臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 101年度苗簡字第394號原 告 謝明義訴訟代理人 鄧湘全律師被 告 黃文彬
張翠玲張皓勛共 同訴訟代理人 洪嘉鴻律師複代理人 鄭晃奇律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年2 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對坐落苗栗縣頭份鎮○○鄉○○里○段○○里○○段○○○○○地號土地上如附圖所示A 、C 未辦保存登記建物有優先承買權。
被告黃文彬就如附圖所示A 、C 建物之事實上處分，應按價金新臺幣壹拾萬元與原告補訂書面買賣契約。
被告黃文彬應將如附圖所示A 、C 建物之事實上處分權讓與原告。
被告張翠玲、張皓勛應自如附圖所示A 、C 建物遷出、騰空返還與被告黃文彬，並由原告代為受領。
原告其餘訴之駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔。
本判決第三、四項，得假執行；被告黃文彬就本判決第三項，以新臺幣壹拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行；被告張翠玲、張皓勛就本判決第四項，以新臺幣壹拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第3 款、第2 項分別定有明文。原告起訴時訴之聲明為：被告以民國98年5 月14日建築改良物所有權買賣移轉契約書，辦理坐落苗栗縣頭份鎮○○鄉○○里○段○○里○○段
000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）上尚未辦理保存登記建物（門牌號碼：苗栗縣南庄鄉○○村00鄰0 號）之稅籍移轉登記應與塗銷；被告黃文彬應與原告補訂書面契約，並協同原告辦理前開保存登記建物之稅籍移轉變更登記；被告張翠玲、張皓勛應將坐落系爭土地上未辦保存登記建物（即附圖
A 、C 部分）遷讓返還原告；原告就前項聲明願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於102 年1 月31日具狀變更聲明為：
⒈確認原告對本院99年度苗簡字第344 號判決附圖及苗栗縣政府地政事務所99年11月4 日複丈成果圖（下稱附圖）所示
A 、C 未辦保存登記建物（下稱A 、C 建物）有優先承買權；⒉被告黃文彬應就A 、C 建物按價金新臺幣（下同）10萬元與原告補訂書面買賣契約；⒊被告黃文彬應將A 、C 建物之事實上處分權讓與原告；⒋被告張翠玲、張皓勛應自A 、
C 建物遷出並騰空返還與原告。另102 年2 月5 日就上開第
4 項聲明追加備位聲明為：被告張翠玲、張皓勛應自A 、C建物遷出、騰空返還與被告黃文彬，並由原告代為受領。被告就原告訴之變更及追加，無異議而為本案言詞辯論，且原告請求之基礎事實同一，依上開規定，原告訴之變更及追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地原為訴外人張裕來所有，原告經本院執行處拍賣程
序於97年5 月26日取得系爭土地所有權。系爭土地上有未辦保存登記之A 、C 建物，依本院查封公告記載，債務人張裕來稱系爭土地上之未辦保存登記建物均係被告黃文彬所有，並出租與債務人黃瑞蓉使用等語。原告取得系爭土地所有權後對被告黃文彬訴請拆屋還地，由本院99年度苗簡字第344號審理，該案審理中被告黃文彬表示A 、C 建物已於98年5月14日賣給被告張翠玲、張皓勛，原告始知被告黃文彬出賣
A 、C 建物之情事；另被告於前案審理時主張A 、C 建物與系爭土地有民法425 條之1 法定租賃關係，本院亦以A 、C建物與系爭土地有民法第425 條之1 規定之適用，而駁回原告請求拆屋還地之訴。
㈡A 、C 建物與系爭土地原均屬張裕來所有，嗣張裕來將A 、
C 建物出售予被告黃文彬，系爭土地則由原告拍賣取得所有權，原告取得系爭土地所有權時，原告與被告黃文彬就系爭
A 、C 建物即有民法第426 條之1 法定租賃關係，嗣被告張裕來於98年5 月14日以10萬元將A 、C 建物出售予被告張翠玲、張皓勛，原告得依民法第426 條之2 、土地法第104 條之規定，對A 、C 建物之買賣主張優先承買權，原告已將行使優先承買權之表示通知被告，並依同樣條件將價金10萬元提存給付與被告黃文彬。雖被告黃文彬已將系爭A 、C 建物移轉交付與被告張翠玲、張皓勛，惟上開優先權具物權效力，被告間之買賣及移轉對原告均屬無效。原告既已行使優先承買權，被告黃文彬負有以同樣買賣價金10萬元與原告補訂買賣契約之義務，被告黃文彬並負有將A 、C 建物事實上處分權讓與原告之義務，A 、C 建物現雖由被告張翠玲、張皓勛占有中，被告黃文彬亦可以指示交付之方式，將其對被告張翠玲、張皓勛返還請求權讓與原告，原告請求被告張翠玲、張皓勛遷出A 、C 建物，自屬有據。又原告依A 、C 建物之事實上處分權，自得請求被告張翠玲、張皓勛遷出A 、C建物。
㈢被告辯稱移轉A 、C 建物事實上處分權，係作為借款擔保，
但張裕來之配偶陳瑞蓉，尚須與被告黃文彬簽訂租約，足見建物使用權亦有移轉，張裕來與被告黃文彬移轉A 、C 建物，並非僅作為借款擔保，而確屬買賣。況被告自承張裕來與被告黃文彬，被告黃文彬與被告張翠玲、張皓勛間，就A 、
C 建物事實上處分權之買賣，均係通謀虛偽意思表示，足見其等確有買賣之外觀，原告不知其等主觀有隱藏他項法律關係，被告不得以其等隱藏之法律關係對抗原告，原告自得對被告間之買賣主張優先承買權。被告於本院99年度苗簡字第
344 號審理時均主張A 、C 建物以10萬元買賣，並未區分A與C 建物各有不同法律關係，被告臨訟變更主張，顯不足採。
㈣備位聲明部分：若認原告尚未取得A 、C 建物之事實處分權
，惟原告行使優先承買權時，已與被告黃文彬成立買賣A 、
C 建物事實上處分權之買賣契約，被告黃文彬對原告負有交付A 、C 建物與原告之義務，而被告黃文彬與被告張翠玲、張皓勛間A 、C 建物買賣契約、移轉事實上處分權之物權行為均屬無效，被告黃文彬對被告張翠玲、張皓勛有請求返還占有之權利，原告為被告黃文彬之債權人，被告黃文彬怠於履行其權利，原告自得依民法第242 條規定代位被告黃文彬請求被告張翠玲、張皓勛遷出A 、C 建物，將A 、C 建物返還被告黃文彬，並由原告代為受領。
㈤原告並聲明：⒈確認原告對A 、C 建物有優先承買權存在；
⒉被告黃文彬應就A 、C 建物按價金10萬元與原告補訂書面買賣契約；⒊被告黃文彬應將A 、C 建物之事實上處分權讓與原告；⒋被告張翠玲、張皓勛應自A 、C 建物遷出並騰空返還與原告。另就第4 項聲明為備位聲明：被告張翠玲、張皓勛應自A 、C 建物遷出、騰空返還與被告黃文彬，並由原告代為受領。
二、被告則以：㈠A 、C 建物原所有權人張裕來於95年間向被告黃文彬借款10
萬元，而以A 、C 建物作為擔保，故於95年6 月2 日移轉A、C 建物稅籍登記與被告黃文彬。另張裕來為確保自己能繼續居住在系爭房屋內，又請配偶陳瑞蓉與被告黃文彬就A 、
C 建物訂立租約，嗣原告經本院拍賣取得系爭土地所有權後，被告張翠玲、張皓勛為張裕來代償10萬元與被告黃文彬，被告黃文彬即將A 、C 建物稅籍登記移轉與被告張翠玲、張皓勛。上開移轉A 、C 建物事實上處分權之外觀，雖以買賣形式為之，事實上被告張翠玲、張皓勛係代父親張裕來清償對黃文彬之債務，而取回作為擔保之A 、C 建物事實上處分權，並非買賣關係，被告黃文彬與張翠玲、張皓勛以買賣關係為外觀之原因，係遷就被告黃文彬與張裕來先前就擔保品之移轉係以買賣方式為之，無法僅以清償債務方式表彰回復，是被告間以通謀之買賣關係隱藏債務清償之法律關係，被告間並無真實買賣關係存在；被告黃文彬與張翠玲、張皓勛間之買賣既係通謀虛偽意思表示，即應適用其等所隱藏之擔保借款關係。又張裕來移轉A 、C 建物事實上處分權與被告黃文彬，被告黃文彬移轉A 、C 建物事實上處分權與被告張翠玲、張皓勛，係因10萬元借款之擔保及清償，並非履行買賣契約，故A 、C 建物98年5 月14日移轉稅籍登記之買賣契約，其買賣價款總金額欄上之記載為空白，被告間就A 、C建物既無買賣關係存在，原告自無從行使優先承買權。
㈡另原告可主張優先承買權之範圍應限於被告間買賣之範圍，
被告間於98年5 月14日所訂立買賣契約為房屋稅籍編號00000000000 所表示之建物，該稅籍所表示之建物為1 棟2 層，即附圖所示A 建物，不包括附圖所示C 建物，故原告可主張優先承買權僅限於A 建物。又兩造就原告有無優先承買權尚有爭執，原告雖主張其有優先承買權，但其於本件訴訟至多僅能依買賣契約，請求被告黃文彬移轉A 、C 建物事實上處分權，原告起訴時尚未取得系爭A 、C 建物事實上處分權，故原告依民法第767 條規定請求被告張翠玲、張皓勛遷讓A、C 建物，並無可採。再者，原告主張代位被告黃文彬向被告張翠玲、張皓勛請求返還A 、C 建物，被告張翠玲、張皓勛就此依請求被告黃文彬返還價金10萬元，主張同時履行抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭土地及坐落其上A 、C 建物，原均屬張裕來同
一人所有，張裕來於95年6 月將A 、C 建物事實上處分權讓與被告黃文彬，被告黃文彬再於98年5 月14日將A 、C 建物事實上處分權讓與被告張翠玲、張皓勛，並交付與被告張翠玲、張皓勛占有，系爭土地則由原告於97年5 月26日取得所有權，原告向被告張翠玲、張皓勛請求拆除A 、C 建物，經本院以99年度苗簡字第344 號判決認定兩造間有民法第425條之1 推定租賃關係，而駁回原告請求拆除A 、C 建物之訴，原告上訴後由本院以100 年度簡上字第23號判決駁回上訴而確定；原告已以存證信函對被告行使優先承買權，並將10萬元提存交付與被告黃文彬等情，為被告所不爭執，並據原告提出本院99年度苗簡字第344 號、100 年度簡上字第23號判決、土地登記謄本、存證信函、提存書為證（見卷第9 、
20 至30 、32至37頁），原告此部分主張堪認為真實。㈡被告間移轉A、C建物事實上處分權之原因是否為買賣關係：
⒈原告主張張裕來將A 、C 建物事實上處分權賣與被告黃文
彬，被告黃文彬再賣與被告張翠玲、張皓勛乙節，業據被告在本院99年度苗簡字第344 號審理中自承：95年間被告黃文彬為保障其債權，乃要求張裕來將A 、C 建物讓與被告黃文彬以供擔保，如有能力清償時再賣回，雙方並於95年6 月2 日訂立買賣契約，98年間被告張翠玲、張皓勛為張裕來清償10萬元，被告黃文彬再將A 、C 建物賣與被告張翠玲、張皓勛等語（見本院99年度苗簡字第344 號卷第
57、110 至111 頁），並有被告提出買賣所有權移轉契約書在卷可佐（本院99年度苗簡字第344 號卷第115 頁、本卷第101 頁）。足見被告間移轉A 、C 建物事實上處分權之原因為買賣關係，原告此部分主張堪信為真實。
⒉另民法第87條第2 項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為
者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言，其所隱藏之行為當無及於他人之效力（最高法院50年台上字第2675號判例要旨參照）。被告自承：被告間就A 、C 建物事實上處分權移轉，係有買賣外觀之通謀須為意思表示等語（見卷第196 、197 頁），足見被告間移轉A 、C 建物事實上處分權之原因，確係買賣關係。被告雖稱該買賣外觀係隱藏擔保借款之通謀虛偽意思表示，惟被告就此主張，除被告自己所述內容外，尚無其他證據足證，被告主張其等移轉A 、C 建物事實上處分權之買賣係通謀虛偽意思表示，尚無證據證明。又縱認被告間之買賣外觀有隱藏其他法律行為，其所隱藏之行為無及於原告之效力，故就原告而言被告間移轉A 、C 建物事實上處分權，仍為買賣關係。
⒊被告又辯稱兩造間以買賣移轉事實處分權之建物，應僅限
於編號00000000000 房屋稅籍登記範圍之建物，即如附圖所示A 建物，並提出該房屋稅籍資料為證（見卷第266 頁），惟被告所提房屋稅籍資料所載建物面積雖僅77平方公尺（見卷第206 頁），且此係95年間之資料，被告另提出兩造買賣移轉契約書所載建物面積則為136.5 平方公尺（見卷第101 頁），顯然大於95年間房屋稅籍所載建物面積，被告間買賣自包含A 、C 建物全部。另未辦保存登記建物移轉事實上處分權，不需經登記，房屋稅籍納稅義務人移轉，僅係行政管理，並非買賣生效要件，故被告間移轉
A 、C 建物事實處分權，仍以兩造意思表示為準，被告於本院均稱坐落系爭土地上建物，均由張裕來出售予被告黃文彬，再由被告黃文彬出售予被告張翠玲、張皓勛，已如前述（見本院99年度苗簡字第344 號卷第57、110 至111頁），並未區分附圖A 、C 建物，被告事後再改稱買賣範圍僅限於A 建物，不包含C 建物，顯非屬實，不足採信。
㈢原告對被告間買賣A 、C 建物事實上處分權主張優先承買權部分：
⒈按土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、
典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104 條之適用（最高法院69年台上字第945 號、62年台上字第2962號判例參照）。申言之，前開優先購買權之適用，係指房屋與基地分屬不同之人所有，且房屋所有人對於土地並有租賃關係存在之情形為其前提要件。次按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425 條之1 另定有明文。執此，土地法第104 條所稱之承租人，除意定租賃外，自包含因民法第425 之1 所生之租賃關係在內（台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號研討結果亦同此見解），合先敘明。
⒉查兩造就A 、C 建物與系爭土地間有民法第425 條之1 推
定租賃關係乙節，業經本院以99年度苗簡字第344 號判決認定兩造間有民法第425 條之1 推定租賃關係，而駁回原告請求拆除A 、C 建物之訴，原告上訴後由本院以100 年度簡上字第23號判決駁回上訴而確定。被告黃文彬將A 、
C 建物事實上處分權出售與被告張翠玲、張皓勛，原告為
A 、C 建物坐落基地之出租人，自得依土地法第104 條規定對被告間之買賣主張優先承買權，原告請求確認對A、C建物買賣有優先承買權，為有理由。
㈣、原告請求被告黃文彬補訂買賣書面契約，及移轉A 、C 建物事實上處分權與原告部分：
⒈就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登
記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判決要旨參照）。又按民法第426 條之2及土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約（最高法院99年度台上字第1699號判決要旨參照）。
⒉被告黃文彬以10萬元價金將A 、C 建物事實上處分權售予
被告張翠玲、張皓勛，已如前述。原告已對被告行使土地法第104 條之優先承買權，自得請求被告黃文彬以價金10萬元補訂A 、C 建物事實上處分權之買賣契約。另該優先承買權係形成權，對被告黃文彬有相對之物權效力，故原告得依買賣契約關係請求被告黃文彬將A 、C 建物事實上處分權移轉與原告。
㈤、原告請求被告張翠玲、張皓勛遷讓A 、C 建物部分：⒈先位聲明：
按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文。原告行使土地法第104 條優先承買權後，僅可依買賣契約關係請求被告黃文彬移轉A 、C 建物事實上處分權，而建物事實上處分權之移轉，係以讓與意思表示及交付占有為之，其中命債務人為一定之意思表示，需至判決確定時，始視為已為該意思表示。依前所述，被告黃文彬固負有移轉系爭建物事實上處分權與原告之義務，惟於判決未確定前，尚無從視為被告黃文彬已為該一定之意思表示，且被告尚未將A 、C 建物交付與原告，故原告於本件判決確定之前尚未取得A 、C 建物之事實上處分權，原告即無從依據Ａ、Ｃ建物事實上處分權，直接請求被告張翠玲、張皓勛遷讓A 、C 建物。據此，原告此先位聲明即屬無據。
⒉備位聲明部分：
⑴被告黃文彬將A 、C 建物事實上處分權移轉與被告張翠
玲、張皓勛後，因原告依土地法第104 條規定主張優先承買權，此優先承買權對被告有相對之物權效力，故原告得主張被告間之買賣關係及移轉行為均無效，則被告黃文彬對被告張翠玲、張皓勛有請求遷讓A 、C 建物之不當得利返還請求權，另被告黃文彬負有將A 、C 建物交付原告占有之義務，惟被告黃文彬怠於對被告張翠玲、張皓勛行使權利，原告自得依民法第242 條規定，代位被告黃文彬請求被告張翠玲、張皓勛遷讓返還A 、C建物，並由原告代為受領。
⑵所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙
方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例要旨參照）。被告張翠玲、張皓勛雖以其給付買賣價金10萬元與被告黃文彬，而抗辯其對被告黃文彬可以請求返還10萬元價金為同時履行抗辯。惟同時履行抗辯係基於雙務契約而發生，被告黃文彬與被告張翠玲、張皓勛間係因買賣契約無效，相互依不當得利請求返還已為之給付，並非基於雙務契約而發生，雙方非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行抗辯，是被告張翠玲、張皓勛主張對被告黃文彬可主張同時履行抗辯，應屬無據。
四、綜上，原告依土地法第104 條規定，請求確認對A 、C 建物有優先承買權，並請求被告黃文彬就A 、C 建物事實上處分權按價金10萬元與原告補訂書面買賣契約，被告黃文彬應將
A 、C 建物之事實上處分權讓與原告，被告張翠玲、張皓勛應自A 、C 建物遷出、騰空返還與被告黃文彬，並由原告代為受領，均屬有據，應予准許。原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應於駁回。
五、本件係關於財產權之訴訟其標的金額在50萬元以下之簡易訴訟程序，本院為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。惟主文第1 項為確認之訴，性質上不宜宣告假執行；判決主文第2 項係命被告為一定內容之意思表示，於判決確定時，視為被告已為該意思表示，性質上亦不適於為假執行，故本院就判決主文第1、2 項，無依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行之必要。爰就判決主文第3 、4 項依職權宣告假執行。又本件被告陳明願供擔保請准宣告免予假執行，爰就依職權宣告假執行部分，分別酌定擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據與其他未經援用之證據，經核均與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項，第389 條第1 項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 26 日
苗栗簡易庭法 官 吳國聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊思賢中 華 民 國 102 年 2 月 26 日