臺灣苗栗地方法院民事判決 95年度訴字第214號原 告 甲○○
巷56訴訟代理人 李樂濟律師複 代理人 周敬恆律師被 告 禮智科技股份有限公司
號兼法定代理人 丙○○共 同訴訟代理人 江錫麒律師共 同複 代理人 乙○○上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國96年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○應將附圖所示之編號1A辦公室面積七十六平方公尺、編號1B辦公室面積十一平方公尺、編號2 電源室面積十八平方公尺、編號3 宿舍面積九十九平方公尺、編號4 通道面積四十一平方公尺、編號5 廚房面積二十一平方公尺、編號6 一五三建號廠房面積三百七十二平方公尺、編號7 廠房間通道面積一百四十三平方公尺、編號8 一０三七建號廠房面積四百四十二平方公尺、編號9 品檢包裝室面積一百零七平方公尺之建物，全部遷讓返還予原告。
被告丙○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○段第三０三之三六地號、地目建、面積一千八百二十五平方公尺及同段第三０三之六０地號、地目旱、面積六百零八平方公尺土地返還予原告。
被告丙○○應給付原告新台幣壹萬貳仟伍佰參拾捌元。
被告丙○○應自民國九十五年一月一日起至返還第一、二項所示建物、土地之日止，按年給付新台幣壹拾萬柒仟玖佰玖拾柒元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣壹佰伍拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告丙○○以新台幣肆佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴時，訴之聲明第4項主張被告應自民國95年1 月1 日起至返還租賃物之日止，按年給付172,795 元；嗣於本院96年4 月24日審理時，變更按年給付107,997 元（卷第167 頁）；核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、次按不變更訴訟標的而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條第1款亦有明文。本件原告起訴時訴之聲明第1項主張：被告應將⑴房屋稅籍編號Z00000000000、門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○號之工業廠房二棟○○○鄉○○段第153建號、登記面積355平方公尺及同段第1037建號、登記面積425平方公尺）含增建部分，⑵房屋稅籍編號Z00000000000、門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○號之辦公室（未辦保存登記、苗栗縣政府建設局使用執照63年12月20日栗建都屋字004號、面積75.21平方公尺）、員工宿舍、機電房各一棟等建物全部遷讓返還予原告。嗣於96年1月12日以書狀變更該項聲明為：被告應連帶將附圖所示之編號1A辦公室面積76平方公尺、編號1B辦公室面積11平方公尺、編號2 電源室面積18平方公尺、編號3 宿舍面積99平方公尺、編號4 通道面積41平方公尺、編號5 廚房面積21平方公尺、編號6 廠房面積37
2 平方公尺、編號7 廠房間通道面積143 平方公尺、編號8廠房面積442 平方公尺、編號9 品檢包裝室面積107 平方公尺等建物，全部遷讓返還予原告。其變更係屬補充、更正法律上之陳述，亦應准許。
三、原告起訴時以禮智科技股份有限公司（下稱禮智公司）及其法定代理人丙○○為被告，後於本院判決前、被告禮智公司為本案言詞辯論後，於96年6 月1 日具狀以本件租賃關係僅存在於原告與被告丙○○間為由，請求撤回對被告禮智公司之起訴（卷第189 至192 頁），惟本院96年6 月6 日審理時被告禮智公司不同意其撤回（卷第193 頁）；是依民事訴訟法第262 條第1 項之規定，原告之撤回不生效力，禮智公司仍為本件之被告；合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○號之工業廠房二棟（建號○○○鄉○○段第153、1037號）、登記面積分別為355、425平方公尺（包含增建部分），及同門牌號碼未辦理保存登記之辦公室與員工宿舍、機電房等建物（以下稱系爭建物），與系爭建物坐落之基地即苗栗縣○○鄉○○段第303-36、303-60地號土地（下爭系爭土地），原為被告禮智公司所有。被告禮智公司之出資人為原告與被告丙○○，惟二人於83年12月6 日拆夥，約定被告禮智公司之經營權、機器設備及原料均轉讓予被告丙○○，系爭土地、建物則全部移轉至原告另經營之正洋公司名下。原告自84年起將系爭土地及建物有償出租予被告使用，自91年7 月1 日起開始調降租金，93年、94年則由被告繳納系爭建物之房屋稅、系爭土地之地價稅以抵充租金。原告逐步調降租金係意在94年12月31日租期屆滿後收回租賃物。惟94年之地價稅12,538元，經原告於94年10月31日以苗栗郵局第725 號存證信函向被告丙○○催繳，並通知租約到期不再續約，被告丙○○仍置之不理，原告乃另委任律師於94年12月28日以中苗郵局第867 號存證信函重申不再續約之意，並請求被告丙○○於95年1 月1 日將系爭土地及建物返還原告。詎被告屆期仍不為履行，為此爰依民法第455 條之規定，請求被告返還租賃物並給付94年租金12,538元。又系爭土地總面積為2,433 平方公尺、申報地價為每平方公尺480 元，總地價為1,167,840 元，房屋稅籍編號Z00000000000之工業廠房2 棟、編號Z00000000000之辦公室，其課稅現值分別為654,900 元、337,200 元，上開租賃物之申報總價為2,159,940 元。被告自租期屆滿後無權占用系爭土地、建物，獲得相當租金之不當得利，爰依土地法第97條第1 項之規定，請求被告自95年1 月1日起至返還系爭土地、建物日止，每年按租賃物申報總價
5 ％即107,997 元給付相當於租金之不當得利。
（二）並聲明：⑴被告應連帶將附圖所示之編號1A辦公室面積76平方公尺、編號1B辦公室面積11平方公尺、編號2 電源室面積18平方公尺、編號3 宿舍面積99平方公尺、編號4 通道面積41平方公尺、編號5 廚房面積21平方公尺、編號6廠房面積372 平方公尺、編號7 廠房間通道面積143 平方公尺、編號8 廠房面積442 平方公尺、編號9 品檢包裝室面積107 平方公尺之建物全部遷讓返還予原告。⑵被告應連帶將坐落苗栗縣○○鄉○○段第303-36地號、地目建、面積1,825 平方公尺及同段第303 - 60地號、地目旱、面積608 平方公尺等土地返還予原告。⑶被告應連帶給付原告12,538元。⑷被告應連帶自民國95年1 月1 日起至返還第⑴、⑵項所示建物、土地之日止，按年給付107,997 元予原告。⑸第⑴、⑵項之請求，願供擔保請准宣告假執行。
（三）對被告抗辯之陳述：⑴依兩造於83年10月29日訂定之「契約書」（卷第83、84頁
）第1至4條之約定，系爭建物應移轉登記予原告，除合法登記之153 、1037建號已辦理所有權轉登記外，其餘未辦理登記之建物如辦公室、機電室、員工宿舍及附屬違建等建物之事實上處分權亦屬原告，是租賃關係消滅後被告應將系爭建物、土地返還原告。況依苗栗地政事務所95年11月21日製作之複丈成果圖（以下稱附圖）所示，全部地上建物面積為1,330 平方公尺，而編號1B加蓋鐵皮屋頂、編號4 通道及編號7 廠房間通道部分，面積合計195 平方公尺，其構造、性質及使用上非屬獨立建物，係為廠房或辦公室之附屬部分，其面積並未計入租賃標的主建物範圍，扣除該附屬部分，其他建物面積為1,135 平方公尺，約為
343 坪，此與兩造歷年來之租賃契約書第1 條所載：○○○鄉○○路○○○ 號約300 多坪廠房全部出租」之文字相符，是被告辯稱系爭建物共有500 多坪，其僅係承租原告之權利範圍890/1270即300 多坪等語，已與測量結果不符而不足採。
⑵兩造就原告退夥後被告禮智公司資產之歸屬問題，於83年
10月29訂有「契約書」，其第4條載明：「禮智之土地、廠房轉登記於甲方（原告）正洋公司名下後，因土地無法分割，乙方（被告丙○○）仍然還有少部分之土地所有權，將來出賣後，此部分之賣出款應交返乙方... 」；至被告丙○○就系爭土地之權利比例，則另於83年12月6日簽訂之「土地持份契約書」（卷第53至56頁）中載明：系爭土地兩筆面積以736坪計算，被告丙○○可分得122坪，其所得請求者乃系爭土地出賣後按122坪計算之價金。易言之，系爭土地全部出賣後應將一定比例（122/736）之價款交付被告丙○○，是其權利為附停止條件之買賣價金分配請求權，其得另行主張權利，與本件返還租賃物無關。
故系爭土地、建物依上揭二份契約之約定已歸原告所有。再者，嗣後兩造就被告禮智公司之現金分配問題，復於83年12月31日簽訂「禮智公司移轉現金部分分配同意書契約」（卷第149至154頁），此契約僅就現金分配為計算、約定，就系爭建物及土地之歸屬已隻字不提，可知系爭建物及土地之歸屬已藉由前述2 份契約書約明歸原告所有而無疑義。綜上，兩造雖非法律專業人士，然觀之上述三份契約書之約定，就拆夥事項、金額、比例之計算無不斤斤計較、鉅細靡遺，據此，被告丙○○就系爭廠房已無任何權利可言，而非如被告所辯兩造就系爭建物部分未為分配。⑶至被告辯解於其繼續經營之前提下，原告有將系爭建物及
土地繼續出租之義務，且每次租期不得少於一年半云云，係扭曲當事人原意。蓋兩造之真意係指83年10月29日訂定契約書後，原告應將土地、建物出租予被告，第一次租期至少一年半，非謂每次續租之租期均不得少於一年半，此觀兩造最後二次之租約租期均僅為一年即明。再94年所訂定之租賃契約亦載明：「乙方（被告）於租約到期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（原告），不得藉詞推諉或主張任何權利」，是租期屆至後原告既不同意續租，兩造之租賃關係自已消滅。
二、被告之抗辯：
（一）兩造拆夥後，於83年12月6日訂定「土地持分契約書」估定禮智公司之資產為：機器設備250萬元、原料存貨1,405,217 元及土地面積約736坪。機器設備、原料存貨之價額及土地面積，依原告之出資比例890/1270計算後，機器設備、原料存貨部分，原告可獲2,736,726.86元，土地部分原告可分得515.77952 坪。因被告丙○○無足夠資金給付原告現金，且其欲繼續經營工廠，故兩造同意以被告應分得之土地面積與原告應分得之機器設備、原料存貨交換。土地以每坪28,000元計算，折抵原告應分得之機器設備、原料存貨部分2,736,726.86元，可換算土地97.7402 坪，加上原告本可分得之515.77952 坪，共為613.51297 坪；被告扣除折抵97.7402 坪土地後，可分得122.4802坪。而拆夥後，被告丙○○同意先行將系爭土地移轉至原告名下以保障原告拆夥後權利，但其有隨時向原告請求移轉登記
122.4802坪之權利。另系爭建物之面積合計約為500 多坪，依「土地持分契約書」所載，原告就系爭建物仍有相當出資比例890/1270即約300 多坪之權利，是被告向原告承租其應有權利部分，此即租賃契約第1 條載明○○○鄉○○路○○○ 號約300 多坪廠房全部出租」之緣由。雖93年12月31日租約屆滿後，原告不同意繼續出租，惟被告並不同意原告擅自將系爭建物登記為其名下，其登記不得對抗真正所有人，被告禮智公司自有權請求原告塗銷登記回復原狀之權利。亦即縱使租約屆期，被告禮智公司基於實質所有人立場，仍有使用系爭建物之正當權源，是原告請求返還系爭廠房及土地，非有理由。
（二）又原告趁保管153 、1037建號權狀之便，於辦理系爭土地移轉登記時，經連同153 、1037建號之建物一併辦理移轉登記於原告名下，被告本欲請求原告回復原狀，惟念及與原告間之表兄弟情誼，且原告對系爭建物仍有出資比例權利尚未處理，始同意上揭建物暫登記於原告名下。此觀83年10月29日之「契約書」第1 條，即可知原告退夥後，被告丙○○係同意將被告禮智公司所有土地及建物暫登記於原告名下，並依同契約第2 、3 條計算原告之退夥金額，第4 條並約定被告丙○○對系爭土地仍有部分所有權，日後賣出之價金應返還予被告丙○○。但該契約卻獨漏系爭建物之分配約定，顯然契約中第2 、4 條稱土地者均包含系爭建物在內，否則原告就取得系爭廠房之所有權部分即無法自圓其說。
（三）再者，依上述契約書第5 條，於被告禮智公司繼續經營之前提下，原告有將系爭土地、建物繼續出租予被告禮智公司之義務，且每次租期不得少於一年半，即便原告拒絕簽訂新租賃契約，兩造間之租賃契約應自動更新。是被告使用系爭土地、建物並非無法律上之權利，原告之主張應無理由。
（四）就原告請求相當租金之不當得利部分，即便原告因被告未於租約終止後將系爭土地、建物返還原告致其受有損害，亦應以約定租金即房屋稅及地價稅總額為限，非如原告主張以租賃物申報總額5 ％計算。
（五）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）本件租賃關係之承租人僅為被告丙○○：本院審閱兩造歷年所定之租賃契約書6 份（卷第10至15頁），前端立約人之承租人雖均記載「禮智科技股份有限公司、負責人：丙○○」，然契約末端之立契約人欄及契約中增刪修改、騎縫處，均僅有被告丙○○之簽名與印文，而無被告禮智公司之署名與印文，是被告禮智公司是否為承租人已屬有疑。再參以83年10月29日「契約書」之簽約人為原告與被告丙○○個人，其中第5 、7 條約定系爭土地、建物係出租予被告丙○○，而與被告禮智公司無涉。是斟酌原告與被告丙○○先於83年10月29日簽訂上述「契約書」之事實，其後再簽訂本件歷次租約之情形，探求渠等真意，可認本件歷次租約之承租人為被告丙○○，而非被告禮智公司。是原告主張本件租賃關係之承租人為被告丙○○一人，應屬可採。然被告禮智公司為本案之言詞辯論後，不同意原告之撤回起訴，是原告之撤回不生效力，業如前述，從而，原告請求非承租人之被告禮智公司應與被告丙○○連帶給付如訴之聲明部分，均無理由，應予駁回。
（二）原告與被告丙○○簽訂83年10月29日「契約書」（卷第83、84頁），第1 條後段：「先把銀行債務返清，再把地皮和廠房移轉到甲方（原告）正洋公司名下」，第4 條：「禮智之土地廠房移轉登記於甲方正洋公司名下後，因土地無法分割，乙方仍然還有少部分之土地所有權，將來出賣後，此部分之賣出款應交返乙方」，可知雙方已合意將系爭建物、土地分歸原告所有，僅被告丙○○對系爭土地尚享有部分價款請求權。故嗣後雙方於83年12月6 日、12月31日訂定之「土地持份契約書」、「禮智公司移轉現金部分分配同意書契約」中（卷第53至56頁、第149 至154 頁），僅針對雙方就系爭土地及現金之分配比例為約定，再無論及系爭建物之分配問題。是原告與被告丙○○既於83年10月29日「契約書」中明文約定將系爭建物、土地全部移轉至原告名下，契約所用文字業已表示雙方當事人真意，則無須別事探求，不得捨其所用辭句而為曲解，被告任意擴張解釋而辯稱該契約書中第2 、4 條稱土地者包括廠房（即系爭建物）在內云云，即無足取。足證系爭建物、土地之歸屬已於上述「契約書」中分配完畢，由原告取得全部建物、土地之所有權，但被告丙○○對系爭土地仍享有一定比例買賣價金之分配請求權。
（三）又系爭建物之面積依附圖（卷第130 頁）所示共1,330 平方公尺，其中編號4 、7 分別為通道及廠房間通道，其構造、性質與使用方式應屬廠房或辦公室之附屬部分，則原告主張應扣除該附屬部分面積，始為租賃標的物之主要建物面積等語，尚與吾人生活經驗法則相符，而屬可採。扣除編號4 、7 之面積後，主要建物面積為1,146 平方公尺，約為347 坪，亦與本件歷次租賃契約所載「約300 多坪廠房全部出租」之面積相當。是被告辯稱系爭建物全部約有500 多坪，其承租者係原告按出資比例應分得部分約30
0 多坪云云，已與附圖所示全部編號建物面積1, 330平方公尺約為402 坪相去甚遠，而委無可採。況本件歷次租賃契約記載「約300 多坪廠房『全部』出租」，應係指系爭建物之全部，而非如被告所辯僅指原告按出資比例應分得之建物部分甚明。
（四）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。本件原告與被告丙○○間之租賃契約租期於94年12月31日屆滿，有原告所提之租賃契約（卷第15頁）附卷可參。被告以83年10月29日訂定之「契約書」第
5 條：「土地、廠房還租給乙方（被告）應用，租期至少一年半，若乙方作得好，土地廠房未賣出，則繼續租給乙方」為由，抗辯其欲繼續營業時，原告即有義務將系爭土地、建物繼續出租，且租期不得少於一年半，即便原告拒絕簽訂新租賃契約，兩造間之租賃契約應自動更新云云。惟查，兩造間之租賃契約歷經多次續約，其中91年6 月、91年12月31日簽訂者，租期僅6 個月，92年6 月25日、93、94年間簽定者，租期僅1 年（卷第11至15頁），此為被告所不爭執。據此，兩造間所定之租賃期間非如被告丙○○所辯每次租期不得少於一年半，是上開契約書第5 條係指第一次租賃契約租期不得少於一年半甚明。是兩造既於最後一次續約時已定有租賃期間至94年12月31日止，期間屆滿後未再續約，且原告復於94年10月31日、12月28日分別以存證信函（卷第23 至25 頁）向被告表明不再續租之意思，是被告丙○○於租期屆滿後仍繼續占用系爭建物、土地，並不生民法第451 條視為不定期限繼續契約之效果。故94年12月31日租期屆滿後，兩造間之租賃關係自已消滅，被告前開辯解，自不足取。則原告依民法第455 條前段規定，請求被告將承租之系爭建物及其坐落之基地返還予原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 、2 項所示。
（五）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又依94年1月1日訂定之租賃租約書第3條約定，租金為禮智房屋稅和地價稅（地號303-36和303-60）（卷第15頁）；被告丙○○未給付94年度部分租金即地價稅12,538 元 ，經原告以存證信函限期催繳，逾期仍未繳納之情，有原告所提94年度地價稅繳款書（卷第197 至198頁）及存證信函（卷第23頁）在卷可參，且為被告丙○○所不爭執，是原告訴請被告給付原告12,538元，依法有據，亦應准許，爰判決如主文第3 項所示。
（六）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院著有68年度台上字第3071號判例可資參照。又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，土地法第97條第1項定有明文，而條文規定之「租金」，應係指同時承租基地及其建築物兩者而言。系爭土地地目分別為建、旱，其上之系爭建物，係為較簡陋之石棉瓦或鐵皮屋頂之磚造瓦房及鐵皮屋，作為工業廠房、辦公室、員工宿舍之用，其地理位置未鄰商業區，經濟活動並不熱絡，交通往來亦非頻繁；而被告丙○○占用系爭土地、建物作為營業辦公及員工宿舍之用，所獲利益應屬匪淺等情狀，有本院95年10月20日之勘驗筆錄及現場相片等附卷可參（卷第119 至128 頁）。本院斟酌上情，認原告主張以系爭土地、建物之申報總價年息百分之5 計算相當於租金之不當得利，尚屬允當。至被告辯稱應以約定租金即房屋稅及地價稅總額為限云云，與前揭判例意旨不符，尚不足採。而系爭2 筆土地之申報地價均為每平方公尺480 元，土地面積總計為2,433 平方公尺，申報總地價為1,167,
840 元，系爭建物中，房屋稅籍編號Z000000 00000 之廠房2 棟、編號Z00000000000之辦公室，其課稅現值分別為654,900 元、337,200 元，有土地登記謄本及房屋稅繳款書在卷可佐（卷第16、17、20、21頁），是上開租賃物之申報總價為2,159,940 元（1,167,840 ＋654,900 ＋337,200 ＝2,159,940） ，按年息百分之5 計算之不當得利為每年107,997 元（2,159,940 ×0.05＝107997）。是原告請求被告自95年1 月1 日起至返還系爭土地、建物之日止，按年給付107,997 元，亦有理由，自應准許，爰判決如主文第4 項所示。
四、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與判決結果無影響，爰無庸一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 21 日
民事庭法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 劉依緹中 華 民 國 96 年 6 月 21 日