臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 100年度苗簡字第529號原 告 陳盧正婉訴訟代理人 陳淑芬律師複代理人 吳建興被 告 財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處法定代理人 周秀珠訴訟代理人 郭淑娟
林其瑾上列當事人間請求確認基地租賃關係存在等事件，本院於101 年
2 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○號、地目雜、面積1 平方
公尺土地（下稱系爭土地）為國有地，自同段1326地號土地分割而出。訴外人即原告之叔叔盧鏡湖於民國75年間向被告申購同段1326地號土地時，因被告發現該土地內有一小部分已於39年間為原告之父母盧增塔、盧馮素雯所建屋占用，因而於76年1 月7 日主動將該土地分割出系爭1326-2 地號土地由盧增塔等繼續使用。嗣盧增塔於86年間過世後，再由原告接續使用系爭土地，並於94年間於系爭土地上興建同段726建號建物。因被告至少於76年1 月7 日起即已知悉遭盧增塔、盧馮素雯占用系爭土地之事實，進而將系爭土地由原1326地號土地分割出來，且分割後仍由盧增塔等所使用，嗣盧增塔死亡後由原告繼續使用系爭土地，迄今從未間斷。被告對於盧增塔等人及原告持續占用系爭土地之事實，亦從未表示反對之意思。而原告最遲於86年6 月起，即有按期繳納系爭土地租金之事實，被告亦按期收受原告所繳納之租金。足見兩造間就系爭土地有默示之租賃合意，且未以字據訂立之，依民法第422 條規定，視為不定期限之租賃關係。今被告雖援引國有非公用不動產被占用處理要點第5 點第3 項及財政部87年8 月7 日台財管第00000000號函辯稱所收取金錢並非租金云云，惟本件被告於認知原告先父母占用之前提下，仍願分割增加系爭土地供其使用，其後亦未曾對原告表示任何反對繼續使用之意，反向原告收取使用系爭土地之對價，足認兩造間至少具備民法第421 條租賃契約之默示合意，與不當得利兩造間未有任何合意之情形迥不相同。況上開處理要點及財政部函釋，均係被告內部自訂行政命令，不能執為抗辯原告之法律依據。
㈡又原告曾於91年5 月向申購系爭土地，因補件不及而未能申
購成功；原告復於99年6 月11日第二度申購，被告於100 年
3 月16日以「依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第1項第2 款第3 目規定，已有使用或處分計畫，申購案應予註銷，原繳附證件檢還」駁回申購；原告再於100 年4 月26日第三度申購，亦經被告於同年5 月19日函覆「查本件國有土地，茲因毗鄰私有土地所有權人盧林愛貞等6 人依國有財產法第49條第3 項規定以畸鄰地合併建築使用方式申請承購，為釐清疑義，本分處訂於100 年5 月27日上午10日現場勘查，並俟勘查後再行研辦」、於同年8 月9 日函覆「茲因台端與盧林愛貞君等6 人均有意申購本案國有土地，又台端所有磚造樓房使用土地尚涉私權爭議，爰請俟法院判決確定後，再檢證申購。原繳附證件檢還」等語，以訴外人盧林愛貞欲申購系爭土地、已對原告提起拆屋還地之訴為由，駁回原告申購案，可見被告欲將系爭土地賣予訴外人盧林愛貞並影響原告權益。查系爭土地為狹小畸零地，現由原告建物占用，豈有拆除原告建物再騰空土地賣予訴外人盧林愛貞之理？又在原告申購過程中，一再顯示被告是可以將系爭土地賣予原告，亦即有延續默認租賃關係存在的事實。
㈢為此依民法第421 條、第422 條、土地法第104 條第1 項規
定，提起本件訴訟。並聲明：⒈確認原告對系爭土地有租賃關係存在；⒉確認原告就系爭土地有優先購買權存在。
二、被告則以：㈠被告因辦理訴外人盧鏡湖申購案需要，於75年12月2 日派員
至分割前1326地號土地勘查，發現該土地現況除有訴外人盧鏡湖之建物外，尚有部分遭訴外人盧馮素雯之建物占用及部分作為中正路使用。茲因上開土地並非全部為訴外人盧鏡湖所有建物所占用，被告遂將上開土地分割出1326、1326 -1、1326-2等地號土地，並將其中1326地號土地出售訴外人盧鏡湖，而系爭1326-2地號土地則仍遭訴外人盧馮素雯等占用。嗣原告於91年5 月7 日檢證申購系爭土地，然因逾期未補件，經被告以92年6 月12日台財產中新二字第0920005925號函覆原告註銷申購案，並於該函敘明兩造間並未成立租賃或其它合法使用關係，原告無權占有國有土地獲有相當於租金之利益，依民法第179 條規定，向原告追溯收取自86年6 月至92年5 月之土地使用補償金新臺幣（下同）4,032 元。並依國有非公用不動產被占用處理要點第5 點第3 項之規定，對於未依法排除原告占用前，以追收方式定期通知原告繳納占用期間之土地使用補償金，且於通知單均載明「您使用下列國有土地無合法使用權源，依民法第179 條規定應給付不當得利」，是被告向原告收取乃使用補償金，與租金之性質不同，自不應認定兩造間存有租賃關係。被告另以兩造間至少具備民法第421 條租賃契約之默示合意云云，然依國有財產法第1 條、第42條第2 項之規定，非公用財產類之不動產出租，應以書面為之，未以書面為之者，不生效力，故本件並無默示租賃契約成立之適用。綜上所述，本件兩造間並無締結書面契約，被告亦未同意原告使用。被告僅於排除原告占有前，於91年間原告申購系爭土地時，追溯收取自86年6月起占用期間之使用補償金，兩造間並無成立默示之租賃合意。
㈡原告復於99年6 月11日向被告申購系爭土地，經被告於100
年3 月8 日派員勘查，因系爭土地地上物使用現況為泥土地、碎石地，且土地使用分區為都市計畫內商業區，被告已研議辦理標售在案，爰以100 年3 月16日台財產中新二字0000000000號函覆原告註銷申購案；原告又於同年4 月26日以書面陳述申購，茲因訴外人盧林愛貞等6 人亦申購系爭土地，經被告於同年5 月27日會同原告代理人、盧林愛貞君等6 人至現場勘查結果，原告所有建物除使用系爭土地外，尚使用同段1303、1303-1、1303-2、1326地號等4 筆私有土地，原告代理人與盧林愛貞等6 人於會勘時表示，就原告使用同段1326地土地部分，由原告先行與盧林愛貞等6 人協議私有土地讓售事宜。惟據悉其等並未達成共識，並經盧林愛貞等6人向原告訴請拆屋還地在案。因原告與盧林愛貞等人均有意申購系爭土地，原告所有建物所使用土地尚涉私權爭議，被告即於同年8 月9 日台財產中新二字第1002002094號函覆原原註銷申購案，並請原告俟法院判決確定後，再檢證申購。原告於91、99、100 年三度申購系爭土地不符合讓售程序，均非被告默認兩造間有租賃關係存在。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號著有判例足參。本件原告主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在及其就系爭土地有優先購買權存在，為被告所否認，則兩造間就系爭土地是否有租賃關係存在及優先購買權存在等情不明，原告之法律上地位有不安之狀態存在，且此種狀態得經法院以確認判決將之除去，準此原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益。
四、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。租賃係特定當事人間所締結之債權契約，租賃物及租金為租賃契約之要素，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立租賃契約，不得僅憑繳納稅款或占有事實，而逕行認定有租賃關係存在。又租金雖係使用租賃物而支付之代價，不因兩造所約定之名稱異其本質，然租賃契約之成立，仍須出租人有將物租與承租人使用收益之意思，且承租人有支付租金之意思，當事人就租賃標的物及租金等必要之點，意思表示合致後，租賃契約始得成立（最高法院69年度台上字第3405號、71年度台上字第68號、84年度台上字第2987號、89年度台上字第676 號判決意旨參照）。
國有財產局依據其所定「國有非公用不動產被占用處理要點」向占用人收取之使用補償金，乃係追收占用期間之不當得利，並非租金。再按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。
五、經查，系爭土地乃被告所管領之國有地，被告前為辦理訴外人盧鏡湖申購案，於75年間勘查發現系爭土地遭原告之母盧馮素雯建屋占用，而於76年間將原1326地號土地分割出1326-1及系爭1326-2地號土地，並將分割後1326地號土地出售予盧鏡湖，然並未立即向盧馮素雯收取使用補償金；及至91年間原告向被告申購系爭土地因逾期未補正文件，被告遂於92年6 月函拒絕原告之申購，並表明兩造間並無租賃關係，原告占用系爭土地係屬無權占用，應支付不當得利金，而向原告追溯收取86年至92年間之使用補償金，嗣後並逐年收取土地使用補償金等情，有土地登記謄本、地籍圖、被告所提勘查表、分割請示單、原告申請承購國有非公用不動產申請書、被告92年6 月12日台財產中新二字第0920005925號函等件在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真實。則被告雖於75年間即知悉系爭土地遭占用之情，截至92年6 月向原告追溯收取使用補償金之前，未曾向占用之盧馮素文、盧增塔或原告為任何表示，並無其他情事足以間接推知其效果意思，依前開說明，尚難認為其有默示同意原告承租之意思表示。而訴外人盧馮素文、盧增塔或原告，截至92年6 月支付土地使用補償金之前，亦僅於系爭土地上建屋占用，而無其他舉動或情事足以推知其向被告為承租系爭土地之意思表示，亦難僅憑其長期占有系爭土地之事實，而逕認其有向被告承租之默示意思表示存在。被告既無將系爭土地租予原告使用收益之明示或默示意思表示，原告亦無向被告承租系爭土地支付租金之明示或默示意思表示，兩造未有具體而確定之意思表示一致，即難認已成立租賃契約。又被告已於92年6 月12日以台財產中新二字第0920005925號函文向原告說明其使用系爭土地乃屬無權占用，兩造間並無成立租賃關係，原告應依民法第179 條規定支付占用期間之土地使用補償金（卷97-9
8 頁）。被告既於92年6 月間向原告為反對使用系爭土地之意思表示，且明確向原告表示所收取之使用補償金乃占用期間之不當得利，並非租金，則原告主張被告自76年間迄今從無反對之意思表示及曾收取租金云云，即不可採。而被告雖自92年6 月間起向原告追溯收取自86年間起之土地使用補償金，原告亦如數繳納，然依前開說明，該土地使用補償金之性質並非租金，而係原告占用期間相當於租金之不當得利。何況由原告所提出之歷次繳納土地使用補償金之收據及計算表上亦有載明：「占用國有土地使用補償金計算表」、「占用國有土地使用補償金催繳通知計算表」、「您使用下列國有土地無合法使用權源，依民法第179 條規定應給付不當得利，其應繳納款項如下... 」等字句，可知原告於繳納使用補償金時，亦應已知悉兩造間並無成立租賃關係，其乃無權占用系爭土地而遭被告收取不當得利等情。是原告以其曾經繳納土地使用補償金及被告曾收取該補償金之事實，主張兩造間已成立不定期租賃契約關係云云，顯無可取。原告復以其曾三度向被告申購系爭土地之過程，主張兩造間有默示租賃關係之合意存在云云，為被告所否認，原告就未能舉證以實其說，是其上開主張，即難採信。
六、綜上所述，兩造就系爭土地既無明示或默示之租賃意思表示合致，原告所支付之土地使用補償金亦非租金性質，兩造間並無成立租賃關係。從而，原告求為確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在及其對系爭土地有優先購買權，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
苗栗簡易庭法 官 楊中琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李曉君中 華 民 國 101 年 2 月 24 日