臺灣苗栗地方法院民事判決 95年度訴更（二）字第1號原 告 子○○
420巷訴訟代理人 申○○
樓原 告 甲○○○
丙○○乙○○○丑○○
3號辛○○黃○○○午○○○未○○卯○○
樓辰○○
2號巳○○寅○○
號地○○賴庚興之繼Ｆ○○賴庚興之繼
46號Ｂ○○賴庚興之繼
巷3號壬○○○林騰芳之癸○○林騰芳之繼己○○林騰芳之繼
0號5之10上十九人共同訴訟代理人 魏早炳律師原 告 Ｃ○○Ｇ○○之繼
巷22Ａ○○Ｇ○○之繼
6號Ｄ○○Ｇ○○之繼宇○○Ｇ○○之繼
號Ｅ○○Ｇ○○之繼玄○○Ｇ○○之繼
巷23宙○○Ｇ○○之繼上二十六人共同訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師被 告 台灣農林股份有限公司法定代理人 庚○○訴訟代理人 戊○○複 代理人 丁○○被 告 酉○○訴訟代理人 亥○○
戌○上列當事人間租佃爭議事件，本院於97年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關；又按前項爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。本件耕地租佃爭議事件，先經苗栗縣三義鄉公所租佃委員會調解，惟調解不成立，再經苗栗縣政府耕地租佃委員會調處並作成決議，然當事人不服調處決議，再經苗栗縣政府移送本院審理，有苗栗縣政府民國87年6 月26日府地權字第8700040963號函、苗栗縣頭份鎮租佃委員會租佃爭議調解會會議記錄、苗栗縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可憑，是本件租佃爭議事件已具備前揭起訴要件，合先敘明。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟前當然停止；該承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。查本件原告林騰芳於93年2 月28日死亡，經其繼承人壬○○○、癸○○、己○○等3 人聲明承受訴訟；原告賴庚興於90年10月27日死亡，經其繼承人天○○○、地○○、Ｆ○○、Ｂ○○等4 人聲明承受訴訟，而天○○○訴訟程序中之96年01月29日死亡，經其繼承人地○○、Ｆ○○、Ｂ○○等3 人聲明承受訴訟；原告Ｇ○○於97年
5 月11日死亡，經其繼承人Ｃ○○、Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、Ｅ○○、玄○○、宙○○等7 人聲明承受訴訟，均有聲明承受訴訟狀、除戶謄本及戶籍謄本等件附卷可按。是上開繼承人等之承受訴訟，核無不合，應予准許。又被告台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）之法定代理人原為葉禮誠，嗣變更為庚○○，有股份有限公司變更登記表、聲明承受訴訟狀附卷可參，並經庚○○聲明承受訴訟，自應准許。
三、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文；而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，有最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。查本件原告主張其等就系爭土地有優先承買權存在，乃訴請確認之，業據被告農林公司等所否認，則兩造間對於系爭土地之優先承買權存否之法律關係顯有爭執，是該法律關係已有不明確之狀態，該法律關係不明確之狀態，已影響原告等人得否分別就系爭土地行使優先承買權，而此一法律上之不安危險狀態，得以本件確認判決將之除去，揆諸前揭法律規定及說明，原告提起本件確認訴訟，請求分別確認就系爭土地之優先承買權存在，即有確認利益。
貳、實體部分：
一、原告方面：
（一）原告等或其先祖自日據時期起即分別承租被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段之土地（下稱系爭土地）耕作，迄今已達數十年之久，每年均依約繳納約定之租金，詎被告農林公司於84年間與財團法人佛教慈濟慈善事業基金會（下稱慈濟基金會）簽約出售原告等人所承租之系爭土地，並移轉登記與其所指定人即被告酉○○所有，並拒與原告繼續簽訂租賃契約、收受85年度之租金，且否認原告等人就系爭土地有優先承買權。按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，出租人若有違反而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條第1 、3 項及土地法第
107 條分別定有明文。查被告非但拒收原告前欲繳納85年度之租金，且主張雙方之租賃關係已於期滿後消滅，更否認原告等就系爭土地有優先承買權存在，亦未依規定以書面通知原告買賣條件，顯已使原告之權利處於不安之危險狀態，而有以確認判決除去之必要。
（二）按耕地三七五減租條例第1 條所載耕地之租佃，依本條例之規定限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。又耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地）或雖非農地，而其租用目的係種植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言，此觀最高法院44年台上字第611 號及63年台上字第1529號判例甚明。查本件原告向被告農林公司承租系爭土地之目的係種植茶葉、甘藷、果樹等，依上揭判例所示，自有耕地三七五減租條例之適用，是本件原告與被告農林公司所簽訂之茶園放租合約雖已於85年12月31日期滿，惟出租人即被告農林公司既具有耕地三七五減租條例第19條第1 項第1 款所定「出租人不能自任耕作」及第2 款所定「出租人所有收益足以維持一家生活」之情形，依規定被告農林公司自不得將系爭土地收回自耕。另原告與被告農林公司等2 人間於前案台灣高等法院90年度上字第978 號確認租賃關係存在事件中，已經確定原告就系爭土地之租賃關係確係存在，被告自不得就租賃關係再為爭執。
（三）雖被告辯稱本件原告之請求違反農業發展條例第16條第1項「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之規定，惟依該條例第20條第2 項「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定」之規定可知，本件兩造間之租約均成立在89年1 月4 日之前，故仍有耕地三七五減租條例之適用，且依該條例第16條第1 項但書第5 款「耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。」之規定，本件原告請求確認優先承買權之各該系爭土地，其面積縱未達上開0.25公頃，亦得請求分割為單獨所有。另被告抗辯於前案即臺灣高等法院90年度上字第978 號訴訟中，已將確認租賃關係之當事人變更為被告酉○○，本件訴訟復請求確認與被告農林公司間之優先承買權，有所矛盾等語，惟查，前案確認租賃關係中，因訴訟期間發現被告農林公司已於86年8 月15日將所有權移轉與被告酉○○，為避免被告非耕地權利人，乃為訴之變更，而請求確認與酉○○間之租賃關係存在，本件原告則訴請塗銷被告農林公司與被告酉○○於86年8月15日之所有權移轉登記，回復被告臺灣農林公司名義，再請求被告農林公司與原告就同一買賣條件訂立買賣契約，二者並無矛盾之處。又在前案確認租賃關係存在訴訟，原告僅知悉被告間有買賣系爭土地之事實，惟買賣價金、條件原告均不知悉，且被告亦從未以書面通知原告，是原告自無從行使優先承買權。
（四）本件訴之聲明中所稱附圖，係指台灣新竹地方法院86年度重訴字第14號判決之附圖。附圖一及附圖二、附圖三則係指台灣高等法院90年度上字第978 號判決附圖一及附圖二、附圖三而言。並聲明：㈠確認原告甲○○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ 號土地，面積0.0014公頃、同段487 號土地，面積0.0507公頃，位置如附圖所示編號③虛線部分之優先承買權存在。㈡確認原告吳振枝對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ 號土地，面積0.3249平方公尺；同段542 地號土地，面積0.1928平方公尺，位置如附圖④虛線部分；同段544 地號土地，面積0.0015公頃，位置如附圖圖一之⑰所示虛線部分；同段
545 地號土地，面積0.1840公頃，位置如附圖圖一之⑱所示虛線部分；同段487 地號土地，面積0.0426公頃，位置如附圖圖一之⑲所示虛線部分；同段549 地號土地，面積
0.0339公頃，位置如附圖圖一之⑳所示虛線部分之優先承買權存在。㈢確認原告乙○○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.1523公頃，位置如附圖圖二之⑨所示虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積1.3550公頃，位置如附圖圖二⑩之所示虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.4792公頃，位置如附圖⑦所示虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.1649公頃，位置如附圖圖二之⑪所示虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積
0.0398公頃，位置如附圖圖二之⑫所示虛線部分之優先承買權存在。㈣確認原告Ｃ○○、Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、Ｅ○○、玄○○、宙○○對被告酉○○所有坐落坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.1908公頃、同段12
7 號土地，面積0.0381公頃；同段53號土地，面積0.0180公頃，位置均如附圖所示編號⑳虛線部分；同段1109地號土地，面積0.1140公頃，位置如附圖圖一之⑤所示虛線部分優先承買權存在。㈤確認原告丑○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.6319公頃，位置如附圖所示編號㉙虛線部分之優先承買權存在。
㈥確認原告辛○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○
○段○○○○○號土地，面積0.1012公頃、苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.0005公頃，位置如附圖所示編號㊴虛線部分之優先承買權存在。㈦確認原告子○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.9467公頃，位置如附圖圖一之⑮虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.0256公頃；苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.0097公頃；苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.1988公頃，位置均如附圖所示編號㊶虛線部分之優先承買權存在。
㈧確認原告黃○○○對被告農林公司所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號土地，面積0.0001公頃及對被告酉○○苗栗縣○○鄉○○段53 地 號土地，面積0.0577公頃，位置如附圖㊷虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.0495公頃，位置如附圖一之⑦虛線部分之優先承買權存在。㈨確認原告午○○○、未○○、卯○○、辰○○、巳○○、寅○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.4461公頃，位置如附圖一之⑭虛線部分之優先承買權存在。㈩確認原告地○○、Ｆ○○、Ｂ○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地、面積0.2114公頃，位置如附圖圖一之⑧所示虛線部分之優先承買權存在。確認原告壬○○○、癸○○、己○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.2863公頃，位置如附圖所示編號⑯虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.2570公頃，位置如附圖二之⑥虛線部分之優先承買權存在。被告酉○○應就前開各項之土地（除苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地），辦理分筆登記後，將其於民國86年9 月30日，以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。被告台灣農林股份有限公司應分別與原告等就訴之聲明第㈠項至第項之土地（除苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地）訂立與出賣予被告酉○○同一條件之買賣契約，並於原告等分別給付買賣價金後，辦理土地所有權移轉登記予原告等。
二、被告農林公司方面：
（一）原告子○○就其先前向被告農林公司承租之苗栗縣○○鄉○○段330 、331 、446 、553 等地號土地，並未自任耕作，前開土地三分之一堆棄廢土，業經原告子○○於臺灣新竹地方法院審理時自認，且依耕地三七五減租條例第17條第1 項第2 、4 款之規定，承租人放棄耕作權或非因不可抗力繼續一年不為耕作時，得於租期屆滿前終止租約，被告業已依該項規定通知原告子○○不再續租，自應發生終止租約之效力，而租賃契約既經終止，租賃權即不存在，自無優先承買權至明。
（二）本件原告等與被告農林公司並非以協議分割方式終止租約，而係由慈濟基金會買受，故與農業發展條例第16條第1項但書第5 款「耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有」之要件不合，自無從適用，是原告之請求顯然違反農業發展條例第16條第1 項「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之規定。按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246 條定有明文，原告等之優先承買權及擬依該優先承買權與被告農林公司所訂立買賣契約均因標的不能而無效。且原告等行使優先承買權之條件應與慈濟基金會與被告農林公司間所簽訂之土地買賣契約相同，否則其行使優先承買權即不合法，查被告農林公司與慈濟基金會間之契約內並無土地分割協議，原告自不得額外請求被告農林公司將采爭土地分割而使利其買受。又本件原告等擬承買之標的僅為慈濟基金會所買受標的之部分，且為各筆土地中之一小部分，與慈濟基金會整筆買受之情形不同，則其優先承買之條件亦有疑義。
（三）被告農林公司將系爭土地出賣予慈濟基金會後，於84年11月18日在經濟日報第27版公告處分系爭土地，單位價格為每公頃新臺幣5,500,000 元等相關事宜，有被告農林公司去函財政部證券管理委員會所附剪報在卷可稽，即屬依耕地三七五減租條例第15條第1 項將賣典條件以書面通知承租人之行為，而原告並未於15日內未以書面表示承受。又原告主張於86年12月18日向三義鄉公所申請調解耕地優先承買權一案，可知原告於斯時即已知悉被告出賣券系爭土地及出賣條件，退步言，原告至遲於前案提起確認租賃關係存在訴訟，於起訴當時必已知悉被告系爭土地及出賣條件，原告均未於15日內以書面表示承受，則依前開條文規定及誠信原則，應視為放棄優先承購權。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告酉○○方面：
（一）被告黃○○○、午○○○、未○○、卯○○、辰○○、巳○○、寅○○、被繼承人天○○○、地○○、Ｆ○○、Ｂ○○、辛○○、被繼承人Ｇ○○、壬○○○、癸○○、己○○、乙○○○、吳振枝、子○○、甲○○○、丑○○等21人於前案主張農林公司與慈濟基金會間之買賣不破租賃，而訴請確認其等與被告酉○○間之租質關係存在，經台灣高等法院90上字第978 號判決原告勝訴，復經最高法院台上字第1970號判決前開原告勝訴確定，該確定判決既認定農林公司與慈濟基金會間之買賣關係有效存在，且基於買賣不破租質原則，確認其等與被告酉○○間之租質關條存在。本件事實認定即應受上開案件確定判決事實認定之拘束，原告既於另案主張買賣不破租賃，即承認被告農林公司與慈濟基金會間之買賣與爭土地所有權移轉皆有效，即默示拋棄其優先購買權及優先購買權行使之效果。故原告既於另案主張農林公司與慈濟基金會間之買賣關係有效存在，基於禁反言法則，不得於本件訴訟主張優先購買權存在，否則即屬權利濫用，有違誠信原則。
（二）又「農民或合作農場場員每人開發或承受之土地面積，以不少於3 公頃為原則。但最高不得稱過20公頃。... 」，系爭土地買賣當時之就農業發展條例第19條第1 項前段定有明文；又「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」，現行農業發展條例第16條第1 項亦有明文。上揭規定均屬禁止規定，即分割移轉未達3 公頃或0.25公頃者，依法不得為分割登記或移轉登記，此係法律規定造成之標的不能，據此，無論債權契約或物權契約均為無效，本件以不能之標的為優先購買權之標的，其優先購買權行使之單獨行為，即因違反前揭禁止規定而無效。雖耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有，為農業發展條例第16條第1項但書第5 款所明定，惟本件並非原告與被告農林公司間以協議分割方式終止租約，而係由慈濟基金會買受，故與上揭法條規定之要件不合，自無從適用。至原告雖主張系爭耕地租約係於89年1 月4 日修正實行前依耕地三七五減租條例之規定訂定者，不受現行農業法展條例第16條第1項規定之限制等語。惟查，現行農業發展條例第20條第2項固規定「... 本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關條、租約之績約、修正及終止，悉依該法律之規定。... 」，然此係指承租人及出租人之租賃關條、租約之續約、修正及終止依耕地三七五減租條例之規定，而耕地三七五減租條例並非規範耕地分割禁止與限制之法律，且耕地分割之禁止與限制與租賃契約之內容及存續無關，仍應適用農業發展條例第16條第1 項之規定，是原告之主張並不可採。
（三）依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定：「耕地出賣時... ，承租人有優先承受之權，出租人應將賣點條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄」，經查另被告農林公司曾於84年11月18日就系爭土地買賣契約刊登報紙公告出售一事，即屬已將出售條件以書面通知承租人，且於前案訴訟中原告亦已知悉被告間之買賣契約存在，況原告即承租人提起本件確認優先承買權訴訟，即屬知悉被告農林公司與慈濟基金會有買賣關係，又被告農林公司於本件書狀中自認與慈濟基金會已訂立買賣契約，書狀之送達原告已發生通知承租人之效力，倘原告欲承受，依誠信原則，應於15日內以書面表示承受，惟迄今原告並未行使優先購買權，其優先購買權已歸於消滅。
（四）另原告行使優先購買權之訂約條件應與慈濟基金會之買受條件相同，不同之訂約條件即無優先購買權可言。本件慈濟基金會與被告農林公司間所訂土地買賣契約並無土地分割協議，原告自無請求被告農林公司就土地為分割以使其買受之權利，且本件各該原告擬買受之標的僅為慈濟基金會買受標的之一部分，並為一筆土地中之一部分，而非買受全部之土地，則買受之價金自與慈濟基金會所買受之價金不同，是各該原告所擬訂約之條件不同於慈濟基金會之買受條件，原告就不同之訂約條件自無優先購買權可言。並聲明：原告之訴駁回。
四、查兩造不爭執之事實為：
（一）訴之聲明所示之土地原為被告農林公司所有，除八股段52地號外，其餘土地之全部面積均由被告農林公司與慈濟基金會訂立買賣契約，由被告農林公司於86年間移轉於慈濟基金會指定之登記名義人即被告酉○○。
（二）原告訴之聲明中所稱附圖，係指台灣新竹地方法院86年度重訴字第14號判決之附圖。附圖一及附圖二、附圖三則係指台灣高等法院90年度上字第978 號判決附圖一及附圖二、附圖三而言。原告子○○、甲○○○、丙○○、乙○○○、丑○○、辛○○、黃○○○、午○○○、未○○、卯○○、辰○○、巳○○、寅○○，及地○○、Ｆ○○、Ｂ○○之被繼承人賴庚興、壬○○○、癸○○、己○○之被繼承人林騰芳，Ｃ○○、Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、Ｅ○○、玄○○、宙○○之被繼承人Ｇ○○於前案對於被告提起確認租賃關係存在訴訟，㈠原告甲○○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○ ○號土地，面積0.0014公頃、同段48 7號土地，面積0.0507公頃，位置如附圖所示編號③虛線部分。㈡原告吳振枝對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ 號土地，面積0.3249平方公尺；同段542 地號土地，面積0.1928平方公尺，位置如附圖④虛線部分；同段544 地號土地，面積0.0015公頃，位置如附圖圖一之⑰所示虛線部分；同段545 地號土地，面積0.1840公頃，位置如附圖圖一之⑱所示虛線部分；同段487 地號土地，面積0.0426公頃，位置如附圖圖一之⑲所示虛線部分；同段549 地號土地，面積0.0339公頃，位置如附圖圖一之⑳所示虛線部分。㈢原告乙○○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.1523公頃，位置如附圖圖二之⑨所示虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積1.3550公頃，位置如附圖圖二⑩之所示虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.4792公頃，位置如附圖⑦所示虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.1649公頃，位置如附圖圖二之⑪所示虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.0398公頃，位置如附圖圖二之⑫所示虛線部分。
㈣確認原告Ｃ○○、Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、Ｅ○○、
玄○○、宙○○對被告酉○○所有坐落坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.1908公頃、同段127 號土地，面積0.0381公頃；同段53號土地，面積0.0180公頃，位置均如附圖所示編號⑳虛線部分；同段1109地號土地，面積0.1140公頃，位置如附圖圖一之⑤所示虛線部分。㈤原告丑○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.6319公頃，位置如附圖所示編號㉙虛線部分。㈥原告辛○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.1012公頃、苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.0005公頃，位置如附圖所示編號㊴虛線部分。㈦原告子○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.9467公頃，位置如附圖圖一之⑮虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.0256公頃；苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.00 97 公頃；苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.1988公頃，位置均如附圖所示編號㊶虛線部分。㈧原告黃○○○對被告農林公司所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號土地，面積0.0001公頃及對被告酉○○苗栗縣○○鄉○○段53地號土地，面積0.0577公頃，位置如附圖㊷虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.0495公頃，位置如附圖一之⑦虛線部分。㈨原告午○○○、未○○、卯○○、辰○○、巳○○、寅○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積0.4461公頃，位置如附圖一之⑭虛線部分。㈩原告地○○、Ｆ○○、Ｂ○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地、面積0.2114公頃，位置如附圖圖一之⑧所示虛線部分。原告壬○○○、癸○○、己○○對被告酉○○所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，面積
0.2863公頃，位置如附圖所示編號⑯虛線部分；苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積0.2570公頃，位置如附圖二之⑥虛線部分，以上土地均經臺灣新竹地方法院86年度重訴字第14號、臺灣高等法院90年度上字第978號判決、最高法院96年度台上字第1970號裁定確認原告與被告酉○○間之租賃關係存在確定在案。
五、按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院著有95年度台上字第1574號判決意旨可參）。兩造間租佃爭議事件，原告及其被繼承人於前案即台灣新竹地方法院86年度重訴字第14號租佃爭議事件，均主張與被告農林公司間就訴之聲明所示範圍之土地有租賃關係存在，惟於前案訴訟進行中，被告農林公司將出租之土地出售於慈濟基金會，並移轉於慈濟功德會指定之被告酉○○，故而原告於前案訴訟進行中追加被告酉○○，主張被告酉○○既受讓系爭土地，則自為租賃契約效力所及，本於民法第425 條買賣不破租賃之規定，主張租賃關係對於受讓人即被告酉○○亦存在。準此而論，原告於前案訴之聲明請求確認租賃關係對於受讓人即被告酉○○存在，係以被告農林公司與慈濟基金會之買賣契約有效及被告農林公司與被告酉○○間就系爭土地所有權移轉之物權行為亦有效為原因事實；原告主張上開買賣契約及物權移轉行為有效之事實，亦為前案之重要爭點，且經法院調查結果，採為裁判基礎事實，並認定基於買賣不破租賃之規定，認原告與被告農林公司間之租賃關係對於被告酉○○亦有效力，故就原告主張確認前揭土地租賃關係存在之聲明為勝訴之判決。是被告酉○○係本於有效之買賣契約，有效之物權行為，受讓系爭土地之移轉登記，本案原告及其被繼承人、被告均為前案訴訟之當事人，為既判力效力所及之人，而判決理由中關於訴訟標的以外當事人主張之爭點，既經兩造主張、辯論，並經法院於判決理由中為判斷，依首開說明，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得於後訴訟任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。據此以言，原告即不得於本訴中再主張被告農林公司未通知原告行使優先承買權，故買賣關係及物權移轉行為均無效，不得對抗原告云云。況原告或其被繼承人於前案訴訟繫屬中之87年3 月27日，即已具狀陳明被告農林公司已於86年8 月15日將系爭土地轉讓於被告酉○○，依買賣不破租賃原則，被告酉○○應為租賃契約效力所及等情，業經本院調閱前開卷宗核閱屬實，是自堪認原告於該時即已知悉被告農林公司將系爭土地移轉於酉○○之事實；再者，前案原告賴永富於87年3 月27日言詞辯論期日即已提出被告農林公司函文載明農林公司將系爭土地以每公頃550 萬元之價格，總價11億1344萬900 元出售於慈濟基金會等情，有前開卷附之函文為憑，是原告於前案訴訟進行中，已可知悉被告農林公司出售系爭土地之價格，是原告既已知悉被告農林公司出售之土地及價格，即無不能主張優先承買權之情事，然原告未於前案主張行使優先承買權，或主張被告農林公司與慈濟基金會之買賣契約不得對抗原告，物權移轉行為對於原告亦不生效力等情，反而於知悉被告農林公司出售土地之情後，主張被告間就系爭土地之物權移轉行為有效，租賃關係仍對於受讓人存在，而前案法院亦採信原告之主張，認被告間之物權移轉行為有效，確認原告與被告酉○○就系爭土地之租賃關係存在而為原告勝訴之判決，依首開說明，原告自不得再於本訴訟中，就被告農林公司之買賣契約及被告間之物權行為是否生效？是否得對抗原告乙節，與前案為相反之主張。從而，原告於本案再否認被告農林公司與慈濟基金會間買賣契約及被告酉○○受讓系爭土地之物權效力，主張就系爭土地有優先承買權存在，被告酉○○應將所有權移轉登記塗銷等語，實已違反訴訟法上之誠信原則，自不足採。
六、另原告黃○○○訴請確認對被告農林公司所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○號土地，面積0.0001公頃有優先承買權存在。
惟查，前開土地依被告農林公司提出之土地登記謄本及不動產土地買賣契約書所示，不在被告出售予慈濟基金會之範圍內，而優先承買權係指出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，前開土地既未經被告農林公司出售，則原告黃○○○之優先承買權即無從發生，是原告黃○○○訴請確認就前開土地有優先承買權存在，即無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告已於前案訴訟中主張被告酉○○受讓系爭土地所有權之物權移轉行為有效，本於買賣不破租賃之規定，租賃關係對於被告酉○○存在；自不得違反訴訟法上之誠信原則，於後案即本件訴訟中為相反之主張。從而，原告以被告農林公司與被告酉○○間以買賣為原因而成立之移轉所有權之行為，對於原告不生效力，訴請確如訴之聲明第1 項至第11項所示之土地有優先承買權存在，並請求被告酉○○應就就租賃關係存在範圍之土地辦理分筆登記，並塗銷所有權移轉登記；被告農林公司應就前開土地訂立與出賣於被告酉○○同一條件之買賣契約，並於原告等分別給付買賣價金後，辦理土地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，對本件判決之結論均屬無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 6 日
民事庭法 官 曾明玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 黃麗靜中 華 民 國 97 年 8 月 6 日