臺灣苗栗地方法院民事判決 97年度訴字第239號原 告 中港溪國際育樂開發股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡志忠律師被 告 甲○○訴訟代理人 廖宜祥律師被 告 丙○○訴訟代理人 廖志祥律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院民國於98年6月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：原告為設立公司之必要，於民國83年6 月20日推派股東即乙○○、張慶財及林松益等三人（下稱乙○○等人），代表原告與訴外人翁興貴、翁美珍簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及土地租賃契約書（下稱系爭租約），原告以新台幣（下同）1,700 萬元向翁興貴、翁美珍購買坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段1340-1地號（為國有地）、同段268 地號土地（下稱系爭土地）上地上物，包括其上門牌號碼為苗栗縣南庄鄉蓬萊村9 鄰42份8之2號 之房屋（下稱系爭建物）及其他建物、設備及道路設施等；並同時以每年租金24萬元承租同段1340-1地號、系爭土地，做為開發休閒渡假之用。原告雖於乙○○等人簽訂上開2 份契約時未完成公司設立登記，惟於83年5 月已開始籌備公司設立事宜，股東乙○○等多人亦陸續繳納股款，於83年7 月29日主管機關核准原告公司設立後，原告即以股東出資之股款、原告簽發之支票與現金支付系爭買賣價金，並於同年開始繳納系爭租約之租金，已實際承受上開訂約之法律行為，上開契約之權利義務當然移轉於原告，故原告自得行使系爭買賣契約及租約之權利。系爭建物雖為未辦理保存登記之建物致無法辦理所有權移轉登記，惟翁興貴已將系爭建物之使用執照原本交予原告收執，足見原告已取得系爭建物之事實上處分權。且原告於系爭租約之租賃期間均按年繳納租金，並於系爭土地上興建木屋供經營「綠色山莊」之用，可知原告使用系爭土地係結合租地建屋與耕地租賃之性質，依民法第425 條之1 、第426 條之2 、第460 條之1 及土地法第104 條、第107 條之規定，於系爭土地所有權人出賣土地時，原告具有依同樣條件優先購買系爭土地之權利。詎翁興貴於90年間死亡，由繼承人即被告甲○○繼承取得系爭土地之所有權，而被告甲○○竟未以書面通知原告行使優先承買權，即以452,250 元之價格將系爭土地出賣予被告彭秀珍，並辦妥所有權移轉登記，爾後又將系爭建物無權處分出售予被告彭秀珍。而被告彭秀珍明知原告持有系爭建物之使用執照原本，為事實上處分權人，竟仍於97年3 月24日辦理第一次登記成為系爭建物之所有權人，顯為惡意之第三人，侵害原告之權益。原告雖於本院94年度訴字第3 號拆屋還地事件中（下稱另案），承認與翁興貴間為綠色山莊經營權讓與關係，惟此乃因原告與被告甲○○均為另案之被告，考量利害關係後始相互配合隱匿系爭買賣契約及租約之訴訟上防禦行為，並非事實。況另案審理之重點在於原告有無占有同段1340-1地號國有土地之合法權源，就原告與被告甲○○間究係租賃權讓與、土地轉租或經營權讓與等事實，均未為實質之審理，自無爭點效之適用。再者，被告甲○○亦曾於97年
6 月19日以存證信函向原告表示終止系爭租約之意，嗣又向本院提起返還租賃土地訴訟，足見原告與被告甲○○間就系爭土地確實存有租賃關係，原告自得本於承租人之地位而主張優先承買權。為此爰依優先購買權之規定，請求塗銷被告甲○○及丙○○間以買賣為原因之所有權移轉登記，並於原告依同樣條件給付價金後，將系爭土地所有權移轉登記予原告指定之人；另依民法第767 條及侵權行為之法律關係，請求塗銷被告丙○○對系爭建物之所有權登記。並聲明：⑴被告間就坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第268 地號，地目林，面積1,809 平方公尺之土地於97年1 月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；⑵被告甲○○應於原告給付452,250 元後，將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第268 地號，地目林，面積1, 809平方公尺之土地所有權移轉登記予原告指定之黃運和；⑶被告丙○○就坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第361 建號，門牌苗栗縣南庄鄉蓬萊村9 鄰42份8 之2 號，主要用途農舍，使用執照字號82栗建管庄字第69號，總面積223.62平方公尺之建物於97年3 月24日以第一次登記為原因所為之建物所有權登記應予塗銷。
二、被告甲○○辯稱：系爭買賣契約及租約之當事人為訴外人乙○○等人與翁興貴、翁美珍，原告並非契約之當事人，且原告於簽訂上開契約時，尚未依法完成設立登記，不能成為法律行為之主體，自不得享有上開契約之權利義務，故就系爭土地自無承租人優先承買權之問題。又系爭買賣契約及租約之本質為綠色山莊經營權之讓與，並非買賣及租賃；況原告於另案中已自承係自其父親翁興貴處受讓綠色山莊之經營權，兩造間顯無租賃關係存在，是原告主張就系爭土地有承租權，得本於承租人地位行使優先承買權，與實情不符。縱使兩造間存有土地租賃關係，惟其已於97年6 月19日以存證信函終止之，已不生優先購買權之問題。至翁興貴交付系爭建物使用執照之目的係作為經營權讓與期間債權之擔保，並非表示原告已取得系爭建物之事實上處分權。再者，被告丙○○係以780 萬元之價格購買系爭土地，且被告出售系爭土地前已通知原告之董事張慶財，經原告表示無意購買，原告故意隱匿上揭通知之事實而提起本訴，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告丙○○則以：原告於簽訂系爭買賣契約及租約時尚未取得法人資格，無法成為法律行為之主體，是原告並非上開契約之當事人，自無權主張取得系爭建物之事實上處分權及系爭土地之優先承買權。再者，系爭土地係屬農業發展條例所定之耕地，而本件原告承租系爭土地之目的為「整理開發為休閒渡假之用」，並非自任耕作，亦與土地法規定之優先承買要件不符。又被告自始不知有系爭買賣契約及租約之存在，係因信賴系爭建物坐落之基地登記為被告甲○○所有，被告甲○○亦表示系爭建物為其所有，衡情建物及基地通常歸屬同一人，故始向被告甲○○購買系爭建物，其為善意之第三人。且系爭建物之起造人為翁興貴，被告甲○○依法繼承取得系爭建物，自得處分之，故其將系爭建物出售予被告自為有權處分。另原告雖持有系爭建物之使用執照原本，惟僅能證明原告有權使用系爭建物，尚無法證明已取得事實上處分權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
理 由
一、乙○○等人於83年6 月20日與翁興貴、翁美珍訂立系爭買賣契約及租約時，原告尚未完成公司設立登記。嗣翁興貴死亡，由繼承人即被告甲○○繼承取得系爭土地之所有權。被告甲○○於97年間將系爭土地及系爭建物出售予被告丙○○，並已辦理土地所有權移轉登記及系爭建物保存登記等節，為兩造所不爭執，並有原告之公司變更登記表（卷第58、59頁）、不動產買賣契約書（卷第13頁）、土地租賃契約書（卷第14頁）、土地及建物登記謄本、不動產異動索引（卷第18至25頁）等件在卷可證，堪信為真實。
二、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：爭執事項：
⑴原告是否承受83年6 月20日不動產買賣契約書及土地租
賃契約書之權利義務，而有本件之請求權？⑵原告與被告甲○○間有無租賃關係存在？⑶原告是否依系爭不動產買賣契約書而取得系爭8-2 號建
物之事實上處分權？
三、爭點一：原告是否承受83年6 月20日不動產買賣契約書及土地租賃契約書之權利義務，而有本件之請求權？按我國民法，就法人資格之取得，採登記要件主義。公司非在中央主管機關登記後，不得成立；公司法第6 條亦訂有明文。公司在設立登記前，既不得謂其已取得法人之資格，自不能為法律行為之主體，而以其名稱與第三人為法律行為。若以其名稱而與第三人為法律行為，則應由行為人自行負責，即認行為人為該項行為之主體。此公司法第19條規定之所由設。因之在未經設立登記，而以公司名稱與第三人所為之法律行為，除雙方預期於公司設立登記後，由公司承受，而公司於設立登記後已表示（無論明示或默示）承受，或公司另有與該為法律行為之雙方當事人成立「契約承擔」之契約，公司即成為該法律行為之主體。尤在股份有限公司，發起人因設立公司之必要，於設立登記前所取得之權利及負擔之義務，於設立登記後並應認當然移轉於公司（最高法院71年度台上字第4315號、73年台上字第2554號判決意旨參照）。
查原告係於83年7 月29日經主管機關核准設立，有經濟部中部辦公司核發之變更登記表在卷可佐（卷第58頁），是原告於乙○○等人於83年6 月20日簽訂系爭買賣契約及租約時，雖未取得法人資格，惟於原告籌備期間，自83年4 月起，股東乙○○等人即已陸續繳納股款，於同年7 月29日核准設立登記後，原告於同年8 月至10月間以所集股款支付系爭買賣契約之部分價金，並於同年7 月起分次繳納第1 年之租金24萬元及之後88年至94年之租金等情，有原告提出之翁興貴、翁美珍及被告甲○○簽收款項之單據、現金簿、現金收入支出傳票、存摺明細、支票存根、證明單等件附卷可證（卷第
149 至152 、180 至194 頁）；足認原告已實際承受系爭買賣契約及租約之法律關係，且為契約對造之翁興貴、翁美珍所同意，則本件系爭買賣契約及租約之權利義務已應歸由原告行使負擔無疑。再者，被告甲○○於97年6 月19日以竹南郵局第205 號存證信函催告繳納系爭土地租金（卷第57頁），亦係以原告作為催告對象，益證被告甲○○亦已認定原告系爭租約之相對人，故被告辯稱原告並非本件契約之主體，而無本件請求權云云，即屬無據。
四、爭點二：原告與被告甲○○間有無租賃關係存在？
（一）按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作為相反之主張或判斷，始符合民事訴訟法誠信原則，此即學理上所謂之爭點效、禁反言（最高法院96年度台上字第1782號判決意旨參照）。經查，訴外人財政部國有財產局前於本院對原告及被告甲○○提起另案即94年度訴字第3 號拆屋還地事件，經本院判決原告應拆除同段1340-1地號國有土地上之地上物，並返還占有之土地；嗣經台灣高等法院台中高分院94年度上字第33
3 號判決駁回原告之上訴而確定，另案之兩造並做成不爭執事項：㈢被告中港溪公司（即原告）係自被告甲○○之被繼承人翁興貴處受讓綠色山莊之經營權，㈣被告甲○○並未讓與同段1340-1地號土地承租權或轉租該土地予被告中港溪公司（即原告）等情，業經本院依職權調閱上開卷宗核閱無誤。而原告於本件訴訟中，並未就另案之重要爭點另行提出新訴訟資料以推翻該確定判決之判斷，或主張前開確定判決有何違背法令之處，是揆諸前揭判決意旨，本院就該重要爭點之法律關係自不得為相反之判斷。本件之訴訟標的為系爭268 地號土地，雖未經另案實質審理而無爭點效之適用，然另案之訴訟標的即同段1340-1地號國有土地與系爭土地既為同一租賃契約（即系爭租約）之標的，故於解釋原告與被告甲○○間有無經營權之轉讓關係、就系爭268 地號土地是否存有租賃關等項時，自須與同段1340-1地號土地作相同、一貫之解釋，而不得將系爭租約割裂為二將系爭土地與另案之同段1340-1地號土地為不同之解釋或認定。準此，原告與被告甲○○既已於另案審理中做成上述不爭執事項，則於本件認定原告與被告甲○○間就系爭268 地號土地有無租賃關係乙節，自應為相同之認定，亦即原告與被告甲○○間有綠色山莊經營權之轉讓關係，就系爭268 地號土地並無租賃關係，始符誠信及公允。雖原告於本院審理時力陳於另案中與被告甲○○係為訴訟利益而相互配合隱匿系爭買賣契約及租約之存在，故為與被告甲○○間就同段1340-1地號土地無租賃關係存在之陳述云云，然此為被告甲○○所否認，又縱其所述屬實，但已違反民事訴訟法之誠信原則，於本件訴訟中所為相反之陳述，本院自得不採。
（二）次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例、88年台上字第972 號判決參照）。觀之系爭買賣契約及租約（卷第13、14頁），雖分別名為買賣及租賃，惟二者係於同一日簽訂，契約標的亦均含系爭土地與同段1340-1 地號國有土地，契約當事人均為翁興貴、翁美珍及乙○○等人，足見不得僅以契約之名稱認定其性質，否則豈有相同標的同時為買賣及租賃之理？參以系爭買賣契約第3 條價款給付之第4 項已載明「『經營權』移轉完畢同時付清尾款500 萬元」、附註條款「乙方翁美珍同意『入股』300 萬元……」；系爭租約約定租期為自83年8 月30日起至98年8 月30日止，第4 條約定「本土地可供乙方（即乙○○等人）整理開發為休閒渡假之用」、第9 條約定「本契約屆滿或終止後，乙方所有地上建築物甲方應以時價承購或補償之，但如乙方自願放棄承租時，乙方得於期限內搬遷所有地上物、建物及設備，但不得要求甲方任何補償」等語，綜合上開契約之記載及探求當事人立約之真意，系爭買賣契約及租約之性質應係在規範綠色山莊經營權讓與事宜，亦即翁興貴、翁美珍同意將原經營綠色山莊之土地即系爭土地及同段1340-1地號土地及其上地上物、道路設施等之使用收益權轉讓予原告，並以價金之一部充作翁美珍入股之股金，讓與期間為83年8 月30日起至98年
8 月30日起，而原告則須於讓與期間按年給付24萬元之對價，於讓與期間屆滿後，原告應將於土地上增設之設備、建物得自行搬遷，否則視同放棄。倘如原告所主張地上物之部分（含系爭建物）為買賣，土地部分為租賃，則於系爭租約期限屆滿應返還土地時，地上物與土地之法律關係為何將生疑義而徒生糾紛，亦與一般人之交易常情不符。
再者，同段1340-1地號土地為國有地，此為兩造所不爭之事實，翁興貴、翁美珍自無權買賣、出租，益證上開契約之性質顯非為買賣及租賃關係。故被告等抗辯系爭買賣契約及租約之性質為綠色山莊經營權之讓與，而非買賣及租賃等語，洵堪憑採，亦與另案之不爭執事項㈢、㈣相符。
（三）綜上，系爭買賣契約及租約既為原告與被告甲○○之父親就綠色山莊經營權讓與所作之約定，而非針對系爭土地、地上物所為買賣及租賃之約定，故原告據此主張其為系爭土地之承租人，享有優先購買權，即屬無據。從而，原告以被告甲○○未以書面通知其行使優先購買權而請求塗銷被告甲○○及丙○○間就系爭土地之所有權移轉登記云云，為無理由，應予駁回。
五、爭點三：原告是否依系爭不動產買賣契約書，而取得系爭8-
2 號建物之事實上處分權？原告主張依系爭買賣契約之約定及翁興貴交付系爭建物之使用執照原本，已取得系爭建物之事實上處分權，是被告甲○○將系爭建物售予被告丙○○，為無權處分，且被告丙○○為知情之惡意第三人云云；惟為被告等所否認，並以前揭情辭置辯；被告甲○○復辯稱因系爭租約之期限至98年8 月30日止，在此之前原告有權經營綠色山莊，交付使用執照原本僅係作為經營權讓與期間之債權擔保爾，而非表示讓與系爭建物之事實上處分權等語。再查，系爭買賣契約及租約之性質為綠色山莊經營權讓與之約定，已詳如前述，是原告僅於約定之讓與期間內取得契約標的即系爭土地及包含系爭建物等地上物之使用收益權甚明，自無從因而取得系爭建物之事實上處分權。另翁興貴雖有交付系爭建物使用執照原本予原告之事實（卷第162 頁），惟交付之原因多端，或係如被告甲○○所辯基於擔保綠色山莊經營權轉讓之履行，或出於委任等其他原因，尚難謂一有交付系爭建物之使用執照原本之行為，即遽認係讓與系爭建物事實上處分權。又系爭建物之96年度房屋稅籍證明仍以被告甲○○為納稅義務人（卷第23
2 頁），倘原告確已取得系爭建物之事實上處分權，衡情亦會儘速辦理稅籍名義人之變更，然自83年訂約迄今仍未辦理，亦與常情有違。此外，原告並無提出其他事證足以證明翁興貴確已讓與系爭建物之事實上處分權，故其上開主張，尚難憑採。而被告甲○○於翁興貴死亡後，因繼承關係而取得系爭建物之事實上處分權，自得將系爭建物出售予被告丙○○，故原告主張被告甲○○無權處分其所有之系爭建物，並請求塗銷被告丙○○以第一次登記為原因所為之建物所有權登記云云，亦無足取，應予駁回。
六、綜上所述，原告雖已承受系爭買賣契約及租約之權利義務，惟上開契約之性質為綠色山莊經營權讓與關係，原告與被告甲○○間就系爭土地並無租賃關係存在，自不得主張優先承買權，且原告亦未取得系爭建物之事實上處分權，故其本於承租人之優先承買權及民法第767 條規定，請求塗銷被告甲○○及丙○○間之土地所有權移轉登記，及請求塗銷被告丙○○就系爭建物之所有權登記，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果無影響，爰無庸逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 11 日
民事庭法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
書記官 孫銘宏中 華 民 國 98 年 8 月 11 日