臺灣苗栗地方法院民事判決 99年度訴字第146號原 告 黃漢榮訴訟代理人 李克欣律師被 告 許八郎
陳卓聲上 一訴訟代理人 陳永樂上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院於民國
100 年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳卓聲應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段九四之一、五二二、五二三地號土地所有權移轉登記予原告，並將門牌號碼苗栗縣三灣鄉頂寮村三鄰祭山湖九號房屋納稅義務人名義變更登記為原告。
訴訟費用由被告陳卓聲負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告許八郎經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第2 項分別定有明文。查原告起訴時原請求：被告陳卓聲應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段94之1 、522 、523 地號土地，及門牌號碼苗栗縣三灣鄉頂寮村3 鄰祭山湖9 號房屋（以下分別簡稱系爭土地或系爭房屋，合稱為系爭房地）於民國98年7 月14日，以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。嗣原告於本院審理中除上開聲明外，另追加備位聲明為：㈠原告與被告許八郎於98年6 月18日，就系爭房地所簽訂之買賣契約及物權移轉行為應予撤銷。
㈡被告陳卓聲應將系爭房地於98年7 月14日，以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。其後原告復將前開先位聲明變更為：被告陳卓聲應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋納稅義務人名義變更登記為原告。經核原告就前開聲明所為之變更及追加，均係本於與被告間就系爭房地之買賣契約法律關係而為主張，其基本原因事實相同，且被告對於原告所為上開訴之變更或追加，在程序上亦無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭法條規定，原告就前開聲明所為之變更及追加，在程序上應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
甲、先位部分：
（一）原告患有肢體殘障，且不識文字，而系爭房地本為原告所有，被告許八郎於98年6 月18日前來原告住處，向原告謊稱系爭土地含有礦產，價值甚高，可供開採獲得暴利，且被告許八郎已申請採礦權，願以新臺幣（下同）4,583,00
0 元向原告購買系爭房地，雙方乃簽訂不動買賣契約，約定第1 次付款於簽約時給付31,000元，第2 次付款由被告繳納原告積欠苗栗縣南庄鄉農會（下稱南庄鄉農會）之貸款、苗栗縣政府之所有罰款及辦理過戶移轉之一切費用，第3 次付款即為尾款，於採礦進行中分期分批付清；而原告於被告第1 次付款時，即須同時交付辦理所有權移轉登記所需之一切證明文件。嗣經被告指定將系爭土地直接辦理所有權移轉登記予被告陳卓聲，另系爭房屋因並未辦理保存登記，僅以買賣為原因，將納稅名義人變更登記為被告陳卓聲。
（二）原告於簽訂前開買賣契約時，尚積欠南庄鄉農會貸款583,
333 元，並已因違反森林法、水土保持法等案件，遭苗栗縣政府分別處以罰鍰60,000元、73,980元、100,000 元，均為被告許八郎所知悉，然被告嗣後僅按月分期清償南庄鄉農會之貸款金額16,667元，並未依約將全部貸款清償完畢，至99年10月份為止，尚餘281,661 元未償；被告更未繳納原告遭苗栗縣政府科處之罰鍰，而係由原告親友代為繳付其中之60,000元罰鍰。因前開不動產買賣契約中並未約定第2 期款之給付期限，原告乃於99年10月12日、同年11月16日寄發郵局存證信函，催告被告於函到後5 日內依約履行第2 次付款，詎被告於期限屆滿後仍未履行，原告已於同年12月6 日再次寄發郵局存證信函，對被告解除前開不動產買賣契約，並經被告收受無誤。兩造間之買賣契約既已合法解除，原告依解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告陳卓聲將系爭土地所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋納稅義務人名義變更登記為原告等語；並聲明如主文第1 項所示。
乙、備位部分：倘認原告主張解除契約回復原狀為無理由，然依前開不動產買賣契約之內容觀之，原告於被告僅交付第1 期款31,000元之時，即須交付辦理所有權移轉登記之一切證明文件，對原告實毫無保障，又第2 次付款之金額亦未明確約定，猶有甚者，第3 次尾款竟約定於採礦進行中分期分批支付，然究應如何分期，如何分批，每期每批金額多少，均未載明，付款與否完全繫乎被告之好惡，足見上開買賣契約之簽訂，係被告乘原告急迫、輕率、無經驗所為之，依其情形顯失公平，被告並因此獲有暴利，原告依民法第74條之規定，聲請撤銷本件買賣之債權行為及物權行為，並將被告陳卓聲以本次買賣為原因之所有權移轉登記塗銷等語；並聲明如前開備位聲明㈠、㈡所示。
二、被告陳卓聲辯稱：
（一）原告積欠南庄鄉農會之貸款，前有餘額301,872 元，均由被告按月分期代繳至98年6 月9 日止，並無逾期未繳之情形。
（二）原告因違反森林法遭苗栗縣政府科處罰鍰之部分，原告係在故意隱瞞被告之情形下自行繳納，且在兩造訂約過程中，原告曾提及其遭苗栗縣政府處以罰鍰之金額高達240,00
0 元，非僅60,000元；原告係因自行開挖土地才會被罰款，與被告無關，應由原告自行繳納。原告並未具備解除契約之要件，不得對被告主張解除前開買賣契約等語；並聲明：駁回原告之訴。
三、被告許八郎未於最後言詞辯論期日到場，僅曾聲明駁回原告之訴，但未作何法律上或事實上之陳述。
四、得心證之理由：
甲、先位部分：
（一）原告主張其與被告許八郎於98年6 月18日簽訂不動產買賣契約，由被告許八郎以4,583,000 元向原告購買系爭房地，前開買賣契約第6 條約定辦理產權移轉登記之權利人名義，得由被告許八郎指定，嗣經被告許八郎指定將系爭土地直接辦理所有權移轉登記予被告陳卓聲，另系爭房屋因並未辦理保存登記，僅以買賣為原因，將納稅名義人變更登記為被告陳卓聲等情，業據原告提出與所述相符之系爭不動產買賣契約書影本、土地登記謄本、系爭房屋之97年度房屋稅繳款書影本各1 份為證（見本院卷第7~10頁、第31~34 頁、第45頁），並有本院向苗栗縣政府稅務局函調系爭房屋之稅籍紀錄表1 份在卷可稽（見本院卷第50頁），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張均為真實。
（二）原告主張其於簽訂系爭不動產買賣契約時，尚積欠南庄鄉農會貸款583,333 元，並已因違反森林法、水土保持法等案件，遭苗栗縣政府分別處以罰鍰60,000元、73,980元、100,000 元，然被告嗣後僅按月分期清償南庄鄉農會之貸款金額16,667元，並未依約將全部貸款餘額清償完畢，至99年10月份為止，尚餘281,661 元未償，更未繳納原告遭苗栗縣政府科處之罰鍰，而係由原告親友代為繳付其中之60,000元罰鍰等語，並提出南庄鄉農會對帳單客戶留存聯、對帳回單、放款往來交易明細表、往來明細查詢、苗栗縣政府函文及罰鍰繳款書影本等件為證（見本院卷第15頁、第69~74 頁、第80頁、第114~127 頁），且為被告所不爭執，被告陳卓聲雖辯稱：伊就原告積欠南庄鄉農會之貸款餘額均有按月分期代繳，且原告因違反森林法遭苗栗縣政府科處罰鍰之部分，原告係在故意隱瞞被告之情形下自行繳納云云，然查：
1.關於本件不動產買賣之付款方式，依系爭不動產買賣契約第3 條之約定為：「㈠本約簽訂時，甲方（即被告許八郎）應給付乙方（即原告）價款之一部計31,000元為定款，乙方亦即日親收足訖。（不另立收據）餘款則照左列規定給付之。㈡第二次付款：黃漢榮所欠苗栗縣南庄鄉農會所有欠款及和苗栗縣政府之所有罰款及所有過戶移轉之一切費用。㈢第三次付款：尾款於採礦進行中，分期分批付清。」。依前揭條款之約定，第2 次付款之方式，應由被告許八郎將原告積欠南庄鄉農會之貸款、苗栗縣政府之罰款繳清，並負擔辦理所有權移轉登記之費用，且並未約定得以分期付款之方式繳納；依上開條款之內容解釋當事人訂約之真意，並衡諸社會一般生活經驗法則，既未於契約文字中明定得以分期付款，並載明具體之分期方式、各期數額，自當以一次給付為原則，否則系爭買賣契約之第3 次付款，將因第2 次付款之分期給付尚未全部完成，而陷於遙遙無期，顯非事理之平，是被告僅按月向南庄鄉農會繳納原告之分期貸款金額16,667元，並未全部清償，尚難認為已依系爭不動產買賣契約之約定本旨而為給付。至原告遭苗栗縣政府科處罰鍰之部分，被告陳卓聲雖辯稱原告係在故意隱瞞被告之情形下自行繳納云云，然其亦於本院審理中自承：在兩造訂約過程中，原告曾提及遭苗栗縣政府處以罰鍰之金額高達240,000 元，非僅60,000元（見本院卷第84頁），足見被告於簽訂系爭不動產買賣契約時，業已經由原告之告知，而對於原告遭苗栗縣政府科處罰鍰之數額有所瞭解，並非一無所知，自得逕行向苗栗縣政府查詢之後加以繳納，以履行其第2 次付款之義務，詎被告自兩造簽訂系爭不動產買賣契約後迄今，均未依約向苗栗縣政府繳納任何原告所積欠之罰鍰，被告陳卓聲之訴訟代理人甚且於本院言詞辯論期日當庭陳稱：罰款是因為原告自己去挖的才被罰款，跟被告沒有關係，原告應該自己去繳納云云（見本院卷第93頁），足見被告顯係於主觀上拒絕履行上開繳納原告罰鍰之義務，而非因原告之隱瞞始未依約繳款，是被告前揭所辯，亦非可採。
2.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。......又以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權；前條債務人，得以由契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人；民法第254 條、第259 條第1 款、第269 條第1 項、第270 條分別定有明文。經查：原告與被告許八郎簽訂系爭不動產買賣契約後，已依該契約第6 條之約定，由被告許八郎指定將系爭土地之所有權移轉登記與被告陳卓聲，並以買賣為原因，將未辦保存登記之系爭房屋納稅名義人變更登記為被告陳卓聲；另依系爭不動產買賣契約第10條約定：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本約。....」。而前開買賣契約第3 條並未明確約定第2 次付款應給付之期限，原告乃於99年10月12日、同年11月16日寄發郵局存證信函，催告被告於函到後5 日內依約履行第2 次付款，然被告於期限屆滿後仍未履行，原告已於同年12月6日再次寄發郵局存證信函，對被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並經被告收受無誤，此有上開郵局存證信函暨回執影本在卷可稽（見本院卷第75~79 頁、第98~112頁），且為被告陳卓聲所是認無訛（見本院卷第93頁）；被告既未依約繳付第2 次付款之金額，且經原告定期催告之後，期限屆滿仍未履行，則原告依前開契約條款之約定，主張對被告解除系爭不動產買賣契約，即屬合法；從而原告依解除契約後回復原狀之法律關係，請求受契約上利益之第三人即被告陳卓聲將系爭土地所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋納稅義務人名義變更登記為原告，為有理由，應予准許。
乙、備位部分：本院經審理之後，既已就原告先位聲明部分所主張之法律關係及請求予以准許，並為其勝訴之判決，則其備位聲明部分有無理由，即無庸再予審究，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據，業經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事庭法 官 邱光吾以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 100 年 4 月 1 日