臺灣苗栗地方法院民事判決 96年度訴字第143號原 告 甲○○訴訟代理人 張智宏律師複代 理 人 庚○○被 告 己○○訴訟代理人 江錫麒律師複代 理 人 丙○○上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國97年8 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國95年5 月間向原告表示其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段632 之3 地號土地（下稱系爭土地）擬出售，被告乃帶同原告及配偶乙○○前往系爭土地現場勘查，當場向原告表示現場公設花台以內均為系爭土地範圍，且一側毗鄰省道台3 線、一側毗鄰產業道路，花台內被告所指範圍地勢平整，被告並向原告表示系爭土地已經前手多次鑑界，不需再次申請鑑界，原告信以為真，即以新台幣（下同）80萬元向被告購買系爭土地，並同意不辦理土地界址鑑測，原告已於95年2 月27日將買賣價款給付完畢。兩造在獅潭調解委員會調解時，被告亦自認系爭土地價款為80萬元。
㈡原告買受系爭土地後透過被告代為雇工整地除草、介紹廠商規劃設計、申請簡易自來水配管工程及申請建造執照等事宜，被告指示工人在現場整地除草之範圍，均係以現場花台為界進行，更使原告深信系爭土地之界址，即如被告在訂約前所指界址係以現場花台為界。㈢原告在整理該土地期間，該土地之前手即「白賢宗」前來關心，告知系爭土地界址非如原告整理之範圍，並在現場指出土地範圍，原告聽聞後甚感訝異，即要求被告必須向地政事務所申請鑑界，惟被告再三推諉不願配合辦理，原告不得已向承辦本件買賣之代書詹淑蕙告知上情，被告方同意以原地主即「何張秋梅」名義向地政事務所申請鑑界，經現場鑑界後發現系爭土地之界址非以現場花台為界址，亦未直接毗鄰台3 線，且該土地為花台所占用、部分位於既成產業道路、大部分位於斜坡，致使該土地之經濟及利用價值大幅降低，並使原告無法在該土地興建農舍以供作民宿，實與被告訂約當時所告知、保證之界址明顯不符，嚴重損害原告之權益，原告乃依民法第92條規定以律師函向原告為撤銷買賣之意思表示，並於96年3 月15日送達被告，兩造間系爭土地之買賣契約即視為自始無效，原告給付之買賣價金80萬元，原告自得依民法第179 條規定請求返還。㈣被告先將系爭土地附近土地填高至與台3 線同高，再以現場施作花台之假象，以隱瞞系爭土地界址所在，並據以向原告謊稱系爭土地位置均在花台以內平坦處，且直接毗鄰台3 線。然依據苗栗縣大湖地政事務所鑑定結果，毗鄰台3 線之花台非在系爭土地邊界，且花台內平台屬系爭土地範圍部分僅有103 平方公尺，平台內土地大部分為他人土地，平台處與最低處高度差約為4.6 公尺，足證被告出賣土地時對原告所述土地位置與測量後實際位置差異甚鉅，甚有約47平方公尺土地供作產業道路使用，系爭土地實際位置在市場上價值，遠低於被告出售時所述之位置。又土地位置影響該筆土地之使用性及價值性，所在位置與價格有絕對關連，屬土地買賣上重要交易事項，被告若刻意隱瞞，致使原告陷於錯誤而買受，被告應構成詐欺罪責，臺灣苗栗地方法院檢察署檢察官以「本件買賣之標的與價金一致，充其量僅係標的之位置有不一致，然此究屬民事契約是否合致之問題」為由，而於該署96年度偵字第3453號詐欺案件，對被告為不起訴處分，容有違誤。㈤綜上，原告爰依民法第179 條之規定，請求被告返還系爭土地價金80萬元，系爭土地買賣既因被告詐欺而撤銷，依兩造不動產買賣契約第8 條第2 項規定，原告亦得請求已給付價款1 倍即80萬元之損害賠償，另原告為在該土地上興建農舍所支出相關費用計有622,460 元，原告亦得依民法第114 條第2 項準用民法第113 條之規定請求被告賠償。並聲明：被告應給付原告2,222,640 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件兩造於95年1 月20日簽訂不動產買賣契約，由被告將坐落苗栗縣○○鄉○○段1337之128 地號、1337之25 5地號土地及系爭土地，共3 筆土地所有權全部含一切地上物出售予原告，總價金158 萬元，原告已分別於95年1月20日、95年1 月27日、95年2 月27日各給付50萬元、68萬元、48萬元共158 萬元，被告已將其中2 筆土地移轉登記與原告，系爭土地亦已交付移轉登記所需文件與原告。兩造上開買賣契約係以3 筆土地總價金158 萬元成交，並無各筆土地之單價，原告所提出買賣契約書亦如此記載，原告主張與其提出之買賣契約書顯然不符。至在獅潭調解委員會調解時，係陳述調解金額，並未自認系爭土地價金，且依民事訴訟法規定，調解過程中談論爭點的退讓，不能在訴訟中引用，被告亦不知原告於調解時進行錄音。㈡被告於買賣契約成立時，並未向原告表示「現場公設花台以內均為632 之3 地號土地範圍，且一側毗鄰省道台3 線、一側毗鄰產業道路，八角林段632 之3 地號土地之界址以花台為界，已經前手土地所有權人施測在案，絕對無誤，八角林段63 2之3 地號土地無需再行測量界址云云」此係原告杜撰。被告於簽約前僅大約指出土地位置，並主張以地籍圖所示之地界為準，建議原告應自行付費辦理鑑界，惟為原告所拒絕。㈢原告購買系爭土地後，為興建農舍已向苗栗縣政府申領得（95）栗建管獅建字第0005號建造執照，准於95年10月17日開工，並於96年
1 月26日發包給葉隆賢承攬施作，原告申請建造執照之初應有指定進行鑑界測量，並指定建築線，原告應知系爭土地之正確位置，原告主張在整理土地前間，該土地前手白賢宗前來關心告知土地界址等，應非屬實。況系爭土地經大湖地政事務所測量，該土地有部分毗鄰台3 線，部分亦以花台為界，此與被告當初大約指出位置並無出入，原告主張系爭土地非以花台為界址，亦未毗鄰台3 線，均與事實不符。至系爭土地地貌自買賣契約成立迄今均未改變，且原告已申請得建造執照，原告主張無法在該地興建農舍以供作經營民宿與事實有違。且被告於調解時亦表示願以原價將3 筆土地買回，然原告已將系爭土地外之2 筆土地出售，原告竟事後起訴主張撤銷買賣契約，顯屬無據。並聲明：如主文所示。
三、不爭執事項：㈠兩造於95年1 月20日簽定不動產買賣契約書，由原告以158
萬元之價格，向被告購買登記於何張秋梅名下系爭土地及坐落苗栗縣○○鄉○○段1337之128 地號、1337之255 地號土地，原告已於95年2 月27日將價款給付完畢，被告業將苗栗縣○○鄉○○段1337之128 、1337之255 地號土地所有權移轉予原告，另系爭土地則以設定抵押權予原告的方式交付。
㈡被告知悉原告購買系爭土地係為興建農舍。
㈢原告購買系爭土地時並未請地政人員測量界址。
㈣原告已取得苗栗縣政府（95）栗建管獅建字第5 號建造執照
，核准於系爭土地上興建1 棟地上3 層之農舍，原定開工日期為95年10月17日。
㈤原告於96年1 月2 日委託代書丁○○以系爭土地所有權人何
張秋梅名義向苗栗縣大湖地政事務所申請就系爭土地鑑界，並於96年2月2日施測完畢。
㈥原告於96年3 月14日以苗栗中苗郵局第135 號存證信函對被
告為撤銷系爭土地買賣之意思表示，被告於96年3 月15日收受該存證信函。
四、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。又按該條所謂之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之，倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示（最高法院87年度臺上字第548 號判決參照）。本件原告主張被告以系爭土地界址為現場公設花台以內，且一側毗鄰省道台3 線、一側毗鄰產業道路，八角林段63
2 之3 地號土地之界址以花台為界，已經前手土地所有權人多次施測，絕對無誤，無需再行測量界址等語，致使原告陷於錯誤，而以80萬元向被告購買系爭土地，原告依民法第92條之規定撤銷買受系爭土地之意思表示，惟被告否認有向原告施用詐術，辯稱：當時僅向原告說系爭土地大部分在花台以內，如要鑑界需由原告付費，因原告不願付費而未鑑界等語。本件兩造爭執之旨，在於被告有無基於詐欺之故意，故意告訴原告系爭土地不實界址？被告有無以系爭土地經前手多次鑑界，無需再鑑界等語，致原告陷於錯誤，而未要求被告鑑界？兩造有無約定系爭土地買賣價款為80萬元？經查：
㈠被告向前手何添基購入系爭土地時並未鑑界，證人何添基於
臺灣苗栗地方法院檢察署檢察官訊問時具結證稱：最早是10多年前被告先生尚未與被告結婚時，出賣系爭土地給我，當時他們兩個還不是夫妻，後來我需要錢就再賣回去給被告，10多年前有來量，但也是不了了之，就說大概到哪裡，來測量的人也沒有說要釘哪裡，只說大概到哪裡，因為旁邊有一個婦人說，有一塊很小的地是她的，後來將土地賣回給被告時沒有再測量等語（見臺灣苗栗地方法院檢察署96年度他字第289 號卷第98頁），證人何添基10多年前購入系爭土地時雖經測量，但未設定界樁，僅說大概到何處，是證人何添基僅知系爭土地大致位置，而10多年前測量系爭土地時，被告並未在場，又被告向證人何添基購入系爭土地時，雙方亦未鑑界，且系爭土地上僅有雜草，被告未曾開發使用，是尚難認被告明確知悉系爭土地四周界址之位置，而原告亦無證據證明被告出售系爭土地與原告時，已知悉系爭土地四周界址之確切位置，被告既不知系爭土地確切界址，原告主張被告基於詐欺故意，故意告知不實界址，即不足採信。
㈡原告之配偶即證人乙○○雖證稱：當時是看到系爭土地面臨
台3 線，我們想蓋民宿，才看到系爭土地這個點，我當時有詢問系爭土地面臨位置、所在，被告是說面臨台3 線，花台所包圍的範圍均是632 之3 土地所有範圍，有問被告另外一邊的界址是到哪裡？被告說在斷層另一邊有一個界樁，我們有去看，但是沒有看到界樁，簽約時我沒有在場等語（見本院卷第176 、177 頁）。惟原告於本院自承：當時被告說系爭土地界址是花台以內，帶我們繞一圈，前面是芭蕉為界，後面是以電錶為界等語（見本院卷第178 頁）。又被告與代理原告申請農舍建築執照之戊○○到系爭土地時，原告僅向戊○○表示，地在花台裡面，未說以花台為界，證人戊○○證稱：「（被告到底是說花台裡面？還是以花台為界？）花台裡面。」等語（見本院卷第214 至215 頁）。依原告與證人戊○○所述，被告僅說系爭土地在花台裡面，並未向原告表示以花台為界，亦未向原告表示花台所包圍的範圍均是系爭土地，證人乙○○證述與原告及證人戊○○所述不符，難以採信。
㈢另證人戊○○受託辦理在系爭土地上興建農舍之建造執照，
所提出申請建造執照資料，其中有系爭土地位置之地籍套繪圖，而該套繪圖可明顯看出系爭土地僅有部分毗鄰省道台3線，且在系爭土地至省道台3 線與另1 現有道路交岔路口處，尚有間隔他人之土地，而證人戊○○已於95年2 月23日提供上開地籍套繪圖與原告閱覽，原告閱覽後亦知悉有此情形，是原告至遲於95年2 月23日已知悉系爭土地與花台尚有間隔他人之土地，證人戊○○證稱：製作完地籍套繪圖有給原告看過，申請之前就看過，95年2 月23日跟原告見面，有給原告看套繪圖，有跟他說如何申請等語（見本院213 至214頁），又原告之配偶即證人乙○○證稱：有看過建造執照的套繪圖，看圖時有發現系爭土地沒有全部緊鄰花台等語（見本院卷第177 頁），是原告於95年2 月23日應知系爭土地界址，並未緊鄰省道台3 線旁之花台，若被告以系爭土地界址緊鄰花台詐騙原告，則原告應拒絕繼續付款，然原告仍於95年2 月27日繼續給付40萬元價款與被告（見本院卷第11頁），故原告主張被告向其詐稱系爭土地緊鄰台3 線旁花台1 節，尚難認為真實。
㈣至原告主張被告以系爭土地已經前手多次鑑界，無需再鑑界
等語，致原告陷於錯誤，未要求被告鑑界1 節，證人乙○○雖證稱：之前買賣土地時，我們有請被告鑑界給我們，但是被告推託，我們一直請被告鑑界給我們等語（見本院卷第
177 頁），惟此無從證明被告曾向原告表示系爭土地已經前手多次鑑界，無需再鑑界。又原告買賣土地時既有一直要求被告鑑界，顯見原告亦知需經鑑界方可確認系爭土地之界址，且此係重要事項，怎可能僅因被告稱前手已多次鑑界，即同意不需鑑界。再者，證人乙○○於兩造在代書丁○○處簽署買賣契約時，並未在場，兩造於簽約時不要求鑑界之原因為何，究係被告所辯因原告不願負擔鑑界費用？或原告所稱遭被告詐騙？證人乙○○並不知情。而辦理系爭土地買賣之代書即證人丁○○證稱：簽約當時被告沒有跟我說系爭土地現況界址，簽約當時，兩造有陳述土地買賣的內容，有無講到界址的事，因事隔2 、3 年，我忘了，系爭土地辦理過戶時，雙方不要求鑑界，理由我不清楚等語（見本院第172 頁）。是原告主張係遭被告以「前手已鑑界多次，無需再鑑界」等語詐騙，而陷於錯誤未要求鑑界，並無證據證明。
㈤再者，系爭土地位置經本院囑託苗栗縣大湖地政事務所測量
，依該地政事務所函覆本院之成果圖，系爭土地大部分在花台以內，且部分毗鄰花台及省道台3 線（見本院卷第99頁），此與原告所述被告說系爭土地之位置，並無明顯不符。且原告與被告至現場勘查時，系爭土地既無設立界標，原告既認土地位置屬重要事項，就土地四周確切界址，自應要求被告申請地政機關鑑界，或自行付費申請鑑界，若無達成鑑界協議，原告不買受系爭土地即可，原告於未經鑑界而仍願買受系爭土地，自應由原告承擔此交易風險，是原告事後再主張遭受詐欺，應屬無據。
㈥原告復主張被告為製造系爭土地位於平坦處之假象，而在系
爭土地填土，然此非被告所為，證人何添基證稱：是己○○丈夫請工人所填，是己○○說要購買時，就以整地為由先行填土等語（見臺灣苗栗地方法院檢察署96年度他字第289 號卷第57頁）。且於系爭土地填土，僅係改良土地之行為，尚難以此推認被告具有詐欺之主觀故意。
㈦綜上，原告未能證明被告基於詐欺之故意，向原告施行詐術
，則原告主張遭被告詐欺而為意思表示一節，自不足採。另原告以被告施行詐術，致其陷於錯誤而給付買賣價金，向臺灣苗栗地方法院檢察署告訴被告涉嫌詐欺犯行，經該署檢察官偵查後，亦認被告並無詐欺犯行，而以96年度偵字第3453號為被告不起訴處分，原告聲請再議後，復經臺灣高等法院臺中分院檢察署以96年度上聲議字第1958號駁回，有處分書
2 份在卷可佐，足認被告確無原告所主張之詐欺行為。
五、原告另主張系爭土地為單獨之買賣標的物，價金為80萬元，惟為被告所否認，辯稱：其將系爭土地與苗栗縣○○鄉○○段1337之128 、1337之255 地號土地一起出售與原告，約定價金為158 萬元，兩造並未就系爭土地另外約定買賣價金等語，而原告所提不動產買賣契約書（見本院卷第10至15頁），買賣標的亦為上開3 筆土地，價金為158 萬元，並未就系爭土地另外約定價金。另辦理本件買賣之土地代書即證人丁○○證稱：「（你們簽約時是3 筆土地？）好幾筆，當時要
1 次過戶。（當時有說各筆的價格嗎？）沒有，有3 筆，然後總價共多少錢。」等語（見本院卷第174 頁）。又兩造於系爭土地於移轉登記前，以設定抵押權之方式擔保價款，其抵押權權利價值亦為總價金158 萬元，而非原告所稱之80萬元。足見兩造係約定以158 萬元買賣上開3 筆土地，並未就系爭土地約定80萬元之價款。至原告提出96年3 月22日兩造在苗栗縣獅潭鄉公所調解委員會，進行調解時對話內容之錄音譯文，然該錄音譯文中記載：「劉女：我當初賣給他1 共
3 筆土地，... ，我當初賣給他3 筆土地平均起來每一筆就是80萬左右啦」是被告於調解時所稱80萬元，顯係土地之平均價格，並非系爭土地有約定單獨之買賣價格。再者，該錄音譯文內容既係調解時之陳述，依民事訴訟法第422 條規定：「調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎。」是不論被告於調解時陳述內容為何，依上開規定，均不得採為裁判之基礎。而原告主張系爭土地兩造有約定80萬元之買賣價格，除上開調解時之錄音譯文外，並無其他證據足證，原告此部分主張，不足採信。
六、原告不能證明受被告詐欺，則其主張撤銷受詐欺而為之意思表示，即無所據，從而原告本於不當得利之法律關係請求被告返還買賣價金80萬元，自難准許。又原告主張撤銷受詐欺之意思表示，既不足採，則原告依買賣契約第8 條第2 項，請求被告給付已收價款1 倍即80萬元之損害賠償，及依民法第113 條請求被告賠償622,460 元，亦均無理由。綜此，原告請求被告給付2,222,460 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
民事庭法 官 吳國聖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 葉俊宏中 華 民 國 97 年 8 月 28 日