臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 99年度苗簡字第444號原 告 劉松生訴訟代理人 林誌誠律師被 告 曾天鴻上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第
255 條第1 項第1 、3 款、第2 項及第256 條分別載有明文。查原告起訴時原請求：「被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上，面積約33平方公尺建物拆除，並將土地返還原告；被告應自民國96年11月5 日起至清償日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,600 元整，暨自96年11月5日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第3 頁）嗣於100 年3 月22日以書狀變更訴之聲明為：「被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地面積10平方公尺（如苗栗地政事務所成果圖編號甲部分面積）及同上地號土地面積1 平方公尺（如苗栗地政事務所成果圖編號乙部分面積）建物拆除，並將土地返還原告；被告給付原告132,000 元整，並自99 年9月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；被告應自99年9 月16日起，按月給付原告2,200 元整，及至清償日止按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第96頁）核原告上開所為訴之聲明第一項之變更，應係不變更訴訟標的而補充或更正事實上或法律上之陳述，至第二、三項則屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，又被告復無異議而為本案之言詞辯論，與上開規定相符，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），乃原告日前向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）標購而取得所有權。被告亦自新竹地院購得系爭土地之鄰地及門牌號碼為苗栗縣公館鄉福星村8 鄰248-1 號之房屋，然該房屋越界占用系爭土地如苗栗縣苗栗地政事務所99年12月23日複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號甲面積10平方公尺、編號乙面積1 平方公尺，且未支付任何使用費，是被告占用上開土地乃無權占有。原告依民法第767 條規定請求被告應將其建物拆除，並將建物所占用之土地返還原告。另被告係於92年2 月7 日取得系爭越界房屋所有權，因其越界占有獲得利益，致原告受有損害，依民法第179 條規定自應給付原告132,000 元及自99年9 月16日起按月2,200 元之相當於租金損害賠償金【計算式：2,000 元×11×10％＝2,20
0 元（依公告價值每平方公尺2,000 元計算，及土地法第97條之規定），原告提出本件起訴99年9 月16日往前推算5 年，則2,200 元×12×5 ＝132, 000元，另自99年9 月16日起至清償日（拆除日）按月給付2,200 元】，並各自清償日止按年息百分之5 計算之利息。至被告抗辯本件有民法第425條之1 第1 項之適用云云，惟該條規定適用之前提要件係同一筆地號土地分割為二筆，與本件情況不同。況縱有適用，因本件被告廠房屬違建，且原為石棉瓦現改建為鐵皮屋，則被告原有建物已不存在，故應無民法第425 條之1 適用等語。並聲明：㈠被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地面積10平方公尺（如附圖一編號甲部分面積）及同上地號土地面積1 平方公尺（如附圖一編號乙部分面積）建物拆除，並將土地返還原告；㈡被告給付原告132,000 元整，並自
99 年9月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告應自99年9 月16日起，按月給付原告2,200 元整，及至清償日止按年息百分之5 計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425 條之1 第1 項定有明文。查被告所有門牌號碼為苗栗縣公館鄉福星村8 鄰248-1 號之房屋乃74年向新竹地院標得，而該房屋及系爭土地拍賣當時均屬於同一債務人所有，嗣將土地及房屋先後讓與相異之人，依上開規定，土地受讓人原告及房屋受讓人被告，在房屋得使用期限內有租賃關係，故被告應屬有權占用系爭土地，原告自不能主張拆屋還地等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經查，原告主張其為系爭土地之所有權人，被告所有未辦理第一次保存登記、門牌號碼為苗栗縣公館鄉福星村8 鄰248-
1 號之房屋（下稱系爭房屋），占用系爭土地如附圖一所示編號甲（面積10平方公尺）、編號乙（面積1 平方公尺）之事實，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖（見本院卷第5、11頁）為證，並經本院會同兩造及苗栗地政事務所測量人員現場履勘無誤，有勘驗筆錄、現場照片、略圖及苗栗地政事務所99年12月23日土地複丈成果圖即附圖一在卷可稽（見本院卷第29至43、45頁）；另依卷附建築改良物登記簿所載（見本院卷第156 頁）可知系爭房屋應屬未辦理第一次保存登記之建物，故原告前開主張應為可採。
四、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權存在之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之，如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第1120號判決、72年度台上字第2516號判決意旨參照）。查本件被告並不否認系爭房屋乃為被告所有之事實，惟辯稱依民法第
425 條之1 規定，被告就系爭土地有法定租賃關係存在，故為有權占用等語，則揆諸前揭說明，被告應就此有利於己之事實負舉證責任。茲查：
⒈按民法第425 條之1 第1 項規定：「土地及其土地上之房屋
同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1項規定之限制。」此規範目的係在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，有最高法院95年度台上字第551 號判決意旨可資參照。準此，民法第
425 條之1 規定既係在保障房屋既得之土地使用權，則該使用權自不因房屋或土地之所有權嗣後變動而受影響，即其後之繼受該房屋者亦有利用房屋基地之必要，縱土地或房屋再分別讓與他人，仍不影響房屋所有人對於房屋坐落土地之「有權使用」，換言之，房屋之使用權源亦可對抗嗣後受讓土地之所有人。次按所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425 條之1 所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第425 條之1 規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用（台灣高等法院95年度重上字第114 號判決意旨參照）。據此，系爭房屋雖係未辦保存登記之建物（即俗稱之違建），然若其事實上處分權及土地所有權原同屬一人之情形下，亦得適用民法第425條之1 規定，則原告主張系爭房屋屬違建，不得適用上開規定云云，核與前開說明不符，應不足取。
⒉次查，原告所有系爭土地及被告所有系爭房屋之事實上處分
權，前均為訴外人劉開化一人所有，並經新竹地院強制執行在案，其中系爭土地於72年6 月10日由訴外人劉周竹蘭拍得，嗣劉周竹蘭於75年5 月2 日將該土地以贈與為原因移轉所有權予原告；而系爭房屋事實上處分權則係訴外人曾秋香於73年8 月15日拍得，嗣曾秋香再於92年1 月間贈與被告，且拍賣當時拍賣公告上即標示系爭房屋係坐落於系爭土地及同段982 、984- 1地號土地上等事實，有卷附苗栗縣政府稅務局100 年3 月29日苗稅房密字第1002010570號函暨系爭房屋稅籍證明書、房屋稅紀錄表、系爭土地、同段982 地號土地異動索引及上線前人工登記簿、房屋所有權移轉申請書、新竹地院不動產權利移轉證書、拍賣公告等資料（見本院卷第
108 頁至第130 頁、第151 、152 頁）附卷可憑，應堪信實。則被告係從訴外人曾秋香、劉開化受讓系爭房屋之事實上處分權，且尚未受讓之前，該房屋與所附土地均為劉開化一人所有，再參以原告於本院審理時自承：拍賣當時已標明房屋有占用系爭土地，系爭房屋雖有翻修但建物範圍並無擴張等語（見本院卷第53頁），足知系爭房屋占用系爭土地如附圖一所示編號甲、乙部分，應屬訴外人劉開化原搭蓋系爭房屋之範圍無誤。則揆諸前開說明，被告在系爭房屋得使用期限內，與該房屋所附土地即系爭土地（如附圖一所示編號甲面積10平方公尺、編號乙面積1 平方公尺部分）所有人間，有租賃關係存在，是被告抗辯有權占用上開土地等語，洵屬可採；而原告依民法第767 條規定，以其為系爭土地所有權人，請求被告將系爭房屋占用系爭土地如附圖一所示編號甲、乙部分建物拆除，並將土地返還予原告等主張，應屬無據。
⒊原告另主張系爭房屋原坐落之土地即為福基段978 、982 二
筆地號土地，而非原一筆地號分割為二筆，故本件應無民法第425 條之1 適用云云。查系爭房屋於新竹地院拍賣時，除坐落於原告所有系爭土地外，尚有部分房屋係坐落於同段98
2 、984-1 地號土地上，有卷附新竹地院拍賣公告、不動產權利移轉證明書（見本院卷第151 、157 頁）影本附卷可憑。惟遍查我國土地及建築法規，並無限制土地所有權人不得在數筆土地上搭蓋同一建物，且細繹民法第425 條之1 條文內容，亦無限制本條適用僅限於房屋坐落於單筆土地，或單筆土地嗣後再分割為二筆地號土地之情形。況揆諸本條立法意旨既係在保護房屋對土地之既得使用權，並調和土地、建物不同所有人間之權益，則自難於法無明文情形下，反於立法意旨而限縮解釋民法第425 條之1 適用範圍應僅限於房屋坐落於單筆土地或同一筆土地分割為二筆之情況，是原告前開對於法條適用之見解顯有誤會，不足為採。
⒋至原告另謂系爭房屋原為石棉瓦工廠，嗣經被告改建為鐵皮
屋，故法定租賃期限應已屆期云云。按同前說明，民法第42
5 條之1 所成立之法定租賃關係，其期限係以房屋之使用期限為限，而房屋之使用期限應係以房屋不堪使用為界定標準，意即是否已達無法遮風避雨而失去供人居住之經濟效益為判斷。且房屋所有人如將房屋改建者，應視為法定租賃期間已屆期，否則等同於使房屋所有人得無限期承租房屋基地，有違本條規定設有一定租賃期限之立法意旨。但在不改變房屋主結構之情形下，應容許房屋所有權人對於房屋為簡易修繕補強，例如屋頂補強避免漏水或外牆重新粉刷等行為。查依卷附新竹地院拍賣公告（見本院卷第151 頁）所示，系爭房屋為「本國式鋼架造蓋石棉瓦」之建物，再輔以原告所提出之系爭房屋新舊照，及本院履勘時所拍攝之照片（見本院卷第99、34頁），可知被告僅係將系爭房屋之原石棉瓦屋頂改為鐵皮屋頂，甚或就系爭房屋一小部分外牆改為鐵皮外觀，並未拆除建物鋼架、磚牆等主結構或擴建非系爭房屋之範圍，此亦為原告所肯認（見本院卷第140 、53頁），堪認被告就系爭房屋之屋頂及外觀做補強之修繕，尚未達改建或重建之程度；再佐以單憑原告所提之系爭房屋舊照，亦難認系爭房屋「原鋼架造石棉瓦屋頂」建物已破損或傾毀達不堪使用，故原告主張兩造法定租賃關係已因系爭房屋改建而屆滿云云，亦不可採。
五、綜上，被告占用系爭土地如附圖一所示編號甲、乙部分，依民法第425 條之1 第1 項規定有法定租賃關係屬有權占用，故原告依民法第767 條規定，請求被告拆除如附圖一編號甲、乙所示之部分房屋，並將該土地返還予原告，乃無理由；另被告占有系爭土地既非無法律上原因，即無不當得利可言，則原告主張依民法第179 條規定，被告應返還其不當得利云云，亦屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附麗，亦併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述；另本院於審理時已闡明原告，如本件有民法第425 條之1 適用時，是否要向被告請求使用土地之租金乙節，原告當庭則表示：兩造之間沒有租賃關係，故不依民法第425 條之1 請求租金等語（見本院卷第104 頁），附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 5 月 12 日
苗栗簡易庭法 官 游欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張宏賓中 華 民 國 100 年 5 月 12 日