租賃權讓與被告中港溪公司，因未經原告同意，原告自得終止其與被告丙○○之租約。又被告丙○○縱非讓與系爭土地之租賃契約，而係自立於出租人之地位，轉租系爭土地與被告中港溪公司，揆諸前揭判例及裁判要旨，被告丙○○之轉租行為，係其與被告中港溪公司成立新租賃關係，被告中港溪公司與原告間並無直接租賃關係，被告中港溪公司自不得對抗原告，而主張其有合法占用系爭土地之權源。故被告丙○○與原告間之租賃契約是否存在並不能提供被告中港溪公司占用系爭土地之權源，況被告丙○○自始即否認伊或其被繼承人翁興貴有讓與租賃權或轉租系爭土地予被告中港溪公司，故被告中港溪公司並未有占用系爭土地之合法占用權源。
（三）本件系爭土地之現占有人為被告中港溪公司，原告訴請拆屋還地，自應以被告中港溪公司為被告為已足，而被告中港溪公司既不能證明其有占用系爭土地之合法權源，則原告本於所有權人地位請求被告中港溪公司排除系爭地上物占用部分並返還系爭土地，即有理由，應予准許，另原告訴請其他被告返還系爭土地部分，因其等非現占有人，故屬無據，應予駁回。
（四）按無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，遭他人無權占有房地之人，依社會通念，亦受有相當於租金利益之損失，應堪認定，被告抗辯原告所受租金利益之損害，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。本件系爭土地位於苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段1340-1地號，屬山坡地保育區，為兩造所不爭執，並有該土地登記謄本1 份在卷可查，依法自有土地法第97條第1 項規定之適用。原告因被告中港溪公司無權占用系爭土地，所受相當於租金之損害，自亦受應受土地法第97條第1 項規定之限制。又依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，土地之租金以不超過土地申報地價總額年息
10 ％ 為限；該項有關土地租金之規定，於計算損害賠償或相當於租金利益之事件，應可援引為據。本件系爭土地於93 年1月之申報地價為每平方公尺50元，有土地登記謄本可稽，依當時及目前之物價水準觀之，應屬可採。本院斟酌被告使用系爭土地係作為搭建小木屋及休閒娛樂之用，斟酌系爭土地坐落地段、附近區域工商繁榮程度、被告利用土地之經濟價值及利益，認本件被告應返還之利益或應賠償之損害以按公告地價之7 ％計算為相當。爰依此計算被告應給付原告之相當於租金之不當得利或損害金金額，就系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、H 部分土地，以年租金相當於公告地價7 ％計算，被告占用面積15 38 平方公尺（54＋532 ＋28＋35＋35＋664 ＋4 ＋
186 ＝1538），自94年1 月1 日起至返還系爭土地止，按年賠償5383元（1538×50×0.07＝5383）之損害金予原告，從而原告請求被告中港溪公司自94年1 月1 日起至返還系爭土地之日止按年賠償5383元予原告，核無不合，應予准許；其餘超過部分則難謂有據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果無影響，爰不予論述，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條但書、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
民事庭法 官 林靜雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
書記官 劉碧雯中 華 民 國 94 年 8 月 16 日