臺灣苗栗地方法院民事判決 98年度訴字第80號原 告 甲○○
Y 1訴訟代理人 江錫麒律師
黃淑齡律師被 告 戊○○
己○○丁○○共 同訴訟代理人 路春鴻律師複 代理人 丙○
乙○○上列當事人間租佃爭議事件，原告提起租佃爭議調處不成立，經苗栗縣政府耕地租佃委員會移送前來，本院於民國98年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號如附圖所示標示C 、C1、F 部分面積共計三三九０點八五平方公尺土地返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按耕地租佃案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2 項前段定有明文。本件坐落苗栗縣○○鎮○○段331 、365 地號土地（以下簡稱系爭土地）使用分區為山坡地保育區、使用地類別則為農牧用地，故本件屬耕地租佃案件，前業經苗栗縣頭份鎮公所及苗栗縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處不成立而移送本院，有苗栗縣政府函附之苗栗縣耕地租佃委員會調處程序筆錄、照片等附卷可稽。是本件起訴程序，核與上揭法律規定，尚無不合。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落苗栗縣○○鎮○○段331 、365 地號土地（以下簡稱系
爭331 、365 地號土地）為原告所有，被告與原告就系爭33
1 、365 地號土地訂有耕地三七五租約（以下簡稱系爭耕地租約），並經苗栗縣頭份鎮公所竹份流字第27號租約登記，被告等承租人就系爭耕地原應自任耕作，詎渠等竟於承租耕地上違章搭建鋼架屋，將耕地填平堆放貨櫃屋、棧板，又拓寬道路供運送所營鴻展金紙商行之金銀紙，未自任耕作之事實至為明確，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項及最高法院46年度台上字第57號、66年度台上字第761 號判例意旨，兩造間系爭耕地租約無效，原告得收回系爭耕地。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⑴系爭331 地號做為道路使用之部分即如附圖所示A 部分土
地，有119.57平方公尺之多，佔整筆土地面積之60% ，而系爭365 地號作為道路使用之部分即如附圖所示G 部分土地，有1,046.81平方公尺，道路路面及基礎各拓寬增加13
0 公分、184 公分。依苗栗縣政府95年度施作頭份鎮流東、興隆、上埔、民生里道路改善工程資料，被告戊○○、己○○及被告丁○○之被繼承人羅炳森當時均有出具同意書，提供上開土地興辦工程使用，可見拓寬道路工程為被告所發動，被告雖辯以該工程係為道路崩塌修復，惟上開工程資料並未有原先道路崩塌之表示，被告所辯顯無可採。
⑵原告於上開拓寬道路工程施作期間均在美國，訴外人即證
人陳仁耀就道路之施作從未徵得原告之同意，且就被告與陳仁耀互相出具予對方之承諾書內容亦可看出，雙方均知悉拓寬道路之事未得原告之同意。陳仁耀所稱系爭土地由其處理稅務、重測等事項云云，概屬無稽；陳仁耀果經原告授權，何需偽刻原告之印章、且要求被告等人簽發面額新台幣（下同）50萬元之支票交予原告以為拓寬道路之彌補。
⑶本件系爭耕地租約始於民國44年1 月1 日，原始出租人為
陳宗源，原始承租人為羅俊松，嗣由原告繼承陳宗源為出租人，被告己○○、訴外人羅炳森、羅秋城繼承為承租人，其後被告丁○○繼承訴外人羅炳森，被告戊○○繼承訴外人羅秋城，自系爭耕地租約成立迄今，僅因繼承而生當事人之變動，其餘租約內容均未有變更，故兩造間僅有一個租約。被告雖抗辯76年有分管協議並經登記在案云云，惟查系爭租約書上僅有76年2 月4 日76府地權字第09076號函核准承租人名義地號面積變更之記載，且苗栗縣頭份鎮公所亦以97年12月25日頭鎮農字第0970025148號函覆租約冊籍無系爭土地承租人於76年登記在案之分管協議書圖；被告等人所提出之分管圖，又為其自行繪製，圖面所示時間並非76年間，可見被告所辯並非事實。再者，被告等人均為共同繳租，益證租約登記簿分列各承租人之耕作面積僅為渠等約定分擔租金之計算標準。
㈢並聲明：被告應將系爭331、365地號土地返還予原告。
二、被告則以：㈠如附圖所示C1部分原本是水泥曬穀場，後來曬穀場沒用了，
才放置臨時貨櫃屋，貨櫃屋上有搭鋼架防水，該貨櫃屋僅係臨時放貨當倉庫使用，沒有在那裡營業，鴻展金紙商行是被告戊○○在經營，貨也是他在放的，96年11月已拆除該部分鐵皮屋及貨櫃屋。又如附圖所示A 部分的道路是對○○○鄉道○○○道路，該既成道路供公眾通行時間至少在15年以上，其後再經苗栗縣政府於既有道路上鋪設柏油，並非被告等人所開設或拓寬。另如附圖所示G 部分道路，係因原有道路崩塌後，經被告戊○○、己○○及丁○○的被繼承人羅炳森於95年間出具同意書而由苗栗縣政府發包將原3 米的農路加以改善，改善後面寬成為4.6 米的現有道路，惟該道路是從事耕作所必需，當初係經原告的父親同意後始行開設，且依苗栗縣政府函覆本院所檢附的設計圖說等資料，該工程於原有農路的一側加裝排水器並新建重力式擋土牆，可知係為方便原有路面排水並防止崩塌，雖然於施作完成後路面因此而增寬，但究係為改善原有農路避免影響耕作所必需，原告僅因路面加寬即認被告等人違反耕地三七五減租條例，實有誤會。
㈡原告父親生前因遠赴美國定居，早在70年左右即委託訴外人
陳仁耀就近管理其名下包括系爭土地在內的耕地，而委託的範圍，並不限於單純收取租金的事實行為，舉凡地政、稅務、整治等需要所有權人同意的法律行為均在授權範圍內，且訴外人陳仁耀為原告父親及原告本人處理與佃農間的事務長達20餘年，在此期間，不論原告父親或原告均無任何反對的意思表示，原告主張被告未經同意擅自於系爭耕地開設道路、亦未授權陳仁耀處理事務，顯係臨訟飾卸之詞，殊非可採。
㈢又系爭331 、365 地號土地的承租人分別為被告戊○○、己
○○及丁○○3 人，各有其承租耕作的範圍，如附圖所示標示A 、A1、B 、B1、E 部分為被告丁○○承租耕作，如附圖所示標示D 部分為被告己○○承租耕作，如附圖所示標示C、C1、F 部分為被告戊○○承租耕作，且各自負擔繳納租額，亦即原告與被告3 人間的耕地三七五租約是各別獨立。是縱認被告戊○○於其承租範圍的C1部分土地，搭建地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙行放置金紙等貨物使用，已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項未自任耕作，致租約罹於無效，惟揆諸前揭說明，其效力顯不及被告己○○、丁○○與原告間的耕地租約。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本件為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理，兩造不爭執及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項：
⑴系爭331 地號、地目田、面積199 平方公尺土地及系爭36
5 地號、地目田、面積11,055.21 平方公尺土地原係訴外人即原告之被繼承人陳宗源所有，並由訴外人即被告之被繼承人羅俊松就系爭331 、365 地號土地與陳宗源於38年
6 月25日即定有耕地租約，嗣於44年1 月1 日起依耕地三七五減租條例訂定耕地租約，並每6 年換約1 次迄今。
⑵原告於83年9 月22日因分割繼承登記而取得系爭331 、36
5 地號土地之所有權全部。系爭耕地租約原承租人羅俊松往生後，由被告己○○及訴外人羅炳森、羅秋城繼承，並經頭份鎮公所依苗栗縣政府76年2 月4 日府地權字第0907
6 號函核准辦理承租人名義、地號、面積變更在案。嗣羅炳森往生後，由被告丁○○繼承，並經頭份鎮公所依苗栗縣政府94年1 月6 日府地權字第0940002465號函核准辦理承租人名義變更。羅秋城往生後，由被告戊○○繼承，並經頭份鎮公所依苗栗縣政府86年6 月4 日86府地權字第74
459 號函核准辦理承租人名義變更。羅秋城往生後，由被告戊○○繼承。現系爭耕地租約之承租人為被告3 人。
⑶依苗栗縣頭份鎮公所98年2 月24日頭鎮農字第0980003093
號函附本院之系爭耕地租約所示，原承租人羅俊松過世後，頭份鎮公所依苗栗縣政府76年2 月4 日府地權字第0907
6 號函核准辦理承租人名義、地號、面積變更，羅炳森承租85地號（重測後為331 地號）205 平方公尺及77地號（重測後為365 地號）3,660 平方公尺，己○○承租77地號3,865 平方公尺，羅秋城承租77地號3,865 平方公尺，租額均各為1,129 台斤。卷附第200 頁之頭份鎮公所受理單獨申請租約登記通知書亦經頭份鎮公所於86年間通知原告。
⑷依卷第15頁之耕地租約所示承租人、地號、面積之標示情
形為：被告丁○○、331 地號199 平方公尺、365 地號3,550 平方公尺，被告己○○、365 地號3,750 平方公尺，被告戊○○、365 地號3,750平方公尺。
⑸系爭331 、365 地號土地之租金自77年2 月28日起至97年
7 月31日止，均由被告或其被繼承人交付訴外人陳仁耀轉交原告或其被繼承人陳宗源。
⑹被告戊○○於96年3 月間曾於如附圖即頭份地政事務所97
年12月3 日複丈成果圖所示C1部分，搭建如卷第11頁所示地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙行放置金紙等貨物使用。另如附圖所示G 部分，自60年左右起原即有約3 公尺左右之道路，嗣於95年間由被告己○○、戊○○及訴外人羅炳森出具土地使用同意書，並由訴外人陳仁耀以原告之管理人名義出具同意書後，由苗栗縣政府發包施作為現有道路。
㈡兩造爭執事項：
⑴被告戊○○於96年3 月間於如附圖所示C1部分，搭建如卷
第11頁所示地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，是否違反耕地三七五減租條例第16條第
1 項之規定？⑵如附圖所示G 部分，95年間由被告己○○、戊○○及訴外
人羅炳森出具土地使用同意書，並由訴外人陳仁耀以原告之管理人名義出具同意書，由苗栗縣政府發包施作為現有道路，是否已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定？⑶如附圖所示A 部分供道路使用，是否已違反耕地三七五減
租條例第16條第1 項之規定？⑷原告主張被告就系爭331 、365 地號土地之租約，因前三
項事由而全部無效，是否有理由？
四、本件原告主張被告3 人就系爭331 、365 地號土地不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定，系爭耕地租約應認無效等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者為被告3 人就系爭土地是否有不自任耕作之情事？經查：
㈠按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作
，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因，最高法院著有70年台上字第4637號判例意旨可參。
是所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以所承租之土地轉租或借與他人使用或交換耕作或建築房屋居住或供其他非耕作之用而擅自變更用途或無正當理由不自耕致任令荒蕪者，均不在自任耕作之列，即違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定，而構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因甚明。
㈡查原告主張被告戊○○於96年3 月間曾於系爭如附圖所示C1
部分土地，搭建如卷第11頁所示地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用等情，為兩造所不爭執，堪信屬實，已如前述，則依上開說明，原告主張被告戊○○於承租系爭如附圖所示C1部分土地，未經原告同意，擅自變更用途而搭建如卷第11頁所示地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，有不自任耕作之事實，應屬可採。被告戊○○所辯該部分土地原本係水泥曬穀場，後來曬穀場沒用了，才放置臨時貨櫃屋供放貨當倉庫使用，未在該處營業，96年11月已拆除鐵皮屋及貨櫃屋，未有不自任耕作情事云云，為無足採。
㈢另原告主張如附圖所示G 部分，95年間由被告己○○、戊○
○及訴外人羅炳森出具土地使用同意書，並由訴外人陳仁耀以原告之管理人名義出具同意書，由苗栗縣政府發包施作之現有道路，及如附圖所示A 部分供道路使用部分，均未經原告同意，被告擅自變更用途，已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：
⑴被告所辯如附圖所示A 部分為對○○○鄉道○○○道路，該
既成道路供公眾通行時間至少在15年以上，其後始經苗栗縣政府於既有道路上鋪設柏油，非被告等人所開設或拓寬等情，既為原告所不爭執，參以原告於83年9 月22日因分割繼承登記而取得系爭331 、365 地號土地所有權迄今，就該部分鄉道之施作並無異議觀之，被告所辯渠等就該部分並無未自任耕作等情，應屬可採。原告主張被告等就如附圖所示A 部分有不自任耕作情事云云，為無足採。
⑵另如附圖所示G 部分，自60年左右起原即有約3 公尺左右之
道路，嗣於95年間由被告己○○、戊○○及訴外人羅炳森出具土地使用同意書，並由訴外人陳仁耀以原告之管理人名義出具同意書後，由苗栗縣政府發包施作為現有道路等情，為兩造所不爭執，已如前述。又如附圖所示G 部分道路於原告父親於60年間賣土地予佃農蓋房子的時候，就曾經同意給佃農蓋3 米左右的道路通行，95年時道路因為與旁邊田地有約
1 米左右的落差，經過30幾年的使用路邊淘空塌陷，被告詢問陳仁耀意見後，由被告找鎮民代表爭取經費去施作道路，原本道路的邊坡是斜的，後來施作的邊坡是直的，所以從上面看起來好像多了1 米，其實與原本道路的基礎是差不多的等情，亦據證人陳仁耀到庭證述無訛（詳本院98年3 月10日言詞辯論筆錄）。且依苗栗縣政府函覆本院所檢附之設計圖說等資料所示，如附圖G 部分道路工程係於原有農路之一側加裝排水器並新建重力式擋土牆，有苗栗縣政府98年3 月26日府工程字第0980046703號函在卷可按（詳本院卷第204 至
213 頁）。足徵被告所辯如附圖所示G 部分道路之施作，係因原有道路崩塌後，經陳仁耀之同意始經由里長及鎮民代表等申請施作等情，應非虛言。又依前開工程設計圖說所示，亦係為方便原有路面排水並加設重力式擋土牆防止崩塌，雖於施作完成後路面因此而增加寬度約1 米多，惟究係為改善原有農路避免影響耕作所必需。況參以現在之耕作方式大多係以機械耕耘，並以車輛載運，則被告等於原有道路之基礎上重行施作如附圖G 部分之現有道路，亦堪認係為便利耕作而設，應屬耕作上所必要。是原告執上開道路之鋪設及拓寬工程即認被告有不自任耕作之情事，應非可採。
㈣綜上，原告主張被告戊○○於承租系爭如附圖所示C1部分土
地，未經原告同意，擅自變更用途而搭建如卷第11頁所示地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，有不自任耕作之情事，尚堪採信。至原告另主張被告於如附圖所示A 、G 部分施作道路，違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定云云，則無足採。
五、次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 、
2 項分別定有明文。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。原告主張被告戊○○於承租系爭如附圖所示C1部分土地，未經原告同意，擅自變更用途而搭建如卷第11頁所示地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，未自任耕作，已違反上開規定，系爭租約全部無效，原告得收回系爭土地等情，則為被告所否認，並以系爭331 、36
5 地號土地的承租人分別為被告戊○○、己○○及丁○○3人，各有其承租耕作的範圍，且各自負擔繳納租額，亦即原告與被告3 人間的耕地三七五租約是各別獨立。是縱認被告戊○○於其承租範圍的C1部分土地，搭建地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙行放置金紙等貨物使用，已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項未自任耕作，致租約罹於無效，惟揆諸前揭說明，其效力顯不及被告己○○、丁○○與原告間的耕地租約等語置辯。經查：
㈠耕地出租，同一租賃契約書載明2 人以上為承租人者，事實
上如各自耕作，各自繳租，租佃雙方對此租佃關係無何異議，應係各人與出租人間各別成立獨立之租賃關係。此各別之租賃關係，並不因其訂立於同一租賃契約書而受影響，最高法院著有84年度台上字第559 號判決意旨可資參照。查本件依苗栗縣頭份鎮公所98年2 月24日頭鎮農字第0980003093號函附本院之系爭耕地租約所示，原承租人羅俊松過世後，頭份鎮公所依苗栗縣政府76年2 月4 日府地權字第09076 號函核准辦理承租人名義、地號、面積變更，羅炳森承租85地號（重測後為331 地號）205 平方公尺及77地號（重測後為36
5 地號）3,660 平方公尺，己○○承租77地號3,865 平方公尺，羅秋城承租77地號3,865 平方公尺，租額均各為1,12 9台斤。卷附第200 頁之頭份鎮公所受理單獨申請租約登記通知書亦經頭份鎮公所於86年間通知原告等情，為兩造所不爭執，已如前述。而被告等確有各自承租耕作之範圍，亦據證人陳仁耀到庭證述無訛（詳本院98年3 月10日言詞辯論筆錄）。另被告3 人之承租耕作範圍，如附圖所示標示A 、A1、
B 、B1、E 部分為被告丁○○承租耕作，如附圖所示標示D部分為被告己○○承租耕作，如附圖所示標示C 、C1、F 部分為被告戊○○承租耕作等情，亦據本院會同兩造履勘現場屬實，製有勘驗筆錄、照片、簡圖及如附圖所示之複丈成果圖附卷可憑（詳本院卷第129 至134 頁）。是系爭租約雖載明被告3 人為承租人，惟被告3 人既各有承租之面積、範圍，各有租額，且該租約又經通知原告，而原告就此亦未曾有何異議，則依上開說明，自應認係被告3 人各與原告各別成立獨立之租賃關係，不因其訂立於同一租賃契約書而受影響。是被告所辯渠等與原告間之耕地三七五租約為各別獨立之租約，尚堪採信。原告主張自系爭耕地租約成立迄今，僅因繼承而生當事人之變動，其餘租約內容均未有變更，兩造間僅有一個租約云云，尚非可採。
㈡本件被告3 人與原告間既各有獨立之租賃契約，已如前述，
則渠等與原告間租約之效力自應分別以觀，不因其係訂立於同一租賃契約書而受影響。本件被告戊○○於承租系爭如附圖所示C1部分土地，未經原告同意，擅自變更用途而搭建如卷第11頁所示地上物及貨櫃屋，供其所營鴻展金紙商行放置金紙等貨物使用，未自任耕作，既如前述，則依首揭說明，原告主張其與被告戊○○之租約無效，自屬有據。至被告己○○、丁○○既無何未自任耕作之情事，原告主張渠等與原告間之租約亦同屬無效，自無足採。被告所辯被告戊○○之租約無效，效力不及被告己○○、丁○○與原告間的耕地租約等情，尚堪採信。
㈢綜上，原告依首揭規定，請求被告戊○○返還如附圖所示標
示C 、C1、F 部分土地，為有理由。至被告己○○、丁○○與原告間之租約既仍有效，原告請求渠等返還土地，自屬無據。
六、從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定，請求被告戊○○應將系爭365 地號如附圖所示標示C 、C1、F 部分面積共計3390.85 平方公尺土地返還予原告，為有理由，應予准許；至原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
民事庭法 官 王萬金以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 劉碧雯中 華 民 國 98 年 5 月 27 日