臺灣苗栗地方法院民事判決 98年度重訴字第73號原 告 苗栗縣獅潭鄉農會法定代理人 池武雄訴訟代理人 江錫麒律師
黃淑齡律師複 代理人 張麗琴律師被 告 優立寶石實業有限公司兼法定代理 楊連生人上列當事人間請求確認土地租賃關係不存在事件，本院於民國99年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告優立寶石實業有限公司與被告楊連生間就坐落苗栗縣○○鄉○○段永興小段一０四、一０四之五三、一０四之五四等地號土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告楊連生於民國00年間向原告借款，並以其所有坐落苗栗
縣○○鄉○○段永興小段104 、104-53、104-54等地號土地（下稱系爭土地）設定本金最高限額新台幣（下同）922 萬元抵押權與原告以供擔保（嗣變更抵押權權利價值為960 萬元）。被告楊連生嗣於97年間將上開土地所有權移轉登記與訴外人余玉琳及楊勸。詎被告楊連生未依約清償借款，經原告聲請裁定拍賣抵押物，並聲請本院以98年度執字第7219號強制事件強制執行（嗣經撤回，復又聲請以99年度司執字第2002號強制執行事件強制執行），然被告優立寶石實業有限公司（下稱優立公司）於強制執行程序中之98年8 月21日提出其與被告楊連生間土地租賃契約書，主張被告楊連生於00年00月0 日將系爭土地出租與被告優立公司，租期自83年10月1 日起自112 年9 月30日止，並依土地法第104 條規定主張優先承買云云。惟查，被告間之系爭租約應屬虛偽，蓋被告楊連生於00年、86年及97年間設定、變更抵押權時，均未提及將系爭土地出租予與告優立公司之情，於借款說明財產狀況時亦未表示有租金之收入。又被告楊連生乃被告優立公司之法定代理人，由其代表自己與優立寶石公司簽約已違反民法第106 條前段禁止自己代理之規定。再系爭土地除部分杉木、桂竹雜木、一間鐵皮屋外，並無被告所指開發利用之情形，足見被告間之租約乃虛偽不實。因被告優立公司主張其就系爭土地有租賃關係，本院民事執行處就本件土地強制執行之拍賣條件即訂定為不點交，此將影響投標意願，害及原告之抵押債權受償，是原告提起本訴，有確認利益存在。㈡對被告抗辯所為陳述：被告優立公司於83年間之董事為被告
楊連生、楊黃善、楊月紅、楊哲寧等人，並無訴外人楊勸，惟被告所提出之83年9 月5 日董事會會議記錄竟有非董事之楊勸出席，顯係事後補作，不可採信。關於租約保證金100萬元之給付，被告表示係由被告優立公司於85年1 月23日自泛亞銀行定存帳戶中轉帳100 萬元入活期帳戶，提領現金支付予被告楊連生，其支付之方式與被告楊連生提出之收據註記「泛亞銀行之活期」、收支帳明細1 月23日登載轉入活存帳戶100 萬元不符，前開登載後之註記「付楊董押金」之字跡又與其他收支帳之字跡顯不相符，該註記是否合於實情，頗啟人疑竇；被告並未提出提領現金交付之紀錄以實其說，是否確有交付100 萬元保證金尚屬可疑。另被告所提用以支付工程款之支票影本2 紙，係以寶巧利實業有限公司（更名為寶巧利珠寶銀樓有限公司）為發票人，而寶巧利公司之法定代理人亦為被告楊連生，因此可見被告及相關公司間之財務似乎有相互流通之情形，難認被告優立公司支出之工程費用即可證明系爭租約關係存在。並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：被告楊連生於設定系爭抵押權與原告時，原告並未詢問有無租約存在，是被告楊連生並無主動告知系爭租約存在或其財產狀況之必要，原告據此否認系爭租約之存在實屬牽強。被告優立公司承租系爭土地前業經董事會開會同意，此有董事會議紀錄為證，是系爭租約之簽訂已經公司「本人」允諾，且關於租約之保證金及租金之支付，亦屬債務之履行，並不屬於民法第106 條所規定禁止代理之情形。至原告質疑訴外人楊勸並非董事，竟出現於上開董事會議紀錄中一節，係因楊勸為系爭土地所有權人之一，於購買土地時即投入部分資金，並設定抵押權1,000 萬元，自應參加董事會議以瞭解土地租賃事宜。關於系爭租約之存在一情，被告業已提出系爭租約、工程支付明細、支付工程款之支票、押金收據及支付挖土機、工人、水土保持相關費用之付款證明、開發計畫書等諸多證據，且無原告所述收據與支付明細不符之情形，已足證被告間之租賃關係確實存在。另因系爭土地申請開發過程及被告國外投資受困，致使開發稍見荒廢，然土地工程前期作業已大致完成，僅地上物尚未完備，並非如原告所述無任何開發之情形等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件原告係系爭土地之抵押權人，其聲請裁定准予拍賣抵押物並聲請本院以98年度執字第7219號強制執行事件強制執行，然被告於執行程序中主張其等就系爭土地有租賃關係存在，本院於是在拍賣公告上註明系爭土地於拍定後不點交。嗣經三次拍賣無人應買，原告遂撤回強制執行，另於99年間再次聲請本院以99年度司執字第2002號強制執行事件執行等情，業據本院調閱上開執行卷宗查閱無誤。因被告主張其等就系爭土地有租賃關係存在，致使執行法院認為有租賃關係，而於拍賣公告上點交條件註明為「不點交」，此將造成系爭土地較難拍定，如為拍定價格亦將偏低。是故如能排除被告間之系爭租賃關係，系爭土地之拍賣條件可列為點交，將可提高購買意願，較容易拍定，拍定之價格亦會較高，則原告之債權可獲得較大滿足。準此，原告提起本件訴訟，應認為有即受確認判決之法律上利益。
四、原告主張被告楊連生於00年間向其借款，並以系爭土地設定本金最高限額新台幣（下同）922 萬元抵押權與原告以供擔保（嗣變更抵押權權利價值為960 萬元）；被告楊連生嗣於97年間將上開土地所有權移轉登記與訴外人余玉琳及楊勸，然未依約清償借款，經原告聲請拍賣系爭土地，被告優立公司卻於強制執行程序中主張其與被告楊連生就系爭土地有租賃關係存在等情，為被告所不爭執，並有系爭土地登記謄本、租賃契約書、本院拍賣公告等件為證，堪信為真實。本件原告主張被告間之租賃關係係屬虛偽且違反禁止自己代理之規定，為被告所否認，並以前詞置辯，則系爭租賃關係是否合法有效一節即為本件之爭點。
五、按無限公司代表公司之股東，如為自己或他人與公司為買賣借貸或其他法律行為時，不得同時為公司之代表，此於有限公司之董事準用之，公司法第108 條第3 項準用同法第59條規定甚明。如違反此項禁止規定，其法律行為應屬無效（最高法院80年度台上字第180 號判決參照）。經查，系爭租賃契約之出租人與承租人分別為被告楊連生與被告優立公司，而簽約當時係由被告楊連生代表優立公司與其自己簽立，此據被告當庭陳述無誤，並為原告所不爭執（見卷第216 、21
7 頁），復有系爭租賃契約在卷可稽。系爭租約於簽立時，被告楊連生既係被告優立公司之執行業務之董事，然被告優立公司並未推派其他人代表該公司，而係由被告楊連生代表優立公司與被告楊連生自己訂約，依前開說明，已違反前述禁止自己代理之規定，其法律行為應屬無效。被告雖辯稱被告優立公司之董事會事前曾開會同意授權由被告楊連生為之，故應認已得公司「本人」之許諾，並提出董事會議紀錄為證云云，惟公司法第59條規定，其性質上屬於禁止之規定，縱經全體股東事前授權或事後追認，仍不得為之，亦無民法第106 條經本人許諾得為自己代理之適用。又被告間訂立系爭租賃契約之行為顯非為清償債務所為，是被告楊連生仍不得為被告優立公司之代表與其本人訂立系爭租賃契約。是原告主張系爭租賃契約因違反禁止自己代理之規定而無效一節為可採，被告辯稱系爭租約係屬有效云云，尚不足採。
六、綜上所述，被告間所訂立之系爭租賃契約，因違反禁止自己代理之規定而無效，從而，原告主張系爭土地租賃關係不存在並求為判決如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，不再一一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
民事庭法 官 楊中琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李曉君中 華 民 國 99 年 12 月 30 日