臺灣苗栗地方法院民事判決 99年度重訴字第38號原 告 曾秋明訴訟代理人 黃文崇律師被 告 曾振爐訴訟代理人 曾義男被 告 曾振全訴訟代理人 曾義昌被 告 曾子歡訴訟代理人 曾義瑩被 告 曾振拱訴訟代理人 曾義談複 代理人 曾義瑩上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100年3月3日辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告曾振爐間就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號、面積0.2399公頃土地之租佃關係不存在。
確認原告與被告曾振全間就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號、面積0.1188公頃，同段785 地號內面積0.3491公頃土地之租佃關係不存在。
確認原告與被告曾子歡、曾振拱間就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號、面積0.7125公頃土地之租佃關係不存在。被告曾振爐應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號如附圖所示淺藍色部分面積1046平方公尺、同段785-7 地號如附圖所示淺藍色部分面積1289平方公尺之土地返還原告。
被告曾振全應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號如附圖所示紅色部分面積1419平方公尺、同段785-5 地號如附圖所示紅色部分面積21平方公尺、同段785-6 地號如附圖所示紅色部分面積1741平方公尺、同段785-7 地號如附圖所示紅色部分面積1136平方公尺之土地返還原告。
被告曾振拱應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號如附圖所示深藍色部分面積1696平方公尺、同段785-5 地號如附圖所示深藍色部分面積114 平方公尺、同段785-6 地號如附圖所示深藍色部分面積372 平方公尺、同段785-7 地號如附圖所示深藍色部分面積1342平方公尺之土地返還原告。
被告曾子歡應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號如附圖所示綠色部分面積1605平方公尺、同段785-7 地號如附圖所示綠色部分面積1867平方公尺之土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第四項於原告以新臺幣622,667 元為被告曾振爐供擔保後，得假執行；本判決第五項於原告以新臺幣1,151,200 元為被告曾振全供擔保後，得假執行；本判決第六項於原告以新臺幣939,
733 元為被告曾振拱供擔保後，得假執行；本判決第七項於原告以新臺幣925, 867元為被告曾子歡供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、被告曾子歡經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。原告提起本件訴訟前，就兩造間租佃爭議事件業經踐行上開程序，此有苗栗縣政府民國
99 年6月9 日府地權字第0990102941號函檢附之相關調解、調處程序筆錄在卷可稽，是原告起訴合於規定，先予敘明。
三、原告主張：㈠坐落苗栗縣○○鄉○○段785 、785-5 、785-6 、785-7 等
地號土地為其所有，與被告曾振爐間就785-6 地號土地全部、與被告曾振全間就785-5 地號土地全部及785 地號土地內面積0.3491公頃部分、與被告曾子歡、曾振拱二人間就785-7 地號土地全部分別訂有耕地三七五租約。然原告於98年11月間發現被告等有違反耕地三七五減租條例之情形如下：⑴被告曾振爐承租785-6 地號全部土地，但其完全未在該地號土地上耕作，反由被告曾振全及被告曾振拱占用部分土地，部分土地則無人耕作，足見被告曾振爐已放棄耕作甚明，已違反耕地三七五減租條例第16條及第17條第1 項第2 款、第4 款規定，原訂租約無效，且其中違反第17條第1 項第
2 款、第4 款部分，原告業以調解書之送達作為終止租約之意思表示，兩造間之租約業已終止。⑵被告曾振全承租785-
5 地號全部及785 地號內部分土地，其中785-5 地號土地大部分均不自任耕作，其僅耕作一小部分，其餘土地則由被告曾振爐及曾振拱占用；785 地號土地其亦僅耕作一部分，一部分已放棄耕作，其餘則分由曾振拱及曾子歡使用。是被告曾振全亦違反耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效。⑶被告曾子歡、曾振拱共同承租785-7 地號全部土地，其等於該土地僅耕作一部分，其餘土地由被告曾振爐、曾振全占用，另有部分土地則係無人耕作狀態，是彼二人亦均違反耕地三七五減租條例第16條及第17條第1 項第2 款、第4款之規定，原訂租約無效，且其中違反第17條第1 項第2 款、第4 款部分，原告亦以調解書之送達作為終止租約之意思表示，兩造間之租約業已終止。
㈡被告雖辯稱其等早於祖父承租時期耕作位置即如此，耕作超
過一甲子云云，然依被告最早成立之租約觀之，出租人均未用印，僅有承租人簽章，顯見最早之三七五租約當時係由承租人單獨申請登記，且被告曾振全之父曾進京申請租約登記時，因係785 地號內部分土地，非785 地號全部，依當時登記之規定，須提出地籍圖及承租位置圖始能完成登記，可見登記當時不可能有登記位置與實際耕作位置不符情形。再者，三份租約出租人均不同，是被告所稱由原告祖父指定現耕位置及提供錯誤地籍資料辦理租約等與，與事實不符。又被告既分別就各該耕地租約所定之租賃地號土地向苗栗縣銅鑼鄉公所辦理輪作休耕，如其不知其並不在各該耕地內耕作，依97年度「水旱田利用調整後續計畫」申報作業程序之規定於辦理休耕申請，逐筆勘查耕作情形時，當已發現，則其既均取得輪作休耕補助，當係於辦理逐筆調查時預為安排所致。
㈢依系爭租約所載，被告等之承租面積分別為被告曾振爐
0.2399公頃、被告曾振全0.4679公頃、被告曾子歡及曾振拱
0. 7125 公頃，其比例約為1:2:3 。其等實際使用土地之面積經測量結果與系爭租約所定之面積相差無幾，然其等未於租約所定之土地位置耕作，顯見其等係於承租土地後，為求耕作上之便利，擅自按租用面積大小調整耕作位置，否則不可能其使用之面積與承租之各筆土地面積，無論在大小或比例上均屬相近。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反此規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項及第2 項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」，係指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異，此有最高法院著有63年度台上字第599 號判例可資參照。被告間既屬擅自調整耕作位置，即屬交換耕作，依上揭判例規定，與轉租無異，是本件原訂租約依耕地三七五減租條例規定已屬無效。
㈣綜上，兩造間之租佃關係因上開原因而無效，或因原告已合
法終止而消滅，被告占有系爭土地均屬無權占有，然被告對此有所爭執，為此訴請確認兩造間之系爭租佃關係不存在，並依民法第767條規定請求被告將所占用之土地返還。並聲明：如主文第1-7 項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
四、被告之答辯：㈠被告曾振爐：被告之父曾進台自承租系爭785-6 地號土地以
來，歷經60餘年均照原來出租人所指之位置耕作，並無變動，並無原告所指不自任耕作或交換耕地之情形。地主也從未對被告耕作之位置提出異議。被告不知未在承租土地上耕作直至原告於99年1 月聲請調解時方知悉此事。另依94、95、
97、98、99年農戶種稻及輪作、休耕申報書，地號、可耕面積及比對台灣省苗栗縣私有耕地租約皆相符，並無原告所指不自任耕作之情事。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告曾振全：伊耕作之位置係自日據時代沿襲前人而來，伊
不知耕作位置有錯誤，且伊自始均有自任耕作，並無原告所稱交換耕地之情形。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告曾子歡、曾振拱：其等承租位置均沿襲前人自日據時代
之耕作位置，該位置係經地主指定之區塊及面積，未曾異動。被告等均於承租土地以田埂為界，行之有年，其田埂、石坎、灌溉用圳路於各地號土地中有所牽連與重疊，導致或多或少會有部分耕地不在租約所定之地號上，然被告並無不自任耕作或交換耕地之情形。又租約所載承租面積0.7125公頃，與苗栗縣政府地政處地籍測量科派員測量科所測之實際現況面積相符，且與被告曾振全、曾振爐所承租之耕地無任何衝突。並均聲明：原告之訴駁回。
五、原告主張坐落苗栗縣○○鄉○○段785 、785-5 、785-6 、785-7 地號土地為其所有，其與被告曾振爐間就785-6 地號土地全部、與被告曾振全間就785-5 地號土地全部及785 地號土地內面積0.3491公頃部分、與被告曾子歡、曾振拱二人間就78 5-7地號土地全部分別訂有耕地三七五租約等情，為被告所不爭執，堪信為真實。而查上開租約最早為原告之祖父曾立榮於37年12月20日，將785-6 地號土地出租給被告曾振爐之父親曾進台；於同日將785-5 、785 地號部分土地出租給被告曾振全之父親曾進京；於同日將785-7 地號土地出租給被告曾子歡、曾振拱之父親曾進欽而成立（編為銅九字第73號、銅九字第50號、銅九字第71號租約），上開租佃關係嗣為兩造所繼受換約迄今等情，為兩造所不爭執，並有苗栗縣銅鑼鄉公所檢附之系爭租約最早之檔案資料、租約登記檢查表、清查表等在卷可稽，亦堪信屬實。
六、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 、2項定有明文。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年台上字第599 號判例意旨參照）。且耕地一部不自任耕作，全部租約均屬無效。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張；故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。本件原告主張被告間有交換耕作而未自任耕作之事實，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠被告曾振爐所承租之土地係785-6 地號土地全部（面積2399
平方公尺），被告曾振權所承租之土地係785-5 地號土地全部（面積1188平方公尺）及785 地號內其中3491平方公尺土地，被告曾子歡、曾振拱共同承租之土地係785-7 地號土地全部（面積7125平方公尺）等情，業如前述；然而，被告等實際耕作之情形則為：被告曾振爐係耕作如附圖所示785-5地號內面積1046平方公尺、785-7 地號內面積1289平方公尺土地，合計2335平方公尺土地（即淺藍色區塊）；被告曾振全係耕作785-5 地號內21平方公尺、785 地號內1419平方公尺、785-6 地號內1741平方公尺、785-7 地號內1136平方公尺、783-5 地號內408 平方公尺土地，合計4725平方公尺土地（即紅色區塊）；被告曾子歡係耕作785-7 地號內1867平方公尺、785 地號內1605平方公尺、783-3 地號內10平方公尺、9427地號內1.26平方公尺、9429地號內21.59 平方公尺土地，合計3504.85 平方公尺土地（即綠色區塊）；被告曾振拱則係耕作785-7 地號內1342平方公尺、785-6 地號內
372 平方公尺、785-5 地號內114 平方公尺、785 地號內1696平方公尺、783-3 地號內70平方公尺、9427地號內
36.42 平方公尺土地，合計3630.42 平方公尺土地（即深藍色區塊）等情，業經本院會同兩造及苗栗縣銅鑼地政事務所測量人員至現場履勘明確，製有勘驗筆錄、照片及複丈成果圖在卷可稽，並為兩造所不爭執。由此可見，被告等實際耕作之位置並非在其等所承租之土地範圍內；尤以被告曾振爐係承租785-6 地號土地全部，然其完全未在該地號土地上耕作為甚。而被告曾振全承租785-5 地號土地全部，然亦僅耕作其中21平方公尺土地，不到該地號土地面積之2 ％，且其承租785 地號內3491平方公尺土地部分，亦僅耕作其中1419平方公尺土地。另被告曾子歡、曾振拱共同承租785-7 地號土地全部，卻僅分別在該地號耕作其中1867平方公尺、1342平方公尺，合計耕作面積不到該地號土地面積之一半。是被告等並未依租約內容實際耕作，至為明確。
㈡又系爭三筆耕地租約之土地面積分別為：被告曾振爐承租
2399平方公尺、被告曾振全為1188及3491平方公尺合計4679平方公尺、被告曾子歡及曾振拱為7125平方公尺，且其面積之比例約為1 ：2 ：3 。而被告等實際耕作面積為：被告曾振爐2335平方公尺、被告曾振全4725平方公尺、被告曾子歡及曾振拱為合計7135.27 平方公尺（含占用系爭租約以外之土地）；實際耕作面積比例亦約為1 ：2 ：3 。是被告等承租面積及比例與其等實際耕作面積及比例相較，結果大致相符。而查系爭785 、785-5 、785- 6、785-7 等地號土地相互毗鄰，有地籍圖在卷可考；且被告彼此之間以及最早訂約之承租人曾進台、曾進京、曾進欽相互之間均係親屬關係，亦為兩造所不爭執。則以被告等實際耕作之土地面積與承租各筆土地之面積無論在大小或比例上均屬相近，且各該土地相互毗鄰，被告及先前承租人之間均屬親戚關係，往來密切等情觀之，應認係被告等應係於承租土地後，為求耕作上便利，按租用之面積大小擅自調整耕作位置，而未在承租之土地上自任耕作。
㈢參以系爭785 、785-5 、785-6 、785-7 等地號土地，自土
地總登記之日起迄今，未曾發生土地重劃、重測、分割、合併及相關土地標示變更之情形，亦無土地界址不明之糾紛等情，為兩造所不爭執，復據苗栗縣銅鑼地政事務所查明函覆在卷（見卷第366 頁）。則被告於承租土地後，應能明確得知耕作之位置，並按原租約所定範圍耕作，然其等卻未在所承租之土地上耕作，益徵被告等係積極相互交換耕作之位置，而擅自變更租約所定之耕作範圍。何況本件除被告曾振全所承租之785 地號土地係承租該地號內部分土地之外，被告等所承租之其餘土地均為各該地號土地之全部面積，於各該筆土地之標示並無變更、地形地貌亦無顯著變化，復無界址糾紛之情形下，被告等理應清楚知悉所承租之範圍界線，然被告等未依自己之租約所定位置及面積耕作，反在彼此所承租之土地範圍耕作，即被告曾振爐完全未在承租之土地上耕作，反在被告曾振全、曾子歡、曾振拱承租之土地上耕作；被告曾振全僅在所承租之土地上耕作一小部分，其餘大部分皆在被告曾振爐、被告曾子歡、曾振拱所承租之土地上耕作；被告曾子歡、曾振拱僅在所承租之土地上耕作一小部分，其餘皆在被告曾振全、曾振爐承租之土地上耕作。益見此係被告間交換耕作之結果所致，是原告主張被告等有交換耕作之事實，堪予採信。
㈣被告等雖否認有交換耕作之事實，辯稱其等均不知未在承租
之土地上耕作，且其等係沿襲先人耕作範圍，已如此耕作一甲子之久，應係地主當初指定耕作之範圍有誤云云。惟查，被告等所辯均未能提出證據以實其說，尚難遽信。何況被告等係實際耕作使用土地之人，平日亦居住在系爭土地附近，耕作期間亦久，對於所承租土地之範圍為何，歷年來是否有按租約所定內容耕作，較之於未居住當地之出租人原告，被告等理應更能知悉、掌握，然其等實際耕作位置較之承租位置相差甚遠，是其等所辯係按地主所指定之位置耕作，其等均不知未按租約所定範圍耕作云云，尚無可採。至被告所辯因田埂、石坎、灌溉用圳路於各地號土地中有所牽連與重疊，以致或多或少會有部分耕地不在租約所定之地號上云云，惟查，因田埂、石坎、灌溉用圳路相互牽連、重疊所致未依租約範圍耕作，應僅會造成一小部分耕作位置偏移，不至於如被告等實際耕作位置與租約所定耕作範圍差異甚大，甚至有如被告曾振爐係完全未在承租耕地上耕作之情形，是被告等未依租約範圍耕作已非單純因田埂、石坎、灌溉用圳路相互牽連、重疊一情所可解釋。被告復未能提出證據以取信本院，是其等上開所辯，即難採信。本院綜合上開事證，認為被告間應有交換耕作之事實，是原告主張被告等未自任耕作一情足堪憑信。
七、被告等於系爭耕地租約存續期間並未自任耕作所承租之土地，依前揭法律規定及說明，兩造間之系爭耕地租約即屬無效，原告訴請確認兩造間就系爭耕地之租佃關係不存在，為有理由。又系爭耕地租約既已消滅，被告等繼續占用耕地即無正當之權源，即屬無權占有，則原告依民法第767 條規定，請求被告等分別返還所占用之土地：曾振爐應將系爭785-5地號如附圖所示淺藍色部分面積1046平方公尺、同段785-7地號如附圖所示淺藍色部分面積1289平方公尺之土地返還原告：被告曾振全應將同段785 地號如附圖所示紅色部分面積1419平方公尺、同段785-5 地號如附圖所示紅色部分面積21平方公尺、同段785-6 地號如附圖所示紅色部分面積1741平方公尺、同段785-7 地號如附圖所示紅色部分面積1136平方公尺之土地返還原告；被告曾子歡應將同段785 地號如附圖所示綠色部分面積1605平方公尺、同段785-7 地號如附圖所示綠色部分面積1867平方公尺之土地返還原告；被告曾振拱應將同段785 地號如附圖所示深藍色部分面積1696平方公尺、同段785-5 地號如附圖所示深藍色部分面積114 平方公尺、同段785-6 地號如附圖所示深藍色部分面積372 平方公尺、同段785-7 地號如附圖所示深藍色部分面積1342平方公尺之土地返還原告，亦屬有據，應予准許。
八、原告陳明願供擔保請准假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事庭法 官 楊中琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李曉君中 華 民 國 100 年 3 月 31 日