臺灣苗栗地方法院民事判決 100年度訴字第438號原 告 欣達泰不動產有限公司法定代理人 周林聰訴訟代理人 郭添達被 告 黃文昌上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國101 年3 月
6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告起訴時，楊政旺原亦列為原告，惟楊政旺業已視為撤回起訴。又原告與楊政旺共同起訴時訴之聲明雖為：被告應給付原告新臺幣（下同）56萬元。惟原告於起訴狀表明被告應給付原告32萬元，應賠償楊政旺24萬元，故原告於楊政旺撤回起訴後，將訴之聲明更正為被告應給付原告32萬元，核屬聲明之更正，合先敘明。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告受被告委託出售苗栗縣○○鄉○○段402 、
372 、510 地號土○○○鄉○○○段531 、149 地號土地（下稱系爭5 筆土地），兩造並於民國100 年7 月25日簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託契約書），委託銷售總價原為1,000 萬元，委託銷售期間至100 年8 月25日止，被告於10
0 年8 月21日簽署契約內容變更合意書，將委託銷售總價變更為地主實拿800 萬元，銷售期間延長至10 0年8 月26日。
原告曾於100 年8 月20日交付訴外人楊政旺所簽署以880 萬元購買系爭5 筆土地之要約書（下稱系爭要約書）與被告，向被告徵詢是否同意按要約書所載條件出售，並於8 月22日成立買賣，兩造約定於8 月29日簽約。然被告竟於8 月28日將系爭5 筆土地出售予他人，嚴重損害原告權利。原告依系爭委託契約書第5 條、第12條約定，向被告請求給付服務費32萬元。並聲明：被告應給付原告32萬元。
二、被告則以：被告雖有簽署系爭委託契約書，委託原告銷售系爭5 筆土地，惟原告於銷售期間均未能完成買賣，被告於10
0 年8 月28日始將系爭5 筆土地出售，被告自無違約情形，原告亦無權請求被告給付服務費。另原告從未交付系爭要約書與被告，被告無從知悉買方買賣條件，自無從與買方成立買賣契約，且系爭要約書應係原告事後自行製作，無從證明
100 年8 月26日前已有該要約書存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件協同到庭原告整理、簡化不爭執及爭執事項如下：㈠不爭執事項：
⒈兩造於100 年7 月25日簽訂系爭委託契約書，被告委託原
告出售系爭5 筆土地，委託銷售期間至100 年8 月25日止。兩造另於100 年8 月21日簽訂契約內容變更合意書，將銷售價格變更為被告實拿800 萬元，銷售期間至100 年8月26日。
⒉系爭委託契約書第7 條第5 點約定：「如買方簽立要約書
，乙方（即原告）應於二十四小時內將該要約書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。但如因甲方之事由至無法送達者，不在此限。」⒊原告所提出系爭要約書第3 條記載：「本要約書經賣方親
自記明承諾時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約一切義務。」且系爭要約書右下方，並有賣方依要約書條件出售，及賣方簽章之欄位。
㈡爭執事項：
⒈原告有無將系爭要約書交與被告？⒉楊政旺何時簽署系爭要約書？⒊被告有無向原告表示同意依要約書所述內容出售系爭土地
與楊政旺？
三、本院判斷：㈠原告主張受被告委託出售系爭5 筆土地，兩造並於100 年7
月25日簽訂系爭委託契約書，委託銷售期間至100 年8 月25日止，另於100 年8 月21日簽訂契約內容變更合意書，將銷售價格變更為被告實拿800 萬元，銷售期間至100 年8 月26日等情，業原告提出系爭委託契約書、契約內容變更合意書各1 份為證（見卷第4 至5 頁、第7 頁），且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張為真實。
㈡原告主張楊政旺於100 年8 月20日表示願以880 萬元購買系
爭5筆 土地，並簽署系爭要約書，原告已於8 月20日將系爭要約書交付被告，雙方買賣意思表示合致，系爭5 筆土地買賣契約已成立等情，則為被告否認，被告辯稱：從未見過系爭要約書，不知楊政旺所提出買賣條件及付款條件為何，並無對楊政旺提出買賣要約為承諾之表示，系爭要約書應係原告事後製作等語。原告就其主張有利於己之事實，應負舉證證明之責任。經查：
⒈原告於起訴狀稱係於8 月20日將系爭要約書交予被告（見
卷第2 頁），惟於本院審理時改稱：是於100 年8 月22日早上拿系爭要約書給被告，一開始買方於100 年8 月20日是開850 萬元，後來100 年8 月22日時加到880 萬元等語（見卷第32、35頁），原告前後所述不一，已難認為真實。又系爭要約書簽署日期係100 年8 月20日，承購總價即為880 萬元（見卷第6 頁），並無原告所稱於8 月20 日開價850 萬元，8 月22日再加價至880 萬元，故原告此部分主張，難認屬實。再者，系爭委託售契約第7 條第5 點約定：「如買方簽立要約書，乙方（即原告）應於二十四小時內將該要約書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」（見卷第4 頁背面），故若有買方簽立要約書，原告應於24小時內將要約書交與被告，此係原告之重要義務，是若原告曾將系爭要約書交與被告，應會要求原告簽認。況系爭要約書第3 條記載：「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約一切義務。」且系爭要約書右下方，並有賣方依要約書條件出售，及賣方簽章之欄位（見卷第6 頁），依系爭要約書第3 條約定，需應經賣方即被告親自記明承諾時間並簽章，系爭要約書始可對買賣雙方發生拘束，故若原告有將系爭要約書交與被告，即應要求被告在賣方簽章欄位載明承諾時間並簽章，然系爭要約書右下方賣方簽章欄位卻係空白，足見原告未將系爭要約書交與被告。且原告亦自承並無證據證明有將系爭要約書交與被告（見卷第34頁）。
原告既無證據證明曾交付系爭要約書與被告，亦無證據證明已將楊政旺要約之意思表示送達被告，自無從認被告與楊政旺間就系爭5 筆土地已成立買賣契約。
⒉至原告主張兩造約定於100 年8 月29日簽約，被告於100
年10月31日在苗栗縣造橋鄉調解委員會亦自承，曾與原告口頭約定要在100 年8 月29日簽約，但在8 月28日有電話聯繫被告，想要把買賣事宜說清楚，但沒有聯絡上等語，此有苗栗縣造橋鄉調解委員會調解筆錄1 紙，在卷可佐（見卷第13頁），然此僅可證明被告與原告約定將於100 年
8 月29日簽約，惟原告既未將系爭要約書交與被告閱覽，被告即無從知悉買方提出之買賣條件及付款條件為何，自無從與買方成立買賣契約，故上開調解筆錄之記載亦無從認定原告已完成委任事務。
⒊又按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契
約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。另不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方式、期限、費用及違約等重要事項。本件被告委託原告出售系爭5 筆土地，無論系爭委託契約書或契約內容變更合意書，均有記載買賣價款支付方式為頭期款（簽約）總價百分之10、第二次（備證）總價百分之20、第三次（完稅）總價百分之20、尾款（交屋）總價款百分之50。而系爭要約書雖亦有記載相同之付款方式及期限，惟原告既無法證明已將系爭要約書交與被告閱覽，更未能證明被告已承諾買方即楊政旺提出之付款方式及期限，故系爭5筆土地買賣契約仍難認已成立，原告既未能證明已完成仲介義務，自無從依系爭委託契約書第5 條或第12條約定請求被告給付服務報酬。
五、綜上，原告既未能證明被告與楊政旺就系爭5 筆土地已成立買賣契約，無從認定原告已完成仲介任務，原告依系爭委託契書第5 條、第12條約定，請求被告給付仲介服務費32萬元，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
民事庭法 官 吳國聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊思賢中 華 民 國 101 年 3 月 20 日