臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度訴字第161號原 告 陳志勇被 告 陳志宏上列當事人間確認土地優先購買權存在事件，本院於民國101 年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件原告起訴，原列陳春福為被告，嗣因陳春福於原告起訴後，訴狀繕本送達陳春福前死亡，原告將本件被告變更為陳春福之繼承人陳令宜、陳玟之，並追加陳志宏為被告，依民事訴訟法第255 條第1 項規定，應屬適法。其後因陳令宜、陳玟之已拋棄繼承，原告對陳令宜、陳玟之撤回起訴，被告陳志宏並無異議而為本案之言詞辯論，已逾10日未異議，則原告對陳令宜、陳玟之所為之追加起訴，其訴訟繫屬亦已消滅，是本件僅餘陳志宏為被告( 以下所敘述之被告均僅指陳志宏) ，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、原告之父陳泰昌自民國（下同）82年起向訴外人陳春福之兄陳光俊以一期稻作500 台斤、二期稻作30 0台斤之租穀承租坐落苗栗縣○○鎮○○段297 、1245、1246地號等三筆土地（以下簡稱系爭土地），並在上開土地上建造雞舍，從事養殖雞隻之畜牧使用，其後因原告之父陳泰昌逝世，自95年起改由原告繳納租穀，延續租賃系爭土地，租賃期間內因系爭土地所有權異動移轉為訴外人陳春福所有，原告遂於96年8月22日向訴外人陳春福申請畜牧設施土地使用同意書，訴外人陳春福於98年4 月2 日要求原告立下農地租賃契約書，租金改為每月新臺幣1,000 元，因系爭土地無人耕作管理，故要求原告以耕作管理之實，取代每月租金至今，由訴外人陳春福領取休耕給付，為土地法上之耕作租用。
㈡、嗣訴外人陳春福所有之系爭土地，經債權人華南商業銀行聲請強制執行，由本院以99年度司執字第13928 號強制執行事件( 下稱系爭執行事件) 受理，將系爭土地拍賣，惟依土地法第106 、107 條規定，原告對於系爭土地有物權效力之優先承買權。且原告承租系爭土地之租賃關係自82年開始，其租賃契約之續約及終止，依農業發展條例第20條第2 項規定，悉依當時之民法第451 條及土地法第109 條、耕地三七五減租條例第20條等相關規定，可視為不定期限繼續契約或應續訂租約而得主張耕地承租之優先承買權。再者，系爭執行事件之債務人陳春福與原告再續行訂立系爭土地之租賃契約時，承諾給予原告優先承買權，是原告為法定優先承買權之耕地承租人，自得於系爭執行事件依法聲請優先承買系爭土地。雖農業發展條例第20條第1 項規定「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」，惟系爭租賃契約自82年間即已成立，其後，原告於98年與訴外人陳春福所訂之租賃契約書，並未更動原有租賃契約之內容，應不適用新修正之農業發展條例第20條第1項規定。
㈢、被告雖依系爭執行事件之拍賣程序拍定系爭土地，惟因原告為系爭土地之優先承買權人，復已為優先承買系爭土地之意思表示，被告自不得對抗原告，因被告否認原告就系爭土地之優先承買權存在。為此，本於優先承買權之法律關係，求為判決如原告訴之聲明。
㈣、聲明：
１、確認原告就坐落苗栗縣○○鎮○○段297 、1245、1246地號土地之優先承買權存在。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、被告就原告所為其自82年間即承租系爭土地之主張有所爭執，被告既係依本院之公開拍賣程序拍定系爭土地，係正當取得系爭土地。
㈡、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、原告雖主張：系爭租賃契約於82年間即已成立，不受農業發展條例第20條第1 項所定「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。」之拘束等語。惟依原告提出之租賃契約書所載，係載明租期自98年4 月2 日起至
100 年4 月1 日止，未敘明之前彼此有何租賃契約之情事，並無法辨識原告或其父於82年間即有承租系爭土地之內容，至被告所舉證人陳光俊雖證稱原告方面於74、75年間即有承租系爭土地等語，惟證人陳光俊與原告係堂叔姪關係，業據其所自陳，是其與原告間有親屬關係情誼存在，所為證述內容有可能出於彼此情誼之考量，未必可信，則原告此部分之主張是否可採，已有疑問。矧依原告提出之之租賃契約書所載，其租賃契約之內容係引用一般房屋租賃契約書之內容，而未就耕地三七五減租條例所規定耕地租約終止、收回耕地、租穀給付之特別規定事項加以著墨，其租賃契約書之內容與耕地三七五租約之內容精神有重大之差異，應認原告主張之該租賃契約，僅係一般之土地租賃契約，而非耕地三七五租約。基於以上所述，原告即使有向訴外人陳春福承租系爭土地，亦無耕地三七五減租條例規定之適用。
㈡、原告主張其為系爭土地之承租人，而依其所提出租賃契約書所載，其與訴外人陳春福就系爭土地所訂立之租賃契約，其租期載明係至100 年4 月1 日止，此時系爭土地已處於查封狀態，有系爭標的物於99年10月14日為本院查封之系爭執行事件查封筆錄附卷可稽，是除非延展系爭租賃契約之租賃期限或變更為不定期租賃，否則系爭租賃契約原即應於100 年
4 月1 日屆滿。
㈢、按「實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第51條第2 項、第98條第1項分別定有明文。所謂『債權人』，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言。」，最高法院94年度臺上字第1924 號民事裁判意旨，可資參照( 最高法院民事裁判書彙編第51期594-600 頁。)；復按「所謂『其他有礙執行效果之行為』，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是。」，最高法院71年度臺上字第3636號民事裁判意旨，亦揭示甚明( 最高法院民刑事裁判選輯第3 卷3 期400 頁) 。而執行標的物上原有租賃契約屆滿後，債務人加以延展租賃期限或依民法第451 條所定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」規定，為租賃契約之默示更新，均足以影響執行標的物拍定人之利益，如拍定人否認其效力，解釋上，對於拍定人自不生效力，最高法院67年度第9 次民庭庭推總會議決議（二）意旨亦採：執行債務人所有原供出租之執行標的物經法院查封後，嗣於拍賣期間租期屆滿，原承租人仍繼續使用該房屋，執行債務人雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，原承租人自不能主張民法第451條所定默示更新不定期繼續租約之效果見解。本件被告既爭執原告關於系爭土地有優先承買權之主張，參照上開說明，自應認系爭標的物於99年10月14日為本院查封後，原出租人即執行債務人陳春福已無延展原租賃契約期限或依民法第451 條規定為默示更新之權能。故原告主張之系爭租賃契約，即便前曾有效成立，亦應已於100 年4 月1 日屆滿，之後因系爭土地為本院查封，租賃契約亦無法更新或延展。
㈣、系爭土地係於101 年2 月9 日由被告拍定，有系爭執行事件卷內之拍賣筆錄及投標書在卷可按，此時，系爭租賃契約之租期已屆滿，原告已非系爭土地之承租人，其自無依系爭土地承租人地位主張其有優先承買權之餘地。從而，原告本於優先承買權之法律關係，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
㈥、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 9 月 10 日
民事庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張 哲 豪中 華 民 國 101 年 9 月 10 日