臺灣苗栗地方法院民事判決 100年度訴字第313號原 告 甘育銨
黃柳欣被 告 蘇振成上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於101 年2 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告前曾委由原告居間以買受坐落苗栗縣○○鎮○○段569、545 、544 （因分割而新增544-1 、544-4 地號）等地號土地（下稱系爭土地），兩造並約明由買方即被告應按買賣總價款百分之1 支付居間報酬予原告，依此約定，被告應給付原告539,743 元之居間報酬。
㈡、對被告抗辯之聲明：原告據以請求居間報酬之土地買賣契約書中，記載買方須支付仲介費，而該契約之真正買方實為被告。雖兩造初次見面時，被告自稱為御景建設公司之經理，原告等人係於不知情之狀況下允諾分配被告一份居間報酬，惟之後不論係與其他地主洽談、簽約，甚至轉賣土地予訴外人春虹建設公司均係由被告1 人為之。因買受人並不可能同時充任買賣契約之居間人地位，且依交易習慣，亦從未有買方之居間報酬僅給付予買方居間人，而賣方之居間報酬僅給付予賣方居間人之情形。被告既為系爭土地買賣契約之買受人，當無請求買方居間報酬之理，有關買方之居間報酬，依兩造有關居間報酬之約定，自應給付居間報酬予原告。
㈢、聲明：
１、被告應給付原告539,743 元，及自民國( 下同)100 年10月4日起至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭土地買賣之居間仲介人為兩造及訴外人甘烽鶯等4 人，所得仲介費由4 人平均分配，被告受買方（廖啟清、劉慶鎮、劉淼彬）委任整合承購，並於100 年2 月11日，在原告甘育銨之代書事務所處，簽訂龍山段544 地號土地之買賣契約及支付價款20萬元，另於同年月日簽訂龍山段545 地號土地之買賣契約及支付價款10萬元，至此所有地主已整合完成。
迄100 年2 月21日由訴外人廖啟清透過居間邱文雄及翁小姐介紹春虹建設公司以每坪8 萬元購買本案建地，原告及甘烽鶯得知系爭土地轉賣獲利，不願被告參與分配居間報酬，不顧被告再三告知春弘建設公司尚未付清款項，不得交付所有權狀等情，竟擅自交付土地所有權狀予春弘建設公司，甚至假借被告名義向地主林陳金女取得農地之道路使用權同意書，交予春弘建設公司。
㈡、系爭土地之買賣，唯一之居間仲介人僅為被告1 人，原告得請求仲介費，係因被告曾口頭向原告表示居間報酬由兩造及訴外人甘烽鶯等4 人均分之故。本件土地買賣係由原告甘育銨介紹被告認識地主，不料原告將賣方給付之全部居間報酬取歸已有，並未分予被告，亦未將代書費退還予被告，另被告亦未取得買方之居間報酬，買方之居間報酬係由其他居間仲介人取得。
㈢、原告於介紹土地予被告時即知被告之職業為居間仲介人，且所有地主均知被告為居間仲介人，被告為負責整合地主之人，整合地主花費被告7 至8 個月的時間，惟不論買賣雙方之居間報酬，被告均未取得。
㈣、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地買賣有仲介費之約定，賣方應支付買賣價金之百分之1.5為仲介費；買方應支付買賣價金百分之1為仲介費。
㈡、被告及原告黃柳欣之職業均為不動產買賣之仲介人員，原告甘育銨之職業為地政士。
㈢、以買賣雙方而論，系爭土地買賣之仲介人員為兩造及甘烽鶯，共計4人。
㈣、系爭土地並未曾登記於被告名下。
㈤、被告並未取得系爭土地買賣契約之賣方仲介費。
㈥、被告曾以御景建設公司經理自居。
四、法院之判斷：
㈠、原告主張被告前曾買受系爭土地之事實，業據原告提出系爭土地買賣契約影本為證( 參見本院審理卷第5 頁至第18頁、第52頁至第56頁) 。依系爭土地之買賣契約書所載，被告為系爭土地買賣契約之買受人。
㈡、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第565 條、第568 條第1 項定有明文。本件原告得否請求被告給付居間報酬，應視兩造是否有居間契約之合意，其合意之內容如何而定？經查證人甘烽鶯於本件言詞辯論時所證：「( 被告：本案的仲介人是否為兩造及你？所得的仲介費是否為4 人平均分配？) 當初是說我們4 人為仲介人沒錯，我們4 人都知道這件事情，仲介費當然就是4 人平均分配。」、「( 被告：賣方的仲介費是否他們都已經收清了？) 賣方的仲介費原本是有好幾筆土地，我有收到545 、569 地號土地的仲介費，但是和原來賣方所同意給付的仲介費金額有所差距，因為在買賣議價的過程中，賣方不同意給這麼高的仲介費，最後我們4 人同意減收仲介費。其他地號土地的仲介費沒有收到。收到以後我有跟被告說，他那一部分買方的仲介費要結清，被告就傳一份切結書，買方的仲介費就一直沒有進來，因為仲介費必須要買賣雙方加起來除以4 才分配，而我所收到的545 、569 地號土地的仲介費，還不足原告及我分配，所以也沒有給付仲介費給被告。」等語( 參見本院審理卷第46頁至第47頁) ，並參照兩造所不爭執之事項編號
2 、3 所示之事實及被告自陳曾口頭向原告表示居間報酬由兩造及訴外人甘烽鶯等4 人均分等情觀之，兩造及訴外人甘烽鶯就系爭土地之買賣契約實質上均立於系爭土地買賣契約之居間人地位，並曾合意約明均分系爭土地買賣交易所得之居間報酬，此項分配居間報酬之合意，其性質係數居間人共同分配其等所共同取得居間報酬之合意，而非居間人與委任人間約定由委任人支付居間報酬予居間人之合意。雖系爭土地之買賣契約書載明「本件買賣仲介服務費：．．．．買方應付買賣總價款之百分之1 」等文字，其文義係約明由買方支付居間報酬予居間人，其性質核係委任人與居間人有關給付居間報酬合意，並非居間人間共同取得居間報酬後加以分配之合意，是系爭土地買賣契約書所載之此部分文義，與兩造及證人甘烽鶯所成立分配居間報酬合意之真意，顯有不符，自不能以此文義作為認定兩造權利義務之依據。
㈢、而數居間人共同分配其等所共同取得居間報酬之合意，其參與合意之契約當事人，係約明共同為第三人居間之勞務，並將其等自第三人取得之居間報酬，按約定之方式分配利益，核其權利義務狀態，與民法第667 條第1 項、第2 項所定「稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。」、「前項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之。」所定之契約類型相當，應屬於以勞務為出資之合夥契約。此一合夥契約之收益，在原告及訴外人甘烽鶯方面，應係其等自系爭土地之原出賣人所取得之賣方仲介費。至於在被告方面，因被告為系爭土地之買受人，其整體交易，係由被告對外出面買受系爭土地，並與實際之買方接洽後，逕由系爭土地之原出賣人將系爭土地移轉登記予實際之買方，而被告事實上即居於實際上買方居間人角色，此參照兩造所不爭執之事項編號2 、3 、4 、6 所示之事實可知，此種交易模式，核與民法第575 條第1 項、第2 項所定「當事人之一方，指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人者，居間人有不告知之義務。」、「居間人不以當事人一方之姓名或商號告知相對人時，應就該方當事人由契約所生之義務，自己負履行之責，並得為其受領給付。」所規範之隱名居間類型相當，被告依兩造合夥契約所負擔之居間勞務，係隱名居間，則兩造及及訴外人甘烽鶯所成立之合夥契約，其合夥之收益，在被告方面，即係被告因從事隱名居間所取得相當於居間報酬之利益。
㈣、本件原告請求被告給付系爭土地買賣之買方仲介費，依其起訴之原因事實以觀，原告係依據系爭土地買賣契約書所載「本件買賣仲介服務費：．．．．買方應付買賣總價款之百分之1 」之文字，作為其請求之依據，其請求權基礎核係兩造居間契約所生之居間報酬請求權。至於兩造間合夥契約之權利義務應如何解決部分，因原告未主張兩造及訴外人甘烽鶯應如何結算及分配彼此合夥損益之原因事實，則原告得否依據兩造間之合夥契約請求被告給付合夥契約之分配利益，本院尚無從加以裁判。茲上開買賣契約書有關仲介費等文字不足作為認定兩造權利義務之依據，且兩造間係成立共同分配居間報酬之合夥契約，並未成立居間契約，已如前述，則原告本於居間契約所生之居間報酬請求權，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁回。原告前開請求，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，亦應予駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
㈥、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 16 日
民事庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張 哲 豪中 華 民 國 101 年 3 月 16 日