臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度簡上字第33號上 訴 人 李育芳被上訴人 萬亞筠 住新竹市○區○○里○○鄰○○路○○○巷1訴訟代理人 萬榮懿上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國101 年5 月
3 日本院苗栗簡易庭100 年度苗簡字第542 號第一審判決提起上訴，本院於102 年1 月23日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人自民國100 年1 月1 日起，向被上訴人承租經營設於苗栗縣○○鎮○○路○○號之金唱將歌城，由萬榮懿代理被上訴人與上訴人簽訂契約書，兩造約定上訴人每月須支付被上訴人新臺幣（下同）5 萬元之經營權利金，惟上訴人自100年5 月份支付被上訴人2 萬元後，即未再給付經營權利金，至100 年9 月份止，共積欠被上訴人23萬元，經多次催討均置之不理，因上訴人遲延給付租金，爰提起本訴，並以起訴狀送達上訴人作為終止租賃契約之意思表示。又上訴人固有告知被上訴人金唱將歌城被縣政府稽查違建之事，被上訴人同意修繕至可以營業為原則，騎樓違建部分被上訴人已依消防法規定修繕完畢，至於內部消防設施，因被上訴人修繕時裝修之氣窗不夠大，故上訴人有裝一個排煙氣窗，上訴人並表示要從權利金中扣除，被上訴人也有同意等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人23萬元及歸還租賃標的之經營權。
二、被上訴人於第二審補稱：
㈠、金唱將歌城之建築物公共安全檢查簽證為每年度例行安全檢查，其有委請建築師為之，此有97、99年度上開簽證收據可稽（參見本院二審卷第64、65頁）。又上訴人雖表示被上訴人對於系爭租賃物之修繕部份均置之不理，惟被上訴人認為使用者本應自行維修，被上訴人之角色僅係協助維修者，被上訴人就上開騎樓違建修繕，既已修改至合法可營業狀態；又就電線線路裝設之安全性問題，係委託合格專業人士配置，並無安全疑慮，另吧台部份，屬於上訴人之使用習慣問題，亦非可歸責於被上訴人。
㈡、被上訴人於原審請求租金及經營權利金部分，並未扣除10萬元之押租金。又因本案尚未終結，上訴人仍繼續使用該店面，卻未支付租金，故並未返還押租金。
三、聲明：上訴駁回。
貳、上訴人方面：
一、上訴人於原審以：兩造訂立系爭租賃契約時，被上訴人之代理人萬榮懿未經房屋所有權人蔡美玉同意，即將金唱將歌城所在房屋提供上訴人使用，且苗栗縣政府工商科於100 年5 月10日至上訴人營業地點稽查，告知上訴人系爭建物之騎樓部分係屬違建，要求上訴人應在10日內立即改善，否則將予以處分。上訴人乃於100 年5 月14日通知被上訴人之代理人，簽訂臨時同意契約，當日有給付權利金2 萬元，並告知於100年5 月18日至5月23日內完成騎樓違建之工程。嗣於100 年5 月21日，被上訴人之代理人向上訴人表示裝修已完成，然上訴人察看時，發現現場大部分尚未裝修完成，上訴人要求被上訴人代理人將剩餘部分修繕完成，被上訴人代理人均置之不理，已違反系爭契約書第7 條之約定。又被上訴人將店內原有之白鐵門換成木門，也未告知上訴人，上訴人並陸續發現店內生財器具投影機被損害，才會拒絕給付權利金等語置辯。並聲明：被上訴人在第一審之訴駁回。
二、上訴人於本院第二審程序補稱：
㈠、本件契約書第7 條約定「... 若店內需有異動則甲方（即被上訴人）應無條件配合乙方（即上訴人）協助處理。」（見本院二審卷第35頁）。查被上訴人未於出租前依建築法規及消防法規定，向中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，並將其檢查簽證結果向苗栗縣政府申報，是若未通過檢查，即無法營業，故其屢次通知被上訴人應為該等行為，被上訴人均不予理會，致使其租賃系爭建物之利益受損，被上訴人亦未於苗栗縣政府工商課辦理復業，為使金唱將歌城營業，上訴人委請建築師就建築物為公共安全檢查簽證，並自行前往辦理復業，該等費用均係其自行負擔。是以被上訴人顯已構成違約情事，被上訴人之請求顯無理由。
㈡、除系爭契約書第7 條之約定外，嗣後就騎樓違建部分，雙方對騎樓修繕有達成共識，並簽訂騎樓修繕工程合約（本院二審卷第34頁），然就騎樓違建之裝修，被上訴人未裝修完畢。上訴人並曾告知被上訴人何者設備需更換，當時被上訴人均同意更換，且被上訴人答應其修繕部份會達到可營業程度。惟被上訴人於此次裝修時，將音響線由原本較粗之規格，換裝成規格較細者，又將原用於電器使用之電線，換裝成音響用之喇叭線，此電線之安裝並不符合公共安全；且裝設許多個插座於同一處，此行為顯影響系爭建物為營業場所應注意之公共安全。除此之外，系爭場所之吧台外觀雖良好，但吧台內流理台早已不堪使用，故障率高，且吧台遭切割，已嚴重影響吧台客座位置之設置、營收方便性及財務之安全性。以上應由被上訴人修繕之工程，該等費用均係上訴人自行處理，已足徵被上訴人自始未盡上揭約定之維修及更新等義務。被上訴人既拒付修繕等前開費用，上訴人自得拒付租金或權利金，上訴人並得就被上訴人應給付予上訴人之修繕費用抵銷租金或權利金。
㈢、上訴人曾交付押租金予被上訴人，被上訴人應將押租金返還上訴人。
三、聲明：
１、原判決廢棄。
２、上揭廢棄部份被上訴人第一審之訴駁回。
３、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
參、法院之判斷：
一、被上訴人主張上訴人於100 年1 月1 日向被上訴人承租經營位於苗栗縣○○鎮○○路○○號金唱將歌城，雙方約定上訴人必須每月支付被上訴人5 萬元之經營權利金，並簽有租賃契約書，惟上訴人於100 年5 月至同年9 月止，僅於5 月間支付被上訴人2 萬元權利金，尚有23萬元之權利金未付等情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約書在卷可稽（見原審卷第10頁），自堪信為真實。
二、上訴人雖抗辯兩造訂立系爭租賃契約時，被上訴人代理人萬榮懿係未經房屋所有權人蔡美玉同意，將金唱將歌城所在房屋提供上訴人使用等語。惟按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利；租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉，最高法院43年臺上字第99號判例、71年度臺上字第2220號裁判要旨可資參照。本件系爭金唱將歌城經營權租賃契約，係由兩造所簽立，上訴人既向被上訴人承租該店經營權利及相關生財器具與設備，本於前開租賃契約，即有向被上訴人支付租金之義務，縱被上訴人未得房屋所有權人之同意，將房屋提供或轉租上訴人使用，亦僅使房屋所有權人取得向原承租人終止租約或請求損害賠償之權利，並非當然使原房屋租賃契約或兩造間之租賃契約失其效力，故上訴人自不得以此為由拒絕向被上訴人給付租金。
三、兩造所立之「金唱將歌城簽契約書」第1 條載明：「．．．．甲方( 即被上訴人) 將金唱將歌城之所有經營管理權及內部所有生財器具及設備，交付乙方( 即上訴人) 來全權管理。) ，第7 條載明：「乙方（即上訴人）應善盡保管維護甲方( 即被上訴人) 交付店內之生財器具，若店內需有異動則甲方（即被上訴人）應無條件配合乙方協助處理。」( 參見本院原審卷第10頁) ，依兩造所成立之上開約定，被上訴人須將可供營業之現有場所、設備交付予上訴人，但並無於達成可供營業之必要程度外，為上訴人變更現有場所、設備之義務，至其保管維護之義務則歸由上訴人負擔，是此項約定已排除民法423 條所定：「出租人應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」有關出租人租賃物維護義務規定之適用，被上訴人於履行交付金唱將歌城店內設備義務，可供上訴人營業後，僅須協力使上訴人得使用收益，不必負擔設備之維護義務。經查：
㈠、有關向苗栗縣政府申報系爭場所之公共安全檢查簽證及辦理復業程序部分：
兩造既約定由上訴人取得金唱將歌城之所有經營管理權，則有關對外營業之事項，其權利義務應由上訴人承擔，被上訴人僅須負提供適於營業之場所、設備予上訴人為已足，而辦理申報營業場所公共安全檢查簽證及復業之程序部分，為營業事項之一部，自應由取得經營管理權者承擔為之，被上訴人僅須從事協力事項。而依苗栗縣政府函、金唱將歌城之商業登記資料( 參見本院二審卷第48 -49頁) 所載，係由上訴人為金唱將歌城申辦停業，又金唱將歌城之停業期間，上訴人為登記之負責人，則由上訴人申請辦理復業及公共安全簽證事宜，自無不合。且上訴人陳明其委請建築師就建築物為公共安全檢查簽證，並自行前往辦理復業等語，可見系爭場所亦無難以由上訴人辦理申報簽證及復業之缺失，是上訴人以被上訴人未辦理復業，資以抗辯，並非可取。
㈡、有關騎樓修繕部分：依卷附苗栗縣政府建築物公共安全之構造及設備檢( 複) 查紀錄表( 參見本院原審卷第21頁至第22頁) 所載，騎樓構造屬於檢查項目，而苗栗縣政府於100 年9 月8 日對系爭場所實施檢查時，此部分之項目係屬檢查合格，被上訴人主張金唱將歌城被苗栗縣政府稽查騎樓違建後，上訴人有通知被上訴人修繕，被上訴人並已將騎樓違建部分修繕完成，此為上訴人於原審所不否認（見本院原審卷第43頁），則被上訴人所提供之騎樓是否無法供上訴人營業，應另有其他事證始足以證明，而上訴人所提出之事證尚不足以證明被上訴人所修繕後之騎樓不符合檢查標準，上訴人據以抗辯，應無足取。
㈢、有關系爭場所其他裝修部分：
１、本件據證人陳添財於原審到庭證稱：兩造討論如何修繕時，伊有聽到被上訴人說要負責把裝修的部分弄好，裝修範圍就是吧台還有消防沒有過的，被上訴人說他會弄到好讓上訴人可以營業，吧台本來是一長條，由洗杯子的部分和收銀台的部分連接而成，但被上訴人從中間切開吧台，變成兩段沒有相連，兩造原本約定吧台要作成長條型，出入要從右手邊，被上訴人後來做的不符合，造成上訴人營業上不方便，消防的部分經被上訴人整修後，經縣政府檢查也沒有通過，是上訴人後來自己出錢整修消防的部分，才通過檢查等語（見本院原審卷第54-57 頁）。依證人陳添財所述，有關吧台裝修部分，被上訴人之裝修方式雖令上訴人認為使用上不便，但應尚未達到無法作為營業使用之狀態。再就上訴人提出之吧台新舊照片觀之（見本院原審卷第75至76頁），該吧台本身並無任何損壞導致上訴人使用或營業上之困難，且收銀台部分與流理台部分縱未連接，但亦非相隔甚遠，兩造有所爭執者，核係被上訴人之裝修方式未符合上訴人主觀上認為方便使用之樣式。是本院參酌前開證人證述暨現場照片，認被上訴人裝修之吧台，雖未完全符合上訴人要求之樣式，但尚不致對店內營業發生重大影響，不能認為被上訴人以此方式裝修吧台，有違反租賃物合於約定使用即金唱將歌城得合法對外營業之狀態，亦無從認為前開吧台確有修繕成現況之必要，則上訴人執此拒絕給付租金，自無理由。至有關消防排煙氣窗部分，因涉及消防法規及營業安全之顧慮，自有修繕之必要，上訴人請求被上訴人修繕為有理由。又上訴人主張其支出該消防窗之修繕費用15,000元，業據提出德亞室內設計工程行開立之收據1 紙為證（見本院原審卷第59頁、第71頁背面，收據內載明鋁窗工程部分），應堪信為真實。被上訴人既陳稱因其原本修繕時裝設之氣窗不夠大，故上訴人有裝一個排煙氣窗，並表示要從權利金中扣除，被上訴人也有同意等語，上訴人復對被上訴人前開主張未予爭執，則上訴人既就前項修繕費用支出，對被上訴人主張租金扣除權，自不得再以同一理由，對被上訴人行使同時履行抗辯權，拒絕給付扣除該部分費用以外之租金。
２、有關音響、電線、插座裝修部分：上訴人主張：被上訴人於此次裝修時，將音響線由原本較粗之規格，換裝成規格較細者；又將原用於電器使用之電線，換裝成音響用之喇叭線；且裝設許多個插座於同一處，此行為顯影響系爭建物為營業場所應注意之公共安全等語。惟依卷附苗栗縣政府建築物公共安全之構造及設備檢( 複) 查紀錄表( 參見本院原審卷第21頁至第22頁) 所載，其檢查日期為100 年9 月8 日，其中音響設備並非檢查項目，且上訴人提出之王銘國建築師事務所建築物公共安全檢查簽證費收據
( 參 見本院二審卷第45頁正面) ，其製作日期載明係100年7 月20日，然上訴人所提出之音響檢修收據( 參見本院二審卷第45頁反面) ，其製作日期則載明為100 年8 月31日及
100 年10月14日，難認此項音響之檢修完畢，係王銘國建築師所為簽證及苗栗縣政府對系爭場所檢查時所須審查之必要事項。另有關系爭場所之電線及插座檢修部分，上訴人雖提出估價單為證( 參見本院二審卷第41頁正反面) ，惟此僅足證明上訴人有意從事此項檢修，就此項檢修與公共安全有何關聯，尚無法證明，上訴人以此爭執，亦非可採。
３、有關系爭場所白鐵門更換及投影機被損害部分：上訴人辯稱被上訴人將店內原有之白鐵門換成木門，且陸續發現店內生財器具例如投影機被損害部分等語。查被上訴人雖不否認有將門面材質由鐵門更換為木門，但尚難認為此對於金唱將歌城之營業有何影響。另上訴人所提出之投影機維修報價單乙紙（見本院原審卷第69頁），僅能證明店內之投影機有故障情事，但無法證明此係由上訴人蓄意破壞所致，且依此報價單所載，其故障之原因為燈泡故障，檢修方式則為更換新燈，檢修後保固時間為6 個月，依以上事證，足認上開投影機故障之原因為器材一般使用所致之燈泡耗損，依兩造所訂「金唱將歌城簽契約書」第7 條所載：「乙方（即上訴人）應善盡保管維護甲方( 即被上訴人) 交付店內之生財器具．．．．」之約定，應由上訴人負擔維護責任，而非由被上訴人負擔燈泡耗損之維護責任。是上訴人此部分之抗辯，亦屬無據。
四、復按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」最高法院87年度臺上字第1631號民事裁判意旨，可資參照。上訴人既未實際返還系爭場所予被上訴人，且上訴人仍積欠被上訴人權利金，參照上開說明，被上訴人尚無返還押租金予上訴人之義務，則上訴人主張被上訴人應返還押租金，應無可採。
五、被上訴人請求上訴人給付自100 年5 月起至100 年9 月止積欠之經營權利金23萬元，因被上訴人同意扣除上訴人支出之消防窗修繕費用1 萬5000元，已如前述，故上訴人得請求之金額，應為21萬5000元，逾此範圍之請求，則屬無據。再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第
440 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。依兩造系爭租賃契約即「金唱將歌城簽契約書」之約定，上訴人應於每月給付被上訴人經營權利金5 萬元，惟上訴人自100 年5 月份給付2 萬元後，即未再給付經營權利金予被上訴人，嗣被上訴人之代理人萬榮懿於100 年8 月29日，以存證信函催告上訴人應於100 年9 月10日前給付（見本院卷第11頁），然上訴人迄今仍未為支付，則被上訴人自得依民法第440 條第1項之規定終止租約。又租賃關係終止後，被上訴人當得請求上訴人返還租賃物，被上訴人既表示以起訴狀送達上訴人作為終止租賃契約之意思表示（見本院原審卷第42頁），則該租賃契約自已合法終止，被上訴人請求上訴人應將金唱將歌城返還被上訴人經營，當屬有據，應予准許。原審判決准許被上訴人對上訴人所為上開21萬5000元之租金請求及將設於苗栗縣○○鎮○○路○○○號之金唱將歌城遷讓返還予被上訴人經營之請求，並駁回被上訴人其餘1 萬5000元租金之請求，核無不合。上訴意旨指摘原審判決有關被上訴人勝訴部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，自應由本院駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 20 日
民事庭 審判長法 官 宋 國 鎮
法 官 伍 偉 華法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 張 哲 豪中 華 民 國 102 年 2 月 21 日