臺灣苗栗地方法院民事判決
97年度訴字第173號原 告 白珠珍送達代收人 錢炳村被 告 黃熀珍上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國97年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹萬參仟肆佰柒拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關條而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1 項定有明文。
查原告本於不動產買賣契約書提起本訴，而該契約書第12條約定本件契約爭議涉訟時，合意以本院為第一審管轄法院，有原告提出之不動產賣賣契約書在卷可憑，是本院自有管轄權，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）兩造於民國89年1 月24日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），由原告向被告買受其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地），價金為新台幣（下同）550,000 元，原告於簽約當日已給付一部份價金共250,000元。惟被告事後反悔，於同年月31日委託訴外人陳祖德律師發函，略謂原告係乘被告急迫、輕率或無經驗，而使被告為財產上之給付，依當時情況而言，顯失公平，且被告若知其情事即不為該意思表示，為撤銷其意思表示之理由。經原告多次請求履行契約，被告均置之不理。然本件被告之意思表示並無錯誤之情形；又被告如欲依民法第74條撤銷系爭契約之意思表示，必須於法律行為後1 年內向法院請求之，惟被告訂約迄今，亦未向法院訴請撤銷，是系爭契約仍屬有效存在，原告自得請求被告依約履行，為此於先位聲明請求被告將系爭土地移轉登記予原告。
（二）退步言之，如鈞院認先位聲明無理由時，原告已依約交付250,000 元予被告，惟被告遲不履行其義務，依系爭契約第10條約定「乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除。」，是被告若欲解除系爭契約尚須支付所收價款同額之損害金即250,
000 元予原告，為此於備位聲明請求被告應給付原告250,
000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率
5 ％計算之利息。為此依買賣契約之法律關係提起本訴，並聲明：（１）先位聲明：被告應將系爭土地移轉登記予原告。（２）備位聲明：被告應給付原告250,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
（１）原告在88年間購買系爭土地附近之土地，且附近土地均為被告家族所有，故自該時起陸續和附近地主接洽購買該區土地，俾利整合土地投資。系爭契約簽訂當日，原告預計接洽購買系爭土地及毗鄰之訴外人即被告堂兄黃永珍所有1034地號，且土地價金均已事先談妥，故當日偕同訴外人即代書陳貴良前往與被告簽約，且簽約當日，原告係於下午5 時30分至6 時左右前往被告住處洽談，之前也有先打電話連絡，並未如被告所言，於深夜打擾其住宅安寧之情事。又系爭土地與1034地號土地面積相近，且均位在高壓電塔下，為早期農路，故價值不高。另兩造約定增值稅由原告負擔，系爭土地之增值稅約710,000 元，故原告係以約1,260,000 元之價格向被告購買系爭土地，且原告購買的價格和毗鄰之1034地號價格相同，與該區土地行情亦屬相當。
（２）系爭土地之買賣價格係經兩造磋商，並無詐欺脅迫被告簽約之情事。又被告之意思表示亦無錯誤情事，被告明知其土地之地形難以建築房屋，即便如被告所言，原告確曾向被告聲稱再過2 個月土地就只剩下一半等語，依「苗栗縣騎樓、沿街步道空間設置自治條例」第3 條之規定，須預留3.5 公尺之空間，但被告之土地為上底8 米、下底9 米之梯形土地，扣除上述「苗栗縣騎樓、沿街步道空間設置自治條例」第3 條所規定之空間後，約僅餘一半之空間，故本件被告並無意思表示錯誤之情形。且雙方為保障自己之權利，系爭契約第16條約定由買方先申請建築執照，確定可供利用之空間以保障雙方之權益，是原告並無詐騙被告之情形。
（３）被告抗辯其堂兄黃恩雄、五兄黃沐珍所有之土地亦與被告相鄰，然至今仍未同意出售與原告。此因89年原告購買系爭土地之鄰近土地時，黃恩雄所有之1028地號土地，有高壓電線經過，黃恩雄曾要求原告以公告現值之4 成購買，惟該地無利用價值故原告拒絕購買；至黃沐珍方面原告曾與黃沐珍簽訂合作契約，其後始合意解除，故無被告誣指之詐欺、脅迫或買方意思表示錯誤情形。
（４）89年初簽訂系爭契約時，距88年發生之921 大地震僅4 月餘，當時房地價格低迷，亦為眾所週知。系爭土地依地籍圖所示係一臨小巷面寬約10米，上下底各為8 米、9 米之梯形斜地，臨路面寬但深度不足，地形不佳，難於利用，此為被告所知悉，且該巷土地外之中央路早已開拓，該地又非位於中央路邊，乃位於小巷內，後面又緊鄰高壓電線，在89年1 月間當時之市價為每坪20,000元，且增值稅約710,000 元，亦約定由原告支付，平均價為每坪47,000元，依當時價格已屬偏高，此參酌同日與黃瀧正（原名黃永珍）簽訂之買賣契約買賣之土地、每坪價金均相近可知。即使現今事隔八年，土地改良及開發後，系爭土地之公告現值為每坪72,727元，故系爭契約之買賣價格以當時之市價而言已屬偏高，被告稱系爭土地有每坪200,000 元之價值，顯係哄抬地價。
（５）至被告抗辯其與原告簽訂契約時，有保留解除之權利，即被告有表示若嗣後經詢問代書及兄長之意見後，若認為不適宜，得表示解約，原告並應允許之。然如證人陳貴良代書所言，代書於外出為當事人擬定買賣契約時，均會攜帶制式之不動產買賣契約書，若當事人間另有其他商議之條件，代書會依當事人之要求於契約上加註，然觀諸本件契約並無類此之註記事項，顯見被告所辯即屬無據。且原告於被告表示撤銷其意思表示之後，原告亦一直以電話與被告聯絡，要求被告履行契約。
三、被告則以：
（一）原告與被告素未謀面，原告為購買系爭土地，夥同一名代書於89年1 月24日晚間11時30分許要求進入被告家中，並表明其為衛生所公務員之身分，向被告謊稱被告之兄長亦同意出售系爭土地附近之地，且因相關法令限制，兩個月後系爭土地僅剩一半，而頭份土地行情每坪最多20,000元等情。被告原無出賣土地之意願，且認系爭土地旁之頭份鎮中央路已開闢，每坪應有200,000 元之價值。惟原告對被告進行疲勞轟炸至凌晨4 時許，被告因同日6 時仍須趕赴工作地點，乃同意原告之要求而與其簽約，但因原告當時陳稱之專有名詞太多，被告當時亦明白向原告表示，附帶條件是如隔日詢問兄長及向代書探聽實情後，發現原告告知內容不實，則可以主張解除契約，原告當場亦表示同意。被告嗣後向代書查詢結果，發現實情非如原告所言，即委請訴外人陳祖德律師發函，向原告主張撤銷系爭契約所為之意思表示，意思表示有錯誤，及解除條件已成就等事由主張解除契約，並將原告所交付250,000 元之支票返還，原告當時就此亦未爭執。
（二）此後十餘日原告以電話聯絡表示願意加100,000 元予被告，但被告仍不同意出售系爭土地。此外，原告又找被告看另外的土地，表示願意以其他土地和系爭土地交換，被告仍不願意出售，其後兩造即未再見面接觸，被告以為系爭契約早經原告同意解除，自89年迄至96年間，兩造均未就買賣事項有何主張。至96年間，因系爭土地重劃測量，地政機關通知被告到場時始又再遇到原告。
（三）系爭契約簽訂當時，訴外人即被告之嬸母黎有妹亦曾遭原告夥同不知名之男子要求進入住宅，欲買受其土地，黎有妹雖未簽訂買賣契約，惟其土地卻遭原告竊佔，倒土整地以鐵環圍繞。另訴外人被告二哥黃恩雄、五哥黃沐珍土地均與被告相鄰，至今未同意出售予原告，卻亦遭原告以前述方式竊佔土地。另訴外人即被告堂兄黃貴珍、黃瀧正亦遭原告以脅迫、詐欺手段，於陷於錯誤之情況下將土地低價出售予原告，足見原告以在衛生所上班之公務員身份到處施壓魚肉無知鄉民出售土地，被告已另案提出竊佔之告訴等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於89年1 月24日簽立系爭契約，由原告向被告買受其所有系爭土地，價金為550,000 元，原告於簽約當日交付付款人為苗栗縣竹南信用合作社，票號0000000 號，票據金額250,000 元之支票一紙予被告，作為應付價款之一部分。簽約當時另有訴外人即原告委請之代書陳貴良在場見證。
（二）被告於89年1 月31日以訴外人陳祖德律師事務所之函文主張系爭契約之意思表示有瑕疵，以該函文之送達為撤銷買賣契約及出售之意思表示，同時將前開250,000 元之支票退還原告，原告亦收受無誤。
五、原告主張被告應依系爭契約將系爭土地移轉登記予原告。若欲解除契約，亦應依約給付250,000 元之損害金。被告則以已以存證信函主張撤銷買賣之意思表示，且被告簽約當時已保留主張解約之權利。被告以信函主張解約及寄還支票後，兩造其後8 、9 年間均未接洽，被告認系爭契約業經原告同意解除等語置辯。是本件首應審究者，乃系爭契約是否仍有效存在？經查：
（一）按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1 項定有明文。次按民法第74條第1 項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，尚不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年臺上2521號判決可參）。查被告僅於前開信函主張簽約係乘其急迫、輕率無經驗，故行使撤銷權，惟被告並未依民法第74條之規定向法院提起訴訟主張撤銷買賣契約，依首開說明，自不發生撤銷之效果。是被告抗辯已依民法第74條之規定撤銷買賣契約，於法即屬無據，自不足採。
（二）次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院著有18年上字第1727號判例可資參照。查被告寄發之信函記載：「主旨：關於台端與黃熀珍間就苗栗縣○○鎮○○段0000地號土地買賣乙案，由於該項法律行為及意思表示，顯有瑕疵，特以本函之送達代為撤銷該項訂約之法律行為及出售之意思表示，並隨函檢還簽約訂金25萬元之支票乙紙。說明：茲據當事人黃熀珍委稱：「查本人所有1035地號土地全部雖於89年1 月24日以55萬元價格出售予白珍珠小姐，訂有不動產買賣契約可稽，惟查上開土地買賣之價格單價僅2 萬元，而當地實際市價約20萬元，相差懸殊，且本人家住桃園未住苗栗縣頭份，對於該筆土地之實際價格並不清楚，又買方前來購地係趁夜晚休息時刻，致本人無從查問是否已變更為都市計畫區，土地價格飛漲，客觀上顯係乘本人之急迫、輕率無經驗，使為財產上之給付，依當時情形有失公平，且本人若知其事情即不為該意思表示，茲為維護本人權益，爰特委請貴律師代為撤銷該項簽訂土地買賣契約之法律行為及出售之意思表示。亦檢還所收之定金25萬元之支票乙紙，以維公允」等語，有被告提出之存證信函為憑。又該函文用語雖為「撤銷」該買賣契約之意思表示，惟觀其信函意旨，係主張被告就系爭土地之市價並不知悉，且簽約當時為夜間，無法查悉相關土地行情，故簽約顯失公平，表達不願受系爭契約之拘束且不願出賣系爭土地之意，並將簽約當時所收受之支票退還原告，足徵被告前開信函表達之真意係為解除系爭契約之意思表示。
（三）復按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年上字第762 號判例可參。查被告已於信函明確表達解約之意，且將所收受之支票退還原告，原告亦自承已收受該紙支票，依交易常情，原告當已明確知悉被告解除買賣契約之意。另查，兩造均不爭執原告於收受被告解約信函數日後，原告曾以電話請求履行買賣契約，但被告表示不願意，原告即稱願意加價，被告仍不同意。原告遂表示願以其他土地和被告之系爭土地交換，並帶被告看系爭土地附近之土地，然仍不為被告接受等情；足徵原告知悉被告堅持解除契約，不賣系爭土地之意，且另為變更價金，及以地易地之表示，惟兩造並未達成變更價金或易地之協議。又被告主張此後
8 年間兩造均未聯絡，迄至96年間土地重測在現場始遇到被告等情，業據證人即被告之妻呂金英到庭證述屬實，另系爭契約之見證人代書陳貴良亦到庭證稱：系爭契約簽訂後迄今沒見過兩造，而簽約後，其原本欲辦理報稅等事項，請當事人提出相關證件，惟經原告告知被告有悔意，且將支票退回，故其在所保管之契約上註明支票已退回，並擱置此案件達7 、8 年之久等語明確。是被告既已表達堅持解約之意，原告亦未拒收被告退還價金之支票，況原告亦另行主張願意提高買賣價金或以地易地之方式為新要約，此外，當時原告亦未積極以存證信函或以訴訟方式主張契約之權利。此後自89年迄至96年兩造於土地測量時偶遇之時止，雙方均未再見面接洽系爭契約有關事項，是綜合觀之原告客觀上收受退還價金之支票、另行提高價金、帶被告至現場看其他土地主張以地易地之舉動，以其後7 、
8 年間從未出面主張契約權利，依社會觀念、交易常情，已可認原告已同意解除系爭契約。況以原告自承為公務員身份，訂約時尚且知悉偕同代書見證以維權益，非不懂法律途徑主張權利之人；且原告自承購地目的係欲整合附近土地而投資，故而逐一向被告家族購買土地，是堪認其交易土地之經驗豐富。倘如原告堅不同意被告解約，且亟需購買並利用被告之土地，自當以積極行為向被告主張或協商，惟其竟於被告主張解除契約後，無異議而收受退款之支票，其後長達7 、8 年之時間，亦未出面向被告主張權利，該期間非短，物換星移、人事時地均已變遷，衡諸一般經驗法則及交易常態，堪認買賣雙方均應認知系爭契約業經兩造合意解除。至原告雖主張期間仍以電話向被告主張權利等語，惟據被告所否認，稱90年起被告之住家及手機電話號碼均已變更，原告無從聯絡被告等語置辯。而原告亦未舉證證明其有何拒絕被告解約，並積極行使契約權利之行為，是其前開主張，尚不足採。被告抗辯系爭契約業經合意解除等語，自為可採。
（四）綜上所述，兩造之系爭契約業經合意解除。從而，原告本於系爭契約之法律關係，於先位聲明請求被告將系爭土地移轉登記予原告，於備位聲明請求被告給付250,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，均核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 11 日
民事庭法 官 曾明玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 黃麗靜中 華 民 國 97 年 6 月 11 日