臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 95年度苗簡字第646號原 告 丙00000000訴訟代理人 己○○
甲○○被 告 庚○○上列當事人間請求給付居間報酬事件，原告聲請對被告發支付命令，被告於法定期間內提出異議，視為起訴，本院於民國96年 1月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國95年2 月10日以每坪新臺幣（下同）40,000元之
價格，委託原告銷售其所有坐落苗栗縣苗栗市○○段615 地號土地及其上2698建號房屋（下稱委託標的、系爭房地），約定委託銷售期間至95年4 月10日止，賣方即被告應按成交總價4%給付原告報酬，並約定倘被告於委託期間屆滿後6 個月內，將上開委託標的出售或移轉登記予原告曾經仲介之客戶本人或其配偶、二親等內親屬者，不得拒絕給付服務報酬。嗣原告於上開委託銷售期間，介紹訴外人戊○○、連桂瑩夫婦至前揭委託標的看屋，戊○○並以底價8,000,000 元委託原告斡旋議價，惟未達成買賣交易。詎被告為圖脫免給付仲介報酬，竟於委託銷售期間屆滿後6 個月內之95年4 月29日，以8,520,000 元之價格將上開委託標的出售予戊○○之兄弟丁○○，並辦理所有權移轉登記於戊○○之妻連桂瑩名下。其後真正之買主戊○○自知理虧，主動託人與原告協調，並於95年8 月21日給付仲介報酬80,000元予原告。惟原告多次請求被告依所簽訂之委託銷售契約書第5 條第1 款及第10條第5 款約定，按成交總價4%給付仲介報酬340,800 元，被告均拒不給付。爰依給付居間報酬之法律關係，請求被告給付上開金額及法定遲延利息。
㈡並聲明：被告應給付原告340,800 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以下列各詞置辯：㈠被告所有系爭房地係透過訴外人乙○○之介紹，以8,520,00
0 元出售予丁○○，並非戊○○，足見本件買賣並非原告所仲介。
㈡被告委託原告銷售之期間已於95年4 月10日屆滿，原告豈能再以但書約定阻卻委託期間之屆至。
㈢原告並未列出所有帶看客戶之本人、配偶及二親等親屬之詳
細姓名供被告參考，被告僅知前來看屋者為傅先生，並不知其全名，如何能查證其配偶及二親等親屬之姓名；至於買賣成立後，買方將房地登記於何人名下，被告本無權過問。
㈣實則，被告委託原告以每坪40,000元之價格銷售，總價款為
8,860,000 元，幾經協議，最後被告同意以8,500,000 元賣清價，即不再支付任何仲介費及其他費用之意，就此原告亦同意，上開協議已屬委託銷售契約之一部，是原告再向被告請求給付仲介報酬，實屬無據。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、查被告於95年2 月10日以每坪40,000元之價格，委託原告銷售其所有系爭房地，約定委託銷售期間至95年4 月10日止，嗣委託銷售價格降為8,500,000 元；原告於上開委託銷售期間，介紹戊○○、連桂瑩夫婦至前揭委託標的看屋，戊○○並以總價8,000,000 元委託原告斡旋議價，惟未達成買賣交易；其後於95年4 月29日，被告以8,520,000 元之價格將上開委託標的出售予丁○○，並辦理所有權移轉登記於戊○○之妻連桂瑩名下；戊○○並於95年8 月21日給付80,000元予原告等事實，為兩造所不爭，並有原告提出之委託銷售契約書、不動產買賣斡旋/ 承諾契約書、土地、建物登記謄本、戊○○交付予原告之面額80,000元支票1 紙，及被告提出之不動產買賣契約書在卷可憑（附在支付命令卷、卷第54頁），自堪信為真實。
四、惟原告主張被告係在委託銷售期間屆滿後6 個月內，將委託標的出售予原告曾經仲介之客戶戊○○之兄弟丁○○，並將委託標的移轉登記予戊○○之配偶連桂瑩，依委託銷售契約書第10條第5 款及第5 條第1 款約定，被告應按成交總價4%給付原告仲介報酬340,800 元一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠兩造簽訂之委託銷售契約書第10條第5 款及第5 條第1 款固
約定：「委託期間屆滿或契約終止後六個月內，甲方（即被告）將委託標的出售或移轉登記予乙方（即原告）曾經仲介之客戶，本人或其配偶、或其二等親內親屬者，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務」，「買賣成交者，乙方得向買賣雙方收取成交總價款百分之六服務報酬。其中甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產賣賣契約書時一次付清」，惟按，上開條款之文義若解釋為：委託期間屆滿或契約終止後6 個月內，被告將委託標的出售或移轉登記予原告曾經仲介之客戶本人、配偶或二親等內親屬者，不問成交過程及價格如何，被告均應支付成交總價款4%之服務報酬，對被告未免過苛，且與消費者保護法第11條第2 項所定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋相悖。況探究上開條款之真意，旨在避免賣方為脫免服務報酬之給付，故意不於委託期間達成買賣交易，遲至委託期間屆滿或契約終止後，始與原告曾經仲介之客戶成立同一內容之買賣，故約定賣方仍應負給付服務報酬之義務。準此，倘被告於委託期間屆滿或契約終止後，與原告曾經仲介之客戶成立非同一內容之買賣，自無上開約定之適用。另參諸委託銷售契約書第10條係關於「違約罰則」之約定，具有懲罰之意味，亦即賣方須有故意逃避給付服務報酬之惡意，始足當之，倘賣方並無此惡意，應亦無適用之餘地。
㈡查被告係以每坪單價40,000元之價格委託原告出售前述標的
，而上開土地面積為733 平方公尺，是被告之委託銷售價格為8,869,300 元（733x0.3025x40,000=8,869,300）， 惟嗣被告同意以總價8,500,000 元出售之情，為兩造所不爭。參以戊○○係以8,000,000 元之價格委託原告斡旋議價，雙方間尚有500,000 元之價差，因買賣價金未能合致，買賣未成立。而審諸丁○○委託乙○○與被告接洽結果，被告係以8,520,000 元之價格將系爭房地出售予丁○○，與戊○○所出之斡旋價格即願出之買價，尚有520,000 元之差距，堪認由乙○○磋商訂立之買賣契約，與原告所媒介者，顯非同一內容之契約。
㈢次按，丁○○固係因戊○○之告知，始知被告之系爭房地欲
出售，而委託乙○○代為與被告接洽買賣事宜，為戊○○及丁○○所是認（見卷第44、45頁），惟查：於丁○○與被告接洽買賣過程中，戊○○未曾出現之情，業據證人戊○○、丁○○及乙○○於本院隔離訊問下證述一致在卷（見卷第44、45、47頁），應可採信。而戊○○前於原告帶看系爭房地時，與被告相互自我介紹，亦僅表明自己為「傅先生」，並未告知全名，亦據被告陳明在卷，此核與常情並無違背，是被告實無從據以判斷買方丁○○即係曾來看屋之「傅先生」之兄弟。此外原告復未舉證證明被告係明知丁○○為戊○○之兄弟，仍予出售系爭房地。是以被告並非明知丁○○係戊○○之兄弟，為規避仲介報酬之給付，而故意不與戊○○達成買賣，卻私下與丁○○達成買賣，洵堪認定。從而，被告既無故意規避給付仲介報酬之惡意，揆諸前揭說明，原告依上開委託銷售契約書之約定，請求被告給付仲介報酬，自屬無據。
㈣戊○○因原告之媒介知悉系爭房地欲出售之訊息，竟私下委
由自己之兄弟丁○○出面向被告購買系爭房地一節，縱認戊○○及丁○○之目的係在逃避仲介報酬之給付，其行為可議，惟既無證據足認被告同係為逃避仲介報酬之給付，故意不與戊○○達成買賣交易，而私下與戊○○之兄弟丁○○達成買賣，則被告無故意規避給付仲介報酬之惡意，至堪認定。至於戊○○雖於被告與丁○○之買賣成立後，支付原告80,000元，惟查，此乃戊○○與原告間就本件仲介糾紛所為之和解結果，尚難因此即認被告有故意規避給付仲介報酬之惡意，併此敘明。
五、綜上所述，被告雖於委託銷售期間屆滿後6 個月內，將系爭房地出售予原告曾經仲介之客戶戊○○之兄弟丁○○，然查被告既非與丁○○訂立原告所仲介同一內容之買賣契約，被告復無規避給付仲介報酬之惡意。從而，原告依委託銷售契約書第10條第5 款及第5 條第1 款之約定，請求被告給付按成交總價8,520,000 元之4%計算之居間報酬340,800 元，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 1 月 16 日
苗栗簡易庭法 官 黃佩韻以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
書記官 蔡健忠中 華 民 國 96 年 1 月 16 日