臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 101年度苗簡字第624號原 告 家綺房屋仲介有限公司法定代理人 曾志明訴訟代理人 曾文昇被 告 溫秋珠上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國102 年1 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國101 年8 月14日簽訂不動產買賣議價委託書與要約書（下稱系爭要約書），雙方約定就坐落苗栗縣○○鎮○○段○ ○段○○○ ○號土地及其上945 建號建物（即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○○ 號之房屋）由被告委請原告居間向賣方曾志明買賣議價。原告取得賣方以新臺幣（下同）800 萬元出售上開房地之同意，原告之承辦人員張宜翔即以電話回報成交事宜，詎被告事後反悔拒絕承購系爭房地，致無法簽訂買賣契約，嗣經原告於同年月24日寄發竹北六家郵局第227 號存證信函通知被告出面洽談買賣契約事宜，被告仍不願履約，而依系爭要約書第3 條第1 項C 款之約定，原告已確認依被告要約條件向賣方議價且得賣方之承諾，縱被告未履行簽訂買賣契約書之義務，被告仍應依約給付原告按成交總價2 ％計算之服務報酬。又依系爭要約書第
5 條第2 項之約定，應由原告之特約代書辦理系爭房地所有權移轉登記等相關事宜，被告如依上開約定由原告之特約代書續行簽訂買賣契約，賣方即會出具系爭房地之抵押貸款餘額證明予被告，然因被告不接受原告之特約代書，而欲委請由其指定之代書辦理系爭房地過戶事宜，賣方才未出具上開貸款餘額證明。原告既已依被告之要約條件為被告與出賣人居間磋商，出賣人亦同意系爭房地以800 萬元出售予被告，被告不履行簽訂買賣契約義務，原告仍得依要約書第3 條第
1 項C 款之約定請求居間服務之報酬。為此爰依系爭要約書第3 條第1 項C 款約定，請求被告給付服務報酬金16萬元。
並聲明：被告應給付原告16萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：伊為承購系爭房地，於101 年8 月14日與原告簽立系爭要約書，委託原告以800 萬元之價額代伊向賣方為買賣系爭房地之要約，惟因系爭房地上尚存有1032萬元之抵押權設定，被告屢次要求賣方出具抵押貸款餘額證明予被告未果，且雙方就交付買賣價金之代書人選意見亦有岐異，故雙方僅就買賣標的物及價金達成合意，就上開其他事項並未達成合意，雙方並未簽訂系爭房地之買賣契約，買賣並未成功等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告於101 年8 月14日與原告簽訂系爭要約書，委託原告居間斡旋買賣雙方交易坐落苗栗縣○○鎮○○路○○○號之房屋及其坐落之基地，被告出價800 萬元，經賣方曾志明同意以上開價金出售系爭房地，惟被告嗣後未與賣方簽訂買賣契約等情，業據原告提出買賣議價委託書與要約書、存證信函等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告依系爭要約書第3 條第1 項C 款之約定，請求被告給付買賣成交總價款百分之二之金額作為服務費報酬，為被告所拒，並以前詞置辯。經查，依系爭要約書第3 條第1項
C 款記載：「買方服務費給付約定：買方承諾有下列情形之一者，同意以買賣成交總價款百分之二之現金金額乙次給付受託人作為服務費報酬：⒈（略）⒉（Ａ）、（Ｂ）（均略）；（Ｃ）或『要約書』書面，賣方已確認同意依買方要約條件出售。前揭任一條件成就後，買方卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」，業據原告提出系爭要約書（卷第27頁）在卷可稽，並為被告所不爭執。是依系爭要約書第3 條第1 項
C 款內容，必須賣方已確認同意依買方之要約條件出售系爭房地，而買方不簽約時，原告方得據此條款請求百分之二之服務費報酬。惟查，本件被告即買方要約之條件，除了買賣價金及標的外，尚包括由被告決定辦理系爭房地所有權移轉登記事宜之代書人選，及賣方須出具抵押貸款餘額證明文件等條件，此業據證人即原告之業務員張宜翔到庭證稱：伊為撮合本件不動產買賣之業務人員，本件當時被告出價800 萬元，後來賣方願意賣，但因為買方堅持用他找的代書，所以談不攏。被告認為代書費是他負擔，所以希望用他的代書，被告還有要求賣方要出具貸款餘額證明，賣方沒有出具，因為賣方認為既然不能用仲介的特約代書，賣方也不要賣，所以就不用出具貸款餘額證明等語（卷第44頁、第44頁反面）。足見本件買賣雙方雖就買賣價金及標的物已互相同意，然不動產買賣尚涉及付款方法、代書等費用及稅賦等重要事項，買方即被告與賣方於協商斡旋之過程中，業已明確表示代書人選及貸款餘額證明書，足認該等事項亦為其買賣條件之一，且買賣雙方就此部分亦曾透過原告進行磋商，然而未能達成合意，則應認買方之要約條件未獲得賣方之同意，亦即賣方並未確認依買方之條件出售系爭房地。從而，賣方既未能按照買方即被告之要約條件出售系爭房地，則尚不符合系爭要約書第三條第1 項C 款之要件，買方即被告嗣後不履行簽訂買賣契約書，原告亦不能據此條款請求被告給付成交總價百分之二之金額作為服務費報酬。
五、又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第
568 條第1 項分別定有明文。又買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。而契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，買賣預約，非不得就標的物及價金等預先擬定，以作為訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約；不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院61年臺上字第964 號、93年度臺上字第441 號、79年臺上字第1357號、80年臺上字第1883號判決要旨參照）。本件被告出價800 萬元購買系爭房地，原告固已斡旋訴外人曾志明同意以800 萬元之價格出售系爭房地，然對於辦理系爭房地所有權移轉登記相關事宜之代書人選、賣方須出具抵押貸款餘額證明等買方特別提及之相關處理，原告均未能協調成功，業如前述，原告既未能完成訂約媒介，使出賣人同意依被告之條件出售，則被告拒絕簽訂系爭房地買賣契約，難認有何可歸責之事由，原告請求被告給付仲介服務費報酬，亦屬無據，不應准許。
六、綜上所述，本件原告依系爭要約書第3 條第1 項C 款約定，請求被告給付服務報酬16萬元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
苗栗簡易庭法 官 楊中琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃南穎中 華 民 國 102 年 2 月 27 日