臺灣苗栗地方法院民事判決 95年度訴字第331號原 告 甲○○
6號訴訟代理人 洪嘉鴻律師複代理人 丁○○律師被 告 乙○○訴訟代理人 賴思達律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於97年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元，及自民國九十五年九月五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
一、原告起訴主張：被告於民國93年2 月間透過訴外人丙○邀集原告等共9 人合資向訴外人陳金堯、方信繁購買坐落苗栗縣○○鎮○○段364 、364-1 、626 、627 、627-1 、627-2、627-6 、627-7 、627-8 、628 、633 、634 、636 、63
8 、642 、643 、644 、645 、645-1 、645-2 等20筆土地（下稱系爭土地），被告並宣稱以購買系爭土地之總價額除以合資人數，計算每人之出資額，包括伊在內之各合資人取得之應有部分及出資額均相同。嗣兩造及其他合資人開會同意以上開合資方式購買系爭土地，並委任被告向地主陳金堯議價及購買系爭土地。詎被告竟謊稱議價結果為每甲新台幣（下同）500 萬元，以總價款4,670 萬元購得系爭土地，並提出不實之買賣契約書（本院卷第233 至238 頁）以取信原告等人，致使原告等人陷於錯誤，誤信上開價格為地主真正出售之價額，並據此計算每人應分攤之出資額，而使原告支付522 萬元之價金予被告合購系爭土地。惟被告事實上係以每甲305 萬元之價格向地主購得系爭土地，再扣除遷移系爭土地上墓地費用105 萬元後，實際購地總價額僅為2,743 萬元。是原告取得系爭土地應有部分1/9 之對價應僅為3,047,
777 元【計算式：2, 743萬÷9 ≒3,047,777 元】，較原告交付之522 萬元減少200 萬餘元。故被告以虛報購買系爭土地價額之方式，騙取原告溢付之出資款項，並將差額據為己有，致原告受有損害，已構成侵權行為。且原告及其他合資人委任被告向地主議價，並交付價金代向地主合購系爭土地，兩造間存有委任關係，而該委任關係已因原告取得系爭土地應有部分後而終止，是被告已無任何法律關係再繼續持有原告溢付之價款，其仍持有即構成不當得利。為此，爰依侵權行為及不當得利之法律關係提起本訴，請求法院擇一為原告勝訴判決。並聲明：⑴被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭土地原為陳金堯、方信繁所有，其等於92年5 月30日委託擔任仲介業之被告以每甲500 萬元代為尋覓買主，嗣後被告評估系爭土地蘊藏溫泉、有增值空間，遂於92年7月間向陳金堯、方信繁表示欲以相同價格買受系爭土地，並以分期付款方式給付價金，經陳金堯、方信繁允諾而買賣成立。後被告以系爭土地上有太多墓地為由，與陳金堯、方信繁議價至每甲305 萬元，復因陳金堯、方信繁同意扣除遷移墓地費用105 萬元，是總價為2,743 萬元。被告遂自92年7 月26日起分期給付買賣價金，至92年底，被告為減輕資金壓力，另邀集林桂桃、張林蘭、鄭文炳共同出資購買。嗣後被告與林桂桃、張林蘭、鄭文炳復決定將系爭土地中應有部分5/9 以每甲500 萬元之價格轉售賺取差價，以降低取得系爭土地之成本。於93年2 月間，丙○得知被告等人欲轉售系爭土地應有部分5/ 9，乃表示願為被告尋覓買主，但仲介成交後須給付100 萬元之居間報酬，經被告應允，丙○乃邀集訴外人邱麗利、甲○○、許世郎、陳寬裕，連同丙○本人共5 人，向被告買受系爭土地應有部分5/ 9（每人1/9） ，每人之買賣價金522 萬元，丙○則因扣除100 萬元之仲介費僅支付422 萬元。而被告自92年7 月26日起至93年3 月1 日止，已陸續支付1,000 萬元定金予陳金堯、方信繁，後又陸續支付1,743 萬元，共計2,743 萬，並於93年3 月8 日與陳金堯、方信繁正式簽訂買賣契約，於93年3 月23日移轉登記持分予原告及各出資人。故被告係向地主陳金堯購買系爭土地後，再將其中應有部分1/9 轉賣予原告，兩造間實為買賣關係，被告受領原告給付之價金於法有據，並無詐欺或不當得利之情事。而原告依侵權行為之法律關係請求損害賠償，並主張其自93年2 月即受被告詐欺，惟卻遲至95年8 月始起訴，已逾2 年之時效，被告自無賠償原告之義務。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
理 由
一、系爭土地原為陳金堯、方信繁所有，被告於93年3 月8 日以承買人名義與渠等簽訂不動產買賣契約書，契約記載每甲50
0 萬元，買賣價款合計4,670 萬元，契約最末端註明之「經雙方協議同意以每台甲305 萬元成交」條款，係93年5 月31日由陳金堯所加註。被告與陳金堯、方信繁於93年3 月8 日簽約時即已達成每甲305 萬元之合意，再扣除墓地遷移費10
5 萬元後，被告實際之買賣價格為2,743 萬元。而該買賣契約書原本，被告從未提供原告閱覽，原告於系爭土地過戶前亦不知悉被告實際之買受價格為2,743 萬元。系爭土地由陳金堯、方信繁於93年3 月23日過戶予原告應有部分1/ 9，原告亦已將價金522 萬元交付被告等情；為兩造所不爭執，並有上開不動產買賣契約書等件在卷可佐（卷第14至16頁），自堪信為真實。
二、本件之爭點應為：（一）被告是否邀集原告等人共同集資向地主陳金堯、方信繁購買系爭土地？（二）被告是否施用詐術使原告陷於錯誤而購買系爭土地？
三、爭點（一）被告是否邀集原告等人共同集資向地主陳金堯、方信繁購買系爭土地？
（一）原告主張被告邀集原告等共9 人合資購買系爭土地，並開會決議各合資人之出資額及取得土地持分均相同，原告等人並委任被告向地主陳金堯議價，每甲500 萬元係被告議價後告知之價格等節，並提出投資比例表（卷第7 頁）為證。核與下列證人之證述相符：
⑴證人即介紹人丙○於臺灣苗栗地方法院檢察署95年度偵字
第1968號案件（下簡稱偵查案件）96年1 月9 日偵查中證稱：「93年2 月底被告打電話說系爭土地有中壢買主要買，附近有溫泉，如果我在3 天內找到10個人，大家就可合夥把土地買下來。他說大家都出一樣的錢，且強調要報好康給大家」等語。於本院97年10月21日審理時證述：原告係透過伊介紹始合資購買系爭土地。本來預計10人集資，後來有位陳先生退出，約於93年3 月4 日確定下來由包含伊與兩造等9 人共同出資，同時也推派伊與被告向地主議價。被告在93年2 月底邀集買地時就說每甲約500 萬元，
93 年2月底即支付定50萬元，付定金時尚不知土地價款，但被告說每人先出50萬元。於93年3 月8 日被告已單獨與地主簽訂買賣契約，合約上記載每甲為500 萬元，被告並稱已將定金交予地主等語（本院卷第206 至209 頁）。於本院95年度訴字第358 號返還不當得利事件（下稱另案，原告為合資人許世郎之子，被告同本案）審理時證稱：「被告說這塊土地原本是要介紹給別人，被告想買但是資金不夠，所以我們當時談3 天以內要將人找齊，人還是不夠，所以我加入。等3 月8 日早上，被告就聯絡我說已經去跟陳金堯議價回來，陳金堯要賣1 甲500 萬元，並拿出不動產買賣契約書給我，說已經談成了。其他的人是被告通知確定每甲500 萬元等語。
⑵證人即合資人張林蘭於偵查案件96年1 月9 日訊問時證述
：「乙○○有打電話給我問要不要買圳頭那塊土地，我說沒意願。後來不夠人數又來找我，約是在93年2 月份，他說連他在內要找9 人一起買土地，沒有說是仲介，有說每甲要500 萬元。簽約之前大家曾在被告家見面，討論每人要拿50萬元定金買土地，被告說他要負責去跟地主談。」等語明確。
⑶證人即合資人林桂桃於偵查案件96年1 月9 日偵訊時證稱
：在吉福園餐廳時，被告說是找大家共同來買這塊在圳頭的土地，該地從日本時代就有溫泉，1 甲500 萬元，9 個人都出一樣的錢，包括他在內。除了吉福園外，還到被告家討論1 次，那次是被告跟大家收50萬元定金，他再去跟地主議價等語。
⑷證人即合資人陳寬裕於偵查案件95年5 月8日偵訊時證述：
我們和被告合夥共買系爭土地，並委任被告出面與地主議價等語。
⑸證人即合資人邱麗利於偵查案件95年5 月8 日、96年1 月
9 日訊問時證稱：93年2 月23日被告邀集大家一同購買系爭土地，原要募集10人，後確定9 人，土地總面積9.4 台甲，每台甲500 萬元，每人須支付522 萬元等語。
⑹證人即合資人許世郎於偵查案件95年5 月8 日、96年1 月
9 日訊問筆錄證述：被告表示本來包括她自己，要招募10人共同購買系爭土地，被告亦支付相同出資額，全體合資人並委任被告向地主殺價。嗣被告告知購地價為每台甲500萬元，伊亦支付522 萬元予被告等語。
⑺綜上，上開證人就被告出面邀集原告與渠等共9 人合資購
買系爭土地，各合資人之出資額及取得持分相同，且委任被告向地主議價，議價後被告告知每甲為500 萬元等情節，均為一致之證述，並與原告前開主張相符。故原告主張被告係邀集渠等合資向地主陳金堯購買系爭土地，並受渠等委任向地主陳金堯議價等語，已堪認定。
（二）再證人丙○於另案及本院審理時提出系爭土地每人出資額
522 萬元之計算式、分期繳納之金額及時間之計算表（卷第228 、229 頁），並證稱：該計算表是林桂桃寫的，約是被告3 月8 日簽約回來後幾天，9 人聚在被告家時討論定案，照這樣進度來付款，先付50萬元定金，再付2 次10
0 萬元，才開始所有權登記，再付100 萬、172 萬元等語（卷207 頁）；核與證人林桂桃於偵查案件95年5 月8 日偵訊時證述：「出資額計算表是在乙○○家時，乙○○說由我寫，土地面積乘以單價除以9 人，得出每人支付522萬元之金額，這是乙○○告訴我的，應該是在簽約後收款時寫的」等語相符。參以兩造所不爭執之上開計算表，包括兩造在內之各合資人均依此進度及金額分期付款，可證各合資人之出資金額，確係以被告所告知向地主陳金堯議價之每甲500 萬元為計算基礎，除以9 人，每人出資額相同。益證原告主張及前揭證人所證述被告受渠等委任與地主議價後，告以每甲價額為500 萬元，且被告宣稱每人應出價額相等之情亦為真實。
（三）被告雖辯稱其係與鄭文炳、林桂桃、張林蘭4 人先合夥買入系爭土地後，再出賣給原告等人云云；與證人鄭文炳於另案審理時證稱：「被告係先買系爭土地，再找鄭文炳、林桂桃、張林蘭等4 人合夥，預計每人出資305 萬元，再找其他買主以1 甲500 萬元賣出，差額由其等4 人賺取」等語相合。惟查：
⑴證人張林蘭、林桂桃於偵查案件中已證述：被告並無找他
們4 人合夥買入土地再轉賣他人等語明確（偵卷一第3 、
4 頁）。且前揭證人丙○、許世郎、陳寬裕、張林蘭、林桂桃等人均證稱渠等委託被告與地主議價一事明確，果如被告所辯系爭土地係先買後賣，為何被告未曾向其他合資人表明新地主身分，仍任由渠等委任向陳金堯議價？故被告上開與渠等4 人先買入系爭土地再轉售之抗辯，已屬虛偽。亦可認定證人鄭文炳之上開證述係維護被告之詞，不足採信。再被告辯稱其早於92年7 月間即向地主陳金堯購入系爭土地，於93年3 月1 日未簽約前已陸續交付定金達
1 千萬元云云；惟一般土地交易之價額較高，買賣雙方莫不簽署書面契約以求自保，而本件系爭土地共20筆，交易價格更高達數千萬元，而被告與陳金堯非親非故，竟於未簽約之情形下即交付定金，甘冒損失千萬元之風險？所辯已有違社會常情及交易慣例，毫不足採。是其上開92年7月間已購買系爭土地之辯解，顯屬無稽。
⑵又被告辯稱其與林桂桃、張林蘭、鄭文炳等人合夥購入系
爭土地後，再委請證人丙○仲介原告等人買受其中5 甲，並已告知丙○係以每甲305 萬元買入云云。惟衡諸常情，證人丙○豈可能於明知購地成本僅每甲305 萬元後，仍願以每甲500 萬元之價格合資購地？縱其獲有佣金100 萬元，扣除佣金後仍須支付高於成本117 萬元之價格（即422萬元），是其上開抗辯，顯不合情理，亦不足採。
四、爭點（二）被告是否施用詐術使原告陷於錯誤而購買系爭土地？
（一）證人即系爭土地原地主陳金堯於偵查案件95年8 月3 日及97年1 月29日訊問時證述：跟被告是在93年3 月8 日簽約，被告拿契約來時上面已經填妥每台甲500 萬元，但她說系爭土地上有多處墓地，不願意依此價錢購買，所以簽約當日還一直殺價，且還要我負擔墓地遷移費105 萬元，殺到每台甲305 萬，被告才願意在契約書上簽名。最後以每甲305 萬元成交，總價款為2,743 萬元，但契約上之買賣價格仍為每台甲500 萬元未更改。契約最後1 頁「經雙方商議同意以每台甲305 萬元正成交」應係被告於所有價款皆付清後，即93年5 月31日加註的，和被告從頭至尾僅簽訂此份契約書。被告於簽約之前總共支付500 萬元之訂金等語甚詳（偵卷一第7 、13、14頁、偵續卷第14頁）。徵諸上情，被告於簽約前早已知悉系爭土地上有眾多墓地，而於93年3 月8 日簽約當日，既已備妥記載每甲500 萬元單價之買賣契約書，衡情應係願以該價額購買系爭土地，然被告卻反態仍以早知之土地上有墓地事由殺價，殺價至每甲305 萬元後，竟再違反常情未於簽約當時更改契約，顯然被告此舉係意圖持記載未經殺價即每甲500 萬元單價之契約書以取信原告等合資人，並依此做為計算出資額之基準，而詐取中間之差價甚明。待原告等合資人繳清522萬元之出資額後，被告始要求陳金堯另於契約末端加註更正實際之買賣金額，以防其依契約向其追討其餘價款。此從被告從未提供該份加註「經雙方商議同意以每台甲305萬元正成交」條款之契約書予原告等合資人即可得知。故被告提供未加註上開條款之契約予原告等人，即為施用詐術之行為，其詐欺意圖已昭然若揭。雖被告以契約記載每甲500 萬元係為向銀行辦理貸款之用云云置辯，惟銀行在評估抵押物借貸時，需綜合抵押物坐落位置、環境、開發價值等因素而審酌其價值，進而決定是否貸款及金額，絕非僅依土地買賣契約記載之價格核貸，而被告以仲介土地為業，對此應知之甚詳，竟執此抗辯，顯係臨訟飾詞，委無足取。
（二）查被告受原告等人之委任向陳金堯議價，並於93年3 月8日簽約當日已與陳金堯達成每甲305 萬元、買賣總價為2,
743 萬元之合意，惟被告卻隱瞞前開事實，提供不完整之契約書即未加註「每台甲305 萬元正成交」條款之契約版本，告知議價結果為每甲500 萬元，並使林桂桃據此計算原告等人之出資額，要求渠等依該金額匯入被告指定之帳戶。嗣經證人丙○等人察覺有異，於94年3 月21日以存證信函催促被告提出完整契約書及交付款項明細，仍置之不理。綜上所述，均足資證明被告確實以謊報議價金額及提供不完整之買賣契約書之詐術，使原告等人陷於錯誤，誤信每甲500 萬元為地主陳金堯真正出售之價格，而願意以該價額購買土地無疑。
（三）再土地交易較諸其他市場上流通之商品具有不透明性，原告或考量系爭土地地處溫泉區，具有開發潛力而購買，惟其亦因被告具有土地仲介經驗，且擔任鎮民代表，於地方上具有一定之聲望及影響力，對土地之交易行情亦較一般人為熟悉，而對被告之人品產生高度之信賴，兼以被告以本身加入、出資均等、有利共享為號召，並受合資人之推派議價，更易導致原告信任其所告知之價格及處理訂約事務之結果為真正。是原告確實因被告之虛偽陳述，致陷於錯誤而出資522 萬元購買系爭土地，殆無疑義。退而言之，縱算被告所辯系爭土地係先買後賣屬實，轉買獲利本無不可，且基於交易自由原則，其甚可要價更高；然其卻隱匿轉賣之事實，或為避免原告等人之議價，而竟對外宣稱集資購地並接受原告等人委任議價之任務，進而謊報議價結果，致使原告等人誤信而交付金錢，此舉即屬詐欺，而非正當之交易方法。是其抗辯先買後賣，亦無解於其詐欺行為之成立；併此說明。
五、按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅；民法第197條第1項亦有明文。所謂知有損害及賠償義務人之知，係指明知而言，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算。如當事人間就知之時間有所爭執，應由賠償義務人就請求權人知悉在前之事實，負舉證責任（最高法院72年台上字第1428號、72年度台上字第738 號判例可資參照）。被告抗辯倘原告受詐欺係於93年2 月間，卻遲至95年9 月始起訴，已罹於2年之時效期間云云。惟請求權時效之計算，係自請求權人實際知悉損害及賠償義務人時開始起算，業如上述，非一有詐欺行為即起算。而原告主張其係於94年3 月間始查知被告有浮報地價之情，進而於同年3 月21日發存證信函予被告，有該存證信函在卷可佐（卷第239 至243 頁），是其於95年8月間提起本件訴訟，未逾請求權時效，應堪認定。而被告對於原告知悉損害在前乙節，並未舉證證明，是其前開時效抗辯，即非有據。
六、末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段定有明文。查被告施用詐術，隱匿其向陳金堯購買系爭土地之真正價格，並向原告謊稱與陳金堯議價結果為每甲500 萬元，並據此計算原告應出資之金額，致原告陷於錯誤而溢付購地價款，而受有財產上之損害，則被告自應就原告所受損害負賠償責任。依卷附之出資額計算表所示（卷第229 頁），系爭土地之面積合計9.0552公頃（不包括被告另向訴外人曾瑞芳買得之0.05 82 公頃），每公頃為1.031 甲，每甲500 萬元，而被告實際上向陳金堯買受價格為每甲305 萬元，據此計算，原告因被告施行詐術所受之損害共為2,022,781 元【計算式：9.0552×1.031×（000-000） 萬÷9 ＝202 萬2,781 元，元以下四捨五入】。從而，原告請求被告賠償損害200 萬元，自屬有據。
七、綜上所述，原告本於侵權行為之法律關係請求被告給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年9 月5 日起至清償日止，按年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響，爰無庸逐一論述。又本院已就原告損害賠償及不當得利之請求，擇一為勝訴之判決，是就原告本於不當得利為請求部分，即不另予審酌，附此敘明。
九、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額併准許之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
民事庭法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 葉 政中 華 民 國 97 年 11 月 28 日