臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度簡上字第19號上 訴 人 陳盧正婉訴訟代理人 陳淑芬律師被 上訴人 財政部國有財產局臺灣中區辦事處新竹分處法定代理人 周秀珠訴訟代理人 郭淑娟上列當事人間請求確認基地租賃關係存在等事件，上訴人對於民國101 年2 月24日本院苗栗簡易庭100 年度苗簡字第529 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國101 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。上訴人主張兩造間就苗栗縣○○鎮○○段1326之2 地號土地有租賃關係存在，及其就系爭土地有優先購買權存在，為被上訴人所否認，則兩造間就上開土地是否有租賃關係存在及優先購買權存在等情不明，上訴人之法律上地位有不安之狀態存在，且此種狀態得經法院以確認判決將之除去，上訴人提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項
一、上訴人主張：㈠坐落苗栗縣○○鎮○○段1326之2 地號、地目雜、面積1 平
方公尺土地（下稱系爭土地）為被上訴人管理之國有土地。前因訴外人盧鏡湖於民國75年間向被上訴人申購苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地，被上訴人勘查時發現該土地內有部分已於39年間為上訴人之父母盧增塔、盧馮素雯占用建屋，遂於76年1 月7 日自1326地號土地分割出系爭土地，並由上訴人之父母繼續使用。嗣上訴人之父於86年間過世後，由上訴人接續使用系爭土地，迄今從未間斷，上訴人於94年間在系爭土地上興建同段726 建號建物。被上訴人於76年1 月7日起即知悉上訴人之父母占用系爭土地，且對其等及上訴人持續占用系爭土地，亦從未表示反對之意思。上訴人至遲於
86 年6月起，即按期繳納系爭土地租金，被上訴人亦均收受，足見兩造間就系爭土地有租賃契約之默示合意，此與不當得利兩造間未有任何合意之情形迥不相同。兩造簽訂書面契約，依民法第422 條規定，應視為不定期限之租賃契約。被上訴人援引國有非公用不動產被占用處理要點第5 點第3 項，及財政部87年8 月7 日台財管第00000000號函辯稱所收取金錢並非租金云云，應無可採，況該處理要點及財政部函釋，均係被上訴人內部自訂行政命令，不能執為抗辯上訴人之法律依據。
㈡依國有非公用不動產租賃作業程序第10條第2 項、承租國有
非公用不動產申請書第3 項、國有基地租賃契約書第6 項第
6 款等規定，均將租金與補償金並列，故使用補償金即為租金，在未簽訂書面契約之前是使用補償金，簽訂書面契約之後則稱為租金，此僅係被上訴人內部將使用代價賦予不同名稱。惟被上訴人向上訴人收取使用系爭土地之款項名稱為何，均不能改變該款項係上訴人使用系爭土地近20年之對價之事實，且被上訴人係依土地法第97條規定計算，向上訴人收取使用該土地對價之款項，被上訴人既已收取對價應無受有損害。再者，被上訴人一開始依不當得利法律關係向上訴人追溯收取89至92年間之使用補償金，然92年之後，被上訴人讓上訴人繼續使用系爭土地，上訴人逐年繳納使用系爭土地之對價，進而產生信賴關係，上訴人遂於94年間於系爭土地上構築完成鋼造結構之房屋迄今，符合租賃契約成立要素為租金及標的物之規定；倘92年之後上訴人使用系爭土地並支付對價，仍為不當得利法律關係，顯與不當得利立法目的相左，並將使社會生活秩序無從遵循，嚴重破壞國家法治。
㈢另上訴人曾於91年5 月間向被上訴人申購系爭土地，因補件
不及而未成；復於99年6 月11日第二度申購，惟被上訴人於
100 年3 月16日以依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第1 項第2 款第3 目規定，已有使用或處分計畫，申購案應予註銷，原繳附證件檢還等語，駁回申購；再於100 年4 月26日第三度申購，亦經被上訴人於同年8 月9 日函覆以訴外人盧林愛貞欲申購系爭土地，並已對上訴人提起拆屋還地訴訟為由，駁回上訴人申購案，足見被上訴人欲將系爭土地賣予盧林愛貞，影響上訴人權益。查系爭土地為狹小畸零地，現由上訴人建物占用，豈有拆除上訴人建物再騰空土地賣予盧林愛貞之理。且觀諸上訴人申購過程，被上訴人係可將系爭土地賣予上訴人，應認被上訴人有延續默認租賃關係存在之事實。又被上訴人辯稱兩造間未締結書面契約及系爭土地上之建物係於94年間興建，均違反國有財產法第42條之規定，故本件不應成立默示租賃契約等語，然因該法係被上訴人內部規定，兩造間為私法關係，應適用民法規定，故其所辯無理。上訴人使用系爭土地近20年來付出之代價及構築房屋後，如仍為無權占有，如此法律見解實難令人無法接受，構築房屋並將面臨拆除之命運，有害國家經濟利益，顯與民法第148 條第1 項、憲法第15條及第24條等規定相背。從而，兩造間應有存在租賃關係之默示合意。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人因辦理盧鏡湖申購上開1326地號土地之需要，於75
年12月2 日派員至現場勘查，發現該土地除有盧鏡湖之建物外，尚有部分為上訴人之母盧馮素雯之建物占用，被上訴人遂自1326地號土地分割出系爭土地。嗣上訴人於91年5 月7日檢證申購系爭土地，因逾期未補件，經被上訴人以92 年6月12日台財產中新二字第0920005925號函覆上訴人註銷申購案，並敘明兩造間並未成立租賃或其他合法使用關係，上訴人無權占有國有土地而獲有相當於租金之利益，依民法第17
9 條規定，向上訴人追溯收取自86年6 月至92年5 月之土地使用補償金新臺幣（下同）4,032 元。並依國有非公用不動產被占用處理要點第5 點第3 項之規定，對於未依法排除上訴人占用前，以追收方式定期通知上訴人繳納無權占用期間之土地使用補償金，且於通知單均載明「您使用下列國有土地無合法使用權源，依民法第179 條規定應給付不當得利」等文字，是被上訴人向上訴人收取者為使用補償金，性質與依租賃關係而生之租金不同。二者不僅名稱迥異，且請求之法律依據亦不相同，上訴人僅以二者併列，即認定本件基地租賃關係存在，顯然混淆不當得利與租賃契約之法律關係；且查承租國有非公用不動產申請書及國有基地租賃契約書所載「所繳租金及歷年使用補償金不予退還」字句，為成立書面契約後租約管理憑據，非上訴人所稱併列租金及使用補償金均屬租金，故不應認定兩造間有租賃關係之默示合意。另兩造間並無締結書面契約，被上訴人亦未同意上訴人使用，且上訴人稱先前之房屋已經拆除而中斷使用，現有房屋係94年6 月14日興建，為82年7 月21日之後建築完成，與國有財產法第1 條、第42條規定不符，故本件並無默示租賃契約成立之適用。
㈡上訴人於99年6 月11日向被上訴人申購系爭土地，經被上訴
人於100 年3 月8 日派員勘查，因系爭土地地上物使用現況為泥土地、碎石地，且土地使用分區為都市計畫內商業區，被上訴人已研議辦理標售在案，乃以100 年3 月16日台財產中新二字第1002000607號函覆上訴人註銷申購案。上訴人又於同年4 月26日以書面陳述申購，茲因上訴人與訴外人盧林愛貞等6 人均有意申購系爭土地，且上訴人所有建物使用之土地尚涉私權爭議，為盧林愛貞等6 人訴請拆屋還地在案，被上訴人即於同年8 月9 日以台財產中新二字第1002002094號函覆上訴人註銷申購案，並請上訴人俟法院判決確定後，再檢證申購。故上訴人於91、99、100 年間三度申購系爭土地不符合讓售程序，並非被上訴人默認兩造間有租賃關係存在。再者，國有土地出租雖屬私經濟行為，然因被上訴人係國有財產之管理機關，有關國有土地之出租、出售，自應受國有財產法之限制，防免國有土地遭他人無權占有、利用，侵害全體人民之權利。上訴人無權占用國有土地，上訴人稱命其拆屋，將致社會整體利益之損失，惟被上訴人對所有關於國有土地之取得、保管、使用、收益及處分，均應依法行政，方可確保國家及全體人民利益。被上訴人依國有財產法之規定，無法將系爭土地出租、出售予上訴人，係為確保國家公益不因個人行為而受損，上訴人指稱被上訴人行使權利係為損害上訴人，誠屬誤會。而被上訴人所欲維護之國家社會公益，遠大於上訴人因無權占用而須拆屋之個人私益損害，並無違反誠信原則。
三、原審法院審理後，認上訴人於原審請求為無理由，不應准許。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分請求判決確認上訴人對被上訴人所管理系爭土地有租賃法律關係存在。㈢請求判決上訴人對第1 項土地出售時有優先購買權。被上訴人則聲明：上訴人之上訴駁回。
四、兩造間就系爭土地是否成立租賃契約：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。又租賃係特定當事人間所締結之債權契約，租賃物及租金為租賃契約之要素，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立租賃契約，不得僅憑繳納稅款或占有事實，而逕行認定有租賃關係存在。又租金雖係使用租賃物而支付之代價，不因兩造所約定之名稱異其本質，然租賃契約之成立，仍須出租人有將物租與承租人使用收益之意思，且承租人有支付租金之意思，當事人就租賃標的物及租金等必要之點，意思表示合致後，租賃契約始得成立（最高法院69年度台上字第3405號、71年度台上字第68號、84年度台上字第2987號、89年度台上字第676 號判決意旨參照）。再按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例意旨參照）。
㈡經查，被上訴人雖於75年間即已知悉上訴人之父母於系爭土
地建屋占用，惟至92年6 月向上訴人追溯收取使用補償金前，未曾向上訴人之父母及上訴人表示任何意思，且亦無其他情事足以間接推知其效果意思，依前揭最高法院判例意旨，尚難認為被上訴人有同意上訴人承租之默示意思表示。另上訴人之父母及上訴人，至92年6 月支付土地使用補償金前，亦僅於系爭土地上建屋占用，而無其他舉動或情事足以推知有向被上訴人為承租系爭土地之意思表示，且亦難僅憑長期占有系爭土地之事實，而逕認有向被上訴人承租之默示意思表示存在。從而，於92年6 月之前，被上訴人既無將系爭土地租予上訴人使用收益之明示或默示意思表示，而上訴人亦無向被上訴人承租系爭土地並支付租金之明示或默示意思表示，則兩造間未有具體且確定之意思表示合致，即難認已成立租賃契約。
㈢次查，被上訴人於92年6 月12日以台財產中新二字第092000
5925號函略以：上訴人使用系爭土地，因兩造間目前並未成立租賃或其他合法使用之法律關係，應屬無權占用；上訴人無法律上之原因而使用國有土地，獲得相當於租金之利益，致國有土地權益受損，應依民法第179 條規定給付占用期間之使用補償金等語（見原審卷第97頁），可認被上訴人已於92年6 月明確告知上訴人，兩造就系爭土地未成立租賃契約，上訴人占用系爭土地係無權占用，且明確表示其自92 年6月起向上訴人追溯收取自86年間起計算之使用補償金，為占用期間之不當得利，而非租金，則上訴人主張被上訴人自76年間迄今從未為反對之意思表示及曾收取租金等語，應非屬實。又觀諸上訴人繳納土地使用補償金之通知書、收據及計算表上分別載有「占用國有土地使用補償金計算表」、「占用國有土地使用補償金催繳通知計算表」、「您使用下列國有土地無合法使用權源，依民法第179 條規定應給付不當得利，其應繳納款項如下」等字句，可知上訴人於繳納使用補償金時，應已知悉其係無權占用系爭土地，且被上訴人已明示所收取者係上訴人無權占用之不當得利，足見被告上訴人無與上訴人成立租賃關係之默示，是兩造間自無成立租賃關係。則上訴人以其曾繳納土地使用補償金，及被上訴人曾收取該補償金之事實，主張兩造間成立租賃關係等語，亦無足採。再者，兩造間並無締結書面契約，而上訴人所有坐落系爭土地上之726 建號建物，係於94年興建，均與國有財產法第42條第1 項第2 款及第2 項等規定不符，是本件應無成立默示租賃契約之適用，是上訴人稱本件兩造不應適用國有財產法規定等語，應為無理。末查，上訴人主張其於91、99及
100 年間，分別向被上訴人申購系爭土地之過程，可認被上訴人有默認兩造間存在租賃關係之事實云云，惟被上訴人僅收受上訴人申購文件，及依規定通知補件，此等舉動實無法推知被上訴人有為租賃之效果意思，是上訴人上開主張，洵無足採。
五、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8 條定有明文。又查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例意旨、同院96年度台上字第1526號判決意旨參照）。次按國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依本法之規定；非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但於民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租；非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力，國有財產法第1 條、第42條第1 項第2 款及第2 項分別定有明文。查本件兩造間並無訂立書面契約，又上訴人於系爭土地上之房屋係於94年間所興建，則被上訴人依上開國有財產法之規定，無法將系爭土地出租予上訴人，且國有財產法規範目的即在於確保國家公益不受個人行為而受有損害，被上訴人否認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，係為完善管理國有土地以維護公益，並無違反公共利益，或以損害他人權益為主要目的之情形，自無權利濫用，更無違誠信原則。上訴人係無權占用系爭土地，被上訴人否認兩造間有租賃關係存在，亦無違憲法第15條或第24條之規定，上訴人稱被上訴人之行為乃權利濫用，有違憲法第15條或24條規定等語，實無足採。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地既無明示或默示之租賃意思表示合致，自無成立租賃契約。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在及其對系爭土地有優先購買權，洵屬無據，不應准許，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 4 日
民事庭審判長法 官 宋國鎮
法 官 王炳人法 官 吳國聖以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
書記官 楊思賢中 華 民 國 101 年 7 月 4 日