臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 100年度苗簡字第542號原 告 萬亞筠訴訟代理人 萬榮懿被 告 李育芳上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國101年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬伍仟元，並將設於苗栗縣○○鎮○○路○○○號之金唱將歌城遷讓返還予原告經營。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告自民國100 年1 月1 日起，向原告承租經營設於苗栗縣○○鎮○○路○○號之金唱將歌城，由萬榮懿代理原告與被告簽訂契約書，兩造約定被告每月須支付原告新臺幣（下同）5 萬元之經營權利金（不含房屋之租金），惟被告自100 年5 月份支付原告2 萬元後，即未再給付經營權利金，至100 年9 月份止，共積欠原告23萬元，經多次催討均置之不理，因被告遲延給付租金，爰提起本訴，並以起訴狀送達被告作為終止租賃契約之意思表示。又被告固有告知原告金唱將歌城被縣政府稽查違建之事，原告也有答應修繕到可以營業為原則，騎樓違建部分原告已依消防法規定修繕完畢，至於內部消防設施，因原告修繕時裝修之氣窗不夠大，故被告有裝一個排煙氣窗，被告並表示要從權利金中扣除，原告也有同意等語。並聲明：被告應給付原告23萬元及歸還租賃之經營權。
二、被告則以：兩造訂立系爭租賃契約時，原告代理人萬榮懿未經房屋所有權人蔡美玉同意，即將金唱將歌城所在房屋提供被告使用，且苗栗縣政府工商科於100 年5 月10日至被告營業地點稽查，告知被告系爭建物之騎樓部分係屬違建，要求被告應在10日內立即改善，否則將予以處分。被告乃於100年5 月14日通知原告代理人，簽訂臨時同意契約，當日有給付權利金2 萬元，並告知於同年5 月18日至5 月23日內完成騎樓違建之工程。嗣於同年5 月21日，原告代理人向被告表示裝修已完成，然被告察看時，發現現場大部分尚未裝修完成，被告要求原告代理人將剩餘部分修繕完成，原告代理人均置之不理，已違反系爭契約書第7 條之約定。又原告將店內原有之白鐵門換成木門，也未告知被告，被告並陸續發現店內生財器具投影機被損害，才會拒絕給付權利金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷㈠原告主張被告於100 年1 月1 日向原告承租經營位於苗栗縣
○○鎮○○路○○號金唱將歌城，雙方約定被告必須每月支付原告5 萬元之經營權利金（不含房屋之租金），並簽有租賃契約書，惟被告於100 年5 月至同年9 月止，僅於5 月間支付原告2 萬元權利金，尚有23萬元之權利金未付等情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約書在卷可稽（見本院卷第10頁），自堪信為真實。至原告主張被告應給付上開積欠之租金，並於租約終止後返還經營權，則為被告所否認，並以前詞為辯，是本件之爭點即為：被告以前揭事由拒絕給付租金，有無理由？原告得否以被告遲延給付租金為由，終止系爭租賃契約？㈡按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第850 號判例可資參照。故凡欲主張同時履行抗辯者，必於他方之給付與己方之給付有立於對待給付之地位者，始有適用之餘地。又出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。次按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第
429 條第1 項、第430 條分別定有明文。又前開承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使民法430 條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權（最高法院86年度台上字第1675號判決意旨可資參照）。查本件依兩造租賃契約第7 條約定「...若店內需有異動則甲方（即原告）應無條件配合乙方（即被告）協助處理。」（見本院卷第10頁），堪認兩造有約定系爭金唱將歌城之相關修繕，應由出租人即原告負擔。然民法第430 條中所謂「有修繕之必要」，應解釋為租賃物如不修繕，將無法達到約定之使用、收益狀態之謂，即若非加以修繕，則不能使用，或不能為圓滿之使用，方為具有修繕之必要；至若租賃物雖有耗損、故障、瑕疵，但不妨礙承租人之使用收益者，就非有修繕之必要。是如租賃物偏離所約定用益狀態之程度輕微，依其情形承租人拒絕自己之給付有違背誠實信用方法者，解釋上參考民法第264 條第2 項之意旨，承租人應不得拒絕支付租金，自屬甚明。
㈢本件原告既將金唱將歌城出租予被告經營，自應以該金唱將
歌城得合法對外營業之狀態，為合於兩造所約定使用、收益之狀態。原告主張金唱將歌城被苗栗縣政府稽查騎樓違建後，被告有通知原告修繕，原告並已將騎樓違建部分修繕完成，此為被告所不否認（見本院卷第43頁）。至被告辯稱兩造尚有約定店內細項工程如何裝修，原告並未按照約定之方式裝修完成，係被告自行雇工修繕云云。經查，本件據證人陳添財到庭證稱：兩造討論如何修繕時，伊有聽到原告說要負責把裝修的部分弄好，裝修範圍就是吧台還有消防沒有過的，原告說他會弄到好讓被告可以營業，吧台本來是一長條，由洗杯子的部分和收銀台的部分連接而成，但原告從中間切開吧台，變成兩段沒有相連，兩造原本約定吧台要作成長條型，出入要從右手邊，原告後來做的不符合，造成被告營業上不方便，消防的部分原告整修後，經縣政府檢查也沒有通過，是被告後來自己出錢整修消防的部分，才通過檢查等語（見本院卷第54-57 頁）。依證人陳添財所述，有關吧台裝修部分，原告之裝修方式雖令被告認為使用上不便，但應尚未達到無法作為營業使用之狀態。再就被告提出之吧台新舊照片觀之（見本院卷第75至76頁），該吧台本身並無任何損壞導致被告使用或營業上之困難，且收銀台部分與流理台部分縱未連接，但亦非相隔甚遠，兩造有所爭執者，純粹係原告之裝修方式未符合被告主觀上認為方便使用之樣式。是本院參酌前開證人證述暨現場照片，認原告裝修之吧台，雖未完全符合被告要求之樣式，但尚不致對店內營業發生重大影響，不能認為原告以此方式裝修吧台，有違反租賃物合於約定使用即金唱將歌城得合法對外營業之狀態，亦無從認為前開吧台確有修繕成現況之必要，則被告執此拒絕給付租金，自無理由。至有關消防排煙氣窗部分，因涉及消防法規及營業安全之顧慮，自有修繕之必要，被告請求原告修繕為有理由。又被告主張其支出該消防窗之修繕費用15,000元，業據提出德亞室內設計工程行開立之收據1 紙為證（見本院卷第59頁、第71頁背面，收據內載明鋁窗工程部分），應堪信為真實。原告既陳稱因其原本修繕時裝設之氣窗不夠大，故被告有裝一個排煙氣窗，並表示要從權利金中扣除，原告也有同意等語，被告復對原告前開主張未予爭執，則被告既就前項修繕費用支出，對原告主張租金扣除權，自不得再以同一理由，對原告行使同時履行抗辯權，拒絕給付扣除該部分費用以外之租金。從而，原告請求被告給付自100 年5 月起至
100 年9 月止積欠之經營權利金23萬元，因原告同意扣除被告支出之消防窗修繕費用，故原告得請求之金額，應為215,
000 元，逾此範圍之請求，則屬無據。㈣被告雖另抗辯兩造訂立系爭租賃契約時，原告代理人萬榮懿
係未經房屋所有權人蔡美玉同意，將金唱將歌城所在房屋提供被告使用云云。惟按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利；租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉，最高法院43年台上字第99號判例、71年度台上字第2220號裁判要旨可資參照。本件系爭金唱將歌城經營權租賃契約，係由兩造所簽立，被告既承租該店經營權利及相關生財器具與設備，本於前開租賃契約，即有向原告支付租金之義務，縱原告未得房屋所有權人之同意，將房屋提供或轉租被告使用，亦僅使房屋所有權人取得向原承租人終止租約或請求損害賠償之權利，並非當然使原房屋租賃契約或兩造間之租賃契約失其效力，故被告自不得以此為由拒絕向原告給付租金。至被告辯稱原告將店內原有之白鐵門換成木門，且陸續發現店內生財器具例如投影機被損害部分，查原告雖不否認有將門面材質由鐵門更換為木門，但尚難認為此對於金唱將歌城之營業有何影響；另被告所提出之投影機維修報價單乙紙（見本院卷第69頁），僅能證明店內之投影機有故障情事，但無法證明此係由原告蓄意破壞所致，況被告亦未舉證證明其發現該投影機故障時，有定期催告原告修繕，但原告於期限內不為修繕之情形，故被告以前開事由拒絕給付租金，均無理由。
㈤末按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。依兩造系爭租賃契約之約定，被告應於每月給付原告經營權利金5 萬元，惟被告自100 年5 月份給付2 萬元後，即未再給付經營權利金予原告，嗣原告代理人萬榮懿於100 年8 月29日，以存證信函催告被告應於100 年9 月10日前給付（見本院卷第11頁），然被告迄今仍不為支付，則原告自得依民法第440 條第1 項之規定終止租約。又租賃關係終止後，原告當得請求被告返還租賃物，原告既表示以起訴狀送達被告作為終止租賃契約之意思表示（見本院卷第42頁），則該租賃契約自已合法終止，則原告請求被告應將金唱將歌城返還原告經營，當屬有據，應予准許。
四、綜上所述，本件原告基於租賃契約之法律關係請求被告給付215,000 元之經營權利金，並在終止租約後請求被告返還金唱將歌城予原告經營，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，於本件判決結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易訴訟程序為被告部分敗訴之判決，就被告敗訴之部分，應依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 5 月 3 日
苗栗簡易庭法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黎東成中 華 民 國 101 年 5 月 3 日