臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 100年度苗簡字第202號原 告 凱秀園汽車旅館有限公司法定代理人 謝受光訴訟代理人 李震華律師被 告 邱雪妹訴訟代理人 張旭政上列當事人間第三人異議之訴事件，本院於100 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。而此所謂請求之基礎事實同一，係指變更追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭。本件原告原起訴請求：⑴確認原告就被告所拍賣取得之坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地，有租賃之法律關係存在；⑵鈞院100 年司執聲字第17號土地拍賣點交事件，應予撤銷（見本院卷第3 頁）。
嗣於民國100 年7 月26日再具狀追加訴之聲明：確認系爭
703 地號土地上之管理守衛室（建號77號，門牌號碼銅鑼鎮中平村14鄰70份6-8 號，二層樓房）及增建牌樓為原告所有（見本院卷第48頁）。經核原告所為上開訴之追加，均係有關原告就執行標的物有無足以排除系爭點交執行程序之權利，與原請求係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開法律規定及說明，應予准許。
二、原告主張：㈠緣被告經由鈞院執行處拍賣程序，拍定取得訴外人謝富炫名
下坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）一筆後，聲請鈞院民事執行處就上揭土地上原告承租後施設之汽車旅館守衛室等設施，及為美化汽車旅館景觀所種植之具經濟價值之荔枝樹木、花草為點交執行程序。惟查，上揭汽車旅館守衛室相關設備及荔枝樹木等，乃原告自82年間於鄰地及同段697 、698 地號土地上設立汽車旅館之初，向訴外人謝富炫承租系爭土地後所興建，最近一次租期係自98年
1 月1 日起至102 年12月31日止。故被告因拍賣所受讓之土地，依民法第425 條規定，即應繼受已存在之原告租賃法律關係。從而，被告自不得聲請鈞院執行處就依租賃關係所設置之系爭房屋設施及樹木為點交。且上揭具經濟價值之荔枝樹木，原執行拍賣公告，並未鑑價拍賣，亦未註明得予點交，甚且將該等樹木誤記為「菜園」，益證上揭荔枝樹木依法不應點交執行。
㈡原告公司於83年6 月1 日設立登記，嗣於83年11月1 日改選
謝受光為董事，但仍有半數股東非屬謝受光之家族。故原告於83年年中起，除於原告所有同段698 地號土地建築旅館本體外，為在系爭土地建設汽車旅館管理守衛室、弱電通訊、消防電力等相關設備、具景觀經濟價值之荔枝等花草樹木，及汽車旅館前方入口處之道路拓寬、兩側景觀燈等，遂分別向謝富炫承租系爭土地、及向第三人承租同段663 地號土地種植樹木花草、向第三人購買694 地號土地約25坪部分作為道路及種植樹木花草使用。其中系爭土地最近一次租期5 年業如前述，契約見證人為訴外人謝溫長妹。而系爭土地北側之管理守衛室（建號77號，門牌號碼苗栗縣銅鑼鎮中平村14鄰70份6-8 號），係由原告出資建築完成，並於85年12月5日以謝富炫名義辦理所有權登記，但實質所有權人為原告，其後並有增建原告招牌之牌樓，竟被鈞院執行處誤認為係謝富炫所有而一併拍賣，均由被告標得。
㈢系爭土地之租約係原告於設立之初即83年間，即與謝富炫簽
訂，當時多數股東非屬謝受光之家族，被告所稱原告法代家族關係密切、有錢財互通之關係云云，顯屬臆測，絕非事實。又管理守衛室係於83年間，由原告公司全體股東共同出資建築，而多數股東非屬謝受光家族之人，故為保障原告公司及股東之權益，實有必要簽訂系爭租約。再者，原告建造上述管理守衛室之所以登記為謝富炫所有，係謝富炫為求保障，依一般社會通例，基地出租人多要求基地承租人於基地上所建房屋或地上物以地主名義辦理產權登記，以避免將來有基地優先承買權之問題或建物受讓人得向其主張基地承租權，致使法律關係複雜化，造成地主日後收回土地之法律障礙。而99年1 月8 日查封時，謝受光在場雖未提出租約，惟其既已提出守衛室、牌樓增建及鐵皮屋係原告所有之權利主張，自不能以其一時疏未提出租約，即質疑租約之真正。
㈣又系爭租約之租賃標的固僅約定為系爭土地之南側土地，惟
當時雙方之真意係指守衛室以南之南側，蓋原告於83年間承租系爭土地後，即開始於土地之北側建築管理守衛室，若謝富炫未同意出租該部分土地，豈有可能任由原告恣意建築房屋而未加以阻止，況謝富炫尚進一步要求原告應將建物以其名義辦理產權登記，且於租約上約定就土地及「建物」有優先續租權，足證謝富炫同意出租之該部分土地，雙方之真意係出租土地全部，且有契約見證人謝溫長妹可為證明。因此其契約內容仍係可得而確定，並無被告所稱租賃標的不明確，契約不成立之情形。
㈤末按有收取天然孳息之權利人，其權利存續期問內，取得與
原物分離之孳息，民法第70絛第1 項定有明文。系爭土地之荔枝樹為原告基於承租權所合法種植，故原告為有收取該天然孳息權利人，依上開規定，得於租賃權存續期間內取得與土地分離之荔枝樹所有權，從而被告主張荔枝樹為土地之成分，由土地所有權人取得樹木所有權，故荔枝樹所有權屬於被告所有云云，實係忽略原告於租賃權之收取權之事實，其主張於法未合。
㈥並聲明：⑴確認原告就被告所拍賣取得之坐落苗栗縣○○鄉
○○段○○○ ○號土地，有租賃之法律關係存在；⑵確認系爭
703 地號土地上之管理守衛室（建號77號，門牌號碼銅鑼鎮中平村14鄰70份6-8 號，二層樓房) 及增建牌樓為原告所有；⑶鈞院100 年司執聲字第17號土地拍賣點交事件，應予撤銷。
三、被告則辯稱：㈠原告所提土地租賃契約，於字據載明租賃標的為「苗栗縣○
○鄉○○段○○○ ○號之南側土地」而無附圖。然「南側土地」為不確定名詞，無法據以劃定界線、範圍。因此，租賃標的不明確，契約不成立。且原告與訴外人謝富炫所定租賃契約有諸多不合常理之處，應為通謀虛偽意思表示。查原告與鈞院98年司執溫字第10004 號強制執行事件之債務人聯昌消防工程有限公司之負責人均為謝受光，公司地址均為苗栗縣銅鑼鄉中平村七十份14鄰6 號，二者同為謝受光家族經營。
且契約當事人謝受光、謝富炫為兄弟關係，見證人謝溫長妹為雙方之母，具有二等親內之血緣關係。又原告所有同段69
8 地號土地，謝溫長妹所有同段697 號土地，均於85年間由華南銀行設定抵押權，權利存續期間均為85年12月2 日至
125 年12月1 日，謝富炫原有系爭土地亦向華南銀行設定抵押權，存續期間亦同，依常理判斷，應係為同一原因之資金需求而同時向華南銀行借貸並設定抵押權。又依系爭執行拍賣公告，強制執行事件債務人為聯昌公司（謝受光），然拍賣標的包含謝富炫、謝溫長妹所有土地，顯見謝富炫、謝溫長妹以土地供聯昌公司（謝受光）為擔保或為連帶保證人，其等彼此間除血緣關係外，更有錢財互通。謝富炫與謝受光關係密切，原告（謝受光）使用系爭土地又何需訂定租賃契約？故系爭租賃契約無非為規避土地受拍定點交而為之通謀虛偽意思表示。
㈡按「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」為
民法第72條所明定。原告所有698 地號土地及所使用之697地號土地與系爭703 地號土地間，有699 地號土地間隔其中，而699 號土地為國有財產局所有，原告並無使用權限，亦無通行權，然原告使用系爭703 地號必定通過699 地號土地。不僅如此，原告所搭建之鐵皮屋係未經合法申請之違章建築，橫跨697 、699 、703 地號等地而非法占用國有土地；諸多管線亦未經國有財產局之同意而貫穿699 地號土地，且原告表示699 地號土地上之道路為其「私設道路」，禁止被告使用，可見原告確有竊佔國有土地之意圖與事實。證諸原告所提之租賃契約，無非欲連接697 地號與703 地號土地，而將間隔其中之699 地號國有土地占為己用，如此契約以竊佔國土為目的，違反公共秩序，應屬無效。
㈢又依原告起訴狀陳述建物為其所興建、荔枝樹為其所種植。
惟原告主張荔枝樹為其所種植應提出證據證明，縱使荔枝樹為原告所種植，然荔枝樹種植於土地後成為土地成分，由土地所有權人取得樹木所有權，故荔枝樹所有權應屬被告所有。況鈞院系爭強制執行事件拍賣公告第二十一、其他公告事項之第（八）點已註明: 「本件拍賣標的為各地號土地（包含其上之樹木），本院於核定最低拍賣價格時均已將土地及樹木價值納入核算。」故被告取得荔枝樹所有權無庸置疑。另縱如原告所言，警衛室建物為其出資興建，然依土地法第43條，該建物既登記於謝富炫名下，且經由拍賣程序由被告取得所有權並已完成登記，則被告有第三人信賴登記之適用，原告自不得對被告主張為其所有等語。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，系爭土地及其上之管理守衛室（建號77號，門牌號碼銅鑼鎮中平村14鄰70份6 之8 號）原登記為訴外人謝富炫所有，嗣於100 年1 月4 日經本院民事執行處98年度司執字第10004 號清償借款強制執行事件拍賣程序中，由被告得標買受，取得所有權。復因被告聲請點交，經本院100 司執聲字第17號強制執行事件為點交之執行，目前尚未完成點交程序等事實，為兩造所不爭執，並經本院依職權調取上開卷宗核閱屬實，自堪信為真實。至原告主張其對於前揭標的物有排除點交執行之權利，則為被告所否認，故本件之爭點厥為：原告與謝富炫就系爭土地有無租賃關係存在，並得否對被告主張？又原告能否對被告主張系爭土地上之管理守衛室（含增建牌樓）為原告所有？及原告訴請撤銷前揭「點交」執行程序有無理由？茲分述如下：
㈠就系爭土地有無租賃關係存在部分：
⑴原告主張其對系爭土地有租賃關係存在，固提出98年1 月1
日租賃契約書影本為證（見本院卷第6 頁），另在本院100年度苗簡字第198 號被告訴請原告拆除地上物返還土地事件中（該件與本件系爭土地相同），就有關系爭土地上是否存有租賃契約乙事，據原告之法定代理人謝受光陳稱：「系爭土地約於83年年初承租，是承租703 地號及其他地號整塊土地，租金最早是一起算，沒有分開，那時地是我媽媽的，租金整片5 萬元，一共大約3000坪。703 地號於84年才變成謝富炫的，原本有與謝富炫口頭定租約，後來因為會計師要求，所以大概92、93年就有定租約了，5 年打1 次合約，98年的租賃契約是在我們家（銅鑼鄉中平村七十份6-1 號）的大客廳簽的，付租金的費用是以公司的費用支出，支出是記內帳，沒有明細在會計師那邊，我也沒有去管帳，703 地號土地我是整筆都租，因為守衛室是凱秀園出資蓋的，那邊開始往南都租，因為謝富炫是我弟弟，他沒有計較租金，所以我就2500元給他，租金是透過我媽媽每個月交給他，凱秀園的內帳都是我拜託我媽媽去管，但經營是我自己在經營，凱秀園公司的股東其實都是掛名的，他們都是人頭，錢都是我出的。」等語；證人謝富炫則證稱：「我是謝受光的弟弟，也是凱秀園公司的股東，但我沒有出資，公司實際經營人是謝受光，我記得凱秀園從84年開始租703 地號土地，當時只是口頭租約，租金1 個月2500元，就是守衛是遮雨棚南側租給他，5 年1 約，98年租約是在我們老家大客廳簽的，租金是每個月由我媽媽拿給我，沒有簽收據。」等語；證人謝溫長妹則證稱：「凱秀園公司法代謝受光是我兒子，凱秀園的實際經營人是謝受光，703 地號以前是我名下，我名下還有其他的土地都有租給凱秀園經營汽車旅館，凱秀園有跟我簽租約，後來84年將703 地號土地過戶給謝富炫時，凱秀園跟謝富炫的租約只有口頭說而已，88年開始就有租約，一次都是簽5 年，最近一次租約是在我住家大客廳簽的，租金每次都是拿現金，都是謝受光拿給謝富炫，有時謝受光忙的時候才會託我交給他弟弟，凱秀園的帳是謝受光請會計做的，內帳也是他自己做的。」等語（見本院100 年度苗簡字第198 號第128-138 頁）。
⑵而就原告所提系爭土地租賃契約書，自形式上觀之，簽約之
人為原告法定代理人謝受光與謝富炫兄弟2 人，見證人則為謝受光、謝富炫之母謝溫長妹，其等間本有親密血緣關係；且謝富炫同為原告公司之股東之一，亦有公司設立、變更登記事項卡在卷可佐（見本院卷第51-52 頁）。是謝受光、謝富炫、謝溫長妹等人與原告公司實有相當之利害關係，其等所為有利於原告之證詞，是否客觀可信，尚非無疑。再者，系爭土地之所有人謝富炫既為原告之股東，且在其兄身為原告之法定代理人需使用系爭土地經營汽車旅館之時，其亦無藉此收受高額租金獲利之意，此由謝受光前述「因為謝富炫是我弟弟，他沒有計較租金」等語即明，準此，其間就系爭土地之使用，自應以成立借貸關係較為合理，難認有特地訂立租賃契約之必要。雖原告於本件陳稱：系爭土地之租約係原告於83年間與謝富炫簽訂，當時多數股東非屬謝受光之家族，又管理守衛室係於83年間由原告公司全體股東共同出資建築，因多數股東非屬謝受光家族之人，故為保障原告公司及股東之權益，實有必要簽訂系爭租約等語。然查，此與原告法定代理人謝受光前述：「凱秀園公司的股東其實都是掛名，他們都是人頭，錢都是我出的。」等詞已有矛盾。且如簽訂系爭租約係為顧及原告全體股東之權益，何以在系爭租賃契約書簽立時，未有任何謝受光家族以外之股東在場見證？又為何不將該契約書送交法院公證，以增添租約之公信力？此亦啟人疑竇。復觀以系爭租約之租金給付多年未曾簽立收據；另就租金交付之方式，究為謝受光透過謝溫長妹每月交給謝富炫，或係由謝受光直接交給謝富炫，偶爾才託謝溫長妹代為交付乙節，謝受光、謝富炫與謝溫長妹等人所述亦不相符；此外，經調閱原告於98、99年度營利事業所得稅結算申報書，於租金支出之項目中更載明為0 元（見本院100年度苗簡字第198 號卷第146-152 頁），如依謝受光前揭所述，租金是以原告公司之費用支出，則租金之支出當可扣抵原告之營利事業所得稅額，然原告竟未申報任何租金支出，此實有違一般經驗法則，益徵原告實際上並無給付租金之情事。
⑶再者，系爭土地及其上管理守衛室建物，經本院98年度司執
字第10004 號強制執行事件囑託苗栗縣銅鑼地政事務所於98年11月30日辦理查封登記後，於99年1 月8 日執行現場查封，有當日查封筆錄可稽（見98年度司執字第10004 號卷、及本件卷宗第68頁），而查封當時，原告法定代理人謝受光有到場，並知表示系爭土地上有鐵皮屋占用，係原告公司所有等語，然其當時就原告公司對系爭土地是否有租賃關係，卻未置一詞；迄至拍定後，由被告標得系爭土地並聲請本院點交時，始主張系爭土地上有租賃關係存在，則依原告主張該租賃關係存在之時點，參酌前述諸多可疑之處，可認被告辯稱原告之目的係為阻止被告點交取得系爭土地及其上管理守衛室乙節，應可採信，原告並未承租系爭土地，允無疑義。從而，原告請求確認對被告拍賣取得之系爭土地，有租賃之法律關係存在，為無理由，應予駁回。
㈡原告能否對被告主張系爭土地上之管理守衛室（含增建牌樓
）為原告所有？⑴按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文
。又上開法條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68條規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據，最高法院41年台上字第323 號判例意旨可資參照。
⑵查本件系爭土地上之管理守衛室（建號77、門牌號碼：苗栗
縣銅鑼鄉中平村14鄰七十份6 之8 號），係有辦理保存登記之建物，所有權人登記為謝富炫，此有建物登記謄本可憑（見本院98年度司執字第10004 號卷）；其上增建之鐵皮屋牌樓則未辦理保存登記（查封會測後暫編建號145 ）。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811 條定有明文。而動產附合於不動產，歸不動產所有人取得動產所有權者，以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件，所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而不具構造上及使用上之獨立性而言（最高法院95年度台上字第1584號判決參照）。查該增建牌樓之材質為鋼架鐵皮，搭建於守衛室2 樓頂側邊，與守衛室相連，此有照片2 張在卷可稽（見本院卷第53頁），且據原告陳稱：該牌樓並沒有獨立出入口，所以也不像一般建物，無法獨立使用等語（見本院卷第98頁），足見該增建牌樓並不具有構造上及使用上之獨立性，該增建部分，既已與原守衛室建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，而與原建物同屬於登記名義人謝富炫所有。又前揭建物既登記為謝富炫所有，復經本院民事執行處踐行拍賣程序拍定後，出具不動產權利移轉證書予拍定人即被告，則被告即為依現存之登記而取得權利之善意第三人，揆諸前揭法條規定及判例意旨，被告因信賴登記並依強制執行程序取得前揭建物之所有權，前揭登記對被告而言，已具有絕對效力，則不論謝富炫是否為該建物之真正權利人，原告均不得再對被告就系爭建物主張其為所有權人。故原告請求確認該建物及增建牌樓為原告所有，顯屬無據，應予駁回。
㈢原告訴請撤銷本院100 年司執聲字第17號點交強制執行事件
，有無理由？⑴按強制執行法第15條規定之第三人異議之訴，所謂第三人（
即該異議之訴之原告）就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言（最高法院68年台上字第3190號判例可參）。查本件原告雖主張其對系爭土地及其上守衛室建物（含增建牌樓）分別有租賃權、所有權云云，惟其前揭主張均無理由，業經本院詳述如前，且租賃權亦非屬第三人異議之訴中就執行標的物有足以排除強制執行之權利，故原告自不得以此為由請求撤銷前揭點交強制執行事件。
⑵原告雖復主張系爭土地上所種植之荔枝樹木為具有經濟價值
之作物，為其花費鉅資及心力所種植，應屬原告所有，且原告對樹木之天然孳息有收取權云云。惟不動產之出產物尚未分離者，為該不動產之部分，民法第66條第2 項定有明文。
物之構成部分除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，未與土地分離之樹木，依民法第66條第2 項之規定，為土地之構成部分，與同條第1 項所稱之定著物為獨立之不動產者不同（最高法院32年上字第6232號判例意旨參照）。本件系爭土地上種植之荔枝樹，尚未與土地分離，有勝利不動產估價師事務所估價報告書內所附之照片為證（見本院98年度司執字第10004 號卷），依上開法條及判例意旨，本件荔枝樹為土地之構成部分，自種植時即為土地之部分，屬土地所有人謝富炫所有，原告自不得主張有獨立之所有權。此外，依本院100 年度司執聲字第17號點交執行事件之執行命令觀之，執行之標的物並未包括土地上之荔枝樹或該樹木之天然孳息，是縱令原告對於該該樹之天然孳息有收取權，亦顯非對於本件執行標的物之系爭土地、建物本身有所有權、典權、留置權、質權或其他足以排除強制執行之權利存在，則揆之上開判例意旨，原告自無據此提起第三人異議之訴，請求法院撤銷前揭強制執行程序之餘地。
五、綜上所述，原告既無對系爭點交執行事件之標的物有足以排除點交之權利，其提起本件第三人異議之訴，並聲明⑴確認原告就被告所拍賣取得之系爭土地，有租賃之法律關係存在；⑵確認系爭土地上之管理守衛室及增建牌樓為原告所有；⑶本院100 年司執聲字第17號土地拍賣點交事件，應予撤銷云云，洵屬無據，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 20 日
苗栗簡易庭法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張宏賓中 華 民 國 100 年 12 月 20 日