臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度訴字第467號原 告 後龍慈雲宮法定代理人 郭金國訴訟代理人 江錫麒律師被 告 魏早辰訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師洪坤宏律師被 告 陳火松
方世彬曾根沛兼上列 1人訴訟代理人 蔡鐵造上列當事人間因請求增減租金事件，本院於民國102 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告魏早辰向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積五百二十三平方公尺之租金，自民國一百零二年一月一日起，每年按申報地價年息百分之六計算。
被告陳火松向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積四十三平方公尺之租金，及同段第五三地號土地，面積八十八平方公尺之租金，自民國一百零二年一月一日起，每年均按申報地價年息百分之六計算。
被告方世彬向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積十九平方公尺之租金，及同段五三地號土地，面積一百零二平方公尺之租金，自民國一百零二年一月一日起，每年均按申報地價年息百分之六計算。
被告蔡鐵造向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積九十八平方公尺之租金，自民國一百零二年一月一日起，每年按申報地價年息百分之六計算。
被告曾根沛向原告承租坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積三十九平方公尺之租金，自民國一百零二年一月一日起，每年按申報地價年息百分之六計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告魏早辰負擔百分之二十二，被告陳火松負擔百分之六，被告方世彬負擔百分之六，被告蔡鐵造負擔百分之五，被告曾根沛負擔百分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張意旨略以：坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○號○號土地（下稱：「系爭土地」）均為原告即後龍慈雲宮所有，分別出租予被告魏早辰、陳火松、方世彬、曾根沛及蔡鐵造，而被告等均建屋自營或轉租他人經營商業使用數十年，各租賃契約皆未定期限。因系爭土地距臺一線省道甚近，並鄰近苗栗縣後龍鎮公所、代表會、分駐所等行政區及商業區，因此公告土地現值自民國（下同）83年起多次調昇，相較被告每年所繳租金僅約為申報總價年息百分之4.2 ，顯與被告承租系爭土地所受利益相差懸殊，原告因而受有重大損害，故認有調整租金之必要。爰依民法第442 條、土地法第97條第1 項、第105 條規定，請求自102 年1 月1 日起調整租金為按當年度申報地價10％計算等語。並聲明：被告等5人分別向原告承租如主文所示土地之租金，均自102 年1 月
1 日起調整為按各該土地當年度申報地價年息百分之10計算。
貳、被告答辯意旨：
一、被告陳火松、方世彬、曾根沛、蔡鐵造（下稱：「被告陳火松等4 人」）答辯略以：系爭土地雖係原告出租與被告陳火松等4 人，被告陳火松等4 人並於其上興建房屋，該等房屋數十年來均供自己居住使用，而非原告所稱做為自己營業或轉租他人做為商業使用，是被告陳火松等4 人並未因承租系爭土地而獲經濟價值及利益。此外，被告陳火松等4 人承租系爭土地週邊環境工商並未繁榮，苗栗縣後龍地區20年前人口4 萬多人，至今人口不增反減，剩不到4 萬人，其利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，並無任何改變，依民法第442 條規定，原告本件請求並無正當權源。再者，原告主張被告陳火松等4 人所承租之系爭土地，自83年起多次調升，而認其每年所繳之租金僅為申報地價年息百分之4.2 ，顯與承租系爭土地所受利益相差懸殊，因而主張原告因此受有重大損害，有調整租金之必要云云。然查自81年至92年，系爭土地公告現值均為每平方公尺25,379元，101 年則為31,250元，前後10年間僅增加9,427 元，並非原告所主張自83年起多次調升，是原告主張顯與事實不符等語。聲明：原告之訴駁回。
二、被告魏早辰答辯略以：原告援引其另案位處「後龍市場內」，分別「開設童裝店」及「經營花店」土地之調增租金案例，請求本院就系爭被告所租位處苗栗縣後龍街區邊陲，與臺一線省道縱貫路及鐵路海線鐵道緊鄰併連，人車日夜急行呼嘯以過，對素以住家使用之被告租地，誠徒擾人清夢有之，別無特殊之實質利益，故其按原定申報地價額之年息百分之
4.2 計付租金已屬偏高。又系爭龍南段第42地號土地租金之計算方式，自84年迄今，均按當年度課稅地價百分之4.2 計收，此有原告會議記錄可稽，且原告起訴狀對此亦不爭執。故系爭第42地號土地租金之計算，既已隨不動產價值之昇降而機動調整，足以反應土地價值變動情形，原告請求調整租金，核屬無據。再著，依苗栗縣建築師公會鑑定結果，系爭土地工商難謂繁榮，反而停滯倒退有之，同一鑑定結果另參考國有財產署標租不動產底價年租金率，是以當期土地申報地價年息百分之5 計算，參考附近環境及鄰近鄉鎮一般租金行情，認為「本標的物年租金率應可以申報地價之百分之6計算」云云。惟查上開國有財產署標租不動產租金之計算方式，係行政機關於標租公有不動產時單方之行政決定，縱有他人投標，亦屬行政機關與承租人間之契約，與本件並無關聯。況該招標公告，終或因年租金率過高，以「流標」之結果坐收，亦非難以想像預見之事，不能引據為本件調整租金之參考標準。且該標租土地，乃位於臺中市境內，與系爭土地位於苗栗後龍，土地分處南、北，相距至少60公里以上，工商繁榮程度亦未相仿，實難援引，自不能以此拘束並做為本案調整租金計算之參考基準。且行政機關標租土地之計算方式，原非調整土地租金時，所應參酌要素。甚者，調整租金與否，應以基地之申報地價為基準，與鄰近鄉鎮租金行情亦無關涉，鑑定結果引為參考，恐乏實據，故其認應以申報地價百分之6 計算租金，核屬無據等語。聲明：原告之訴駁回。
叁、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；民法第442條定有明文。而民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，最高法院著有26年滬上字第4 號判例，可資參照。經查：系爭第42地號土地80年7 月間之每平方公尺土地公告現值為21,641元，於
101 年1 月間則漲為31,250元；系爭第53地號土地80年7 月間之每平方公尺土地公告現值為21,426元，迄於101 年1 月間則漲至34,567元，此有系爭土地第二類謄本附卷可稽（見本案卷一第15、16頁），足見系爭土地之價值已有增加。而被告魏早辰、陳火松、方世彬、曾根沛、蔡鐵造對原告主張調整前所應給付系爭第42地號及第53地號土地每平方公尺年租金為433.7 元、430.9 元等情（見本案卷一第186 頁），並不爭執，應堪信為真實，此與系爭土地每平方公尺之公告現值相較，顯屬過低而有失公平，又兩造間之租賃契約均為不定期租賃，此亦為兩造所不爭執，則原告主張依民法第44
2 條法律規定，請求調漲系爭土地租金，即屬有據，應予准許。
肆、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之10為限；第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之；土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又按：「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額」，最高法院著有68年臺上字第3071號判例意旨，可資參照），「以租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人依法得為增租之請求，至應增多少，則應以承租人使用租賃物所受利益及該地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準」（最高法院69年度臺上字第3073號判決意旨參照），「基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平」（最高法院87年度臺上字第1133號判決意旨參照）。經查：
一、被告等人對於：原告主張被告等人各係向原告承租如本案卷一第186 頁所示系爭土地面積（即本案卷一第51頁所示系爭土地面積），迭次均表無意見等語（見本案卷一第75、202頁、本案卷二第85、86頁），故被告等實際上向原告承租之面積，自應以此為準。本院囑託苗栗縣竹南地政事務所測量被告等人在系爭土地上所有地上物之位置及面積（見本案卷一第202 頁背面、第207 頁），該所並製成102 年6 月4 日土地複丈成果圖（見本案卷一第247 頁），然此係測量被告等人向原告承租系爭土地後，所各自建造或使用之地上物位置及面積，目的係瞭解被告等人所承租基地之位置及所受利益之大致情形，用以決定租金是否應調整或為如何之調整，故被告等人實際向原告承租之面積，以及其所使用地上物占有之面積，雖略有出入，亦即被告所使用之地上物面積較承租面積為小者，表示被告並未將所有承租土地之面積均用於地上物之使用，或有將部分承租面積用於空地或其他用途之情形，而被告所使用地上物面積較承租面積為大者，表示被告除向原告承租之面積外，更為使用系爭土地之其他部分，故對照其面積差異（見本案卷一第186 、247 頁），應認均不影響本件調整租金之判斷。
二、有鑑於租金市價涉及不動產估價之專業知識，本院遂於101年12月12日函請兩造當事人提出建議之鑑定人3 人名單（見本案卷一第78頁），原告提出以臺灣省建築師公會苗栗縣辦事處為鑑定人之建議名單（依其意旨及所提住址，應為社團法人苗栗縣建築師公會，見本案卷一第88、96頁），被告魏早辰、陳火松均表示不要鑑定等語（見本案卷一第96頁），故未提出任何建議名單，被告方世彬、曾根沛、蔡鐵造則均表示無意見等語（見本案卷一第96頁），本院遂囑託兩造當事人唯一提出之社團法人苗栗縣建築師公會為鑑定機關。又鑑定機關雖得依其專業，獨立蒐集資料進行鑑定，為保障兩造當事人之程序權，本院仍請兩造各自向該鑑定機關提供自認為鑑定所需文件，供鑑定機構參考（見本案卷一第97頁），被告魏早辰為此提出苗栗縣後龍鎮之人口資料（見本案卷一第100 至120 頁），原告亦提出土地登記謄本、地籍圖、歷年公告現值表、承租位置現狀表、空拍圖等件供參（見本案卷一第123 至136 頁）。
三、調整租金既需以承租位置及承租人所受利益為據，則承租位置如有不同，自當影響租金之價值判斷，而地上物面積大小及用途，則攸關承租人所受利益大小。為查明被告等承租之位置、地上物使用範圍、用途、面積等現況，本院遂會同兩造當事人、上開鑑定機關、苗栗縣竹南地政事務所共同前往系爭土地現場勘驗並測量。於勘驗現場，原告及被告陳火松均表示被告陳火松使用之地上物為自住等語；原告及被告方世彬均表示被告方世彬使用之地上物係對外經營修理家電等語，原告並對被告方世彬表示其生意不好等語，並未爭執；原告及被告蔡鐵造均表示被告蔡鐵造使用之地上物係自住等語；原告及被告曾根沛均表示被告曾根沛使用之地上物係自住等語；原告及被告魏早辰均表示被告魏早辰使用之地上物係一部自住、一部轉租等語，被告魏早辰一部轉租部分為7平方公尺（見本案卷一第247 頁），其與承租人陳進榮均陳稱每月租金為19,000元等語（見本案卷一第202 頁背面、第
203 頁正面、背面、第207 、208 頁），故此等事實均應堪信為真實，而均為本院及鑑定機關之判斷參考依據。
四、社團法人苗栗縣建築師公會所出具之鑑定意見意旨略以：系爭土地周圍附近有中華電信、後龍分駐所、後龍郵局、後龍火車站等公共設施，慈雲宮及順天宮等宗教設施，且屬商業區之邊緣地帶，周圍除上述公共設施之外，大部分為住家使用，距離火車站雖不遠，惟商業繁榮程度與車站前方有一段差距，又順天宮周遭雖有後龍夜市，亦僅侷限週日晚間營運，參考國有財產署標租不動產公告資料，標租底價年租金率係以當期土地申報地價百分之5 計算，參考附近環境及鄰近鄉鎮一般租金行情，本標的物年租金率應可以申報地價百分之6 計算等語（見本案卷二第9 頁），係其依建築專業，綜合以上各項資料所為之判斷，自屬可採。被告等任意擷取其中一、兩項資料，用以全盤否定該鑑定意見，欠缺專業知識及強力佐證為據，自難採信。又該鑑定意見參考國有財產署標租不動產公告資料，主要係參考其標租之租金率，而非以其標租位置為判斷依據，且此僅為其判斷參考資料之一而已，被告魏早辰主張該鑑定機關係參考該標租位置，進而否定該鑑定意見，容有誤會。
五、系爭土地中之苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○號土地，前雖經本院100 年度苗簡字第84號確定判決調整租金為每年按申報地價年息百分之8 及百分之10計算，此經本院依職權調取該案卷宗核閱屬實，然因本案與該案當事人所承租位置及面積有別，且該案當事人係將所使用之地上物經營商業、轉租他人，故尚難相提併論。另原告內部開會決議應收取若干租金，並無外部效力，且與被告等均無關係，尚難為本件調整租金之依據。以上均附此敘明。
伍、綜上所述，原告依民法第442 條之規定，請求被告自102 年
1 月1 日起，調整租金為每年按申報地價年息百分之6 計算，為有理由，逾此部分之請求，則尚非可採，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中 華 民 國 102 年 9 月 12 日
民事第一庭法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 102 年 9 月 12 日