臺灣苗栗地方法院民事判決 97年度苗簡字第122號原 告 丁○○訴訟代理人 丙○○
號3樓24號被 告 苗栗縣公館鄉農會
號法定代理人 戊○○訴訟代理人 陳淑芬律師複代理人 乙○○上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國97年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾肆萬貳仟陸佰捌拾元，及自民國九十六年九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實
一、原告起訴主張：被告公告標售坐落苗栗縣○○鄉○○○段第217-16地號、面積100 平方公尺（30.25 坪），同段217-17
地 號、面積377 平方公尺（114.04坪）及同段217-18地號、面積301 平方公尺（91.05 坪）等3 筆土地，面積合計77
8 平方公尺，標售底價每坪新台幣（下同）44,550元、總金額10,484,397元，以底價以上之最高標者得標，並定於民國96年5 月24日開標（卷第50頁）。原告以總價款1,111 萬元得標購得上開3 筆土地，並於96年6 月20日付清價款。嗣被告於96年6 月29日向苗栗地政事務所（下稱苗栗地政）申請鑑界，經96年7 月24日實地測量結果，其中系爭217-16、217-17地號土地（下稱系爭2 筆土地）之實際面積應為138 、
308 平方公尺，較被告公告之「土地投標須知」（下稱系爭投標須知，卷第50頁）所載之面積100 、377 平方公尺，核算後共短少31平方公尺。依系爭投標須知第13條約定「標售之土地，其面積均按地政機關登記簿記載之面積為準，如有不符經地政機關複丈，依其複丈結果按得標之單價核算多退少補」，系爭2 筆土地經複丈後，面積既未達買賣之約定，即屬物有瑕疵，被告自應依上開第13條約定退還溢收之價款。況於96年7 月24日實地測量當日，雙方僅確認土地界址位置，並無就土地面積、有無第三人占用情形等事宜做確認及紀錄，尚未完成點交，是被告抗辯該日已完成點交，點交後無庸負瑕疵擔保責任云云，顯無理由。為此，爰依上開契約之約定，請求被告返還溢付之買賣價金442,680 元【計算式：11,110,0 00 ÷778=14,280（元/ 平方公尺）；14,280×
31 ＝442,680】。並聲明：⑴被告應給付原告44 2,680元，及自支付命令送達翌日起即96年9 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告出賣系爭3 筆土地係以標售方式辦理，雙方自應受系爭投標須知之拘束，依投標須知第13條後段約定「標的物標款金額繳清後，按現狀點交並交付產權移轉所需文件，點交清楚後本會概不負任何瑕疵責任」，已載明土地一經點交，被告即免除物之瑕疵擔保責任。而系爭3 筆土地於96年7 月24日地政人員現場鑑界後，雙方已於當場點交完畢，被告亦按買賣當時土地登記簿上所載面積移轉登記予原告，出賣之標的物並無瑕疵。縱使土地面積有短少，亦為移轉登記後始發現之事由，依上述約定，點交完畢後被告不負物之瑕疵擔保責任，自無庸退回價款。況依地籍測量實施規則第232 條規定，複丈發現錯誤，除屬原測量錯誤純係技術引起者或抄錄錯誤者，得由登記機關逕行辦理更正者外，均應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後始得辦理更正，而本件之複丈錯誤，不符上開得由登記機關逕行辦理更正之規定，苗栗地政逕行更正，即不合法。且原告未經被告同意即向地政機關出具同意書更正系爭2 筆土地面積，其既自願放棄經主管機關審核之機會，自不得因土地面積短少而請求被告返還價金。再者，系爭2 筆土地面積之誤差係因地政機關測量技術錯誤所致，並非可歸責於被告，自不負不完全給付之責任等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付442,680元，及自96年6月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息；嗣於97年10月14日本院審理時，當庭變更利息起算日為自支付命令繕本送達翌日起即96年9 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（卷第194 頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
二、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（最高法院79年度台上字第1778號、85年度台上字第517 號判決意旨參照）。又遇有解釋上之疑義時，應為較有利於系爭契約相對人之解釋，以符誠信及平等互惠原則。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年台上字第1671號判決意旨參照）。是解釋本件系爭投標須知第13條「標售之土地，其面積均按地政機關登記簿記載之面積為準，如有不符經地政機關複丈，依其複丈結果按得標之單價核算多退少補，標的物標款金額繳清後，按現狀點交並交付產權移轉所需文件，點交清楚後本會概不負任何瑕疵責任」之約定，自應斟酌事實、交易上之習慣及經濟目的，依誠信及平等互惠原則，並採較有利於交易相對人即原告之解釋而為之。原告主張依系爭投標須知第13條約定，標售之土地如面積與登記簿所載不符，經地政機關複丈，被告應依複丈結果按得標之單價核算多退少補等語；被告則辯稱該條後段已載明標的物按現狀點交清楚後，概不負任何瑕疵責任，系爭土地既已點交完畢，被告自不負瑕疵擔保責任等語。則本件應審究者為：被告是否應依上開約定負物之瑕疵擔保責任？經查：
（一）原告主張於96年5 月24日向被告投標以1,111 萬元購得系爭3 筆土地，依拍賣公告所載，其中系爭217-16、217-17地號土地之面積分別為100 、377 平方公尺，上開面積雖與土地登記謄本所載面積相符，然系爭2 筆土地經苗栗地政於96年7 月24日測量後，實際面積各為138 、308 平方公尺，而有地籍圖面積與土地登記謄本面積不符之情事。
嗣經系爭2 筆土地所有權人劉秀琴於96年7 月16日出具同意書，同意將系爭2 筆土地面積更正為138 及308 平方公尺，苗栗地政並於96年8 月1 日辦理系爭2 筆土地面積更正完畢等情；有被告公告之系爭投標須知、土地登記謄本、公館鄉農會函、苗栗地政事務所96年8 月16日函、劉秀琴出具之同意書等件為證（卷第50頁、55至56頁、59至60頁、62至63頁、66頁、125 頁），且為被告不爭執，是原告此部份之主張堪信為真。
（二）證人即苗栗地政承辦系爭土地面積更正案之人員甲○○於本院97年7 月1 日審理時到庭證述：本件更正案起因於被告96年6 月29日申請之系爭土地鑑界案，經以電腦計算分割後之地籍原圖面積，發現有地籍圖面積與土地登記謄本之面積不符之情形，才通知所有權人辦理面積更正，因鑑界期間所有權人有異動，是由最新所有權人劉秀出具同意書同意更正完畢。依地籍測量實施規則第243 條規定，地籍圖面積與登記謄本面積不同，超出公差，即屬圖簿面積不符。而本件地籍原圖有手繪圖及數位化圖（係將手繪圖掃瞄而成），經比對二者均相同，核算後皆發現地籍圖面積與登記謄本面積不符。故依地籍測量實施規則第232 條規定，辦理面積更正等語（卷第148 至150 頁）。而苗栗地政發現系爭2 筆土地圖簿面積不符時，係依地籍測量實施規則第151 、152 條及「圖解法地籍圖數值化成果辦理土地複丈作業須知」規定，經電腦計算得出系爭217-16、
21 7-17 地號面積分別為138 及308 平方公尺，且上開面積與登記面積差值已超出地籍測量實施規則第243 條規定（法定公差），應依同規則第232 條規定辦理面積更正事宜等情，亦經苗栗地政以97年5 月29日函覆本院明確在卷（卷第118 至133 頁）。是系爭2 筆土地確有地籍圖面積與土地登記謄本面積差值超出法定公差之情無疑。雖被告以本件複丈錯誤，不符合地籍測量實施規則第232 條第1項第1 、2 款規定得由登記機關逕為更正之情形，而應報經主管機關核准後始得辦理更正，是本件更正不合法云云置辯；惟經本院函詢登記機關苗栗地政之主管機關即苗栗縣政府：系爭土地圖簿面積不符是否屬地籍測量實施規則第23 2條第2 項所指之「原測量錯誤純係技術引起」？經其以97年9 月23日府地測字第0970143946號函覆：本案面積不符更正案，屬前揭第232 條第2 項規定之原測量錯誤純係技術引起者等語明確（卷第188 頁）；足證苗栗地政依地籍測量實施規則第232 條第1 項規定，逕行更正系爭
2 筆土地之面積，依法有據。是被告前揭抗辯，委無足取。綜上，原告主張被告拍賣公告上所載之系爭2 筆土地面積，與地政機關複丈後之面積不符，核算後共短少31平方公尺乙節，洵堪憑採。
（三）按地籍測量實施規則第205 條規定「申請複丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之」，故得對土地申請鑑界者，限土地所有權人或管理人始得為之，尚未完成所有權移轉登記之買受人即不屬之。準此，倘將系爭投標須知第13條後段約定依字面解釋為土地一經點交，被告即免除物之瑕疵擔保責任，則對原告顯然不公，蓋土地僅點交而尚未移轉所有權登記予原告前，原告並非系爭土地之所有權人，自無向地政機關申請複丈而發現土地面積不符之可能。又土地面積之測量計算，須藉助專業之測量工具及技術，非吾人以肉眼或一般測量工具即能判斷，自不能強原告所能，認定原告於受領土地後即可得知面積是否短少。兩造對上開約定之適用既有爭執，解釋上開約定，揆諸前揭判決意旨，即應斟酌交易上之習慣、經濟目的，為較有利於系爭契約相對人之解釋，以符誠信及平等互惠原則。故解釋系爭投標須知第13條，自不應過於嚴格限制買受人發現土地面積不符之時間，而應將之解釋為自買受人得向地政機關申請複丈之合理期間內（詳後述），如發現面積不符，出賣人即應依複丈結果核算多退少補，始為公允。否則倘如被告之抗辯一經點交即無庸負瑕疵擔保責任，而不論買受人是否處於可得知悉瑕疵之狀態，則該條約定即形同虛設，亦明顯違誠信平等原則；是被告之抗辯，誠屬無稽。從而，系爭2 筆土地之面積既經地政機關更正為138 及308 平方公尺，與被告所出售之面積100 、
377 平方公尺不符，依系爭投標須知第13條約定，被告自負有瑕疵擔保責任，應依複丈結果，按得標之單價核算多退少補。至被告再抗辯原告簽立同意書自願減少土地面積，不得再向被告請求返還價金云云，惟該同意書僅供地政機關辦理土地面積更正之文書，並非原告向被告表明放棄價金返還請求權之意思表示，並不改變被告出賣系爭土地面積有短少之事實，所辯亦不足採。
三、次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；民法第354 條第1 項前段、第356條分別定有明文。又若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例可資參照）。本件原告向被告購買系爭3 筆土地，依系爭投標須知所示，約定系爭217-16、217-17地號土地之面積各為100 、377 平方公尺，然經複丈後，系爭2 筆土地之面積實際為138 、308 平方公尺，與上開約定之面積不符，顯足以減少系爭217-17地號土地本身之價值及效用，揆諸前揭說明，自屬物有瑕疵。又依土地之性質，並非買受人依通常程序從速檢查即可發現面積不足之瑕疵，必端賴專業人員之測量始可查知。而本件系爭2 筆土地係被告於96年6 月29日向苗栗地政申請鑑界，於同年7 月24日實地測量後始發現面積不符，已如前述，而苗栗地政於同年8月1 日更正土地登記謄本面積後，原告旋於同年8 月2 日發函通知被告請求退還價金，經被告8 月3 日收受等情，亦有土地登記謄本及原告所發函文等件附卷可稽（卷第62、63頁、71頁）。是原告自地政機關完成系爭2 筆土地面積更正後即通知出賣人即被告，並無怠於通知之情事，故被告自應對系爭買賣標的物負瑕疵擔保責任無疑。而系爭217-16、217-17地號土地經更正後之面積為138 、308 平方公尺，較被告出售之100 、377 平方公尺，核算後共短少31平方公尺。原告以1,111 萬元得標，系爭3 筆土地公告之面積共778 平方公尺，每平方公尺得標單價為14,280元，核算後被告應返還442,680 元【計算式：11,110,000÷778=14,280（元以下四捨五入）；14,280×31＝442,680 】。
四、綜上所述，原告依契約及物之瑕疵擔保責任之法律關係，請求被告給付面積短少部分所溢付之價款442,680 元，及自支付命令送達翌日即96年9 月29日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。至被告抗辯系爭2 筆土地面積之誤差係因地政機關測量技術錯誤所致，並非可歸責於被告，其不負不完全給付之責任云云，惟原告並非依不完全給付關係請求被告為給付，上開抗辯，容有誤會；併此說明。
五、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，本院應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然僅係促使法院職權之發動，本院自毋庸就此另為准駁之諭知，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果無影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 29 日
苗栗簡易庭法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 葉 政中 華 民 國 97 年 10 月 29 日