臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 96年度苗簡字第761號原 告 丙○○
號2樓丁○○戊○○
3號9樓共 同訴訟代理人 張智宏律師被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國97年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣肆萬陸仟陸佰陸拾肆元，及自民國九十六年九月二十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹萬陸仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落苗栗縣○○鄉○○段583 、584 、585 、885 、886、887 地號等6 筆土地（下稱系爭土地），為訴外人羅肇炘、羅肇濱、羅兆浤、羅肇銓、羅振鵬及羅國華所共有，前於民國85年間由羅兆國1 人單獨出租予被告，約定每月租金為新台幣（下同）5,000 元，雖羅兆國與被告間之租賃契約原定有租賃期間，惟租期屆滿後即未再訂立書面租賃契約，被告仍依原約定數額繼續給付租金而使用系爭土地，足徵羅肇國與被告之租賃契約已變更為不定期租賃契約。嗣羅肇國於94年間死亡，原告為其法定繼承人，是原租約之權利義務應由原告承受。
（二）94年間，被告曾自行將系爭土地租金調高為每年70,000元，即每月5,833 元，並由被告分別於94年1 月17日以訴外人陳思慎名義將其中20,000元，94年10月21日再以乙○○名義將50,000元匯入原告指定名義人羅時村之帳戶，惟原告仍認為被告自行調高租金之數額過低。另被告自94年度繳完租金後，即未再繼續主動繳交租金。嗣於本件訴訟進行中，被告另清償95年度全年之租金，惟尚積欠96年度1月至8 月份之租金合計46,664元（5,833 元×8 ＝46,664元）。
（三）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條定有明文。查羅國與被告先前約定之租金每月5,000 元即每年租金60,000元，嗣被告雖表示願調高為每年租金70,000元，惟相對於系爭土地價值近來來增值之幅度以觀，被告所願調高之租金以每年70,000 元 計算仍顯不相當，且系爭土地東側、南側均為民宅，道路可通○○○鄉○○路○路旁即為市場，其地理位置及使用價值均甚高，故每年租金70,000元仍屬過低。原告參諸近年來系爭土地增值幅度、物價飆漲及系爭土地位處住宅區、交通便利、使用價值高等情以觀，認系爭土地之租金應調整為每月20,000元始為合理，並自96年9 月1日起調整。為此依租賃契約之法律關係及民法第442 條之規定提起本訴。並聲明：⑴被告承租583 、584 、585 、
885 、886 、887 等6 筆地號土地，面積合計1015.54 平方公尺之租金，應自96年9 月1 日起調整為每月20,000元。⑵被告應給付原告46,664元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。⑶前項請求原告願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：被告係自60年起向原告之被繼承人承租系爭土地，作為住宅及製材廠用地，自85年1 月1 日起租金調整為每月5,000 元即每年60,000元。自94年1 月1 日起原告又將租金調整為每月5,833 元即每年70,000元，漲幅已高達16.7％，時隔2 年餘，原告又主張調漲，顯不合理。又系爭土地住宅區約占總面積33％，低價值之農業區占16％，無價值之綠地、寺廟地、計畫道路約佔51％左右，致系爭土地之利用價值低。又近年來景氣低迷，經濟窘迫，原告再主張調高租金，將使全家生計陷於恐慌，無法生存，是原告請求每月租金調整為20,000元，每年240,000 元顯屬過高。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實為：
（一）原告之被繼承人羅兆國就583 、584 、585 、885 、886、887 地號等6 筆土地，與被告定有不定期之租賃契約，由被告承租系爭土地作為製材廠及住宅用地。嗣羅兆國死亡，由原告承受租賃契約之權利義務。
（二）兩造就系爭土地之租金原約定為每月5,000 元即每年60,000元，自94年1 月1 日調整為每月5,833 元即每年70,
000 元。
（三）被告尚積欠96年度1 月至8 月份之租金合計46,664元（5,833 元×8 ＝46,664元）。
以上並有原告提出之土地登記謄本及租賃契約在卷可參。
四、兩造所爭執者，乃原告得否就系爭土地依民法第442 條之規定主張增加租金？
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條定有明文。又按民法第442條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言（最高法院26年度濱上字第4 號判例參照）。而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準（最高法院48年12月29日民刑事庭推總會議決議參照）。又平均地權條例實施後，因有公告地價與申報地價之分，如認「公告現值」較符交易價值時，固非不可參酌「公告現值」為是否調整租金之標準，但仍於土地法第九十七條所定最高額限度範圍內，為調整租金與命為給付之判決（最高法院47年台上字第1827號判例參照）。查系爭土地之租金甫於94年1 月1 日自原約定之每年60,000元，調整為每年70,000元，為兩造所不爭執。次按公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者，顯較申報地價或公告地價符合交易價值，而系爭6 筆土地之公告現值自94年起至96年止，均未調整；另系爭6 筆土地由土地所有權人自行申報之地價自93年起至96年止，亦迄未調整，有被告提出之地價第2 類謄本附卷可參，是無論係以公告現值或土地所有權人自行申報之地價觀之，均難認系爭土地自94年迄今交易價值已有提升。
（二）又583 、584 、585 地號土地係被告承租作為製材場使用，土地上築有鐵皮倉庫堆放木材，另有一層磚造鐵皮屋頂建物，由被告居住使用，建物後方則為農田。另885 、88
6 、887 地號土地係製材廠前之道路及空地，製材廠旁緊鄰高速公路旁之駁坎，土地南側、東側有民宅坐落，對外有道路可通○○○鄉○○路○路旁即為市場等情，業經本院至現場屢勘屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片為憑。另
583 、584 地號土地為農業區、585 、885 地號為綠地、
887 地號為住宅區、886 地號為計畫道路，有原告所提之土地使用分區證明書為憑，是系爭土地雖鄰近高速公路，交通便捷，惟尚非處於市○○區○○○○○段，雖有民宅鄰近，惟人口密度亦非高。以系爭6 筆土地申報地價每平方公尺均為1,280 元計算，6 筆土地面積合計1015.54 平方公尺，被告所繳納租金每年70,000元，換算為該年度申報地價年息約百分之5.39，依該土地之繁榮程度及承租人使用土地所獲取利益而言，並無顯屬過低情事，綜上所述，尚難認為系爭土地已符合民法第442 條所定價值提升，而應予增加租金之要件。
（三）原告另主張系爭土地之租金係被告於94年間自行調升，惟原告仍認調整幅度不足等語，惟系爭土地自94年1 月1 日調整為每年70,000元，被告已繳付兩年租金，且原告均未曾表示反對意見而收受，堪認兩造就系爭土地之租金已達成合意，是尚難認僅被告單方調升租金。況衡諸常情，除出租人要求調漲租金之情形外，承租人在其餘租賃條件均未變更之前提下，應無自願調高租金之理，是原告主張係被告單方提高租金，未經原告同意等語，即不足採。
五、綜上所述，原告本於民法第442 條之規定請求系爭土地之租金，自96年9 月1 日起調整為每月20,000元，即屬無據，不應准許。另本於租賃契約之法律關係請求被告給付自96年1月1 月份起至8 月份止積欠之租金共46,664元及自起訴狀繕本送達翌日即96年9 月22日起至清償日止，年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、原告就租金之請求陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不符，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 28 日
苗栗簡易庭法 官 曾明玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 黃麗靜中 華 民 國 97 年 3 月 28 日