臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度訴字第361號原 告 馮秀霞訴訟代理人 楊佳勳律師被 告 梁捷訴訟代理人 范必明
饒斯棋律師上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國101 年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國101 年3 月2 日經有巢氏房屋頭份國中加盟店房
仲業務員徐瑞光介紹被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號二筆土地（以下簡稱系爭土地），開價每坪新臺幣（下同）14萬元，隔日即101 年3 月3 日下午2 時許，即偕同前夫陳文政前往該房仲加盟店，與店長曾銘章、房仲業務員徐瑞光、代書廖瑞枝，以及系爭土地地主即被告與其夫范必明商談，被告當場訛稱系爭土地蓋房自用沒問題，並出具系爭土地不實之標的物現況說明書，說明系爭土地非位於政府徵收預定地，且未有禁建限建等情形，致原告不疑有他，與被告簽訂土地買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），並將簽約款（含定金）50萬元現金交予被告簽收。詎經原告調閱系爭土地「苗栗縣頭份鎮公所都市計畫土地使用分區證明書」，發現系爭土地早於61年6 月11日經苗栗縣政府發佈「竹南頭份都市計畫」，位於政府徵收預定地，使用分區已編定為「學校用地」，且系爭土地之地目為「田」而非「建」，原告實無法建屋自住。被告所為出具不實之標的物現況說明書，並與房仲業者共同隱瞞系爭土地為政府徵收預定地及有禁建限建等情形，顯然違約，經原告委託元誠法律事務所於101 年6 月25日以元誠字第0000000000000 號函向被告解除系爭買賣契約，請求被告返還簽約款50萬元，另依約給付50萬元以為違約損害賠償，未獲置理。為此，爰依系爭買賣契約第10條第3 項約定，訴請被告給付上開款項。並聲明：被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即
10 1年9 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：坐落系爭土地上之地上物，屬建築
法第4 條規定所稱之「建築物」，惟被告並未經申請主管建築機關審查許可並發給執照，而擅自建造、使用之建築物，應屬違章建築，灼然至明。再者，坐落系爭土地上之建築物，並非被告之自用住宅，而係出租予訴外人王鴻文經營「鴻展汽車保養廠」營業使用，登記營業項目為「其他汽車維修」，亦不符合都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法規範之建築使用項目。末者，坐落系爭土地上之建築物，其興建之樓地板面積幾近71坪，實已逾苗栗縣都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4 條建蔽率之限制。另外，系爭土地之地目為「田」而非「建」，非屬住宅區，僅71坪之田地是否得為建築實有疑義。準此，本件系爭土地並非空地，而係存有違章建築，得否合法拆除該建築物新建，或僅得修繕，不得增建或改建或新建，即屬未明。
二、被告則以：㈠原告於101 年3 月3 日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價9,
945,000 元之價格購買被告所有系爭土地，原告於購買時即表示系爭土地係欲投資購買贈與其女兒，依系爭買賣契約觀之，原告於購買時即已知悉系爭土地之地目為「田」而非「建」，況兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項第3 項亦清楚載明「本案分區為文教區」，並非住宅區；另標的物現況說明書亦記載系爭土地有地上物及該地上物有出租他人之情形，是原告就系爭土地坐落有未辦保存登記之建築物出租予「鴻展汽車保養廠」，該地上物並無建照，點交時將一併移轉給買方等情均知之甚詳。又該地上物既為違章建築，即應依違章建築處理辦法第3 條之規定拆除，拆除後系爭土地自得回復依苗栗縣都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4 條建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制申請建蔽率百分之30以下之自用住宅。被告復於簽約當時數次向原告表示系爭土地係屬「文教區」高中學校用地，雖有限建，但得以土地面積百分之30申請建築執照，且有限高規定，並無所謂欺瞞之行為。原告係於完全瞭解上開事項之情況下始與被告簽訂系爭買賣契約，現執此理由爭執顯有誤解。
㈡原告於簽立系爭買賣契約時，先行支付簽約款50萬元，並約
定原告應於101 年3 月6 日14時給付備證用印款300 萬元，然原告嗣後改期至同年3 月9 日再行給付，詎101 年3 月9日原告又藉故拖延不願給付上開款項，被告乃分別於101 年
3 月9 日及101 年3 月21日，分別以頭份郵局第49號及頭份蟠桃郵局第33號存證信函通知原告因其未依約給付買賣價金，被告爰依系爭買賣契約第10條第1 、2 項約定解除契約，並沒收原告已支付之買賣價金50萬元。是本件實因原告違約拒絕付款，被告方依契約約定沒收原告所繳付之價金，則原告主張被告應返還簽約款，並給付原告損害賠償金額，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；並陳明如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
三、本件原告經有巢氏房屋頭份國中加盟店房仲業務員徐瑞光介紹，於101 年3 月3 日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價9,945,000 元之價格購買被告所有系爭土地，並將簽約款（含定金）50萬元現金交予被告簽收，並約定原告應於101 年3月6 日14時給付備證用印款300 萬元，原告嗣後改期至同年
3 月9 日再行給付，101 年3 月9 日原告仍未給付上開款項，被告乃先後於101 年3 月9 日及101 年3 月21日，分別以頭份郵局第49號及頭份蟠桃郵局第33號存證信函通知原告因其未依約給付買賣價金，被告爰依系爭買賣契約第10條第1、2 項之約定對原告為解除契約之意思表示，並沒收原告已支付之買賣價金50萬元；原告則委託元誠法律事務所於101年6 月25日以元誠字第0000000000000 號函以被告違約為由向被告解除系爭買賣契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，且有原告所提系爭買賣契約、標的物現況說明書、苗栗縣頭份鎮公所都市○○○地○○○區0000000000000號郵件收件回執（詳卷第7 至25頁），及被告所提存證信函（詳卷第57、58頁）等件為證，自堪信為真實。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原告主張被告出具不實之標的物現況說明書，並與房仲業者共同隱瞞系爭土地為政府徵收預定地、使用分區已編定為「學校用地」，及有禁建限建等情形，致原告不疑有他，與被告簽訂系爭買賣契約等情，既為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則依上開說明，原告自應就其主張之前揭事實，負舉證證明之責。經查，原告就其前開主張固據提出被告所不爭執其真正之標的物現況說明書及苗栗縣頭份鎮公所都市計畫土地使用分區證明書各1 紙為證（詳卷第21、22頁）。惟查，兩造於101 年3 月
3 日於仲介公司洽談系爭土地買賣簽約事宜時，被告之夫范必明、代書及仲介等人確有告知原告系爭二筆土地為高中文教區學校用地，以面積計算，可以申請百分之30的建照，且有限高等語綦詳，有被告所提原告所不爭執之101 年3 月3日錄影錄音譯文（詳卷第46至55頁）附卷可稽。且依系爭買賣契約第1 條土地標示欄載明系爭土地之地目為田，標的物現況說明書亦記載系爭土地有地上物，並有出租他人之情形，系爭買賣契約第15條特別約定事項第3 項、第4 項亦分別載明「本案分區為文教區」、「本案地上物一併移轉之」等語，有兩造所不爭執之系爭買賣契約書在卷可按（詳卷第42至45頁），而觀諸系爭買賣契約書及標的物現況說明書亦均經原告審閱後簽名或用印。另系爭土地目前仍為私人所有，如需地機關未辦理徵收，則得依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」申請臨時建築；另有關其建蔽率一節，檢附「苗栗縣都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第
4 條建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制」供參。而依上開「苗栗縣都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4 條建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制」之規定，建築使用項目為自用住宅，其建蔽率為百分之30以下，亦有苗栗縣政府101 年10月29日府商建字第0000000000號函覆本院所附「苗栗縣都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4 條建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制」（詳卷第61、62頁）在卷可佐。足徵被告所辯其於簽約當時數次向原告表示系爭土地係屬「文教區」高中學校用地，雖有限建，但得以土地面積百分之30申請建築執照，且有限高規定，並無所謂欺瞞之行為，原告就系爭買賣契約書及標的物現況說明書所載，應均知悉等情，應堪足採。是尚難僅憑原告所提標的物現況說明書及苗栗縣頭份鎮公所都市計畫土地使用分區證明書，即謂被告有何以不實之標的物現況說明書，與房仲業者共同隱瞞系爭土地為政府徵收預定地、使用分區已編定為「學校用地」及有禁建限建之違約情事。此外，原告就其主張之前開事實，又未能另舉證證明，則依首揭說明，原告前揭主張，為無可採。被告所辯，應堪採信。
五、本件原告主張被告出具不實之標的物現況說明書，並與房仲業者共同隱瞞系爭土地為政府徵收預定地、使用分區已編定為「學校用地」及有禁建限建，致原告不疑有他，與被告簽訂系爭買賣契約，被告顯然違約云云，既無足採，有如前述，則其委託元誠法律事務所於101 年6 月25日以元誠字第0000000000000 號函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，自不生解除契約之效力。另兩造於101 年3 月3 日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以總價9,945,000 元之價格購買被告所有系爭土地，原告於簽約時已將簽約款（含定金）50萬元現金交予被告簽收，兩造原約定原告應於101 年3 月6 日14時給付備證用印款300 萬元，原告嗣後改期至同年3 月9日再行給付，101 年3 月9 日原告仍未給付上開款項，被告乃分別於101 年3 月9 日及101 年3 月21日，分別以頭份郵局第49號及頭份蟠桃郵局第33號存證信函通知原告因其未依約給付買賣價金，被告爰依系爭買賣契約第10條第1 、2 項約定解除契約，並沒收原告已支付之買賣價金50萬元等情，為兩造所不爭執，有如前述。則依系爭買賣契約第10條第1 項、第2 項之約定，被告所辯系爭買賣契約業經其依約解除，原告所交付之簽約款50萬元業經其依約沒收等語，應屬可採。
六、從而，原告依系爭土地買賣契約書第10條第3 項約定，訴請被告返還簽約款，並給付損害賠償金額合計100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即101 年9 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
民事庭法 官 王萬金以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉佩蓁中 華 民 國 101 年 12 月 7 日