臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 100年度苗簡字第84號原 告 後龍慈雲宮法定代理人 林海濱訴訟代理人 江錫麒律師
黃淑齡律師被 告 翁郭悅枝
劉陳美佐共 同訴訟代理人 陳美均上列當事人間請求增減土地租金事件，本院於中華民國100 年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告翁郭悅枝向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地九三平方公尺之租金，應自民國一００年一月一日起調整為每年按申報地價年息百分之八計算。
被告劉陳美佐向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地四二平方公尺之租金，應自民國一００年一月一日起，調整為每年按申報地價年息百分之十計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉陳美佐負擔二分之一、被告翁郭悅枝負擔五分之二，餘由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號、龍北段1318地號土地為原告所有，原告將系爭1678地號土地之42平方公尺土地出租予被告被告劉陳美佐、將系爭1318地號土地之93平方公尺土地出租予被告翁郭悅枝供其等建屋使用，兩造間之租約未定有期限，為不定期租賃。被告劉陳美佐於系爭1678地號土地上建有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○○○號之房屋（下稱系爭26-2號房屋），並租予他人開設童裝店；被告翁郭悅枝則於系爭1318地號土地上蓋有門牌號碼同縣○○鎮○○路○○號之房屋（下稱系爭46號房屋），經營花店。
系爭2 筆土地與台一線省道距離甚近，並鄰後龍鎮公所、代表會、分駐所等行政區及商業區，其中系爭46號房屋更位於後龍市場內，二者均位處後龍鎮行政、商業要地，○○○鎮○○○○段。自民國83年起迄今，系爭1318地號土地公告現值從每平方公尺新台幣（下同）30,454元調升為37,454元，系爭1678地號土地公告現值則從每平方公尺53,900元調升至61,509元。然系爭1318地號土地之年租金自84年起迄今仍維持35,110元，換算每平方公尺為378 元；系爭1678地號土地之年租金自88年起迄今仍為31,607元，換算每平方公尺為75
3 元，僅約為系爭2 筆土地申報總價之年息4.2 ％，與一般住宅之租金相較已屬偏低，況被告承租系爭精華地段開店營業，或轉租他人收租，所得利益與支付之租金顯不相當，故有調整租金之必要。為此，爰依民法第442 條、土地法第97條第1 項、第105 條規定，請求依系爭2 筆土地當年度申報地價10％調整租金等語。並聲明：⑴被告翁郭悅枝、劉陳美佐向原告所承租之系爭1318、1678地號土地租金，均自100年1 月1 日起調整為按各該土地當年度申報地價年息10 ％計算；⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡；最高法院81年台上字3062號判決可資參照。再土地租賃者，公告現值僅係其中重要參考依據，但非唯一標準，因此即使租金不敷繳納稅捐時，亦非當然得以調整租金，故土地稅額縱使增加，但如土地周邊之不動產價值並未增加，土地附近之經濟未見繁榮，土地承租人利用該租賃土地所獲得之經濟價值與所得之利益亦無因此更為豐厚，甚至反而減少時，出租人即無請求調漲租金之餘地。
（二）系爭2 筆土地雖坐落在後龍市場之周邊地點，鄰近後龍鎮公所、代表會，公告土地現值歷經數次調昇，然而近16年來，系爭1318地號土地之公告土地現值僅調升7,091 元，系爭1678地號土地之公告土地現值亦僅調升7,609 元。又後龍鎮之經濟僅具區域性，近20年來周邊環境及經濟狀況不但未見活絡，甚至更加衰退，人口外流，加以近年來，後龍地區工商業並不繁榮，不動產交易亦不活絡，幾乎未有房地產建案，土地價值增加無幾。後龍市場為後龍地區之唯一市集，僅早上半天時間有人潮湧現，近中午12點時，人潮幾乎散去，攤位也多半撤離，許多店面或承租戶因此經營不善而結束營業。被告劉陳美佐承租系爭1678地號土地現出租予他人開設童裝店，每月租金僅1 萬元，被告翁郭悅枝承租系爭1318地號土地則幾乎供作住宅使用，其所開設之躍羚花坊則係使用自己所有之土地，故被告等近年來均未因此獲得較大經濟價值或利益。
（三）原告出租予後龍地區居民之土地，在日據時代本係為一群窮苦百姓所有，茲因當時宮廟毋須繳交任何費用，故於主管機關辦理登記時，均聲稱土地為媽祖廟（原告慈雲宮之前身）所有，原告因而取得上開土地。嗣因宮廟亦須繳交地價稅，故廟方與地方士紳協商，由廟方提供土地予地方人士興建房屋，而由使用土地之地方人士繳納地價稅作為租金之給付。被告翁郭悅枝於45年1 月8 日向原告承租系爭1318地號93平方公尺土地時，兩造約定租金以每年每坪
6 元計算，故每年租金僅180 元，然近年來原告不斷調漲租金，去年租金達68,234元，調漲幅度近400 倍，十分不合情理。綜上所述，原告請求調整對被告所出租土地之租金為每年10％，並無合法正當權源等語。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、原告主張系爭2 筆土地為其所有，系爭1678地號之42平方公尺土地出租予被告劉陳美佐，自88年起迄99年止租金為每年31,607元；系爭1318地號之93平方公尺土地出租予被告翁郭悅枝，自84年起迄99年止租金為每年35,110元，兩造間之租賃關係為不定期租約，約定每年12月初繳納一次租金。被告劉陳美佐將承租土地上之系爭26-2號房屋租予他人開設童裝店，被告翁郭悅枝則於系爭46號房屋經營花店及自住等情；業據原告提出土地登記謄本、土地租金收入明細、被告繳租之存證信函等件為證（卷第6 、7 、10至21頁），並有苗栗縣竹南地政事務所製作之鑑定圖在卷可參（卷第113 頁），且為被告等所不爭執，自屬真實。
二、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；民法第442條定有明文。而民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言；最高法院著有26年滬上字第4 號判例要旨可資參照。查系爭1678地號土地88年7 月間之每平方公尺土地公告現值為53,951元，於99年1 月間則漲為61,509元；系爭1318地號土地84年7 月間之每平方公尺土地公告現值為30,455元，迄於99年1 月間則漲至37,545元，有地價第二類謄本附卷可稽（卷第8 、9 頁），足見系爭2 筆土地之價值自88年、84年起已有增加。而被告劉陳美佐、翁郭悅枝所應付每平方公尺每年租金僅各為75
2.54元、377.52元【計算式：31,607元÷42平方公尺＝752.54元，35,110元÷93平方公尺＝377.52元】，與系爭2 筆土地每平方公尺之公告現值相較，顯屬過低而失公平，而兩造間之租賃契約均為不定期租賃，已如前述，則原告主張依民法第442 條法律規定，請求調漲系爭土地租金，即屬有據，應予准許。
三、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之十為限；第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之；土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照）。經查：
（一）被告劉陳美佐承租系爭1678地號土地之42平方公尺為系爭26-2號房屋所在，系爭26-2號房屋位於○○鎮○○路上，租予他人開設童裝店，距該鎮中正、中山、成功路交叉路口（下稱五叉路口）僅隔2 間店面之距離，附近之中山路為後龍市場；被告翁郭悅枝所有之系爭46號房屋則位於後龍市場內，臨中山路部分為花店，未臨路之住宅則坐落於承租之系爭1318地號土地上。被告二人承租土地之位置，位於中正、中山、成功路之五叉路口附近，位居交通要衝，交通非常便利，人車亦往來頻繁，附近各式商家林立，依附卷之現場相片所示有診所藥局、服飾店、彩券行、鐘錶眼鏡行、電器行、早餐店等等，該段中山路為後龍市場，屬傳統早市市場，市場內購物人潮較多，於本院履勘日之上午10時30分左右，市場內人潮逐漸散去等情，亦據本院於100 年5 月31日協同兩造履勘現場查明屬實，並製有勘驗筆錄、現場照片、現場圖等附卷可憑（卷第99至110頁）。且被告等亦自承所承租之土地鄰近後龍鎮公所、代表會，後龍市場為該鎮之唯一市集乙節，益證承租地點為後龍鎮之行政及商業中心無疑。本院審酌上情，認被告二人所承租系爭土地之位置，均與五叉路口相鄰，交通十分便利，方圓數公尺各式商家攤販與人潮聚集，集結形成商圈，生活機能優良，亦為行政區域，堪稱屬後龍鎮境內經濟活動最熱絡、交通最為便利、生活機能最佳之精華地段。故原告主張被告承租之系爭2 筆土地位置○○○鎮○○○○段等語，已堪憑採。
（二）被告翁郭悅枝辯稱其所有系爭46號房屋基地臨中山路之部分為其自有土地，並經營花店，房屋後半部不臨路之基地始為承租之系爭1318地號土地，故其承租系爭1318地號土地部分係作為自用住宅，而非營業用等語，並提出基地位置圖（卷第74頁背面）為憑；且為原告所不爭執，堪信為真實。本院審酌系爭1318地號土地之利用現況雖為自用住宅，但承租土地位置及所享交通便利、生活機能等已詳如前（一）所述，故認租金應調漲為申報地價年息8 ％為適當。原告逾此部分之請求，尚非有據，不應准許。
（三）又市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束；最高法院著有54年台上字第1528號判例意旨可資參照。被告劉陳美佐承租系爭1678地號土地之42平方公尺全部為系爭26-2號房屋之基地，係出租與他人開設童裝店，租期為98年3 月5 日起至103 年3 月4 日止，每月租金1萬元，有房屋租約1 份在卷可佐（卷第13 0至133 頁），顯見被告劉陳美佐承租系爭1678地號土地係作為營業使用，揆諸前揭判例意旨，則其地租自不受土地法第97條以土地申報總價額年息百分之十為上限之限制甚明。而被告劉陳美佐承租系爭1678土地所得享受之經濟效益係包含周邊區域之整體商圈，自非承租一般住宅區地段可比擬。再者，其承租土地面積為42平方公尺，每年租金收入12萬元，換算每平方公尺土地之每年租金收入約為2,857 元【計算式：120, 000元÷42平方公尺＝2857.1元】，相較其目前支付予原告之每平方公尺土地之每年租金僅為752.54元【計算式：31,607元÷42平方公尺＝752.54元】，其租金收入獲利約為租金支出之2.8 倍，益證被告劉陳美佐承租系爭土地獲益甚多。而原告主張租金應調漲為申報地價之年息10％，依此計算，99年1 月之申報地價為每平方公尺17,918元，調漲後之年租金則為75,255.6元【計算式：17,918
×42 ×10％＝75,255.6】，與被告劉陳美佐目前之年租金收入12萬元相較，仍有獲益，故原告請求租金應調漲為申報地價之年息10％，即屬可採，應予准許。
（四）至被告等辯稱系爭2 筆土地近16年來之公告現值調升緩慢，後龍鎮工商業不繁榮，反而衰退，且原告所有土地乃日據時代附近居民所贈，原告並無權利請求增加租金云云；然系爭2 筆土地之公告現值雖然調升緩慢，但其價值仍屬上昇，自已符合民法第442 條當事人得聲請增加租金之規定。且後龍地區之經濟是否衰退、系爭土地是否為附近居民贈與原告等節，未見被告舉證以實其說，縱或屬實，亦與本件判斷得否增加租金無涉；是被告上開辯解，委無足取。
四、再按原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9 次民事庭會議決議參照）。原告於99年12月27日起訴時請求自100 年1 月1日起調整兩造之租金，業經被告同意在卷（卷第143 頁），是本院認原告請求被告劉陳美佐承租系爭1678地號土地之租金自100 年1 月1 日起調整為每年按申報地價年息10％計算，被告翁郭悅枝承租系爭1318地號土地之租金自100 年1 月
1 日起調整為每年按申報地價年息8 ％計算，為有理由，逾此部分之請求，尚非可採，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
苗栗簡易庭法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孫銘宏中 華 民 國 100 年 9 月 30 日