臺灣苗栗地方法院民事小額判決 100年度苗小字第408號原 告 林澄輝被 告 苗栗縣政府法定代理人 劉政鴻訴訟代理人 邱琦崴
朱正益上列當事人間給付鑑定費事件，本院於民國101 年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告以一般通常買賣方式而非以參加重劃抵費地競標方式而向被告購買坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）。原告向被告買受系爭土地之單價，為每平方公尺新臺幣（下同）2,000 元，以被告主張之系爭土地面積1,54
7.71平方公尺計算，總價為3,094,820 元，原告並於民國（下同）97年11月26日支付被告3,094,820 元。嗣被告於97年12月17日將系爭土地之所有權移轉登記予原告。兩造於電話中洽談系爭土地買賣過程中，被告從未帶領原告至系爭土地現場勘查，僅告知原告於完成買賣手續後，將依一般買賣習慣，由賣方申請地政機關鑑界後予以踏界點交。又因系爭土地座落區域偏僻，並無可據以尋求之路名及地址，是以居住外縣市之原告，沒有也無法於事前自行前往現場查看。因系爭土地為農地，雖農地均有土壤構成之土質田埂為界線，惟土質田埂易因鄰地人為因素而變動移位，且自區域土地重劃後，系爭農地已閒置荒廢10年，期間完全無人予以管理，其土質田埂長年任由鄰地挖掘而可能已移動變位，而系爭土地又無實際界標可憑，原告僅能等待完成買賣手續後，由被告確實鑑界後予以踏界點交，原告不曾亦絕不可能同意被告以原告從未見過的土地現況予以點交。
㈡、兩造完成買賣手續後，被告於97年12月24日雖有指派訴外人鄭基豐至系爭土地現場進行點交，惟鄭君未偕同測量人員一同至現場鑑界，而鄭君又在系爭土地界線不清及面積不明之情況下，欲以土質田埂點交，原告當場即表明因未鑑界而拒絕點交，且原告另在系爭土地現場發現該農地之部分有嚴重積水不乾之瑕疵，是原告再度向鄭君表示拒絕點交，並告知被告應將瑕疵改善，並由被告申請鑑界訂立界樁後，再另定期通知原告點交。
㈢、按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不在此限。」，民法第373 條定有明文。「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」最高法院33年度上字第604 號民事判例意旨，可資參照。由上開條文及判例意旨可知，不動產之買賣，在所有權移轉登記完畢後，出賣人仍須將買賣標的物點交買受人，方能釐清雙方應承受之權利義務，進而完成買賣，是買賣標的物之點交亦屬必要而不可或缺之要件。依一般通常買賣習慣，尚且以動產買賣為例，賣方均會依習慣或義務將買賣標的物之大小重量等，清楚點清或展示予買方，何況係價金龐大之不動產買賣，居於賣方地位之被告豈有於點交時，不須於現場鑑界，即謂已將足額面積之土地點交予買方即原告之理。是系爭土地於點交前，由被告申請苗栗縣通霄地政事務所鑑界，為居於賣方地位之被告依不動產之一般買賣習慣所應履行之義務（至少應係附隨義務) ，斷無因被告為政府機關，即得不依社會之買賣習慣，不負出賣人義務，反要求原告應於現場界線不清、面積不明之情形下，先行接受被告點交，待點交完畢後，再由原告自行申請鑑界以釐面積是否足額之理。
㈣、因系爭土地所有權已移轉登記予原告，惟據原告詢問地政事務所後得知，由被告持原告簽名蓋章之鑑界申請書及原告身份證影本即可由被告辦理申請鑑界，待原告備妥文件欲交由被告，被告卻於此時反悔拒不負擔鑑界費用，其並指稱系爭土地已於97年12月24日完成點交云云，兩造就此曾經由苗栗縣苗栗市調解委員調解，因仍未達成共識，原告始提起本訴，請求判決被告負擔系爭土地鑑界之必要費用。
㈤、對被告抗辯之陳述：
１、因土地登記簿所載之面積與其現場實際之面積常有不符，是土地買賣成交後，賣方無論依習慣或義務均會負擔必要費用申請地政機關鑑界，並至現場將買賣標的之土地踏界後點交予買方，此乃一般交易習慣，眾人皆知之事實，系爭土地經重劃後業已10年，被告答辯所稱土地面積現況與登記簿並無出入，實無理由。又被告稱其未曾允諾予以踏界點交之事，惟踏界點交為通常買賣之習慣，亦為賣方之責任與義務，根本不須被告之承諾，被告應遵照習慣申請鑑界後，將現場面積足夠1,547.71平方公尺之系爭土地踏界點交予原告。另被告雖稱其同意調解委員之建議，係因原告一方之事由致調解不成立等語，實情則為調解當時調解委員有當面告知被告代理人：「按照本案之情形，在實務上賣方確有依照習慣負擔費用申請地政機關鑑界後，才將該該筆農地踏界點交原告之義務與責任。」，而被告所謂調解委員之建議實為被告意見，調解委員僅代為轉達，被告書狀所稱與事實不符。
２、原告購買系爭農地係以一般通常之買賣方式購得，而非以參加抵費地招標之投標所購得，且當初原告購買系爭土地時，被告亦未提及被告機關辦裡抵費地招標時有何投標須知，亦未表示雖以一般通常買賣方式購買農地，仍須受到被告所訂「投標須知」之拘束，則被告所提出之「投標須知」縱未載明其負有鑑界義務，或其他縣市之任何投標規範有不利原告之內容，均無拘束原告之效力。
３、國有財產法之全部條文均未對國有土地之標售作業程序、讓售作業程序作有任何規定，因而財政部國有財產局於答覆被告公文所載「查依國有財產法及本局訂定之『國有非公用不動產標售作業程序』、『國有非公用不動產讓售作業程序』（以下分別簡稱標售作業程序、讓售作業程序）......」中，句首所載之「國有財產法」顯係誤植，因此該標售作業程序、讓售作業程序僅為國有財產局自行管理國有土地之行政命令。又依國有財產法第13條規地，將抵費地分為兩類，其一為國有財產局自為管理，另一係委託地方政府管理經營，此由被告函詢各縣市政府之回覆可知，各縣市政府對抵費地標（出）售之作業程序均各自獨立規定，不但各不相同，亦互不相拘束，且國有財產局訂立之標售、讓售作業程序並不拘束各縣市政府。系爭土地既已由國有財產局委託被告管理，當不因國有財產局並未規定抵費地須先辦理鑑界始得出售，而誤認被告亦可不必或不予鑑界，亦不得因國有財產局答覆被告之公文表示：依其所訂定之標售作業程序、讓售作業程序規定，倘若民眾於國有土地出售後認為實際土地面積與出售土地面積不符，依標售作業程序第14點、讓售作業程序第13點規定，民眾得於出售後6 個月內自行負擔費用，會同該局所屬分支機構辦理複丈等意旨，即認上開錯誤見解亦適用於本案。
４、又自各縣市政府答覆被告之公文觀之，凡答覆不須鑑界之縣市均係以抵費地之標售作業程序答覆被告，亦即均以其「投標須知」所載不須鑑界之規定答覆被告，而非以其按照一般通常買賣程序出售抵費地之作業程序答覆被告。因原告購得系爭土地非以參加投標所得，自不須適用投標作業程序，且如前所述，被告亦不受各受託管理之其他縣市政府之投標須知拘束；另按一般通常買賣程序作業之方式答覆被告者，均回覆由賣方（即各縣市政府）申請地政機關鑑界，是被告應當申請地政機關鑑界後，方將系爭農地踏界點交予原告，甚為顯然。被告陳報之彙整表中，竟指出答覆必須鑑界之縣市政府僅有宜蘭縣政府，其不實陳報以混淆視聽之心已昭然若揭。
５、「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」民法第1 條定有明文，系爭土地係依一般通常買賣方式進行農地買賣，被告無論依實務習慣或基於賣方立場，均應申請地政機關鑑界方予踏界點交予原告。
㈥、聲明：
１、被告應給付原告4240元。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、原告持有之土地面積大小係以土地登記簿為準，現系爭土地面積為1,547.41平方公尺，與原告所買受之土地面積並無出入，另原告所稱被告曾言明完成買賣手續後，會依一般買賣習慣由賣方申請鑑界後予以踏界點交等情，所言非實，被告未曾言及由被告申請鑑界後始點交，被告於登記完畢後之97年12月22日進行之點交程序，係確認土地四至與兩鄰之界址。被告亦曾於調解程序中同意調解委員建議，先由原告申請鑑界，鑑界結果與被告所點出之四至界址若符合測量實施規則第73條及第247 條規定，應由申請人自行支付費用，反之則由被告負擔。惟被告並不同意致調解不成立。
㈡、被告歷年出售抵費地，均以完成土地登記後通知買受人至現場點交四至界址後，即完成買賣交易，未安排鑑界事宜，故買賣總價未包含鑑界費用，被告亦未有申請鑑界此項流程。再者，經被告於100 年12月2 日以府地畫字第1000245754號函詢各縣市政府及國有財產局，詢明各該機關出售抵費地（或國有地）時，是否有申請鑑界之結果，各縣市政府多未明文規定有鑑界流程，至多僅指出四至界址，依民法第1 條規定，民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理之規定，應比照各縣市政府承辦出售抵費地時，多未鑑界僅指出四至界址，應認原告請求為無理由。
㈢、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告向被告買受苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地。
㈡、被告將上開土地交付原告前，並未聲請地政事務所就上開土地鑑界。
㈢、雙方買賣上開土地價金為3,094,820元。
㈣、兩造所提出之書證形式上係屬真正。
四、法院之判斷：
㈠、原告主張被告曾承諾由其申請地政事務所就系爭土地進行鑑界等語，為被告所否認，因原告就此部分並未能舉證以證明其主張，則其此部分之主張，尚難採信。
㈡、次按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」，民法第348 條定有明文。此出賣人之交付標的物義務，於土地之買賣情形，其義務之內容是否包括申請地政事務所鑑界義務？查買賣土地過程中，由出賣人申請地政事務所進行鑑界程序，其目的在於經由中立可信之地政機關以專業測繪方式，標示買賣標的物所在，避免發生出賣人之一方所交付或所表示出賣之土地，與實際移轉所有權之土地有所不符情形。此以測量方式證明買賣標的土地之四鄰界限之作業，既在於證明第三人就買賣標的之土地無法主張所有權，且用以證明買賣標的土地之面積、範圍等效用等，參照民法第
349 條所定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」及民法第354 條所定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」之規定，核其性質，係屬於出賣人就其不必負物之瑕疵擔保責任及權利之瑕疵擔保責任所為之舉證，當歸類於出賣人擔保責任之事項。而應由出賣人負擔保責任之事項，若出賣人未先自行舉證以證明其無擔保責任時，買受人可否以請求給付方式請求出賣人履行證明程序？按「出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律效果均有不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出給付者，縱出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責。」，最高法院93年度臺上字第1048號民事裁判意旨，可資參照( 參照最高法院民事裁判書彙編第48期147- 1 57 頁。) ，是權利及物之瑕疵擔保責任事項，並非屬於買賣之原定給付義務內容，買受人自無依據民法第348 條規定以請求出賣人給付方式使其負擔證明瑕疵擔保責任不存在之理。基於以上所述，本件原告依據出賣人之交付買賣標的物義務，主張被告負有申請鑑界之給付義務，參照上開說明，並非可採。
㈢、再按「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」，民法第1 條固定有明文，惟以習慣作為法源時，須法律就相關之事項並無規定時，始得適用習慣作為法源之依據，因民法有關瑕疵擔保責任與給付責任之分際，於民法第34
8 條、第349 條、第354 條已定有明文，應逕適用有關規定以資解決，並無適用習慣作為法源依據之餘地。且按「民法所謂習慣乃指社會慣行中，普通一般人確信其有拘束力，人人必須遵從，而後群居生活始能維持而言。」，最高法院70年度臺上字第3258號民事裁判意旨，可資參照( 參照最高法院民刑事裁判選輯第2 卷3 期4 頁) 。有關土地買賣交易，常由買方申請地政事務所鑑界，以示實際之買賣標的物與約定內容相符，多係基於買賣契約已特別約明賣方應履行此項義務之故，此一常見之作業程序，其義務之發生，係基於買賣契約雙方當事人有特別約定使然，與未經特別約定而可以習慣作為法源之情形有所不同，尚不能以此逕認此一之作業程序義務之發生，係由於交易上之習慣所致。更何況，於買賣標的移轉登記前，由買方負擔鑑界費用，並由賣方具名申請地政事務所鑑界；或由買方於取得買賣標的之土地所有權後，自行申請地政事務所鑑界，均可達成鑑界以明瞭土地界限、面積之目的。核尚不致於非由賣方負擔鑑界費用，有關土地買賣之交易秩序即無法維持之情形。因此，原告所稱上開由賣方負擔鑑界之交易事例，縱達於事實上反覆常見之程度，亦未臻維持群居生活不可或缺之法確信程度，尚非民法第1 條所稱之習慣。基於以上所述，原告主張被告應依交易習慣負擔系爭土地之鑑界費用，其論據亦無可採。
㈣、從而，原告本於其主張之買賣關係，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
㈥、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
苗栗簡易庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及須按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴理由應表明：
一、原判決所違背之法令及其具體內容，
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由。
當事人如對本件訴訟內容有所疑義，得聲請閱卷。
中 華 民 國 101 年 2 月 24 日
書記官 張 哲 豪