臺灣苗栗地方法院民事判決 100年度訴字第345號原 告 李增雄訴訟代理人 黃英傑律師被 告 林培鈞上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記事件，本院於民國10
1 年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○ ○號土地，面積4318.
36 平方公尺，所有權全部移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第2 項分別定有明文。查原告起訴時主張：其遭被告詐欺而將其所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○ ○號，面積為4318.36 平方公尺土地（以下稱系爭土地）出售並於99年2 月1 日之移轉登記予被告，爰依民法第92條及不動產買賣契約書第14條約定，撤銷上開買賣及移轉登記行為，並聲明：被告將系爭土地所有權登記予以塗銷。嗣原告於民國99年11月24日言詞辯論時，除為相同之聲明外，先縮減其請求之依據，僅依不動產買賣契約書第14條約定請求，其後又追加民法第92條規定，對原告上開訴之追加，業據被告表示同意（本院卷第41頁），核與上開規定並無不合，應予准許，又原告於100 年12月2 日具狀，主張相同之事實，除以上開聲明為先位聲明外，另追加後位聲明為：被告應將系爭土地所有權移轉登記於原告名下，並將請求權之依據中之民法第92條更正為民法第113 條（另不動產買賣契約書第14條不變）。經核原告追加前開先位及後位聲明，均係本於兩造間就系爭土地之買賣契約法律關係而為主張，其基本原因事實相同，揆諸前揭法條規定，原告前開訴之追加，應予准許，合先敘明。
三、原告起訴主張：㈠系爭土地原屬原告所有，原告於91年10月1 日將系爭土地出
租訴外人詹鎮錩，詹鎮錩在未告知原告之情形下，擅自堆積「老庄溪排水協成橋段工程」之廢棄土約4,000 立方公尺，苗栗縣卓蘭鎮公所多次發函要求詹鎮錩所屬之文泉營造有限公司儘速將該批廢棄土搬移，但詹鎮錩均未處理。
㈡原告因年近七旬已無力耕作，又因系爭土地遭詹鎮錩堆積廢
棄土而無法種植，乃有意出售系爭土地。原告原本開價新臺幣（下同）650 萬元（包含土地增值稅），但因被告多方殺價，並向原告偽稱系爭土地為農牧用地且未興建房屋，一定可以取得農地農用證明，不用繳納土地增值稅。原告受被告詐欺而於99年1 月26日以400 萬元低價將系爭土地售予被告，旋於99年2 月1 日移轉所有權登記完畢。
㈢嗣因被告向苗栗縣政府陳情系爭土地清除堆置之剩餘土方事
宜，苗栗縣政府認為系爭土地違規使用，卓蘭鎮公所乃據以撤銷99年1 月25日核發系爭土地「農業用地作業農使用證明」，並撤銷申請依農業發展條例第37條「農業用地移轉與自然人時，申請不課徵土地增值稅」，苗栗縣政府稅務局亦隨之向原告補徵原不課徵之土地增值稅2,282,375 元，原告於
100 年8 月17日收受該函後始知悉被詐欺，特依民法第92條第1 項規定，以起訴狀向被告為撤銷買賣之意思表示，並依99年1 月26日不動產買賣契約第14條約定，請求塗銷所有權移轉登記，回復原告之所有權。因民法第259 條第1 款規定，契約解除時，應回復原狀，由他方所受領之給付物，應返還之，故原告請求判決如先位聲明。
㈤退一步言，若鈞院認為被告應將系爭土地所有權移轉登記給原告，則請求判決如後位聲明。
㈥訴之聲明：
⑴先位聲明：被告應將系爭土地（於99年2 月1 日之）所有權登記予以塗銷。
⑵後位聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記於原告名下。
四、被告則以：㈠本人於99年1 月初，欲向原告購買系爭土地全部，當時該土
地上已由詹鎮錩堆積許多廢棄土，買賣移轉時本應繳納土地增值稅，本人為壓低買賣價金，乃向原告表示農地移轉應屬免稅，原告始同意以400 萬元將該地售予本人，再向卓蘭鎮公所申請「農地農用證明書」，爭取免徵土地增值稅之機會。
㈡茲因原告不願繳納土地增值稅，而主張撤銷買賣並要求塗銷
所有權移轉登記，本人不爭執，只希望原告於塗銷所有權登記後，儘速退還本人400 萬元等語置辯。
五、本件依原告提出之書證及兩造之之陳述，應可認定下列事項為兩造不爭執之事項：
㈠兩造於99年1 月26日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）
，約定由原告出售系爭土地予被告，買賣價金為400 萬元，雙方並於同年2 月1 日辦畢所有權移轉登記手續。
㈡系爭契約第13條約定：「甲方（即本件被告）保證本筆土地
交易免徵土地增值稅，並負責取得農地農用證明，乙方（即本件原告）則同意售價由650 萬元降至400 萬元」。第14條約定：「本筆土地交易日後，如須補繳土地增值稅，而乙方不願負責時，應由甲方補繳，如甲方亦不願繳納，任由乙方撤銷買賣契約，回復所有權登記」。
㈢原告於91年10月1 日將系爭土地出租予訴外人詹鎮錩，因詹
鎮錩於系爭土地堆積「老庄溪排水協成橋段工程」之廢棄土，致系爭土地無法種植。
㈣系爭土地因於91年間未經核准堆置工程餘土迄今，經苗栗縣
政府認定屬農地違規使用，而遭苗栗縣卓蘭鎮公所於100 年
8 月4 日以卓鎮農字第1000009656號函，撤銷系爭土地之農業用地作農業使用證明。
㈤嗣苗栗縣政府稅務局於100 年8 月15日以苗稅土字第100202
9094號函覆原告，系爭土地之農業用地作農業使用，已經卓蘭鎮公所撤銷，不符合土地稅法第39條之2 第1 項不課徵土地增值稅之規定，應補徵原不課徵之土地增值稅計2,282,37
5 元。
六、得心證之理由：㈠關於原告先位之訴部分：
⑴按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。
民法第92條第1 項定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。
⑵原告就此雖主張被告向其偽稱系爭土地為農牧用地且未興
建房屋，一定可以取得農地農用證明，不用繳納土地增值稅，原告乃受被告詐欺而於99年1 月26日以400 萬元低價將系爭土地售予被告云云。然查，兩造簽訂系爭契約之時（即99年1 月26日），系爭土地確已取得農業用地作農業使用證明，此由卷附苗栗縣卓蘭鎮公所100 年8 月4 日卓鎮農字第1000009656號函文主旨所載「．．本所99年1 月25日以卓鎮農字第0990000650號函○○○鎮○○○段○○○○號壹筆土地農業用地作農業使用證明乙案．．」等語自明（見本院卷第19頁）。又依上開函文內容所示，原告於98年12月31日業已申請核發農業用地作農業使用證明，經該公所於99年1 月5 日現場勘查，發現部分土地未作農用，而於同年月11日駁回原告之聲明；嗣原告申請復查，於同年月19日復查通過，方於同年月25日核發等情。由上原告申請農業用地作農業使用證明過程可知，原告對於系爭土地是否符合農業使用，而得以於移轉時可以免微增值稅，應有相當之了解。此由兩造於取得「農業用地作農業使用證明」後之翌日簽訂系爭契約時，除第13條約定被告保證系「爭土地免微增值稅，並負責取得農地農用證明」外，並於第14條特別約定：「本筆土地交易日後，如須補繳土地增值稅，而乙方（原告）不願負責時，應由甲方（被告）補繳，如甲方（被告）亦不願繳納，任由乙方（原告）撤銷買賣契約，回復所有權登記」，亦可證明。由上述兩造就系爭土地交易過程，對於土地增值稅特別在意，且對於如果無法免微者，應如何處理，已有明確之約定（系爭契約第14條）之情形觀之，原告稱其係受被告詐欺而為上開系爭契約之簽訂及移轉系爭土地云云，要難採信。
⑶至於，被告於本院審理時，對於其有無於交易過程中對原
告施用詐術一節，雖未為強力否認，甚且有附合原告主張之情形。參酌上開兩造交易中，就取得農業用地作農業使用證明之過程，似乎存在著某些不尋常之情況，目的在詐騙主管機關核發「農業用地作農業使用證明」，以獲得免微土地增值稅之利益。是本件若存在有詐欺之情事者，其行為者為被告或其委託處理上開事務之人，而詐欺之對象應係政府機關。原告縱非屬共犯，惟絕非屬被害人。兩造在主管機關發現其等上開不實情事，撤銷農業用地作農業使用證明，並通告原告補稅，兩造均不顧負擔此鉅額稅款時，則被告配合原告之主張，默示其係詐欺原告，同意原告撤銷買賣，並藉由法院判決程序認定，予以背書，以為請求稅捐單位撤銷土地增值稅之課徵，如此解決兩造所遇到之燙手山芋─鉅額土地增值稅之補繳。是被告上開陳述，顯不足為原告有利之證明。
⑷此外，原告復未進一步舉證證明被告對其有隱瞞或告以不
實內容狀況之詐欺行為。是其無從取得撤銷買賣契約法律行為之權，亦無由主張於撤銷後，得依據民法第113 條規定請求被告回復原狀。是以，原告先位聲明被告應將系爭土地，於99年2 月1 日辦理之所有權登記予以塗銷，核屬無據，不應准許。
㈡關於原告後位之訴部分：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、86年度台上字第3873號判決參照）。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；又，依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第254 條、第255 條，第259 條第1 款亦分別定有明文。
⑵經查，系爭契約書第14條約定：「本筆土地交易日後，如
須補繳土地增值稅，而乙方（即本件原告）不願負責時，應由甲方（即本件被告）補繳，如甲方亦不願繳納，任由乙方撤銷買賣契約，回復所有權登記」。由是可知，兩造對於本件土地增值稅係約定由原告補繳，於原告不補繳時，應由被告補繳，而於雙方均不願繳納時，被告應回復土地所有權登記予原告，原告亦應返還價金予被告，即可推知兩造在立約當時，應有以土地增值稅之負擔作為解除契約之意思。準此，上開系約契約書第14條雖載明乙方即本件原告有「撤銷」買賣契約，實則為「解除」買賣契約之意。而被告於本院100 年11月24日言詞辯論時，亦為相同之陳述（本院卷第40頁）。而本件經苗栗縣政府稅務局函知原告應補繳土地增值稅，惟被告表明不願繳納，堪認被告未履行上開約定義務而構成遲延給付，且依兩造之意思表示，本件買賣性質上屬於非於一定時期為給付不能達其契約目的之定期行為，按諸前揭民法第255 條規定，原告即得不經催告而解除其契約。又本件原告已於101 年2 月
14 日 言詞辯論期日當庭為解除買賣契約之意思表示，則兩造間之買賣契約，已經原告合法解除，自堪認定。兩造間就系爭土地之買賣契約既經原告合法解除，原告據以請求被告回復原狀，將系爭土地所有權移轉登記返還原告，即屬有據，應予准許。
七、綜上所述，原告先位依民法第92條規定，認其受有詐欺而為意思表示，依法其得為撤銷買賣契約及所有權移轉之意思表示，並請求被告塗銷系爭土地所有權之登記，為無理由，應予駁回。惟原告本於解除買賣契約後回復原狀之法律關係，後位聲明請求被告回復原狀，將系爭土地所有權移轉登記返還原告，為有理由，應予准許。
八、末按，訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨。本件原告先位之訴為無理由，後位之訴為有理由，自應准原告後位之請求並駁回其先位之訴，併此指明。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事庭法 官 潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃麗靜中 華 民 國 101 年 2 月 29 日