臺灣苗栗地方法院民事判決 100年度訴字第50號原 告 張焜嘉訴訟代理人 張智宏律師被 告 范發展訴訟代理人 劉喜律師
林碧珠范鈺翎上列當事人間給付違約金事件，本院於民國100 年7 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬元及自民國一百年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十一點三二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬柒仟元為被告預供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣陸拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣被告於民國（下同）99年12月21日將其所有坐落苗栗縣苗栗市○○段169-1 、1180及1181等3 筆地號土地（下稱系爭土地）以新臺幣( 下同)1420 萬元出售予原告，並約定由被告以自己名義配合原告建築三棟農舍，內容包括申請建築執照、使用執照、保存登記等一切興建農舍過戶所需程序。原告於99年12月21日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約）後，便於當日給付被告180 萬元，且依兩造口頭約定被告應於簽約翌日將戶籍遷至系爭土地所在之縣市，惟之後被告卻遲未辦理，原告不得已乃於100 年1 月7 日以存證信函通知被告於函到5 日內配合將戶籍遷移至系爭土地所在之縣市，並配合界址調整申請興建農舍建照等相關作業等內容。詎料，被告接獲原告前揭存證信函後，不但未依函文意旨履行契約，反以存證信函函覆原告稱兩造於當時已有合意解除契約，足證被告已無再履行系爭不動產買賣契約之意思。
㈡、原告接獲被告前揭存證信函後，則再以存證信函說明兩造訂約及洽商過程外，並澄清原告並無同意解除系爭不動產買賣契約之意思，另表明被告扭曲事實藉故不履行契約且單方自行解約，原告依據系爭土地買賣契約書第10條第2 項「乙方（即被告）違反本契約約定時每逾一日，自逾期日起至完全給付日止，應按甲方（即原告）已繳房地價款千分之一計算違約金給付予甲方，如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解除時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償。」等內容，於被告經原告定期催告履行契約後逾期仍不履行後，原告自得解除系爭買賣契約，並且得向被告請求按其收受買賣價金2 倍之金額作為違約賠償。」請求2 倍賠償，
㈢、依前揭所述，被告顯無再繼續履約之誠意，且業已違反系爭買賣契約之意旨。為此，原告爰依系爭買賣契約第10條第2項規定解除兩造之系爭不動產買賣契約，並書狀繕本之送達作為解除兩造系爭契約意思表示。再者，系爭契約既已解除，則原告自得依系爭買賣契約第10條第2 項規定請求被告按其收受買賣價金2 倍金額之違約賠償金，而原告業已依約交付被告買賣價金共180 萬元，依約被告自應給付原告360 萬元之違約賠償金，而被告雖已於100 年1 月14日自行將先前所收受買賣價金108 萬元以同票額銀行支票之方式返還原告，及於簽約後被告為原告將來興建農舍過戶移轉所需稅金其他費用已預先給付原告44萬5000元，惟仍尚不足207 萬5000元（計算式：360 萬元－108 萬元－44萬5000元＝207 萬5000元）。是以，被告應依該約定再給付原告207 萬5000元之違約賠償金。
㈣、另，兩造系爭不動產買賣契約書第15條管轄法院已約定本契約如有爭議致涉訟時，雙方同意以本不動產所在地之地方法院為第一審管轄法院，參諸系爭土地係位於苗栗縣苗栗市，且本件原告係基於兩造系爭契約書之約定請求被告給付違約賠償金，則鈞院就本事件依法自有管轄權，併此敘明。
㈤、有關被告委由利洋公司出售系爭土地，被告出售之條件為何，原告事前並不知情，且有關兩造買賣價金及付款條件均由利洋公司總經理范姜群治與被告協調後決定者，甚有關系爭契約內所附付款條件之內容係利洋公司繕打後先傳真給被告，經被告確認後方附於系爭不動產買賣契約書內，復因被告住在臺中，故有關系爭不動產買賣契約簽約時間亦係由被告決定者。是以，被告於簽約前對系爭土地買賣價金及付款條件均事先知情，並於同意後方簽署系爭不動產買賣契約書。再者，有關被告請利洋公司於99年12月23日起算三日就買方付款方式及內容重新釐正再更正契約或解除契約等部分，原告當時並未在場，經原告事後向代書朱榮發求證其確有簽署被告所之系爭字據，且事後亦有依該字據意旨修改契約內容，並將該修改後之契約內容交由利洋公司，再由利洋公司與被告連繫，至於連繫結果如何，原告亦不知情。
㈥、對被告抗辯之陳述：
１、兩造系爭契約書附註說明第7 項所載之內容，係指乙方即被告於系爭不動產買賣契約履約期間因故不幸死亡或系爭土地遭法院查封拍賣等情而言，並非指被告可隨時片面解除系爭不動產買賣契約，此業經證人朱榮發敘述（問：附註說明欄的第7 項，其中所謂的乙方之因素，是指何意？答：第7 項是對賣方有利的。乙方如果死亡或者是被證收、查封重劃、重測公告中，是不能配蓋農舍的。上述所謂乙方的因素就是指這些因素。這1 項即第7 項是要跟第2 項配合來看。）等語在卷。若依被告對系爭不動產買賣契約書附註說明第7 項之解釋，被告豈不是得隨時片面解除系爭不動產買賣契約，則系爭不動產買賣契約對被告即無任何拘束力，此對原告而言根本無任何保障，此當非兩造簽署系爭不動產買賣契約之真意。是以，被告辯稱伊得依兩造系爭契約附註說明第7 項解除系爭不動產買賣契約乙節，自不足採。
２、原告因系爭土地買賣業已支出以下費用：
①、支付予利洋房屋仲介有限公司所屬營業員江維森仲介費7 萬
1000元；支付予朱榮發代書費用6000元；支付予謝盛鵬建築設計工作室農舍新建法規諮詢規劃設計等費用2 萬8000元，合計共已支出10萬5000元。
②、原告買受系爭土地係為興建農舍使用，惟因被告拒不履約，
致原告無法再興建農舍出售而受有約771 萬3750元之損失〔計算式：1375萬5000元（土地買受金額）＋1710萬元（農舍興建工程款）＝3085萬5000元（3 戶農舍興建成本）；建坪76坪×7 萬5000元（每坪單價）×3 戶；利潤3085萬5000元×25% ＝771 萬3750元〕。
③、綜上，核諸本件原告再請求207 萬5000元之違約金，並未超過原告原預期之所得利益，自應屬合理。
３、經查，有關被告范發展之女確有於99年12月23日晚上21時57分許有撥打電話給原告，原告印象中其當時係詢問原告是否要解約，其有帶現金前來等內容，原告當時即回稱並無解約之意，隨即雙方即掛電話。雙方通話時間僅15秒，之後兩造即未再見面，更未談及應如何解除契約等相關事宜。再者，原告印象中兩造於99年12月21日晚上完成簽約之時間約為當晚10時30至40分許，而原告簽完約後即先離開，至於被告何時離開，原告並無法確定。又有關利洋公司於99年12月21日晚上簽約時，現場究有錄音錄影，因利洋公司之人員並未事先告知原告有錄音錄影之情，故原告實不知悉，且利洋公司究如何保存該錄音錄影等資料，原告亦無從置喙，故自不得將利洋房屋公司事後未保留簽約當晚錄音錄影等資料之責任歸咎於原告，甚作對原告不利之判斷，蓋兩造事前均不知利洋房屋公司簽約當時有錄音錄影之情，又如何要求利洋房屋公司事後應予保留。
４、被告對於系爭契約之形式真正，並不爭執，且對於系爭契約上之簽名係被告所簽署之事實，亦不爭執，已足證系爭不動產買賣契約確係被告所親自簽署者，合先敘明。再者，有關兩造至利洋公司簽署系爭不動產買賣契約之時間即99年12月21日晚上，係被告所決定者，且被告當晚係由其配偶陪同前來，被告簽約當時精神狀況良好，且被告係於確認系爭不動產買賣契約內容後始簽約者，此業經證人劉章僑敘述（問：簽約的日期及時間是何人決定的？答：前一天跟被告約定的。問：簽約當天是在晚上，為何約晚上？答：因為被告白天有上班，所以才定晚上。問：約當時，被告的精神狀況如何？答：正常。問：被告訴訟代理人剛才陳述的事項，是否屬實？答：不動產買賣契約是雙方談好之後，最後是朱榮發請被告簽名的，不是我事先請被告簽名的，有關收款紀錄的部分也是那時候做的，被告當天沒有表示不同意第一天只收取
180 萬元或108 萬元。）、證人范姜群治敘述（問：這個是有經過被告確認的內容？答：這個部分沒有經過回傳，因為雙方都有同意，賣方是住在台中，買方是住在苗栗，所以時間是由賣方決定的。問：為何決定晚上簽約？答：因為賣方是白天在上班，所以把簽約時間訂為晚上八點半。問：被告當時是否有人陪同前來？答：被告兩夫妻在現場。問：簽約當時被告的精神狀況如何？答很清楚。問：簽約時，被告有沒有看過本件的不動產買賣契約書？答：這個不動產買賣契約書經代書簽訂以後，都有請雙方看過並蓋章。）證人朱榮發敘述（問：當天在書寫這份不動產買賣契約，被告有沒有在場？答：有。被告跟他的配偶在場。問：被告在簽訂不動產買賣契約書時，精神狀況？答：正常。問：你在書寫這份不動產買賣契約書時，有沒有將這份不動產買賣契約書給被告閱覽？答有。不動產買賣契約書總共有3 份，每一方都有給一份。）等內容相符一致在卷，且參諸被告係光華高工測量科畢業，目前任職於內政部地政司中部辦公室公地行政科任職，而被告配偶係臺中家事職業學校畢業，目前任職於中國石油公司，足證被告及其配偶均屬有相當智識及社會經歷之人，苟未確認系爭不動產買賣契約之內容，被告豈會輕易在系爭不動產買賣契約上簽名並簽收原告所交付款項。另系爭土地既係被告於99年12月18日委託利洋公司出售者，足證利洋公司係被告之受託人，利洋公司本於與被告間之委託關係，亦會為被告之利益考量，苟被告不同意系爭契約之內容，利洋公司當不致安排被告與原告簽署系爭不動產買賣契約。據此，應足證有關系爭契約之內容，被告在簽約前應已確認同意者。有關系爭土地買賣價金及付款條件均由證人利洋公司業務員劉章僑與被告協調後決定者，且有關系爭不動產買賣契約書內所附付款條件之內容係證人劉章僑繕打後先傳真給被告，經被告確認後方附於系爭不動產買賣契約書內，此業經證人劉章僑敘述（問：簽訂不動產買賣契約書之前，就付款的條件有無跟被告聯繫過？答：有。問：請提示本院卷原證二不動產買賣契約書之付款條件，不動產買賣契約書有無定這付款條件？答：有。問：付款條件是由何人繕寫的？答：我本人。問：付款條件有沒有事先傳真給被告閱覽？答：有，應該是在民國99年12月20日，是在簽約的前一天。問：被告有沒有回傳給你？答：沒有，我並沒有要求被告回傳給我。問：除了付款條件有傳真外，有沒有其他資料能證明被告同意付款條件的內容？答：我跟被告是在電話溝通的，並沒有在書面寫。問：不動產買賣契約書裡面的付款條件的內容是如何決定？答：這些內容從一開始正式委託後，對於內容也協商過好幾次。最後一次應該是在簽約前一天晚上才定案。問：你是否把你跟被告溝通好的付款條件打字後傳真給被告？答：是。問：傳真給被告之後，有沒有跟被告確認傳真內容？答：有。當天除了傳真以外還有電話的聯繫。問：簽約當天，付款條件有沒有給被告再確認？答：有。）、證人范姜群治敘述（問：請提示不動產買賣契約書裡面所附的付款條件予證人閱覽，是否如買賣契約裡面的付款條件欄所示？答：是。而且雙方都有蓋章。問：付款條件是否為你們所繕打？答：是經我們跟賣方討論以後繕打的，我們也有傳真給被告。問：這個是有經過被告確認的內容？答：這個部分沒有經過回傳，因為雙方都有同意，賣方是住在台中，買方是住在苗栗，所以時間是由賣方決定的。）、證人朱榮發敘述（問：請提示原證二不動產買賣契約書裡付款條件，這個是何人擬定的？答：當天99年12月20日晚上八點，我到利洋公司二樓，看到被告和利洋公司的負責人即證人范姜群治及我不認識的業務人員在討論，經過一個半小時，雙方就達成協議，買方也在樓下等了大概一個多小時。依據雙方的意思，付款條件是由利洋公司提供買賣雙方已經達成協議的書面來拷貝作為不動產買賣契約書的附件。付款條件我純粹是拷貝的。本院卷第18頁的附註說明是我提出的資料加進不動產買賣契約書，買賣農地配建農舍所需揭示的權利義務關係的說明。）明確，應足證系爭不動產買賣契約係被告基於自由意識與原告簽訂者，且被告係確認系爭不動產買賣契約之內容後方簽署者，故被告事後辯稱兩造對於買賣價金之付款方式 並無合意乙節，自屬事後卸責之詞並不足採。
５、有關原告主張其於系爭字據簽立時並不在場等情，此業經證人朱榮發敘述（問：後來是否有在民國99年12月23日到利洋公司？答：應該是在民國99年12月22日晚上我到利洋公司，辦理兩造更改增值稅部分。問：為何要去利洋公司？答：因為那天傍晚下午三、四點，被告打電話給我，說要更改增值稅的約定。我到時就不是這個狀況，我到時被告及其配偶及女兒也在場，然後就是講不動產買賣契約書的內容，另說要拿一半價款，怎麼不動產買賣契約書不是這樣書寫，而且抱怨不動產買賣契約書裡面有很多不必要的事項。當時買方也在場，講了一個多小時。買方不是很愉快的離開會議室了。我就跟被告講如果要更改契約或是解除契約，也需要雙方坐下來談，所以才會書寫被證二的書面。23號就是22號的隔天，作為起算日，因為那一份文件是22號所書立的。問：書寫被證二書面時，原告有無在場？答：沒有。我們是在二樓會議室書寫的。我不知道原告離開會議室去哪裡。當時有利洋公司的業務及我、被告及其家人共三人在場，利洋公司的業務也有在被證二的文件簽名。）明確，並據證人范姜群治證述（問：23日雙方是否有到公司？答：有，當天到現場賣方根本沒以要提要協調不動產買賣契約書的內容。主要意思是希望要解除買賣契約。之後買賣雙方就發生爭執。因為非常大聲吵鬧，我們就有請代書作協調的動作。代書有簽一份三日內另作協調的文件。問：請鈞院提示被證二予證人閱覽，是否為此文件？答：是。問：後來雙方有無依照被證二的字據內容，重新擬定買賣契約？答：之後我們就請被告來處理這件事情，被告就一直避不見面。）無訛，並經證人劉章僑證述（問：民國99年12月23日被告及原告兩人是否都有到利洋公司？答：有。問：請提示被證二，有沒有在民國99年12月23日簽名？答：有，這是被告要求本人簽名的。內容是證人朱榮發代書書寫的。問：當時證人朱榮發為何要書寫這份內容？答：被告及其家人當天到的時候，他們對於不動產買賣契約書的內容有一些疑問及爭執。被告很多要求，所以朱榮發就說希望再跟買方做協調後，再來處理。問：於99年12月23日寫字據時，原告有沒有在場？答：有，原告在樓下。
問：寫字據後，你或朱榮發有沒有跟字據的內容將原來的不動產買賣契約書作修改？答：有。內容大部分是在解釋方面，由朱榮發修改。問：朱榮發修改之後，有沒有將修改的內容給你一份？答：有。問：拿到修改內容之後，有沒有跟被告聯繫？答：有。還是有滿大的落差。所以一直沒有辦法進行。我們希望雙方能碰面談，但是被告一直不願意。所以就沒有後續了。）等語無訛，應足證有關被告請利洋公司於99年12月23日起算三日就買方付款方式及內容重新釐正再更正契約或解除契約等部分，原告事前確不知情，且兩造事後亦未再就系爭不動產買賣契約內容有所釐正。
６、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。原告於99年12月23日並未曾向被告當面表示願解除系爭不動產買賣契約，此業經證人范姜群治證述（問：當天有無聽到原告要解除買賣契約？答：沒有。）、證人朱榮發證述（問：在你們談的當天，原告有沒有說要解除本件的買賣契約？答：因為談話氣氛實在很差，雙方都是在氣頭上，我說如果對契約內容有疑問，要解除契約，還是需要雙方坐下來討論，不是用吵架的方式處理。）、證人劉章僑證述（問：99年12月23日晚上在利洋房屋，兩造有沒有當面講話，有的話時間大約多久？答：有，但是很短，大約不到十分鐘，是在二樓講的。問：當時被告的女兒范鈺翎有沒有在場？答：有。問：原告是否對范鈺翎表示什麼？答：當天被告及其家人的情緒都非常激動，幾乎無法溝通。原告不要跟范鈺翎談話。問：有沒有要對范鈺翎毆打的動作？答：沒有。）在案。茍原告於99年12月23日晚上曾同意與被告合意解除系爭契約，兩造自會就解除系爭不動產買賣契約之協議內容訂定書面契約，而非僅口頭約定，此更足證原告未與被告合意解除系爭不動產買賣契約。是以，被告抗辯原告曾向被告當面表示願解除系爭不動產買賣契約乙節，自與事實不符而不足採。
７、原告簽約當天所交付訂金為180 萬元，與被告原委任同意書所載金額687 萬7500元，二者差距達百分之26之多，以被告及其配偶之智識程度及在簽約時之精神狀況，應得輕易發現二者間之差額而不致有誤認之情，且參諸卷附系爭契約書內收款記錄，其第一次收款欄應收款項、實收款項均載明180萬元等內容，而被告於簽約當天除收受原告所交付面額100萬元之銀行本票外，另尚收受面額為2000元之現金80萬元，被告當時並曾親自點收該80萬元現金。據此，均足證被告於簽約當晚確已同意系爭土地買賣之訂金為180 萬元而非687萬7500元，否則被告大可不在卷附系爭不動產契約書內收款記錄其第一次收款欄之簽收人簽名欄上簽名，亦可拒絕受領原告所交付之訂金。是以，被告事後悔約後即辯稱伊未同意卷附系爭不動產契約書付款條件、仲介公司刻意隱瞞而未交付付款條件供被告閱覽及同意乙節，自與前揭事證不符而不足採。
８、另原告買受系爭土地係為興建農舍使用，已如前述，又因系爭土地為農地。故原告為方便施工車輛日後在系爭土地進出，確曾於99年12月24日委請承包商載運廢棄磚塊至系爭土地上填實一條通路，以避免系爭土地因車輛行駛而下陷，核原告前揭行為為日後興建農舍而預作準備之填土行為，乃至常之理，惟被告違約後竟指稱原告前揭行為係在傾倒廢棄物，並質疑原告購地之目的乙節，自屬虛妄之詞而不足採。
㈦、聲明：
１、被告應給付原告207 萬5000元，暨自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告委託利洋公司出售系爭土地，委託出售條件為買方即原告簽約時付總價款一半金額，為687 萬7500元。利洋公司找原告訂約時，未事先將定型化契約給被告閱覽，朱榮發代書即索取被告之印章於契約書上蓋印，並叫被告簽名。因當天已很晚，被告要求看清楚契約內容，但仲介人員、代書、原告均稱就先這樣，如有問題改天再講，並交被告一張面額
100 萬元之支票及8 萬元現金。被告回家後看契約，發現契約書多處空白，付款期間無確定日期，簽約金非總價款之半數，被告即刻聯絡仲介人員及代書。隔日仲介人員及代書通知被告及原告至利洋房屋仲介有限公司協議契約內容，並由朱榮發代書與訴外人劉章僑於99年12月23日簽立「23日起3日內就買方付款方式及內容，重新釐正，再更正契約或解除契約」之字據（下稱系爭字據）。原告於當場即表示要解除契約，被告亦表示同意解除契約，被告馬上叫訴外人范鈺翎拿出現金108 萬元要返還原告，原告及仲介人員也查察看是否為現金，仲介人員並數鈔確認無誤。原告卻無端生氣欲打訴外人范鈺翎，並不准其說話，被告惟恐事態擴大，而離開現場。
㈡、契約縱有成立，因原告表示解除契約，被告亦同意解除契約，已合意解約而不存在。被告以臺中大全街郵局第000055號存證信函通知原告解約並將收受之108 萬元退還，原告亦收受無異議，表示契約已解除。契約解除後，被告僅負返還收受訂金義務，原告再主張被告違約，請求給付違約金，顯無理由。退步言之，縱契約有效成立，契約內之附註說明第7項載明「若因乙方（即被告）之因素致無法取得建照，乙方同意解除契約，退還已支付之價款」。該項已明白指出若因被告之因素致無法取得建照，被告僅退還已支付之價款，並無加倍返還收受價款之約定。而契約第10條第2 項約定如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解除時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，做為違約賠償。契約第10條第2 項與附註說明第7 項之內容不同，有所牴觸，依後約優於前約之原則，應以附註說明第7 項為準據，契約第10條第2 項即不能再適用。況附註第7 項係專就歸責被告因素無法取得建照之適用約定，而原告亦係指控因被告因素無法取得建照，當適用附註第7 項之約定，而不適用契約第10條第2 項之約定。故原告請求加倍返還訂金，洵無理由。依最高法院79年臺上字第1915號判例所揭示：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額」。縱原告得請求給付違約金，原告並無受損害，請求之違約金顯然過高，請法院依職權核減。
㈢、被告委任仲介出售之條件係簽約金為總價款之一半，除有委任同意書可證外，亦有代書朱榮發、仲介劉章僑共同簽名就買方付款方式及內容，從系爭字據可證。故被告就契約之付款約定顯然表示錯誤，爰依民法第88條撤銷該表示，並以本書狀繕本之送達為撤銷之意思表示。契約書為制式之定型化契約，未事先予被告閱覽，簽約金之付款數額差距很大，對被告造成重大不利益，依民法第247-1 條規定契約無效。。
㈣、若訴外人范姜群治有先傳真系爭契約之附款條件與被告過目，范姜群治何會於被告發現錯誤時，馬上通知兩造到場重新談論，並達成3 日內重新釐正，再更正契約或解除契約之結論。范姜群治在何時以何電話號碼傳真與被告，被告之電話號碼為何。並請范姜群治提出該二支電話之通聯記錄。原告於99年12月23日有到場參與談論而達成由劉章僑、朱榮發簽名之系爭字據，原告主張其未在場，誠非事實。原告寄與被告之苗栗府前郵局第8 號存證信函第二點已寫明「台端所述本人於會議中因生氣欲打台端女兒，此部份更為台端無妄之想。本人阻止台端女兒說話，因其非當事人，不應發表過當之言論，絕無打人之實，此部份可以由在場之其他人員為證」。原告於存證信函已自認於99年12月23日有在場參與討論（會議），又阻止被告之女兒說話，足證原告主張之事實，顯非實在。況若原告未同意字據之內容，劉章僑、朱榮發焉敢違背原告之意思而簽立字據
㈤、原告主張若兩造同意解除契約，必會訂立書面約定，惟解除契約可以口頭約定，非必訂立書面，故不能以未訂立書面而謂無以口頭表示解約之可能，因此原告之主張不足採信。當時原告表示要解除契約，被告表示同意，而由被告之女兒范鈺翎當場拿出現鈔要給原告，始會產生原告要打范鈺翎之舉止，劉章僑亦數鈔票，以察是否真帶現鈔。因原告要打范鈺翎（如原告之存證信函所述），致氣氛不佳，原告走至樓下，范鈺翎並撥原告0000000000之手機號碼叫原告上樓拿錢，有21：57：58至21：58：13之通聯記錄可證，當時確有兩造同意解除契約之事實。
㈥、按契約附註第7 項載明「若因乙方（指被告）之因素致無法取得建照」，係概括約定一切因被告之因素，並非列舉約定僅限於被告於履約期間因故不幸死亡或土地遭法院查封拍賣之情形，亦非係證人朱榮發所稱附註說明欄第7 項其中「所謂乙方之因素」是指「乙方如果死亡或者是被證收、查封、重劃、重則公告中」等情事云云，但查事實上尚包括被告不願出售的情形在內。原告主張係列舉之情形，顯與約定之文義不符，故原告之主張不足採取，縱認契約有成立，然原告表示解除契約，並經被告同意，已因兩造之同意而發生解除之效力，原告不得再本於契約為請求給付之基礎。又若認契約未因解除而失效，但原告與被告達成系爭字據之協議，然原告尚未再與被告就付款之內容方式重新釐正，更正契約，則契約因條件未成就而不生效力，原告亦不得本於契約為請求給付之基礎。
㈦、按買賣契約，其要素為標的物及價金，故對價金之付款方式，須獲得合意及一致，契約始能有效成立。原告起訴狀所提出系爭契約契約，雖有「付款條件」之內容，惟其下方卻未見有編列頁數，則為何是經兩造雙方同意之不動產買賣契約的條件，已有疑義；再者，關於買賣總價款其付款方法及交屋日期等契約重要事項，依系爭契約格式，是該定型化契約內容之第2 條所載，而該第2 條僅加註「如附件」，而該「付款條件」並無編列契約書之頁數編號，且亦無被告之簽名，又如何能認定被告范發展對付款方法之所有條件均已同意。況依被告所提出委任同意書（見本院卷第79頁），足證被告於99年12月18日所出具予利洋公司之「委任同意書」，與系爭契約書其中之「付款條件」，就買方在簽約時需付若干價金，差異鉅大，即該同意書之簽約價金為：「買方簽約時需付總價款一半金額，為六百八十七萬七千五百元整，而系爭契約內附件之「付款條件」第3 點卻被打字為「買方簽約時付簽約金為一百八十萬元整」，則兩者差距高達「507 萬7500元」，其差距高達超過買賣總價金1420萬元之「三分之一」，足認差距懸殊，顯難認系爭契約之附件「付款條件」其內容有經過被告審閱及同意。
㈧、原告並無利洋房屋已傳真系爭契約之「付款條件」予被告之證據，況且，倘若如果利洋公司有事先傳真系爭契約書內其中之付款條件予被告（按係假設語氣，並非事實），則為何未見被告就該付款條件有授權利洋公司之「委任同意書」或「變更條件之委任同意書」或「修正後之委任同意書」，故顯見利洋房屋仲介人員不僅未傳真系爭契約內其中之「付款條件」予被告觀看閱覽，被告並無同意其內容，更無由被告授權委任仲介成立該付款條件之買賣契約，其道理已極顯然。況系爭契約書中之付款條件，並無被告簽名確認，對此重要關鍵之付款條件，更難認業經被告審閱暨同意該內容。依系爭字據之內容，足以充份印證日期記載為99年12月20日之不動產買賣契約書內容及其中附件「付款條件」，確實未經被告同意。
㈦、利洋公司對於能否仲介買賣成立，居於仲介公司之立場而言，至關重要，況如果能仲介成立，利洋公司得收取56萬8000元即4%之佣金，係極高的報酬，則利洋公司對於仲介成立，可以獲得高額仲介費，因此對買賣雙方如有充份合意而訂立不動產買賣契約書，必然重視且有錄影洽談契約過程，本件契約書訂約日期記載為99年12月20日（事實上為99年12月21日），當晚被告范發展回到臺中後，始發覺付款條件遭仲介公司及代書片面變動，立即於99年12月21晚上11時27分28秒、34分21秒、及12月22日11時13分57秒等時間，以被告家中
（00）00000000號電話連絡利洋公司劉章僑經理的0000000000手機，並異議付款條件之內容未經被告審閱同意，劉章僑已接獲電話明知係有買賣爭議，則其當知應保留兩造訂約時之錄影資料，退一步言之，朱榮發代書於99年12月23日既已書立系爭字據並由劉章僑簽名，則劉章僑即無推託稱其不知被告已有異議之事，則劉章僑當更知保存錄影內容，然本件不僅未見原告提出以資證明簽約之經過，且原告竟主張該錄影記錄已經消除云云，實不符事實，更不符常理，堪認因99年12月20日（或21日）簽約時，代書朱榮發、仲介劉章僑未告知付款條件內容已經不同，且未留時間給被告范發展閱覽，劉章僑更以當天已很晚為由而催促在契約書簽名欄、收款紀錄欄那一頁上簽名，朱榮發代書並拿取被告范發展的印章後自行逐頁蓋印，故被告范發展未能觀看閱覽全部條款條件。因被告范發展無暇看清楚契約內容，但仲介人員劉章僑、總經理范姜群治、代書朱榮發、及原告張焜嘉均稱先這樣，如有問題改天再講等語，極力催促被告范發展簽名收受100萬元支票及8 萬元現金。且因當時仲介人員、代書、暨原告確實表明如有問題改天再講，故在被告范發展發現付款條件不同而異議後，仲介人員劉章僑、代書朱榮發因先前承諾故自知理屈，朱榮發、劉章僑始願在系爭字據上簽名，其道理顯然易見。被告范發展對於不動產買賣契約書附件之付款條件，絕無事先知情，亦無閱覽，更無同意其內容，則兩造對於契約之要素價金部分，並無合意，難謂契約已成立生效。
㈧、由劉章僑在被告所留存不動產買賣契約書收款紀錄欄的背面所簽名及所書寫之「12／21賣方已收壹佰零捌萬元整」等文字，足證是99年12月21日簽約及收款。再由劉章僑所交給被告兌現之新臺幣100 萬元支票，亦係99年12月21日，益證是
99 年12 月21日晚上所簽契約。
㈨、范姜群治曾表示買賣當天（99年12月21日時）有錄影存證，如果范姜群治如有將不動產買賣契約書交由賣方詳細觀看，並經賣方瞭解付款條件，則范姜群治自應主動提出當天（99年12月21日）之錄影帶用以證明賣方范發展瞭解並同意該付款條件，但范姜群治竟稱錄影並無保留，已與常情有違，且被告於99年12月21日晚上23時27分28秒已以家中電話打給劉章僑手機0000000000以向劉章僑表明對被訂入在不動產買賣契約書內的付款條件有意見。錄影錄音之目的既在保留買賣當時之簽約狀況，則應是在買賣雙方都已履行完畢後，始有可能將錄影錄音不再留存而予刪除，然本件款項並無付清，不動產亦尚未移轉登記，故范姜群治所稱錄影錄音資料沒有留存，應係違反事實，顯見本件簽約過程確有未經合意付款條件之情事，故范姜群治不敢提出錄影錄音資料。
㈩、證人范姜群治及朱榮發稱在買賣雙方簽立不動產買賣契約書以前，契約書並非已訂好一整本，而是一張一張的，然後再加以組合等情，足見該不動產買賣契約書並非早已訂成一本，如是則被告才有可能逐頁觀看而無遺漏，反之，既是一張一張分開，則又如何能證明利洋公司人員已將付款條件供被告觀看及同意。又利洋公司並無將新的付款條件給朱榮發閱覽，且連朱榮發亦不知利洋公司有無將新的付款條件交給被告觀看，朱榮發代書既在簽約當時在場，故假如利洋仲介人員有交付新的付款條件給被告閱覽觀看及加以討論，則朱榮發豈有未獲知之理，顯見利洋房屋仲介人員並未將新的付款條件交給被告觀看，更無加以討論及同意變更以新的付款條件簽約的情事。況證人朱榮發曾稱被告於99年12月22日在利洋公司有說要拿一半價款，契約書怎麼不是這樣書寫等情，堪認被告並無同意契約書內被夾雜訂在裏面的「新付款條件」。又在裝訂好成一本不動產買賣契約書後，是由代書朱榮發拿被告之印章蓋印，則被告自不可能逐一觀看不動產買賣契約書內被收入的付款條件。另利洋仲介人員在99年12月21日簽約時，並無將新付款條件供被告閱覽及同意，所以朱榮發才會特別書寫系爭字據。
、原告提出之付款予江維森收據，對其形式上存在並不爭執，惟實質上並不應領取該7 萬1000元，因契約尚未有效簽訂或已解除，則豈可發給仲介費，況本件係由劉章僑連絡及仲介，豈有付款給江維森之理；又因原告早已於99年12月23日晚上表示要解除契約，且被告已同意解約，則並不須繼續辦理土地分割合併事宜，故不必支付該費用；被告對支付謝盛鵬建築設計工作收費明細表及建築師酬金參考表之形式存在並不爭執，惟土地尚未合併及分割，不須進行規劃設計，更不須支付費用；原告無法證明其能否合法申請建造執照、順利出售及以何價金能夠出售，故原告主張受有771 萬3750元損失部分及其計算損失之金額及方式，被告均否認其事實。
、原告在訂立買賣契約後，竟立即於99年12月24日下午在系爭土地上傾倒廢棄物，經鄰地反應，被告於當日晚上前往察看獲得證實，於24日晚上20時14分51秒向劉章僑反應其並表示會查明，嗣於99年12月26日12時5 分41秒通話中表示其查證結果是由原告所傾倒，就原告所為，更令人懷疑原告購地之目的。
、朱榮發代書係利洋公司所找，顯係長期搭配，則朱榮發代書所言既不客觀亦不公平，利洋公司未盡義務，為賺取仲介費反而積極隱瞞更換付款條件之事實，尤有甚者，劉章僑於99年12月21日已先扣取佣金27萬5000元，又本件簽約時間係於同日晚上，而該時間係利洋公司劉章僑所決定後通知被告，非由被告決定。
、被告專長係測量，並未受過土地買賣或仲介、經紀之專業訓練，而被告配偶在中油公司任職，係運送普通汽油油罐車之運輸管理人員，被告夫妻並非賴土地買賣維生，亦無買賣土地之經驗，且本件買賣本無糾紛，係原告聯合利洋公司仲介人員片面換取付款條件，以致爭訟。
、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造歷來所提之書證形式上係屬真正。
㈡、被告為光華高工測量科畢業，於內政部地政司中部辦公室公地行政科任職。
㈢、系爭契約係99年12月21日所簽訂。
㈣、系爭契約之被告簽名（含收款紀錄）係被告本人所為。
㈤、系爭契約簽訂時，係被告之配偶陪同被告前往簽訂，被告之女並未到場。
㈥、被告配偶之教育程度為臺中家事職業學校（高職）畢業
㈦、被告配偶係於中國石油公司任職。
㈧、被告於系爭契約成立當時，有自利洋房屋公司取得本件交易款中之108 萬元，其中100 萬元係以支票之形式取得，其餘
8 萬元係以現金取得。
四、法院之判斷：
㈠、經查兩造於99年12月21日成立系爭土地買賣契約，有原告提出之原證2 號買賣契約書影本1 件為證，已如本件兩造所不爭執之事項編號3 所示，應可信為真實。
㈡、依原證2 號買賣契約書( 參見本院審理卷第11頁至第22 頁)收款紀錄欄所載，其內載明第一次收款180 萬元正；且被告亦在該收款紀錄上簽名，復如本件兩造所不爭執之事項編號
4 所示；而被告於系爭契約成立當時，自利洋房屋公司僅取得本件交易款中之108 萬元，亦如本件兩造所不爭執之事項編8 號所示。綜觀以上各節，被告於簽訂原證2 號買賣契約書時，應已知悉原證2 號之系爭買賣契約書內約明原告所應為之第一次付款，其金額為180 萬元。被告既未拒絕受領上開款項，復於收款紀錄上簽名，足認被告已同意此一付款條件，是原證2 號之買賣契約書業已有效成立，當可認定。被告為光華高工測量科畢業，於內政部地政司中部辦公室公地行政科任職；被告配偶之教育程度為臺中家事職業學校（高職）畢業；被告配偶係於中國石油公司任職；且系爭契約簽訂時，係被告之配偶陪同被告前往簽訂，已如本件兩造所不爭執之事項編號2 、5 、6 、7 所示，衡之常情，被告於原證2 號買賣契約書收款紀錄欄簽名及收受第1 次價款時，應有相當之智識、能力明瞭系爭買賣契約之交易條件如何，難認係陷於錯誤而為意思表示。
㈢、被告雖提出被證1 號之委任同意書影本1 件為證( 參見本院審理卷第93頁) ，資以證明原證2 號買賣契約書上有關付款之條件未經被告同意等語。惟查被證1 號之委任同意書係被告於99年12月18日所成立，此一委任同意書固足作為被告原先意向之認定，然不動產之買賣，買賣雙方原即各有其意向，於最後成立買賣契約時，其交易條件與原先之意向未必相同，此係不動產交易中時常發生之現象，以價格為例，賣方之「開價」與嗣後之「成交價」未必相同，即甚為常見。且原證2 號買賣契約書所定之第1 次付款金額為180 萬元，與被證1 號委任同意書所載明之第1 次付款金額為687 萬7500元，雖屬差距甚大，但原證2 號買賣契約書所定之總交易價1420萬元，卻高於被告在被證1 號委任同意書上所欲取得之1375萬5000元，是原證2 號買賣契約書所定之交易條件，並非毫無誘因，亦難以原證2 號買賣契約書及被證1 號委任同意書上所定之第1 次付款條件之不同，作為認定被告不可能同意原證2 號買賣契約書所定交易條件之論據。
㈣、另被告辯稱：系爭買賣契約書以前，契約書並非已訂好一整本，而是一張一張的，然後再加以組合被告如何能證明利洋公司人員已將付款條件供被告觀看及同意等語。惟被告所述其不願維持系爭買賣契約效力之緣由，依其所稱：「被告回家後看契約，發現契約書多處空白，付款期間無確定日期，簽約金非總價款之半數，被告即刻聯絡仲介人員及代書。」等語觀之，主要係付款條件之問題，然觀之原證2 號買賣契約書及被證1 號委任同意書上所載之付款條件，除各期付款之付款金額有所不同外，原證2 號買賣契約付款條件之用語及體例，係仿自被證1 號委任同意書所載。而本件被告於簽訂原證2 號買賣契約書時，對於第1 次付款僅180 萬元一節既有認識，已如前述，其不可能不知各次付款情形，是原證
2 號買賣契約書於兩造簽訂契約時，是否呈散裝狀態，實不影響被告對於付款條件之認知，被告以此爭執，自非有據。
㈤、被告又以：兩造簽訂系爭買賣契約時，利洋房屋有從事錄影，錄影錄音之目的既在保留買賣當時之簽約狀況，則應是在買賣雙方都已履行完畢後，始有可能將錄影錄音不再留存而予刪除，然本件款項並未付清，不動產亦尚未移轉登記，故證人范姜群治所稱錄影錄音資料沒有留存，應係違反事實，顯見本件簽約過程確有未經合意付款條件之情事，故證人范姜群治不敢提出錄影錄音資料等語，資以抗辯。查利洋房屋公司係居間使兩造簽訂系爭土地買賣契約之人，其對於系爭買賣契約之訂立，固有企求兩造簽訂契約以取得仲介費之動機，但其所處之地位與原告仍有不同，原告對被告僅須負交易相對人之責任，而利洋房屋公司對被告須負受任人之責任，利洋房屋公司於系爭土地買賣交易之過程，是否已對被告盡受任人之責任，與被告對於是否已瞭解系爭買賣契約之付款條件，未必係完全相同之事，而利洋房屋仲介公司就未保存兩造簽訂系爭買賣契約時之錄影錄音資料，縱係出於故意而為，亦僅能認為其係出於迴避自身責任，參照上開㈡之說明，尚不足作為被告不知原證2 號買賣契約書上所定付款條件之認定。
㈥、被告繼以系爭買賣契約契約業已經兩造合意解除等語資以抗辯。原告則否認兩造有合意解除系爭買賣契約之情事，被告就此固提出被證2 號之字據影本( 參見本院審理卷第94頁)、被證4 號、6 號之通聯紀錄影本( 參見本院審理卷第96頁、第103 頁) 、被證7 號之存證信函影本各1 件( 參見本院審理卷第105 頁至第108 頁) 為證，然被證2 號之字據影本，係載明「．．．．請利洋房屋就買方付款方式內容，重新釐正，再更正契約，或解除契約。」等文字，依其文字用語，並未明確表示兩造已合意解除契約，且被證2 號之字據上亦無原告之簽名，尚難以此即認原告有為解除系爭買賣契約之意思表示；而被證4 、6 號之通聯紀錄影本，僅能證明相關電話間有於特定時間聯絡通話之情事，至於通話之內容如何？並非該通聯紀錄得證明，並不能據以認定原告有在此通話中為合意解除系爭買賣契約之意思表示；又被證7 號之存證信函影本，其內載者係被告一方所表達之意思，亦不足作為原告有為解除系爭買賣契約意思表示之認定。至見聞被告欲解除系爭買賣契約部分經過之證人范姜群治、朱榮發、劉章僑，其等於所為證詞，亦無原告曾同息解除系爭買賣契約之證述( 參見本院審理卷第113 頁至第129 頁、第170 頁至第183 頁) 。再參以被告所陳：．．．．原告卻無端生氣欲打訴外人范鈺翎，並不准其說話，被告惟恐事態擴大，而離開現場等情觀之，原告與被告之女既有發生衝突情事，原告同意被告當時要求而解除契約之可能性，應屬不高。基於以上各節，本院因認被告所為系爭買賣契約業經兩造合意解除之抗辯，不足採信。
㈧、原告主張被告遲未履行系爭買賣契約，經原告於100 年1 月
7 日以存證信函通知被告，被告仍拒絕履行系爭買賣契約等情，業據原告提出原證3 號存證信函影本1 件( 參見本院審理卷第23頁) 及原證4 號( 即被證7 號) 之存證信函影本1件( 參見本院審理卷第24頁至第27頁) 為證，應可信為真實。系爭土地買賣契約書第10條第2 項既訂明「乙方（即被告）違反本契約約定時每逾一日，自逾期日起至完全給付日止，應按甲方（即原告）已繳房地價款千分之一計算違約金給付予甲方，如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解除時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償。」等內容，則原告據以解除系爭買賣契約，並請求被告給付違約金，本屬有據。
㈨、系爭買賣契約書附註第7 項固載明「若因乙方之因素致無法取得建照，乙方同意解除契約，退還已支付之價款。」等文字，此所謂因乙方( 指被告) 之因素，究僅指於被告一方所生但不可歸責於被告之因素，抑或包括可歸責於被告之因素在內？按一般契約之效力，可歸責之債務人應負損害賠償責任，不可歸責之債務人始免負損害賠償責任，在解釋上，可歸責之債務人不必負損害賠償責任，與一般契約之效力之原理原則實屬相違。且系爭買賣契約書附註第2 項復載明「乙方全權負責甲方興建農舍及移轉登記所需之文件、證件及用印，如致無法辦理建照及移轉登記歸責乙方時，概由乙方損害之責。」文字，係約定因可歸責於被告之事由致未履行取得建照及移轉登記事由時，被告應負損害賠償責任；附註第
6 項約款則載明「若中途法令變更致無法興建農舍，乙方同意解除契約，退還已支付之價款。」，係因不可歸責於被告之法令變更事由致未履行時，被告同意解除契約及返還原告給付之價款，此一附註第6 項約款之體例、用語與附註第7項約款相當。茲以系爭買賣契約附註第2 、6 、7 項約款相互對照，應可認定系爭買賣契約書附註第7 項約款，其解釋標準，應與約款體例、用語相當之附註第6 項約款，採取同一標準，即系爭買賣契約書附註第7 項約款之適用，限於不可歸責於被告之事項而言，如不作此解釋，不僅與系爭買賣契約附註第2 項約款之旨趣不符，亦與一般契約效力之原理原則有違。基於以上所述，被告不得援引系爭買賣契約附註第7項 約款作為不必負損害賠償責任之理由。
㈩、原告雖得依系爭土地買賣契約書第10條第2 項請求被告給付違約金。惟按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。故當事人約定契約不履行之違約金如屬過高，法院即得依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以職權減至相當之數額，而無待於當事人之主張。」、「約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之利益等一切情狀為衡量標準。」，最高法院86年度臺上字第285 、575 號民事裁判意旨，可資參照。本院審酌系爭買賣契約訂立後，被告旋即表示不願履行，原告得以為相當之規畫及因應，且原告就其支付之第1 期款
180 萬元亦已取回其中108 萬元，為原告所自陳，則原告雖受被告拒絕履行情事之影響，但並未投入高額之資金成本，原告於明白被告之意向後，如仍有投資相關產業意願，亦可儘速取得其他土地從事投資，時間上並不致過於延滯。至於原告所主張之所受利益，尚取決於農舍規畫興建前後之市況、原物料、人力成本及原告採購之時機，是否確可獲得利益，尚涉及不確定經營成效及時機因素，是原告主張其可獲利之金額，尚非可逕予採信。本院綜合上情，認本件之違約金，以酌減至65萬元為適當。從而，原告本於系爭買賣契約所生之違約金請求權，請求被告給付207 萬7000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日( 即100 年2 月28日) 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中65萬元及其利息部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至其敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。又核本件有准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第392條第2 項規定以職權宣告被告預供相當之擔保而免為假執行。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 7 月 25 日
民事庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 25 日
書記官 張 哲 豪