臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度訴字第483號原 告 江政財
徐永賢吳順興共 同訴訟代理人 周敬恒律師被 告 劉鎮權
劉子鈞劉松喜共 同訴訟代理人 何邦超律師上列當事人間因請求損害賠償事件，本院於民國103 年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉鎮權、劉子鈞應給付原告江政財新臺幣捌萬肆仟元，及自民國一０一年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告劉鎮權、劉子鈞應將如附圖所示苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○○○號上房屋（即同地段七九八二建號，門牌號碼：苗栗市○○里○○鄰0000000號）占用同地段七三六之一六七四地號面積二點七平方公尺部分與附圖所示後院加蓋隔牆部分拆除並為復原。
被告劉鎮權、劉松喜應將如附圖所示苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○○○號上房屋（即同地段七九八三建號，門牌號碼：苗栗市○○里○○鄰0000000號）占用同地段七三六之一六七三地號面積三點四三平方公尺部分與附圖所示後院加蓋隔牆部分拆除並為復原。
被告劉鎮權、劉子鈞應自民國一０一年十一月十二日起至本判決第二項復原日止，按日給付原告江政財新臺幣叁佰伍拾元。
被告劉鎮權應給付原告徐永賢新臺幣貳拾壹萬陸仟叁佰元，及自民國一０一年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告劉鎮權應自民國一０一年十一月十二日起至本判決第二項、第三項復原日止，按日給付原告徐永賢新臺幣叁佰伍拾元。
被告劉鎮權、劉松喜應給付原告吳順興新臺幣捌萬肆仟元，及自民國一０一年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告劉鎮權、劉松喜應自民國一０一年十一月十二日起至本判決第三項復原日止，按日給付原告吳順興新臺幣叁佰肆拾元。
原告江政財、徐永賢、吳順興其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉鎮權負擔百分之五十八，被告劉子鈞負擔百分之十一，被告劉松喜負擔百分之十二，原告江政財負擔百分之十，餘由原告吳順興負擔。
本判決第一、二、三、五、七項，均得假執行。但被告劉鎮權、劉子鈞如以新臺幣捌萬肆仟元為原告江政財供擔保後，得就本判決第一項免為假執行，如以新臺幣壹萬伍仟叁佰玖拾元為原告江政財供擔保後得就本判決第二項免為假執行；被告劉鎮權如以新臺幣貳拾壹萬陸仟叁佰元為原告徐永賢供擔保後，得就本判決第五項免為假執行，被告劉鎮權、劉松喜如以如新臺幣捌萬肆仟元為原告吳順興供擔保後，得就本判決第七項免為假執行，如以新臺幣壹萬玖仟伍佰伍拾壹元為原告吳順興供擔保後得就本判決第三項免為假執行。
原告江政財、徐永賢、吳順興其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告江政財於起訴時請求被告劉鎮權與劉子鈞應共同給付其新臺幣（下同）434,900 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五之利息；原告徐永賢於起訴時則主張被告劉鎮權給付其434,900 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五之利息；原告吳順興於起訴時主張被告劉鎮權與劉松喜應共同給付其434,900元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五之利息；嗣於民國103 年3 月21日（以本院收文為準，下同）具狀分別變更訴之聲明為：被告劉鎮權與劉子鈞應共同給付原告江政財203,396 元及自101 年12月18日（按即本件起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告劉鎮權應給付原告徐永賢216,300 元及自101 年12月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告劉鎮權、被告劉松喜應共同給付原告吳順興174,510 元及自
101 年12月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（參見本院卷一第232 至234 頁）。核其性質係就同一事實減縮應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應予准許之。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。原告江政財、徐永賢與吳順興（下稱原告江政財等3 人）於起訴時主張被告劉鎮權與劉子鈞應自101 年11月12日起至渠等將起訴狀附圖所示編號A 部分（面積3.24平方公尺）之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日共同給付原告江政財3,500 元；被告劉鎮權應自101 年11月12日起至其將起訴狀附圖所示編號A 、B 部分（面積各為3.24平方公尺）之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日共同給付原告徐永賢3,500 元；被告劉鎮權與劉松喜應自101 年11月12日起至渠等將起訴狀附圖所示編號B 部分（面積3.24平方公尺）之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日共同給付原告吳順興3,400 元。嗣於103 年3 月21日具狀將上開聲明更正為：被告劉鎮權與劉子鈞應自101 年11月12日起至渠等將如苗栗縣苗栗地政事務所（下稱苗栗地政事務所）
102 年3 月14日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示苗栗縣苗栗市○○段○○○ ○○○○○○號（下稱同地段736 之1673地號）上之房屋使用同地段736 之1674地號（下稱同地段736 之1674地號）面積計2.70平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日共同給付原告江政財3,500 元；被告劉鎮權應自101 年11月12日起至其將如附圖所示同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段73
6 之1674地號面積計2.70平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分及同地段736 之1672地號（下稱同地段736 之1672地號）上之房屋使用同地段736 之1673地號面積計3.43平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日給付原告徐永賢3,500 元；被告劉鎮權與劉松喜應自101 年11月12日起至渠等將如附圖所示同地段736之1672地號上之房屋使用同地段736 之1673地號面積計3.43平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日共同給付原告吳順興3,400 元。
核其乃係因本院會同兩造進行測量、鑑定後，就應拆除之位置與面積所為事實上陳述之更正，並非訴訟標的之變更，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
（一）陳述：
1.原告江政財於101 年5 月25日向被告劉鎮權（代理人為被告劉松喜）、劉子鈞，以總價3,500,000 元購入同地段736之1674地號土地，及其上同地段7981建號建物（門牌號碼苗栗縣苗栗市○○里00鄰00000 00 號）與增建之未登記廚房（建物及增建未登記廚房以下合稱系爭133 之1 號房屋，土地及建物與增建未登記廚房以下合稱系爭133 之
1 號不動產），原告江政財交付買賣價金後，被告劉鎮權、劉子鈞亦於同年6 月15日將系爭133 之1 號不動產所有權移轉登記並交屋完畢。原告徐永賢則於99年12月18日以總價3,500,000 元之價格，向被告劉鎮權（代理人為訴外人劉邱阿鳳），購買同地段736之1673地號土地，以及其上同地段7982建號建物（門牌號碼苗栗縣苗栗市○○里00鄰00000 00 號）與增建之未登記廚房（建物及增建未登記廚房以下合稱系爭133 之2 號房屋，土地及建物與增建未登記廚房以下合稱系爭133 之2 號不動產），原告徐永賢交付買賣價金後，被告劉鎮權將系爭133 之2 號不動產所有權移轉登記與原告徐永賢，並於100 年2 月下旬交屋完畢。原告吳順興於101 年4 月24日以總價3,400,000 元之價格，向被告劉鎮權、劉松喜（同時為被告劉鎮權之代理人），購買同地段736 之1672地號土地，以及其上同地段7983建號建物（門牌號碼苗栗縣苗栗市○○里00鄰00
000 00 號）與增建之未登記廚房（建物及增建未登記廚房以下合稱系爭133 之3 號房屋，土地及建物與增建未登記以下合稱系爭133 之3 號不動產），原告吳順興交付買賣價金後，被告劉鎮權、劉松喜亦將系爭133 之3 號不動產所有權移轉登記與原告吳順興，並於101 年6 月15日交屋完畢。
2.原告江政財於101 年8 月間使用熱水器時，發覺系爭133之1 號房屋後方未登記之增建廚房左側發生水分滲漏，且相鄰之系爭133 之2 號房屋後方未登記增建廚房右側亦有較大水量之滲漏；又原告徐永賢於用水之時，亦發現系爭
133 之2 號房屋後方未登記之增建廚房左側亦有滲漏，且系爭133 之3 號房屋後方未登記增建廚房右側牆角及地板，同時出現滲漏；再原告吳順興於使用熱水器時，則發生系爭133 之3 號房屋後方未登記廚房左側牆壁內水管管路阻塞，以致熱水器無法出水之情事。經原告江政財自行委請水電人員前往系爭133 之1 號房屋增建廚房查看，竟發覺系爭133 之1 號房屋增建廚房與系爭133 之2 號房屋增建廚房共用之牆壁，越界占用原告江政財土地，而系爭13
3 之2 號房屋增建廚房與系爭133 之3 號房屋增建廚房共用之牆壁，亦占用原告徐永賢土地。原告吳順興向被告劉松喜通知並反應系爭133 之3 號房屋後方增建廚房左側牆壁內水管管路阻塞以致熱水無法出水後，被告劉松喜委請水電人員檢修開挖時，竟發覺熱水管與白鐵接頭處前後有上下高低落差而斷裂破損需加更換，且系爭133 之3 號房屋後方增建廚房地板並未施作地樑，因而造成系爭133 之
1 、133 之2 與133 之3 號房屋後方增建廚房有持續、不段下陷之危險，危及結構與居住安全。
3.又原告江政財等3 人就上開系爭133 之1 、133 之2 與13
3 之3 號房屋後方增建廚房於使用熱水時滲漏水至鄰房，增建廚房地板未為施作地樑，占用鄰地與被占用土地、3戶弱電授信箱設置在原告吳順興與鄰地同段736 之1671地號土地（所有人為被告劉松喜）之共同牆壁上，以及系爭
133 之1 、133 之2 與133 之3 號房屋均各有裂縫與滲漏水等情，多次自行或共同向被告劉鎮權及其代理人即訴外人劉邱阿鳳、被告劉子鈞、劉松喜等人通知反應，並於10
1 年8 月29日申請就同段736 之1673地號土地為鑑界，經苗栗地政事務所於101 年9 月14日派員會同原告江政財等
3 人及被告劉子鈞及訴外人劉邱阿鳳等人實地施測，被告劉子鈞及訴外人劉邱阿鳳等人因此明確知悉原告徐永賢所買受之系爭133 之2 號房屋後方增建廚房與空地上矮牆占用原告江政財所有同地段736 之1674地號土地，原告吳順興所買受之系爭133 之3 號房屋後方增建廚房及空地上矮牆亦已占用原告徐永賢所有同地段736 之1673地號土地。
4.再原告江政財等3 人前向被告劉鎮權、劉子鈞及劉松喜要求給予系爭房屋之使用執照、建築圖等文件資料，然被告劉鎮權、劉子鈞及劉松喜等3 人均未予理會。嗣原告江政財等3 人於101 年9 月13日向苗栗縣政府申請有關系爭房屋之使用執照平面圖，方知系爭133 之1 、133 之2 及13
3 之3 號房屋均係被告劉松喜為住宅新建工程所申請建築，且被告劉松喜為當時新建房屋所坐落土地（基地）之原所有人。原告江政財等3 人迭次自行或共同向被告劉鎮權及其代理人即訴外人劉邱阿鳳、被告劉子鈞與劉松喜等人通知反應系爭133 之1 、133 之2 與133 之3 號房屋增建廚房滲漏水瑕疵等瑕疵，並於101 年10月間原告江政財等
3 人各曾向苗栗縣政府消費爭議調解委員會申請就不動產買賣之瑕疵及修補等等事宜進行調解，又於同年10月23日經被告劉子鈞及訴外人劉邱阿鳳、證人古集雄、黃源森等人參與，雙方合意約定：被告劉松喜願與原告江政財等3人於101 年10月27日下午3 時至買賣標的物現場為瑕疵修補之估價。然於101 年10月27日當日被告劉子鈞及訴外人劉邱阿鳳等人到系爭房屋現場，雖與原告江政財等3 人共同討論有關瑕疵修補及估價等事宜，惟就系爭房屋有關瑕疵修補及費用金額仍無達成任何具體約定。不但如此，迄今系爭房屋之出賣人即被告劉鎮權、劉子鈞與劉松喜就上開所述系爭133 之1 、133 之2 與133 之3 號房屋後方增建廚房於使用熱水時會有滲漏水至鄰房、增建未登記廚房地板未為施作地樑固定造成下陷、占用鄰地與被占用土地及系爭房屋均各有裂縫與滲漏水等瑕疵俱置之不理。
5.因此，被告劉鎮權與劉子鈞應就系爭133 之1 號不動產對原告江政財，被告劉鎮權應就系爭133 之2 號不動產對原告徐永賢，被告劉子鈞與劉松喜應就系爭133 之3 號不動產對原告吳順興，分別依各該房地買賣契約負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行之法律責任。
（二）對被告抗辯之陳述：
1.越界建築部分：⑴本件原告江政財所有同地段736 之1674地號土地確遭原
告徐永賢所買受系爭133 之2 號房屋後方增建廚房及空地上矮牆所占用，同時原告徐永賢所有同地段736 之1673地號土地亦遭原告吳順興所買受系爭133 之3 號房屋後方增建廚房及空地上矮牆所占用。兩造前於訂立系爭不動產買賣契約時均未申請測量或鑑界以明系爭133 之
1 、133 之2 與133 之3 號房屋及土地坐落位置，而係直接以建物登記謄本所載系爭房屋坐落之地號，並依據該地號土地登記謄本所載之面積，逕行填載於契約上作為系爭不動產買賣之標的，足見兩造主觀上均認為包括後方增建廚房與空地上矮牆（隔牆）之系爭房屋部分，均係完全坐落於各自土地上而無越界占用鄰地情事。
⑵又兩造均不否認本件依系爭房地現況點交，依系爭買賣
契約第4 條產權移轉、第7 項前段、第6 條不動產點交第1 項、第6 項及第8 條產權保證約定，就本契約（即出賣不動產標的之土地與房屋）如有他人主張權益或設定有他項權利、借貸、界址糾葛或佔有關係時，出賣人即被告應於原告通知15日內負責理清，否則以違約論；出賣人即被告出賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現況為準，包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現況連同本建物移交與原告所有，如有出租或第三人占用，出賣人即被告應於點交前排除；且出賣人即被告保證買賣標的之產權清楚而無被占用等瑕疵。是本件系爭買賣契約之目的，在於使原告取得產權清楚且合一之房屋及土地，亦即系爭房屋及土地之全部所有權，且包含增建廚房與後院空地矮牆之系爭房屋所坐落之基地全部，始符合當事人兩造所欲達到之經濟效益。原告江政財等3 人否認如被告所謂系爭房屋及增建部分依約現況點交為原告所明知，且屬原告明知被告越界占用鄰地，或被告均無庸負瑕疵擔保責任；否則，兩造所訂立各系爭買賣契約豈會完全無任何載明免除出賣人之瑕疵擔保責任之理？⑶再參諸卷附附圖所示內容，可知系爭133 之3 號房屋（
尤其增建廚房及後院空地矮牆部分）確已占用同地段73
6 之1673地號土地面積3.43平方公尺，系爭133 之2 號房屋（尤其增建廚房及後院空地矮牆部分）亦確已占用同地段736 之1674地號土地面積2.70平方公尺。是以，原告江政財所有同地段736 之1674地號土地遭原告徐永賢所買受系爭133 之2 號房屋後方增建廚房及空地上矮牆所占用，同時原告徐永賢所有同地段736 之1673地號土地遭原告吳順興所買受系爭133 之3 號房屋後方增建廚房及空地上矮牆所占用，自屬信而有徵，非無稽虛妄之詞。
⑷被告劉鎮權等雖先辯稱系爭133 之1 、133 之2 及133
之3 號房屋之現況於交屋前即為原告江政財等所明知，且系爭房屋增建部分被告劉鎮權等人均以依約分別現況點交原告江政財等，系爭房屋所有權及事實上處分權均已歸原告江政財等所有等語為辯，然事後改稱：後面隔牆，雖然建物分別坐落在原告徐永賢、江政財所有的土地，但徐永賢土地上增建建物是原告徐永賢的前手即被告劉鎮權與劉子均所興建，原告吳順興與徐永賢並無使用鄰地，或是越界占用的問題，因此土地複丈成果圖上所標示用語即使用地號（鄰地）並無根據等語。顯係被告事後推諉卸責之詞，自與事實不符，實無可採。況原告吳順興係向被告劉鎮權、被告劉松喜（同時為被告劉鎮權之代理人）買受系爭133 之3 號不動產，原告徐永賢係向被告劉鎮權（其代理人為其母即訴外人劉邱阿鳳）買受系爭133 之2 號不動產，原告江政財係向被告劉鎮權（其代理人為其父即被告劉松喜）與劉子鈞買受系爭133 之1 號不動產。甚且，被告劉鎮權與劉松喜、被告劉鎮權、被告劉鎮權與劉子鈞就系爭房屋後方增建廚房及空地上矮牆越界占用鄰地與被占用土地部分，不僅均未曾告知原告江政財等3 人，被告劉子鈞與劉松喜等人所簽具之不動產標的現況說明書亦均勾選並載明建築改良物並無被他人占用及占用他人土地情事，卻仍將系爭不動產依現況各別出賣，致原告未能取得系爭房屋占用鄰地部分土地之所有權與土地被占用等情事，被告劉鎮權、劉子鈞及劉松喜自應負瑕疵擔保責任。
2.共同壁部分：⑴原告江政財等3 人購入系爭133 之1 、133 之2 及133
之3 號房屋，係併排並相連之3 棟房屋，該3 棟房屋原應有左、右兩道（不含房屋四周之前、後兩道在內）牆壁，亦即該3 棟房屋原應有6 道牆壁，惟因該3 棟房屋為併排並相連，該三棟房屋現狀僅有4 道牆壁；換言之，系爭133 之3 號房屋（及包括增建未登記廚房部分）與隔壁相鄰同段736 之1671地號土地係屬共同壁而非為獨立牆壁，且系爭133 之3 號房屋與系爭133 之2 號房屋間之相鄰牆壁，及系爭133 之2 號房屋與系爭133 之
1 號房屋間之相鄰牆壁，亦均屬共同壁而非為獨立牆壁，此參諸原告所提卷附原證十三之苗栗縣政府補發於97年2 月13日核審使用執照之平面圖自明。
⑵就系爭133 之1 號房屋中增建未登記廚房部分與系爭13
3 之2 號房屋中增建未登記廚房部分間相鄰之牆壁部分，及系爭133 之2 號房屋中增建未登記廚房部分與系爭
133 之3 號房屋中增建未登記廚房部分間相鄰之牆壁部分，確均屬共同壁而非為獨立牆壁，且牆壁部分亦與系爭133 之1 號房屋中增建未登記廚房部分、系爭133 之
2 號房屋中增建未登記廚房部分間，及系爭133 之2 號房屋中增建未登記廚房部分、系爭133 之3 號房屋中增建未登記廚房部分間具有結構上之必要性，此自卷附社團法人苗栗縣建築師公會鑑定報告書（下稱鑑定報告書）鑑定要旨、鑑定結果及分析與結論之說明，即足見2道（扇）系爭牆壁係屬共同壁；且該2 道系爭牆壁兩側（右側與左側）之一半應各分屬原告江政財、徐永賢所有，及原告徐永賢與吳順興所有。
⑶又出賣人即被告所出賣並交付不動產買賣標的物之範圍
，當然包括系爭133 之1 號房屋之後方增建未登記廚房部分、系爭133 之2 號房屋之後方增建未登記廚房部分、系爭133 之3 號房屋之後方增建未登記廚房部分的四周牆壁在內；不但如此，系爭133 之1 號房屋之後方增建未登記廚房部分、系爭133 之2 號房屋之後方增建未登記廚房部分、系爭133 之3 號房屋及後方增建未登記廚房部分之左、右兩側牆壁（面）均貼有磁磚及內部各埋設有管線供水、電（插座）與瓦斯等使用。是以，被告之訴訟代理人辯稱：同地段736 之1672地號土地上之
133 之3 號房屋之前手被告劉松喜並沒有出賣增建牆壁等語，顯屬虛妄卸責之詞。
3.增建未登記廚房部分：⑴按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人
，取得動產所有權，民法第811 條定有明文。次按上訴人在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811 條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院85年度臺上字第807 號判決意旨參照）。另按於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度臺上字第485 號判決意旨參照）。
又所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（最高法院92年度臺上字第998 號判決意旨參照）。
⑵本件系爭133 之1 號房屋之後方增建未登記廚房部分、
系爭133 之2 號房屋之後方增建未登記廚房部分、與系爭133 之3 號房屋之後方增建未登記廚房部分之左、右兩側牆壁（面）均貼有磁磚及內部各埋設有管線供水、電（插座）與瓦斯等使用，該增建未登記廚房部分（含左、右兩側之牆壁）係利用於保存登記之原登記建物即系爭133 之1 號、133 之2 號與133 之3 號房屋間之外後方空地上另行增建，與原登記建物現況已顯難以區別，既無獨立之出入口作通常出入，且二者均係共用系爭
133 之1 號、133 之2 號、133 之3 號房屋之同一大門對外通行進出，足見該增建未登記廚房部分與原登記建物添附成為一體且係一體使用，並無結構上及使用上之獨立，亦不具獨立之經濟效用。是以，該增建未登記廚房部分（含左、右兩側之牆壁）已因附合而成為系爭13
3 之1 號、133 之2 號、133 之3 號房屋之重要成分，自應屬系爭133 之1 號、133 之2 號、133 之3 號房屋所有權擴張之範圍，依前開說明，無論係由何人出資興建，均應由已原登記建物即系爭133 之1 號、133 之2號、133 之3 號房屋原所有人即被告劉子鈞、被告劉鎮權、被告劉松喜取得所有權，復經原告江政財、原告徐永賢、原告吳順興各自買受且移轉登記後，亦分別繼受取得所有權。
⑶再土地及建物雖均屬不動產，土地所有權之範圍，依民
法第773 條規定，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。建物所有權之範圍，法律雖無明文規定，惟在已辦理保存登記之建物，依土地登記規則第79條第1 項前段規定：「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照及建物測量成果圖..」觀之，其建物所有權之範圍，應及於辦理登記時之測量成果圖範圍內全部空間；若係未辦理保存登記之建物，依社會一般通念，其建物所有權之範圍，亦應及於建物外牆在內全部空間。是以，該增建未登記廚房部分既因附合而成為系爭133 之1 號、133 之2 號、133 之3 號房屋之重要成分，自應屬系爭133 之1 號、133 之2 號、133 之
3 號房屋所有權擴張之範圍，且該增建未登記廚房部分之範圍，亦應及於該增建未登記廚房之左、右兩側之牆壁在內全部空間。
4.增建地板部分：⑴就系爭133 之1 號、133 之2 號、133 之3 號房屋中增
建未登記廚房之地板（地坪）部分有無為施作地樑（綁紮鋼筋）部分，苗栗縣建築師公會鑑定報告書雖表明無法判定地樑施做與否，但該地坪確有部分沉陷，系爭13
3 之1 號房屋沉陷差異為1 公分，地坪交接處有裂縫，牆面與原結構交接處亦有裂縫；系爭133 之2 號房屋沉陷差異為2 至3 公分，牆面與原結構交接處亦有裂縫；系爭133 之3 號房屋沉陷差異為2 公分，地坪交接處有裂縫0.8 公分，牆面與原結構交接處亦有裂縫。是原告所陳系爭133 之1 號、133 之2 號、133 之3 號房屋中原登記建物與該增建未登記廚房間前後確有高低落差之沉陷及裂縫之情形，自非虛妄無稽之詞。
5.滲漏水部分：⑴依前揭鑑定報告書所判定系爭133 之1 號、133 之2 號
、133 之3 號房屋，其中有多處牆面、柱面、樑面、壁磚及地面、樓梯裂縫、裂痕、牆面白華、滲水、水泥層脫落等損壞，雖依目前技術無法判定確時發生時間，但部分滲水係使用後方可能發生，因裂縫及施工品質瑕疵，未使用亦可能發生，且發生原因係屬施工品質欠佳產生上述缺失；換言之，足見就系爭房屋之上開裂縫及滲漏水等等瑕疵，出賣人即被告就本件買賣契約之買賣標的物，被告自應負瑕疵擔保責任，該瑕疵係於契約成立後、交屋後始發生，且可歸責於被告之事由，被告同時亦應負不完全給付之債務不履行責任。
⑵證人古集雄於審理時結證稱，原告江政財與被告劉鎮權
及劉子鈞就系爭133 之1 號房屋所訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約一）附註事項三，係買賣雙方對系爭133 之1 號房屋於訂立該買賣時就屋頂未作而應作PU防水之特定部分，以防屋頂日後會有滲漏水情形所為支付修補費用之約定，自與原告江政財所陳系爭133 之
1 號房屋之後方增建未登記的廚房於使用熱水時會有滲漏水、增建未登記廚房地板未為施作地樑固定、及多處牆面、柱面、樑面、壁磚及樓梯裂縫、裂痕、牆面白華、滲水等等瑕疵無關。且系爭買賣契約一所附於101 年
8 月16日之協議書，係買賣雙方對系爭133 之1 號房屋與隔壁相鄰同段736 之1539地號土地上房屋（即門牌號碼為133 號）間外牆的部分會有溢水情形之特定部分，雙方就支付修補費用所達成協議，此與原告江政財所陳系爭133 之1 號房屋之後方增建未登記的廚房於使用熱水時會有滲漏水、及多處牆面、柱面、樑面、壁磚及樓梯裂縫、裂痕、牆面白華、滲水、水泥層脫落等等瑕疵無關且不包括在內。是以被告自不得將之混為一談，其概稱於現況交屋後依約應已無庸負任何、其他有關物之瑕疵擔保責任，自屬卸責無稽之詞。
⑶又證人朱榮發及被告方面委請前往系爭133 之2 號房屋
修繕水管之楊宏仁各於審理時證稱，原告徐永賢與被告劉鎮權間就系爭133 之2 號房屋所訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約二）附註事項，係買賣雙方對系爭133 之2 號房屋於訂立該買賣時就所見到的廚房壁磚、水龍頭、瓦斯漏氣之特定部分所為約定修補；至於其他瑕疵如原告徐永賢所陳系爭133 之2 號房屋增建未登記廚房地板未為施作地樑固定、及多處牆面、柱面、壁磚及樓梯裂縫、裂痕、牆面白華、滲水、水泥層脫落等自不包括在內。故被告亦不得將之混淆，其概稱於現況交屋後依約應已無庸負任何、其他有關物之瑕疵擔保責任，自屬其卸責無稽之詞；否則，兩造所訂立系爭買賣契約豈會就免除出賣人應負物之瑕疵擔保責任部分，竟完全無任何附記、約定之理？⑷再自證人黃源森於審理時，關於原告吳順興與被告劉鎮
權、劉松喜間就系爭133 之3 號房屋所訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約三）之結證內容可知，原告江政財、原告徐永賢、原告吳順興各曾於101 年10月間向苗栗縣政府消費爭議調解委員會申請就不動產買賣之瑕疵及修補等等事宜進行調解，又於同年10月23日經被告劉子鈞及訴外人劉邱阿鳳、證人古集雄與證人黃源森等人參與、全程在場，且雙方合意約定：被告劉松喜願與原告吳順興、江政財、徐永賢於101 年10月27日下午
3 時至買賣標的物現場為瑕疵修補之估價乙節，自屬信而有徵；且系爭買賣契約三附註事項，係買賣雙方對系爭133 之3 號房屋的屋頂及外牆之防水特定部分，其中外牆係指與隔壁相鄰同地段736 之1671地號土地外牆部分，以防系爭133 之3 號房屋的屋頂及外牆日後會有滲漏水情形所為支付修補費用之約定，自與原告吳順興所陳系爭133 之3 號房屋之後方增建未登記的廚房於使用熱水時會有滲漏水、增建未登記廚房地板未為施作地樑固定、及多處牆面、柱面、樑面、壁磚及樓梯、地面裂縫、裂痕、牆面白華、滲水、及共同使用之弱電授信箱遷移等等瑕疵無關。
⑸況約於101 年8 月間，原告吳順興確曾向證人黃源森、
賣方即被告劉松喜等人通知並反應有關系爭133 之3 號房屋後方增建未登記之廚房左側牆壁處內水管等管路阻塞而熱水無法出水問題後，賣方即被告劉松喜確曾請水電人員到系爭133 之3 號房屋後方增建未登記之廚房左側牆壁與地板處開挖並修理熱水管等管路時，卻發現熱水管與白鐵接頭處前後有上下高低落差而斷裂破損需加以更換，有系爭133 之3 號房屋後方增建未登記之廚房的地板修復處現況照片可稽。是以被告自不得將之混為一談，其概稱於現況交屋後依約應已無庸負任何、其他有關物之瑕疵擔保責任，自屬卸責無稽之詞。
6.修補回復系爭房屋瑕疵所需修復工程費用部分：⑴原告江政財就系爭133 之1 號房屋瑕疵所需修復工程費用計203,396 元：
①就系爭133 之1 號房屋中增建未登記廚房部分與系爭
133 之2 號房屋中增建未登記廚房部分間相連接之牆壁部分（同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段
736 之1674地號面積計2.7 平方公尺部分及其後院加蓋隔牆部分），係屬共同壁，該道系爭牆壁右側與左側之一半應分屬原告江政財所有、原告徐永賢所有，故將該道（扇）系爭牆壁予以遷移、變更至同地段73
6 之1674地號土地與同地段736 之1673地號土地間之地籍線（地界中心線）上，參照鑑定報告書修復費用明細表部分之說明，其所需拆除重做之工程費用計84,000元（1680,00元 /2 ＝84,000元）。
②就系爭133 之1 號房屋之滲漏水、部分牆面及磁磚裂
縫等瑕疵，參照鑑定報告書說明，其所需修復之工程費用計119,396 元。
③上述兩者合計203,396元。
⑵原告徐永賢就系爭133 之2 號房屋瑕疵所需修復工程費用計216,300 元：
①就系爭133 之2 號房屋中增建未登記廚房部分與系爭
133 之1 號房屋中增建未登記廚房部分間相連接之牆壁部分（如附圖所示同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段736 之1674地號面積計2.7 平方公尺部分及其後院加蓋隔牆部分），及系爭133 之2 號房屋中增建未登記廚房部分與系爭133 之3 號房屋中增建未登記廚房部分間相連接之牆壁部分（如附圖所示同地段736 之1672地號上之房屋使用同地段736 之1673地號面積計3.43平方公尺部分），該2 道系爭牆壁右側與左側之一半各分屬原告江政財、徐永賢所有，及原告徐永賢、吳順興所有，故將該2 道系爭牆壁予以遷移、變更至同地段736 之1673地號土地與同地段736之1674地號土地間，及同地段736 之1673地號土地與同地段736 之1672地號土地間之地籍線（地界中心線）上，參照鑑定報告書說明，其所需拆除重做之工程費用計168,000 元〔（168,000 元/2＝84,000元）×
2 ＝168,000元 〕。②就系爭133 之2 號房屋之滲漏水、部分牆面及磁磚裂
縫等瑕疵，參照鑑定報告書內容之說明，其所需修復之工程費用計48,300元。
③上述兩者合計216,300元。
⑶原告吳順興就系爭133 之3 號房屋瑕疵所需修復工程費用計174,510 元：
①就系爭133 之3 號房屋中增建未登記廚房部分與系爭
133 之2 號房屋中增建未登記廚房部分間相連接之牆壁部分（如附圖所示同地段736 之1672地號上之房屋使用同地段736 之1673地號面積計3.43平方公尺部分），係屬共同壁，該道系爭牆壁右側與左側之一半分屬原告徐永賢、吳順興所有，故將該道系爭牆壁予以遷移、變更至同地段736 之1672地號土地與同地段73
6 之1673地號土地間之地籍線（地界中心線）上，參照鑑定報告書說明，其所需拆除重做之工程費用計84,000元（168,000/2 ＝84,000元 ）。
②就系爭133 之3 號房屋之滲漏水、部分地面、牆面、
磁磚之裂縫等等瑕疵，參照鑑定報告書之說明，其所需修復之工程費用計90,510元。
③上述兩者合計174,510 元。
（三）綜上，原告江政財等3 人自得主張基於各該系爭買賣契約第4 條第7 項前段、第6 條第6 項及第8 條約定、權利瑕疵擔保與物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行之法律關係，向被告劉鎮權等3 人請求債務不履行損害賠償及減少價金額。爰依各該系爭買賣契約第4 條第7 項前段及第
9 條違約罰則第2 項之約定，分別向被告劉鎮權等3 人請求以修補回復系爭房屋瑕疵所需工程費用作為系爭房屋之損害額，並向渠等各請求自101 年11月12日（即從101 年10月28日起至11月11日止，計15日後之翌日）起至各將如附圖所示部分之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按原告江政財等3 人已繳房地價款千分之一計算之違約金。
（四）並聲明：
1.原告江政財請求部分：⑴被告劉鎮權、被告劉子鈞應共同給付原告江政財203,39
6 元及自101 年12月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵被告劉鎮權、劉子鈞應自101 年11月12日起至被告劉鎮
權、劉子鈞將如附圖所示同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段736 之1674地號面積計2.7 平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日共同給付原告江政財3,500 元。
⑶訴訟費用由被告劉鎮權、被告劉子鈞共同負擔。
⑷前開第1 項、第2 項請求，原告江政財願各供擔保，請准宣告假執行。
2.原告徐永賢請求部分：⑴被告劉鎮權應給付原告徐永賢216,300 元及自101 年12
月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告劉鎮權應自101 年11月12日起至被告劉鎮權將如附
圖所示同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段736之1674地號面積計2.7 平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分及同地段736 之1672地號上之房屋使用同地段736之1673地號面積計3.43平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日給付原告徐永賢3,500 元。
⑶訴訟費用由被告劉鎮權負擔。
⑷前開第1 項、第2 項請求，原告徐永賢願各供擔保，請准宣告假執行。
3.原告吳順興請求部分：⑴被告劉鎮權、被告劉松喜應共同給付原告吳順興174,51
0 元及自101 年12月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵被告劉鎮權、被告劉松喜應自101 年11月12日起至被告
劉鎮權、被告劉松喜將如附圖所示同地段736 之1672地號上之房屋使用同地段736 之1673地號面積計3.43平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，按日共同給付原告吳順興3,400元。
⑶訴訟費用由被告劉鎮權、被告劉松喜共同負擔。
⑷前開第1 項、第2 項請求，原告吳順興願各供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告劉鎮權、劉子鈞及劉松喜等3 人並無原告江政財等3人等起訴狀所為不利於被告之情事。被告劉鎮權等3 人雖對原告等起訴狀所附原證一至原證十五書狀之形式真正不爭執，但否認其實質證明力，其均不能證明上列原告等起訴狀所諉稱不利於被告等之情事。被告等否認原告等起訴狀所附原證十六估價單影本之形式及實質真正。
（二）系爭買賣契約一、三不動產買賣契約書第6 條及系爭買賣契約二不動產買賣契約書第7 條不動產點交其中第1 、2、5 款明白約定：「一、買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現況為準。包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現況連同本建物移交與甲方（按即原告）所有，且為本契約買賣標的之一部分，其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項。如土地上有地上物、工作物者，應照現狀連同地上物、工作物移交於甲方所有。二、本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及共同使用之定著物，在點交前已增建部分，乙方（被告）自本契約成立日起不得任意取卸破壞，應依原狀點交甲方，現有附屬水電、衛生設備均應保持正常使用。另如有被人侵占或天災事變等事故，乙方亦須負擔排除或修復，俾使甲方完整取得，倘因而影響甲方權益，乙方應負賠償責任。五、建物增建或未登記之部份於交屋前依法被拆除者, 由乙方付賠償責任，惟若於交屋後始被拆除，則該風險由甲方負擔。若乙方交屋前已收到相關單位之拆除通知而未告知甲方致日後造成甲方損失者，仍由乙方負賠償責任。」原告江政財等3 人應均已明白系爭房地買賣交屋前之現況，並約定現況交屋，本件應無原告江政財等3 人起訴狀所諉稱系爭房地有權利與物之瑕疵擔保責任及應給付違約金暨不完全給付債務不履行云云之情事。
（三）且系爭買賣契約一、二、三不動產買賣契約書附註事項分別明白約定：「三、賣方於屋頂鋪設防水，如有不良施工以致漏水與賣方無關。賣方負擔20,000元。如有超出由古集雄負擔。」〔買受人即原告江政財與出賣人即被告劉鎮權、被告劉子鈞間就同地段736 之1674地號土地及其地上建號為同地段7981號建物即系爭133 之1 號房屋（及增建未登記廚房部分）之約定。〕、「1.現況廚房壁磚由乙方（賣方) 修復。2.水龍頭由乙方修復。3.瓦斯如有漏氣，由乙方修復。4.餘依現況點交。」〔買受人即原告徐永賢與出賣人即被告劉松喜、○○○鎮○○○○○段736 之1673地號土地及其地上建號為同地段7982號建物即系爭133之2 號房屋（及增建未登記廚房部分）之約定。〕、「三、賣方以現況點交予買方。四、乙方（賣方) 同意補償甲方（買方) ，由甲方施作防水工程。如以後有漏水之情事，概與乙方無涉。補償金100,000 元整，室內線路由甲方負責。上於101 年6 月7 日支付100,000 元正。收執人吳順興。」〔買受人即原告吳順興與出賣人即被告劉鎮權、被告劉松喜間就就同地段736 之1672地號土地及其建號為同地段7983號建物即系爭133 之3 號房屋（及增建未登記廚房部分）之約定。〕。又原告江政財與被告劉鎮權、劉子鈞再於101 年8 月16日協議：「甲方（被告）：劉鎮權、劉子鈞共同出售苗栗市○○里00鄰0000000 號房屋予乙方（原告）江政財，因牆壁有漏水情形，現甲方補貼乙方11,000元整作為修繕之用，經雙方達成和解特立此書為憑，日後再有類似情形發生，概與甲方無關。」。是原告等應均已明白系爭房地買賣交屋前之現況，並約定現況交屋，交屋後被告等依約應已無瑕疵擔保責任。本件應無原告等所諉稱系爭房地有權利與物之瑕疵擔保責任及應給付違約金暨不完全給付債務不履行云云，顯有臨訟編飾、斷章取義之情事，應與事實不符，且於法據，委無足採。
（四）又原告江政財等3 人起訴狀原證十五即101 年10月23日苗栗縣政府消費爭議調解委員會調解筆錄載明：「當事人間
101 年消調字第101 號不動產買賣消費爭議事件，於101年10月23日上午11時，在苗栗縣政府行政處行政執行及消保科辦公室進行調解：雙方當事人並無具體調解結論，惟雙方合意：相對人劉松喜願與申請人江政財（併同101 年消調字第115 號申請人吳順興、116 號申請人徐永賢) 於
101 年10月27日下午三時買賣標的物現場為瑕疵修補之估價。原告訴訟代理人於本件103 年5 月27日言詞辯論期日庭呈之消費爭議調解委員會調解筆錄復載以：「當事人間
101 年消調字第115 號不動產買賣消費爭議事件，於101年10月23日上午11時，在苗栗縣政府行政處行政執行及消保科辦公室進行調解：雙方當事人並無具體調解結論，惟雙方合意：相對人劉松喜願與申請人江政財（併同101 年消調字第101 號申請人吳順興、116 號申請人徐永賢) 於
101 年10月27日下午3 時買賣標的物現場為瑕疵修補之估價。」。但調解成立內容則無任何記載，足證原告等與被告等就上列消費爭議調解委員會調解筆錄所示事件並未成立調解。又上列消費爭議調解委員會調解筆錄簽名欄申請人由吳順興簽名，相對人由劉子鈞簽名，然未見附有任何委任狀。又證人古集雄於調解程序未完畢時，即先行離席，調解程序結束，當事人簽名時伊並未在場。是各該調解筆錄不僅依法應不發生拘束當事人江政財、劉子鈞或第三人吳順興、徐永賢之效力，況兩造間並未就此達成任何具體確實之協議，其當亦不能證明原告所主張之待證事實。
是上列消費爭議調解委員會調解筆錄所示事件於原告吳順興、江政財、徐永賢與被告劉鎮權、劉子鈞、劉松喜並未成立任何調解內容，事證明確。
（五）復查：
1.系爭房屋之現況於交屋前為原告江政財等3 人所明知，且系爭房屋增建部分被告劉鎮權等3 人均以依約分別現況點交原告等，已如前述。是系爭房屋之所有權及事實上處分權均已歸原告等所有，被告等就系爭房屋增建部分均已無所有權及事實上處分權。況原告等迄今並未舉證證明其所訴請拆除之建物係何人所興建，何人有事實上處分權。又系爭房屋既已由被告等移轉所有權登記並交付予原告等，理當只能由原告等向苗栗縣政府申請發給系爭房屋之使用執照平面圖說。被告等並無原告等所諉稱原告等要求給予系爭房屋之使用執照、建築圖等文件資料，然而俱未獲賣方即被告等置理之情事。又原告吳順興因買賣所取得同地段736 之1672地號土地上之建物，並無興建地上物占用原告徐永賢因買賣所取得同地段736 之1673地號土地；原告徐永賢因買賣所取得同地段736 之1673地號土地上之建物，亦無興建地上物占用原告江政財因買賣所取得同地段73
6 之1674地號土地。
2.雖附圖測量結果以：「736 之1672地號土地所有權人吳順興使用地號（鄰地）736 之1673地號土地面積約計3.43平方公尺；736 之1673地號土地所有權人徐永賢使用地號（鄰地）736 之1674地號面積約計2.7 平方公尺」。惟上列同地段736 之1673地號土地上之後段房屋增建部分隔牆（相鄰同地段736 之1672地號土地上之後段無房屋增建部分隔牆存在），乃被告劉鎮權取得使用執照後，沿著同地段7983建號（即系爭133 之3 號房屋）、7982建號（即系爭
133 之2 號房屋）前段有保存登記之中間隔牆自同地段73
6 之1673地號土地上之隔牆邊緣在同地段736 之1673地號土地上所興建，與上列同地段7983建號建物所有權人被告劉松喜無關；上列同地段736 之1674地號土地上之後段房屋增建部分隔牆（相鄰同地段736 之1673地號土地上之後段無房屋增建部分隔牆存在），乃被告劉子鈞取得使用執照後，沿著同地段7982建號（即系爭133 之2 號房屋）、7981建號（即系爭133 之1 號房屋）前段有保存登記之中間隔牆自同地段736 之1674地號土地上之隔牆邊緣在同地段736 之1674地號土地上所興建，與上列同地段7982建號建物所有權人被告劉鎮權無關。嗣被告劉松喜、劉鎮權、劉子鈞依序分別將上列同地段7983建號、7982建號、7981建號建物出賣並移轉所有權登記與原告吳順興、徐永賢、江政財。被告劉松喜、原告吳順興並無越界使用同地段73
6 之1673地號土地而興建上列後段房屋增建部分隔牆；被告劉鎮權、原告徐永賢並無越界使用同地段736 之1674地號土地而興建上列後段房屋增建部分隔牆之情事。以上各等情事，有系爭133 之1 號、133 之2 、133 之3 號房屋建物登記謄本、建物異動索引、建物使用執照可稽。是附圖所稱占用，顯然與事實不符，而有所違誤。
3.徵諸上列事證說明，足證原告等所諉稱云云，顯均與事實不符，且於法據，委無足採。原告等分別訴請被告等3 人拆除建物並回復原狀，於法顯然無據，應無理由。
（六）另就系爭買賣契約一、二、三不動產買賣契約附註，以及系爭買賣契約一所附的協議書內容含意。原告共同訴訟代理人雖陳稱：「當時是針對133 之1 號的房屋與隔壁736之1539地號土地隔壁鄰房有漏水的協議，與本件無關；這部分是屋頂的部分，跟本件主張瑕疵部分沒有相關，也不相同。」、「是指買賣當時廚房看得到的瑕疵，請賣方必須先修復，比方說地磚脫落、水龍頭或瓦斯漏氣之部分，其他部分必須點交後才會慢慢發現。」、「這個是針對房屋屋頂及外牆的防水部分，外牆是指跟隔壁的鄰地，也就是跟被告劉松喜的同地段736 之1671地號土地相鄰的外牆的部分，與本案無關。」云云。惟查：
1.上列系爭買賣契約一不動產買賣契約書附註事項針對133之1 號房屋防水、漏水問題於101 年5 月25日明白約定：
「三、賣方於屋頂鋪設防水，如有不良施工以致漏水與賣方無關。賣方負擔20,000元。如有超出由古集雄（即上列證人) 負擔。」。原告江政財已系爭133 之1 號房屋交屋後約1 、2 個月又主張系爭房屋有漏水情形，原告江政財與被告劉鎮權、劉子鈞乃再於101 年8 月16日於證人朱榮發處請其擬妥定並由雙方簽認協議：「甲方（被告）：劉鎮權、劉子鈞共同出售苗栗市○○里00鄰00000 00 號房屋予乙方（原告）江政財，因牆壁有漏水情形，現甲方補貼乙方11,000元整作為修繕之用，經雙方達成和解特立此書為憑，日後再有類似情形發生，概與甲方無關。」。
其中「日後再有類似情形發生，概與甲方無關。」，即係指系爭133 之1 號房屋日後再有漏水之情形，概與被告劉子鈞無關。以上各等情，並經證人朱榮發、古集雄於103年5 月27日言詞辯論期日到庭證證述無訛在卷。所以上列協議及附註均與系爭房屋之契約履行事項有關，且系爭房屋乃現況點交，房屋現況為原告所明知，上列101 年8 月16日協議書簽定後若再發生漏水或類似情形之瑕疵應均由原告江政財自行處理，與被告劉子鈞無關。此並非如原告訴訟代理人所諉稱：「當時是針對133 之1 號的房屋與隔壁736 之1539地號土地隔壁鄰房有漏水的協議，與本件無關；這部分是屋頂的部分，跟本件主張瑕疵部分沒有相關，也不相同。」云云。其所諉稱云云，顯與事實不符，委無足採。
2.系爭買賣契約二不動產買賣契約書附註明白約定「1.現況廚房壁磚由乙方（賣方）修復。2.水龍頭由乙方修復。3.瓦斯如有漏氣，由乙方修復。4.餘依現況點交。」上列附註約定與系爭房屋之契約履行事項有關，且系爭房屋乃現況點交，房屋現況含漏水情況為原告所明知（原告徐永賢於與被告劉鎮權簽訂系爭系爭買賣契約二不動產買賣契約書及附註以前即知系爭133 之2 號房屋有部分滲漏水之情事，而請被告劉鎮權方面找水電工修復該房屋之滲漏水），上列不動產買賣契約書附註約定於99年12月18日簽定後若再發生房屋瑕疵應均由原告徐永賢自行處理，與被告劉鎮權無關。以上各等情，並經證人即代書朱榮發、證人楊宏仁即被告劉鎮權所委任之代理人劉邱阿鳳所委請至系爭
133 之2 號房屋修繕水管及漏水工程之工人分別於103 年
5 月27日、103 年7 月1 日言詞辯論期日到庭證述無訛在卷。此並非如原告訴訟代理人所諉稱：「是指買賣當時廚房看得到的瑕疵，請賣方必須先修復，比方說地磚脫落、水龍頭或瓦斯漏氣之部分，其他部分必須點交後才會慢慢發現。」云云。其所諉稱云云，顯與事實不符，委無足採。
3.原告吳順興與被告劉松喜已於系爭買賣契約三不動產買賣契約書附註事項明白約定「三、賣方以現況點交予買方。
四、乙方（賣方) 同意補償甲方（買方) ，由甲方施作防水工程。如以後有漏水之情事，概與乙方無涉。補償金壹拾萬元整，室內線路由甲方負責。上於101 年6 月7 日支付壹拾萬元正。收執人吳順興。」。被告劉松喜已於101年6 月7 日將系爭133 之3 號房屋現況點交與原告吳順興，被告劉松喜並給付補貼原告吳順興壹拾萬元作防水工程，日後若再有漏水之情事，概與被告劉松喜無關。上列附註事項約定與系爭房屋之契約履行事項有關，且系爭房屋乃現況點交，房屋現況為原告所明知，上列不動產買賣契約書附註約定於101 年6 月7 日簽定後若再發生房屋瑕疵應均由原告吳順興自行處理，與被告劉松喜無關。以上各等情，並經證人朱榮發與證人即系爭不動產買賣契約簽定之仲介人黃源森分別於103 年5 月27日、103 年7 月1 日言詞辯論期日到庭證述無訛在卷。此並非如原告訴訟代理人所諉稱：「這個是針對房屋屋頂及外牆的防水部分，外牆是指跟隔壁的鄰地，也就是跟被告劉松喜的鄰地736 之1671地號土地相鄰的外牆的部分，與本案無關。」云云。
其所諉稱云云，顯與事實不符，委無足採。
（七）社團法人苗栗縣建築師公會103 年2 月27日苗建師建字第
022 號函雖載以：「七、鑑定結果及分析：1.本案鑑定標的物，三戶1 樓至2 樓均為住家使用，一樓後段增建廚房。2.依會同法院及兩造初勘囑託鑑定項目部分鑑定結果分析如下：A.後段二次增建廚房部份之隔牆均為共同壁，13
3 之1 號與133 之2 號、133 之2 號與133 之3 號互為佔用部分。B.增建部分有無設置地樑與否？因目前均已完工使用中，所有權人不擬挖除地坪檢視，且無當時之施工現況之相關資料足以佐證，故無法判定地樑施做與否。但地坪確有部分沉陷，經現場實測結果增建部分與主體建築物之高程，133 之1 號其沉陷差異為1 公分，地坪交接處有裂縫牆面與原結構交接處亦有裂縫。133 之2 號其沉陷差異為2 至3 公分，牆面與原結構交接處亦有裂縫。133 之
3 號其沉陷差異為2 公分，地坪交接處有裂縫0.8 公分牆面與原結構交接處亦有裂縫。八、結論：1.依鑑定結果分析第2 項B 無法判定地樑施做與否。2.共同壁部分拆除重做之費用每扇牆面為壹拾陸萬捌仟元整。3.增建未登記相鄰部分確為共同壁，牆壁部分有結構上之必要性。4.漏水及其他損壞部分之確認無誤，其修復工程費用所需金額：
133 之1 號為119,396 元整。133 之2 號為48,300元整。
133 之3 號為90,510元整。」云云。惟查：
1.上列鑑定報告書雖載：「後段二次增建廚房部份之隔牆均為共同壁，133 之1 號與133 之2 號、133 之2 號與133之3 號互為佔用部分。」。惟如前所述，系爭隔牆事實上雖係共同壁，然事涉土地及其地上增建建物產權位置及其權利歸屬問題，其客觀事證應由地政機關提供地籍資料與法院判斷審酌，而非由苗栗縣建築師公會予以鑑定。況上列同地段736 之1673地號土地上之後段房屋增建部分隔牆（相鄰同地段736 之1672地號土地上之後段無房屋增建部分隔牆存在），乃被告劉鎮權取得使用執照後，沿著系爭
133 之3 號、133 之2 號房屋前段有保存登記之中間隔牆自同地段736 之1673地號土地上之隔牆邊緣在同地段736之1673地號土地上所興建，與上列同地段7983建號建物所有權人被告劉松喜無關；上列同地段736 之1674地號土地上之後段房屋增建部分隔牆（相鄰同地段736 之1673地號土地上之後段無房屋增建部分隔牆存在），乃被告劉子鈞取得使用執照後，沿著系爭133 之2 號、133 之1 號房屋前段有保存登記之中間隔牆自同地段736 之1674地號土地上之隔牆邊緣在同地段736 之1674地號土地上所興建，與上列同地段7982建號建物所有權人被告劉鎮權無關。鑑定人指稱：133 之1 號與133 之2 號、133 之2 號與133 之
3 號互為佔用部分云云，實屬空言主觀臆測，委無足採。
2.上列苗建師建字第022 號函雖又載以：「…但地坪確有部分沉陷，經現場實測結果增建部分與主體建築物之高程，
133 之1 號其沉陷差異為1 公分，地坪交接處有裂縫牆面與原結構交接處亦有裂縫。133 之2 號其沉陷差異為2 至
3 公分，牆面與原結構交接處亦有裂縫。133 之3 號其沉陷差異為2 公分，地坪交接處有裂縫0.8 公分牆面與原結構交接處亦有裂縫。」云云。惟其既認定無法判定地樑施做與否，尚難據以作為有利於原告等之認定。
3.上列苗建師建字第022 號函雖載以：「八、結論：2.共同壁部分拆除重做之費用每扇牆面為168,000 元整。3.增建未登記相鄰部分確為共同壁，牆壁部分有結構上之必要性。4.漏水及其他損壞部分之確認無誤，其修復工程費用所需金額：133 之1 號為119,396 元整。133 之2 號為48,300元整。133 之3 號為90,510元整。」。惟鑑定人指稱：
系爭133 之1 號與133 之2 號房屋、系爭133 之2 號與13
3 之3 號房屋互為佔用部分云云，既屬空言主觀臆測，委無足採。況上列苗建師建字第022 號函所載八、結論：2.、3.、4.所示各種情形，被告等與原告等乃約定現況交屋，交屋時並無上列情形存在，被告等並無違約之情事。原告等無權依約對被告等為任何請求。如此當尚難據以認定上列苗建師建字第022 號函所載八、結論：2.、3.、4.所示費用，原告等得依系爭房地買賣契約約定，對被告等主張權利與物之瑕疵擔保責任向被告等請求損害賠償，並請求給付違約金。又上列苗建師建字第022 號函附件六鑑定標的物損壞部分修復費用詳細表其中工程地點：苗栗市○○里00000 00 號編號17室外共同電信箱遷移修復費用15,000元｛附件六現況照片133 之3 號編號32〔133 之1、133 之2 、133 之3 號共同使用電信箱（遷移）〕｝部分，依兩造所簽定系爭房地買賣契約，此乃系爭房地買賣契約之應有狀態，被告等亦無違約之情事，原告等亦無權依約對被告等為任何請求。如此當亦尚難據以認定上列苗建師建字第022 號函所載附件六鑑定標的物損壞部分修復費用詳細表其中工程地點：苗栗市○○里00000 00 號編號17室外共同電信箱遷移修復費用15,000元｛附件六現況照片133 之3 號編號32〔133 之1 、133 之2 、133 之
3 號共同使用電信箱（遷移）〕｝部分，原告等得依系爭房地買賣契約約定，對被告等主張權利與物之瑕疵擔保責任向被告等請求損害賠償，並請求給付違約金。是原告起訴狀對被告等所為各項請求，並訴請判決如訴之聲明，均屬於法無據，且無理由。
（八）再原告共同訴訟代理人雖另陳稱：「當時是針對133 之1號的房屋與隔壁736 之1539地號土地隔壁鄰房有漏水的協議，與本件無關；這部分是屋頂的部分，跟本件主張瑕疵部分沒有相關，也不相同。」、「是指買賣當時廚房看得到的瑕疵，請賣方必須先修復，比方說地磚脫落、水龍頭或瓦斯漏氣之部分，其他部分必須點交後才會慢慢發現。
」、「這個是針對房屋屋頂及外牆的防水部分，外牆是指跟隔壁的鄰地，也就是跟被告劉松喜的鄰地736 之1671地號土地相鄰的外牆的部分，與本案無關。」。惟查：
1.系爭買賣契約一不動產買賣契約書附註事項針對133 之1號房屋防水、漏水問題於101 年5 月25日明白約定：「三、賣方於屋頂鋪設防水，如有不良施工以致漏水與賣方無關。賣方負擔20,000元。如有超出由古集雄負擔。」。原告江政財已於系爭133 之1 號房屋交屋後約1 、2 個月又主張系爭房屋有漏水情形，原告江政財與被告劉鎮權、劉子鈞乃再於101 年8 月16日於代書朱榮發處請其擬妥定並由雙方簽認協議：「甲方( 被告) ：劉鎮權、劉子鈞共同出售苗栗市○○里00鄰00000 00 號房屋予乙方( 原告) 江政財，因牆壁有漏水情形，現甲方補貼乙方11,000元整作為修繕之用，經雙方達成和解特立此書為憑，日後再有類似情形發生，概與甲方無關。」。其中「日後再有類似情形發生，概與甲方無關。」，即係指系爭133 之1 號房屋日後再有漏水之情形，概與被告劉子鈞無關。以上各等情，業經證人朱榮發於103 年5 月27日言詞辯論期日到庭證述：「附註內容是我寫的，是買賣雙方在簽約的時候，雙方當場協議附註增加的。」、「因為現在很多都透過仲介來買賣，會書寫現況說明書，現況說明書會比較清楚，依照我的習慣，沒有發現的問題，不會記載在附註事項裡面。」、「（法官提示本院卷第42頁背面原告吳順興不動產買賣契約書：你知道這份契約書後面的附註事項內容？）前面3 條是我簽約的時候寫的，後面是有發現問題，在永信協調，才會寫第4 條。（法官：當初雙方為何約定第4 條？）我大概瞭解是說發現漏水及一些瑕疵，雙方有依據這個部分才去永信處簽第4 條。」暨證人古集雄即系爭不動產買賣契約簽定之仲介人於上列言詞辯論期日到庭證述：「（法官提示本院卷第20至24頁原告江政財與被告劉松喜、劉子鈞不動產買賣契約書：有無見過此份契約書？）有。（法官：是否知悉江政財與被告劉松喜、劉子鈞不動產買賣契約書中附註事項中第3 點所稱該房屋漏水時，如超過2 萬元以外之修繕費用，應由你負擔乙事？）當初就是說有孔有滲水的現場，因此由賣方補貼20,000元作為屋頂防水。（法官：為何他們雙方會約定PU防水的費用，如果超過20,000元，要由你負擔？）賣方說新房子PU防水可作可不作，有做可能更好，他補助20,000元，超過部分我是介紹人要我自行負擔，我有問過防水專家，他說費用差不多這個價錢，因此我就接受。（法官：為何要約定防水工程？）是為了要以防漏水，因為新屋剛蓋好，誰也沒有把握，這部分僅指屋頂部分。（法官：為何雙方會簽立此份協議書？）買方發現面對房屋的右手邊的另外兩戶已經先蓋好，發現相連牆壁有溢水情形，所以要求賣方要負責做防水的處理，我也反映給賣主，賣主既然有這種現象發生，也是請防水來做防水處理，也花了11,000元，由賣方來補貼防水的部分，雙方也達成協議與確認。（法官：江先生買此棟房屋，是否有現況說明書嗎？）有。（庭呈現況說明，命錄事當庭影印附卷）（法官：這一份現況說明書是誰勾選的？）是我勾選得，買賣雙方當場確認，簽名無誤。（法官：所以當初是勾選有滲漏水情形？）是的。」、「（被告訴訟代理人：剛才鈞院有請教過現況說明書有發現漏水之情形，且附註條款有提及屋頂PU防水，你要負擔超過20,000元之部分，你要負責？）是的。（被告訴訟代理人：既然現況說明書中發現漏水情形，簽約時有屋頂PU防水條款，交屋後有協議書，是否表示在有漏水之狀況，賣方不負責？）當初雙方是有簽立此份協議書。
」等語綦詳，並有其於當庭庭呈之不動產標的現況說明書載明：原告江政財、被告劉子鈞於簽訂系爭不動產買賣契約書前至101 年5 月25日即知建築改良物有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分；建築改良物有滲漏之情形可稽。所以上列協議及附註均與系爭房屋之契約履行事項有關，且系爭房屋乃現況點交，房屋現況為原告所明知，上列101 年8 月16日協議書簽定後若再發生漏水或類似情形之瑕疵應均由原告江政財自行處理，與被告劉子鈞無關。此並非如原告訴訟代理人所諉稱：「當時是針對133 之
1 號的房屋與隔壁736 之1539地號土地隔壁鄰房有漏水的協議，與本件無關；這部分是屋頂的部分，跟本件主張瑕疵部分沒有相關，也不相同。」云云。其所諉稱云云，顯與事實不符，委無足採。
2.系爭買賣契約二不動產買賣契約書附註明白約定「1.現況廚房壁磚由乙方（賣方) 修復。2.水龍頭由乙方修復。3.瓦斯如有漏氣，由乙方修復。4.餘依現況點交。」上列附註約定與系爭房屋之契約履行事項有關，且系爭房屋乃現況點交，房屋現況為原告所明知，上列不動產買賣契約書附註約定於99年12月18日簽定後若再發生房屋瑕疵應均由原告徐永賢自行處理，與被告劉鎮權無關。此亦有證人朱榮發於103 年5 月27日言詞辯論期日所到庭所證述之證詞可稽。此並非如原告訴訟代理人所諉稱：「是指買賣當時廚房看得到的瑕疵，請賣方必須先修復，比方說地磚脫落、水龍頭或瓦斯漏氣之部分，其他部分必須點交後才會慢慢發現。」云云。其所諉稱云云，顯與事實不符，委無足採。
3.復系爭買賣契約三不動產買賣契約書附註事項明白約定「
三、賣方以現況點交予買方。四、乙方（賣方) 同意補償甲方（買方) ，由甲方施作防水工程。如以後有漏水之情事，概與乙方無涉。補償金100,000 元整，室內線路由甲方負責。上於101 年6 月7 日支付100,000 元正。收執人吳順興。」。被告劉松喜已於101 年6 月7 日將系爭133之3 號房屋現況點交與原告吳順興，被告劉松喜並給付補貼原告吳順興100,000 元作防水工程，日後若再有漏水之情事，概與被告劉松喜無關。上列附註事項約定與系爭房屋之契約履行事項有關，且系爭房屋乃現況點交，房屋現況為原告所明知，上列不動產買賣契約書附註約定於101年6 月7 日簽定後若再發生房屋瑕疵應均由原告吳順興自行處理，與被告劉松喜無關。此除有上列證人即代書朱榮發之證詞可稽外，並有證人黃源森即系爭不動產買賣契約簽定之仲介人於103 年7 月1 日言詞辯論期日到庭證述：
「( 法官：吳順興這件房屋是否是你負責仲介？) 是的。
（法官：當初吳順興洽購這間房屋期間，有無帶他先去看過房屋？) 有，我帶吳順興去看屋。（法官：本件吳順興所購買之房屋，有無簽署房屋現狀說明書？）房屋現狀說明書賣方簽名之後，有給吳順興看過。（法官提示本院卷第42頁背面原告吳順興不動產買賣契約書：是否知悉這份契約書後面的附註事項內容？）知道。（法官：當初雙方為何如此約定？）經由雙方約談之後，就現況房屋漏水及室內線路的問題，雙方經過協調之後同意訂定內容。」、「（法官：當初簽第4 點時，雙方意思是說漏水的解決就到此為止，還是說以後又發生漏水，賣方還是要繼續負責？）當初的意思就是照書面上的字面解釋。」（被告訴訟代理人：是否有發現漏水時要修繕並交給買方嗎？）是的。後面發現漏水之後，經由雙方協調，才註明第4 點。（被告訴訟代理人：買方是否知道後面是屬於增建部分嗎？）知道。我們帶看房屋時有解釋。（原告訴訟代理人：雙方簽約是在101 年4 月發生的事情，之後101 年8 月間左右，買方吳順興有沒有跟你反應或通知爭房屋增建廚房熱水器沒有辦法出水，且有滲水的事情？）沒有。（原告訴訟代理人：是熱水器堵塞的問題？) 我是有記得吳順興有提及熱水器沒有辦法出水的事情，但是至於有沒有提及滲水的事情，我現在沒有辦法確定。（原告訴訟代理人：剛吳順興有跟你提及熱水器沒有辦法出水的問題後，你是否有向賣方提及這件事？）因為雙方在101 年7 月已經處理滲水的事情，至於8 月份有沒有跟對造說明，我沒有辦法確定。買方跟我反應滲漏水的問題時，我會馬上跟賣方反應。（原告訴訟代理人：有關契約註明第4 點，雙方是否有表示施作防水工程，是否有表明是施作哪一個部分？）這當初是由買賣雙方協同代書協調，至於施作部分，我沒有辦法作一估很詳細的確認。因為雙方協調100,000 元來處理, 因此防水都是由買方來處理，因此到底是施作哪一個部分，我方沒有辦法確定。（原告訴訟代理人：你有提及因為有發現房屋好幾個地方有漏水，才會有第4 項之約定，當時要簽立第4 項時，漏水之地方是否有包含廚房有漏水？）我沒有印象。（原告訴訟代理人提示原證15：吳順興有跟苗栗縣政府申請消費者調解，有關調解時上有你的名字，當天你是有到場參與調解？) 有。（原告訴訟代理人：當天是否有就賣方部分要跟吳順興約定再隔幾天到買賣標的物來看，並就瑕疵修補部分為估價？）時間久遠不復記憶。（原告訴訟代理人：調解當時你是否有全程在場？）有。（原告訴訟代理人：調解的時候，是否有達成估價要賠多少錢的事情？）雙方是有講金額，但是沒有達成協議。（原告訴訟代理人：你看房屋是否有知道是連棟房屋？）是的。（原告訴訟代理人：吳順興有反應遷移電信箱一事，是交屋之前是交屋之後？）我不記得是哪時。
」在卷足資為證。此並非如原告訴訟代理人所諉稱：「這個是針對房屋屋頂及外牆的防水部分，外牆是指跟隔壁的鄰地，也就是跟被告劉松喜的鄰地736 之1671地號土地相鄰的外牆的部分，與本案無關。」云云。其所諉稱云云，顯與事實不符，委無足採。
（九）稽諸上列各項事證說明，在在足證原告等起訴狀及原告等訴訟代理人所提歷次書狀暨於鈞院歷次言詞辯論期日所為不利於被告劉鎮權等3 人云云，顯均屬原告等臨訟編飾之詞，應與事實不符，且於法據，委無足採。又被告等並無違約之情事，原告等依系爭各該系爭買賣契約第9 條違約罰則第2 項之約定，請求被告等自101 年11月12日起至被告等將如起訴狀附圖所示編號A 、B 之廚房與矮牆拆除並復原廚房與矮牆之日止，各按原告等已繳房地價款千分之一計算給付違約金，應屬與法無據。退萬步言，縱認原告等能舉證證明被告等有違約之情事，其請求之違約金亦屬過高，請依法予以核減。
（十）並聲明：
1.原告等之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告等負擔。
3.被告等如受不利之判決，願分別供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，但因他項陳述可認為爭執者，不在此限，民事訴訟法第280 條第1 項定有明文。本件兩造對於下列事實於言詞辯論時，均不爭執，且原告亦提出不動產買賣契約書3 份、協議書、同地段736 之1672、736 之1673、736之1674地號土地登記第二類謄本、同地段7981、7982、7983建號建物登記第二類謄本、獅潭鄉農會匯款委託書、系爭133 之1 號、133 之2 號、133 之3 號房屋照片、系爭
133 之1 號、133 之2 號及133 之3 號房屋建築設計圖、異動索引表、消費爭議調解委員會101 年10月23日調解筆錄（以上參見本院卷一第20至64頁）為證，並有被告所提出之系爭133 之1 號、系爭133 之3 號不動產標的現況說明書、苗栗縣政府使用執照（參見同上卷第79至80頁、第
119 至121 頁）、證人黃源森所提出系爭133 之3 號不動產標的現況說明書（參見本院卷二第30頁）在卷，且經本院於102 年3 月4 日、10月14日前往現場勘驗明確，並製有勘驗筆錄、照片等附卷可參（參見本院卷一第90至98頁、第191 至214 頁），復經證人朱榮發、古集雄及黃源森到庭證述（參見同上卷第264 至279 頁），堪認為真實：
1.原告徐永賢於99年12月18日經由證人朱榮發擔任地政士見證，以總價3,500,000 元之價格與被告劉鎮權（代理人為訴外人劉邱阿鳳）簽約，購買系爭133 之2 號不動產並支付價金完畢，被告劉鎮權於100 年2 月18日將系爭133 之
2 號不動產所有權移轉登記與原告徐永賢，並於100 年2月下旬日交屋完畢；原告吳順興於101 年4 月24日經由證人黃源森仲介，由證人朱榮發擔任地政士見證，以總價3,400,000 元之價格，簽約向被告劉鎮權、劉松喜（同時為被告劉鎮權之代理人），購入系爭133 之3 號不動產並交付價金完畢，被告劉鎮權、劉松喜於同年6 月12日將系爭
133 之3 號不動產所有權移轉登記與原告吳順興，並於10
1 年6 月15日交屋完畢；原告江政財則於101 年5 月25日經證人古集雄仲介，以證人朱榮發擔任地政士見證，簽約向被告劉鎮權（代理人為被告劉松喜）、劉子鈞，以總價3,500,000 元購入系爭133 之1 號不動產並支付價金完畢，被告劉鎮權、劉子鈞於同年6 月8 日將系爭133 之1 號不動產所有權移轉登記與原告江政財；兩造系爭133 之1號、133 之2 號及133 之3 號不動產買賣，均包含各該房屋增建部分；原告徐永賢與被告劉鎮權之代理人於系爭買賣契約二附註載明：「1.現況廚房壁磚由乙方修復。2.水龍頭由乙方修復。3.瓦斯如有漏氣，由乙方修復。4.餘作現狀點交。」；原告江政財與被告劉子鈞、劉松喜於系爭買賣契約一附註事項中載明：「三、賣方於屋頂鋪設PU防水，如有不良施工，以致漏水與賣方無關。賣方負擔20,
000 元，如超出由古集雄負擔。」；原告吳順興與被告劉鎮權、劉松喜於系爭買賣契約三中附註事項欄約定：「四、乙方同意補償甲方，由甲方施作防水工程，如以後有漏水之情事，概與乙方無涉，補償金新臺幣100,000 元整，室內線路由甲方負責。」，並另載明：「上於101 年6 月
7 日支付新臺幣100,000 元正，收執人吳順興」，且經原告吳順興蓋用印文確認。
2.被告劉子鈞與原告江政財於101 年5 月25日共同簽名確認之不動產標的現況說明書，其上「土地現況是否有被他人占用情形或占有他人土地之情形」欄勾選「否」，在「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選「是」，在「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」欄勾選「否」，上開3 欄位後方說明欄中，均未有勾選；被告劉松喜委託證人黃源森仲介販售系爭133 之3 號不動產時，在「土地現況是否有被他人占用情形」欄勾選「否」，在「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選「否」，在「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」欄勾選「否」，其中就滲漏水部分說明欄中則另勾選「賣方修繕後交屋」，其於2欄位後方說明欄中，則未有任何勾選。
3.原告江政財與被告劉鎮權及劉子鈞又於101 年8 月16日簽訂協議書，約定：「甲方劉鎮權、劉子鈞共同出售苗栗市○○里00鄰00000 00 號房屋與乙方江政財，因牆壁有漏水情形，現甲方補貼乙方10,000元整作為修繕之用，經雙方達成和解特立此書為憑，日後再有類似情形發生，概與甲方無關。」
4.系爭133 之1 號、133 之2 號及133 之3 號房屋於申請使用執照時，其起造人分別為被告劉子鈞、劉鎮權及劉松喜，並於97年2 月13日同日取得使用執照。
5.原告吳順興嗣以被告劉松喜、永信不動產為相對人，以被告劉子鈞為被告劉松喜之代理人，訴外人張日梅為永信不動產法定代理人，訴外人黃源森為永信不動產代理人、申請消費爭議調解，於101 年10月23日在苗栗縣政府行政處調解時，僅有原告吳順興與被告劉子鈞在該調解筆錄上簽名，該次調解並無結果，但其上載明被告劉松喜願與原告吳順興「（併同101 年消調字第115 號申請人江政財、11
6 號申請人徐永賢）於民國101 年10月27日下午3 時買賣標的物現場為瑕疵修補之估價」。
6.系爭133 之1 、133 之2 號及133 之3 號房屋內部於本院
102 年3 月4 日履勘時未發現明顯水分滲漏情事，於本院同年10月14日履勘現場時，系爭133 之1 號增建廚房則有磁磚裂紋及明顯水漬，屋內房間則有牆面油漆剝落；原告徐永賢系爭133 之2 號增建廚房磁磚亦有裂紋，且有水分冒出，屋內房間天花板有數處掀起、掉落，並有水漬；原告吳順興系爭133 之3 號增建廚房磁磚雖均無恙，但右側牆壁與樑柱交接處水泥有縱向裂紋，屋內房間天花板有輕微掀起，未發現有水漬情事。
（二）次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第349 條、第354 條第1 項前段分別定有明文。
又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227 條、第231 條第1 項亦有明文。
（三）原告江政財所請求部分：
1.滲漏水主張部分：⑴本件原告江政財於101 年5 月25日與被告劉鎮權、劉子
鈞簽約購入系爭133 之1 號不動產時，雙方於買賣契約附註事項中載明：「三、賣方於屋頂鋪設PU防水，如有不良施工，以致漏水與賣方無關。賣方負擔20,000元，如超出由古集雄負擔。」等文字；被告劉子鈞與原告江政財於同日所共同簽名確認之不動產標的現況說明書上「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選「是」；原告江政財與被告劉鎮權及劉子鈞又於同年8 月16日簽訂協議書，約定：「甲方劉鎮權、劉子鈞共同出售苗栗市○○里00鄰00000 00 號房屋與乙方江政財，因牆壁有漏水情形，現甲方補貼乙方10,000元整作為修繕之用，經雙方達成和解特立此書為憑，日後再有類似情形發生，概與甲方無關。」等情，已如前述。
⑵又證人朱榮發於審理時結證稱：系爭買賣契約一、二、
三均為其經手研擬簽訂，其係因雙方帶看房屋時發覺有線路問題，且頂樓亦有漏水情形，故約定由賣方補貼金錢，甚至約定由證人古集雄出錢修繕漏水問題等語（參見本院卷一第265 至267 頁）。且證人古集雄亦於同日審理時結證稱：當初就是因為有孔，擔心將來漏水，所以為防止將來發生滲漏水現象，因此約定由賣方補貼20,000元施作屋頂防水，且後來買方發現與鄰屋相連之牆壁有溢水情形，因此要求賣方負責處理防水事宜，賣方也有為處理，所以雙方達成如協議書所載內容之協議等語（參見同上卷第271 之273 頁）。足見原告江政財於簽訂買賣契約之前，即已預見買賣標的可能存在漏水問題，且於交易完成後，另以協議書約定被告劉鎮權與劉子鈞支付相當款項後，免除就系爭133 之1 號房屋之漏水瑕疵擔保責任。是其以此主張被告劉鎮權與劉子鈞應對其負系爭133 之1 號不動產之瑕疵擔保及不完全給付，尚屬無據。
2.增建部分及房屋主體牆壁越界主張部分：⑴查系爭買賣契約一第4 條第7 項前段約定：「本契約如
有他人主張權益或設定有他項權利、借貸、界址糾葛或佔有關係時，除本契約另外訂定外，應由乙方負責於甲方通知日起15日內速為理清，否則以違約處理。」，第
8 條亦明文：「乙方應擔保本契約標的（契約誤植為「約」）之產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記或與其他人爭訟及被佔用等瑕疵。如有他人主張權利或產權發生糾紛時，乙方除本契約有約定外，應負責於尾款付清前全部排除。若因此致甲方權益受損時，乙方應負賠償責任。乙方對標的物之約定專用部分亦應保持其權利不得變更，否則視為權利瑕疵。乙方對本契約標的物實物亦附有瑕疵擔保之責任。」，此觀之系爭買賣契約一（參見本院卷一第21至22頁背面）自明。可知雙方約定買賣標的如有遭人占用之瑕疵，賣方應於尾款付清前，於買方通知日起15日內予以理清排除，否則即以違約論，買方如因此權益受損，賣方即應負賠償責任。
⑵又觀之卷附被告劉子鈞與江政財所共同簽名確認之不動
產標的現況說明書（參見本院卷一第79頁至同頁背面），其上「土地現況是否有被他人占用情形或占有他人土地之情形」及「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」欄均勾選「否」。而依證人古集雄於本院審理所結證，該不動產標的現況說明書上開欄位係經其與賣方亦即被告劉子鈞確認後，始由其代為勾選等語（參見同上卷第214 頁）。堪認被告劉鎮權及劉子鈞明確擔保系爭
133 之1 號不動產並無遭他人占用之情事。⑶惟本件系爭133 之1 號房屋雖未占用鄰地，但相鄰之系
爭133 之2 號房屋占用系爭133 之1 號房屋所坐落之同地段736 之1674地號土地2.7 平方公尺，此觀之附圖（參見本院卷一第100 頁）自明。足見原告江政財向被告劉鎮權與劉子鈞所購得之同地段736 之1674地號土地，確有遭他人占用之情事。是在系爭133 之1 號房屋之起造人為被告劉子鈞，且其與被告劉鎮權為該房屋之共同出賣人，已見前述之情形下，被告劉鎮權與劉子鈞等2人，自應依雙方買賣契約擔保系爭133 之1 號不動產之權利完整，無第三人對之主張任何權利，而就同地段73
6 之1674地號土地遭人占用之情事，對原告江政財負瑕疵擔保及不完全給付之責。
3.增建部分地樑部分：原告江政財雖以增建部分並未施作地樑，以致地坪下陷，而主張被告劉鎮權及劉子鈞所交付之增建部分存有瑕疵。惟經本院委請社團法人苗栗縣建築公會進行鑑定，鑑定人以目前系爭133 之1 號房屋增建部分已經完工使用，且原告江政財不擬挖除地坪檢視，又無當時施工現況相關資料可供憑參，因此無法判定增建部分是否未曾施作地樑（參見卷附鑑定報告書第7 頁）。是原告江政財就系爭133 之1 號房屋增建部分地樑下沈乃未施作地樑所致乙節，其舉證尚有不足。
4.原告江政財得向被告劉鎮權、劉子鈞所請求者：⑴本件系爭133 之1 號、133 之2 號房屋相鄰而立，且依
卷附建築圖（參見本院卷一第57之1 頁），乃係同時興建，復依鑑定報告書所示，間隔兩屋者確屬共同壁，應為原告江政財與徐永賢所共有。故原告江政財依鑑定報告書請求拆除重做單面共同壁牆面修繕費用二分之一，亦即84,000元（168,000 元/2＝84,000元），以為損害賠償金額，洵屬有據。
⑵又同地段736 之1673地號土地前於101 年9 月14日，經
苗栗地政事務所為測量，有苗栗地政事務所101 年9 月17日土地複丈成果圖在卷可憑（參見本院卷一第54頁），足認原告江政財於斯時已知原告徐永賢所有之同地段
133 之2 號房屋越界占用其所購得之同地段736 之1674地號土地。再原告江政財業於101 年10月23日對被告劉子鈞及被告劉鎮權代理人劉松喜提出消費爭議調解聲請，並約定於同年月27日進行瑕疵修補估價，有消費爭議調解委員會調解筆錄在卷可憑（參見同上卷第281 至28
2 頁），是其請求將該占用部分拆除，並自101 年10月28日起計算15日後之翌日，亦即101 年11月12日起至被告劉鎮權與劉子鈞共同將如附圖所示同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段736 之1674地號面積2.70平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分拆除並為復原之日止，按日共同給付違約金為有理由。
5.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號民事判例意旨參照）。再當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年臺上字第80
7 號民事判例意旨參照）。原告江政財與被告劉鎮權及劉子鈞所簽訂之系爭買賣契約一第9 條第2 項雖約定賣方違約金為每逾1 日按買方已繳付房地價款千分之一計算。然本件被告劉鎮權及劉子鈞業已將系爭133 之1 號不動產移轉登記與原告江政財，且原告江政財所有之同地號736 之1674地號土地遭系爭133 之2 號房屋占用之情節亦非重大，再酌以原告江政財所受損害金額，以及系爭133 之1 號不動產買賣價格等情狀，本院認如以上開計算標準計算被告劉鎮權及劉子鈞之違約金，其金額容屬過高，應以每逾
1 日按買方已繳付房地價款萬分之一計算違約金，始為公允。
（四）原告徐永賢所請求部分：
1.滲漏水主張部分⑴查證人楊宏仁於本院審理時結證稱：其曾因被告劉子鈞
家屬通知而前往系爭133 之2 號房屋修理水管，但對於何年前往已不記憶，僅記得當時尚無人居住於該屋，附近3 間房屋亦無人進住是被告劉子鈞之家人開門令其入內，屋內狀況僅有房屋加蓋部分地板漏水，施工期間僅有被告劉子鈞家人在現場，並未見過原告徐永賢等語（參見本院卷二第26至28頁）。足見系爭133 之2 號房屋於原告徐永賢搬入前，已有增建部分漏水之情狀。
⑵又依本院102 年10月14日履勘時所見，系爭133 之2 號
增建廚房磁磚存有裂紋，且有水分冒出，屋內房間天花板有數處掀起、掉落，並有水漬，此為原告徐永賢與被告劉鎮權所不爭執。且苗栗縣建築師公會前往鑑定時，亦確實發覺系爭133 之2 號房屋有漏水情形，此觀其鑑定報告書自明（參見鑑定報告書系爭133 之2 號房屋相關現場照片）。是系爭133 之2 號房屋迄今仍有滲漏水及其他相關損害之情事，自屬無訛。原告徐永賢就其向被告劉鎮權所購入之系爭133 之2 號房屋存有滲漏水及其他相關損害之瑕疵，堪認已為相當之舉證。
⑶而原告徐永賢於99年12月18日與被告劉鎮權簽約購入系
爭133 之2 號不動產時，雙方於系爭買賣契約二附註僅載明：「1.現況廚房壁磚由乙方修復。2.水龍頭由乙方修復。3.瓦斯如有漏氣，由乙方修復。4.餘作現狀點交。」等文字，並無任何可得認定原告徐永賢於簽約前已經知悉系爭133 之2 號有滲漏水瑕疵之內容。且證人朱榮發於本院審理時亦結證稱：原告徐永賢與被告劉鎮權買賣系爭133 之2 號不動產時，乃係雙方自行洽談，並未經由房屋仲介公司，因此雙方並未填具房屋現況說明書，其僅當場代為記載系爭買賣契約二附註內容；當初代為記載附註內容時，並未聽聞雙方提及廚房壁磚之問題為何；一般房屋若未使用遭遇問題，其中瑕疵即不易顯現，因此即以當時狀況來點交，但係以無瑕疵之狀態為之，將來如發現瑕疵，仍須負擔瑕疵擔保責任，除非對方接受瑕疵方可免除等語（參見本院卷一第265 至26
8 頁），亦未指出原告徐永賢於交易完成前，業已知悉系爭133 之2 號房屋有滲漏水瑕疵。
⑷被告劉鎮權雖辯以其與原告徐永賢洽談系爭133 之2 號
房屋買賣前，原告徐永賢曾委請其代為尋找水電人員進行滲漏水修繕，並傳喚證人楊宏仁為證。然依證人楊宏仁上開所述，其於前往系爭133 之2 號房屋修繕期間，並未曾見過原告徐永賢，且於審理時另結證稱：其不知原告徐永賢在其修繕後多久搬入系爭133 之2 號房屋，也不清楚前往修理水管時，原告徐永賢與被告劉鎮權是否已經簽訂買賣契約等語（參見本院卷二第28頁），顯亦無法證立原告徐永賢於交易前即已知悉系爭133 之2號房屋有滲漏水瑕疵之事實。
⑸是以，本件原告徐永賢於交易前既不知系爭133 之2 號
房屋有滲漏水之形狀，而系爭133 之2 號房屋於移轉後，亦確有滲漏水之瑕疵，則原告徐永賢就此主張被告劉鎮權應就所為給付負瑕疵擔保及不完全給付責任，即屬有據。
2.增建部分及房屋主體牆壁越界主張部分：⑴查系爭買賣契約二第4 條第7 項前段約定：「本契約如
有他人主張權益或設定有他項權利、借貸、界址糾葛或佔有關係時，除本契約另外訂定外，應由乙方負責於甲方通知日起15日內速為理清，否則以違約處理。」，第
9 條亦明文：「乙方應擔保本契約標的（契約誤植為「約」）之產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記或與其他人爭訟及被佔用等瑕疵。如有他人主張權利或產權發生糾紛時，乙方除本契約有約定外，應負責於尾款付清前全部排除。若因此致甲方權益受損時，乙方應負賠償責任。乙方對標的物之約定專用部分亦應保持其權利不得變更，否則視為權利瑕疵。乙方對本契約標的物實物亦附有瑕疵擔保之責任。」，此觀之系爭買賣契約二（參見本院卷一第31至34頁背面）自明。可知雙方約定買賣標的如有他人主張權益或界址糾葛或遭人占用之瑕疵，賣方應於尾款付清前，於買方通知日起15日內予以理清排除，否則即以違約論，買方如因此權益受損，賣方即應負賠償責任。
⑵又原告徐永賢所有之系爭133 之2 號房屋占用系爭133
之1 號房屋所坐落之同地段736 之1674地號土地2.7 平方公尺，而系爭133 之2 號房屋所坐落之同地段736 之1673地號土地遭系爭133 之3 號房屋占用3.43平方公尺，有附圖在卷可憑。可見原告徐永賢向被告劉鎮權所購得之同地段736 之1673地號土地，不僅有遭他人占用之情事，且同時占用他人土地。是在被告劉鎮權同時為系爭133 之2 號房屋起造人及出賣人之情形下，被告劉鎮權自無從免除擔保系爭133 之2 號不動產之權利完整，而應對原告徐永賢負瑕疵擔保及不完全給付之責任。
3.增建部分地樑主張部分：原告徐永賢雖亦以系爭133 之2號房屋增建部分並未施作地樑，以致地坪下陷，而主張被告劉鎮權所交付之增建部分存有瑕疵。惟經本院委請社團法人苗栗縣建築公會進行鑑定，鑑定人以目前系爭133 之
2 號房屋增建部分已經完工使用，且原告徐永賢亦不擬挖除地坪檢視，又無當時施工現況相關資料可供憑參，因此無法判定增建部分是否未曾施作地樑。是原告徐永賢就系爭133 之2 號房屋增建部分地樑下沈乃未施作地樑所致乙節，其舉證尚有不足。
4.原告徐永賢得向被告劉鎮權請求者：⑴本件系爭133 之1 號、133 之2 號、133 之3 房屋相毗
鄰，且依上揭卷附建築圖，3 屋乃係同時設計興建，復依鑑定報告書所示，系爭133 之2 號房屋與鄰屋相間隔者確屬共同壁，自應分別為原告徐永賢與江政財，以及原告吳順興所共有。故原告徐永賢依鑑定報告書請求拆除重做其與系爭133 之1 號、133 之3 號房屋相鄰之共同壁牆面修繕費用各二分之一，亦即168,000 元（168,
000 元/2×2 ＝168,000 元），以及漏水及其他損害部分修繕費用48,300元，合計216,300 元，以為損害賠償金額，核屬有據。
⑵又依原告徐永賢與原告江政財及吳順興所共同提出同地
段736 之1673地號土地前於101 年9 月14日，經苗栗地政事務所為測量之前開土地複丈成果圖，堪認其於斯時已知同地段736 之1673地號土地有遭人占用，系爭133之2 號房屋亦有越界之情事。原告徐永賢雖未提出依系爭買賣契約二第4 條第7 款為通知之證據，然觀之卷附原告吳順興前於101 年10月23日對被告劉松喜所提出之消費爭議調解筆錄，其上既已載明原告吳順興併同101年消調字第115 號申請人即原告江政財與同年第116 號申請人即原告徐永賢，與被告劉松喜約定於同年月27日進行瑕疵修補估價。則原告徐永賢請求被告劉鎮權將占用部分拆除，及自101 年10月28日起計算15日後之翌日，亦即101 年11月12日起至被告劉鎮權與劉子鈞共同將如附圖所示同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段
736 之1674地號面積2.70平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分拆除並為復原，被告劉鎮權與劉松喜共同將如附圖所示同地段736 之1672地號上之房屋使用同地段736之1673地號面積3.43平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分拆除並為復原之日止，按日共同給付違約金為有理由。
5.本件原告徐永賢與被告劉鎮權所簽訂之系爭買賣契約二第10條第2 項固約定賣方違約金為每逾1 日按買方已繳付房地價款千分之一計算。然本件被告劉鎮權業已將系爭133之2 號不動產移轉登記與原告徐永賢，且原告徐永賢所有系爭133 之2 號房屋占用同地段736 之1674地號土地，同地號736 之1673地號土地遭系爭133 之3 號占用之情節亦非重大，再酌以原告徐永賢所受損害金額，以及系爭133之2 號不動產買賣價格等情狀，本院認如以上開計算標準計算被告劉鎮權之違約金，亦屬過高，認應以每逾1 日按買方已繳付房地價款萬分之一計算違約金，方為允洽。
（五）原告吳順興所請求部分：
1.滲漏水主張部分⑴證人朱榮發於審理時結證稱：系爭買賣契約三為其協助
原告吳順興與被告劉鎮權及劉松喜研擬簽訂，但係永信房屋人員帶看房屋，契約附註欄中前3 條約定係在簽約時書立，第4 條則係事後發現有問題，雙方在永信房屋協調時才補簽；雙方簽約時並未提及房屋是否漏水，其亦未曾前往現場查看，但事後補記載第4 條約定，據其所知係因發現漏水及瑕疵問題等語（參見本院卷一第26
5 頁、第268 至269 頁）。足見原告吳順興與被告劉鎮權及劉松喜洽購系爭133 之3 號不動產時，係由永信房屋仲介人員帶看，且係於交易後始發覺系爭133 之3 號房屋有滲漏水問題。
⑵又證人即上開永信房屋承辦仲介人員黃源森於審理時結
證稱：系爭買賣契約三為其負責仲介，但因公司規定係由經紀人執行契約，仲介不得在契約上簽名，因此契約中並無其簽名或蓋章；當初仲介系爭133 之3 號不動產時有帶領原告吳順興看屋，賣方簽署房屋現況說明書後，其有將房屋現況說明書交與原告吳順興閱覽，但原告吳順興並未簽名；當初看屋時並未發現房屋漏水，但房屋現況說明書中有勾選「若有漏水賣方修繕後交屋」，後來簽約後剛好下雨，發現有漏水，現場有水印的痕跡，因此雙方協調後，才在契約備註事項中補簽第4 點約定，其文意以字面解釋為準，至於如何施作則無法確認，因為雙方是協調賣方支付100,000 元，防水全由買方處理等語（參見本院卷二第19至24頁）。可知證人黃源森帶領原告吳順興看屋期間並未發現漏水現象，但被告劉鎮權與劉松喜於簽約前即已書立房屋現況說明書，且證人黃源森曾將該現況說明書交與原告吳順興閱覽，而簽約後發現系爭133 之3 號房屋有漏水情事時，雙方另會同證人黃源森協調，約定由被告劉鎮權及劉松喜支付100,000 元與原告吳順興，由原告吳順興自行處理防漏事宜。
⑶再觀之卷附系爭133 之3 號房屋不動產標的現況說明書
（參見本院卷二第30頁），被告劉松喜委託證人黃源森仲介販售系爭133 之3 號不動產時，在「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄雖然勾選「否」，並於該部分說明欄中勾選「賣方修繕後交屋」。對照原告吳順興主張情節，系爭133 之3 號房屋似有在簽約前即存在漏水之瑕疵。然雙方在簽約後，於系爭買賣契約三中附註事項欄第4 條另約定：「四、乙方同意補償甲方，由甲方施作防水工程，如以後有漏水之情事，概與乙方無涉，補償金新臺幣100,000 元整，室內線路由甲方負責。」，並記載：「上於101 年6 月7 日支付新臺幣100,000 元正，收執人吳順興」，且經原告吳順興蓋用印文確認。堪認原告吳順興於交易完成後，另以上開附註事項第4條與被告劉鎮權及劉松喜約定，在被告劉鎮權及劉松喜支付相當款項後，即免除渠等就系爭133 之3 號房屋之漏水瑕疵擔保責任。因此，原告吳順興主張被告劉鎮權與劉松喜仍應對其負系爭133 之3 號房屋之漏水瑕疵擔保及不完全給付，洵屬無據。
2.增建部分及房屋主體牆壁越界主張部分：⑴查系爭買賣契約三第4 條第7 項前段約定：「本契約如
有他人主張權益或設定有他項權利、借貸、界址糾葛或佔有關係時，除本契約另外訂定外，應由乙方負責於甲方通知日起15日內速為理清，否則以違約處理。」，第
8 條亦明文：「乙方應擔保本契約標的（契約誤植為「約」）之產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記或與其他人爭訟及被佔用等瑕疵。如有他人主張權利或產權發生糾紛時，乙方除本契約有約定外，應負責於尾款付清前全部排除。若因此致甲方權益受損時，乙方應負賠償責任。乙方對標的物之約定專用部分亦應保持其權利不得變更，否則視為權利瑕疵。乙方對本契約標的物實物亦附有瑕疵擔保之責任。」，此觀之系爭買賣契約三（參見本院卷一第39至43頁背面）自明。可知雙方約定買賣標的如有他人主張權益或界址糾葛或遭人占用之瑕疵，賣方應於尾款付清前，於買方通知日起15日內予以理清排除，否則即以違約論，買方如因此權益受損，賣方即應負賠償責任。
⑵又原告吳順興所有之系爭133 之3 號房屋占用原告徐永
賢所有之同地段736 之1673地號土地3.43平方公尺，亦有附圖在卷可按。可見原告吳順興向被告劉鎮權、劉松喜所購得之系爭133 之3 號房屋確有占用他人土地情事。是在被告劉松喜為系爭133 之3 號房屋起造人，且與被告劉鎮權為共同出賣人之情形下，被告劉鎮權與劉松喜自應擔保系爭133 之3 號房屋之權利完整，而對原告吳順興負瑕疵擔保及不完全給付之責任。
3.增建部分地樑主張部分：原告吳順興固同以系爭133 之3號房屋增建部分並未施作地樑，以致地坪下陷，而主張被告劉鎮權及劉松喜所交付之增建部分存有瑕疵。惟經本院委請社團法人苗栗縣建築公會進行鑑定，鑑定人以目前系爭133 之3 號房屋增建部分已經完工使用，且原告吳順興不擬挖除地坪檢視，又無當時施工現況相關資料可供憑參，因此無法判定增建部分是否未曾施作地樑。是原告吳順興就系爭133 之3 號房屋增建部分地樑下沈乃未施作地樑所致乙節，其舉證尚有不足。
4.弱電授信箱主張部分：原告吳順興雖另以其所有之系爭13
3 之3 號房屋共同壁上設有弱電授信箱，有占用相鄰之同地段736 之1671地號土地情事，且若被告劉松喜將來在該地興建房屋，維修勢必發生困難，主張被告劉鎮權與劉松喜就此亦應負擔瑕疵擔保責任。然觀之原告吳順興所提出之弱電授信箱照片及本院履勘照片（參見本院卷一第53頁、第97頁），同地段736 之1671地號土地目前為空地，且其上並無任何曾經興建過任何建物之痕跡，是原告吳順興於簽約前既曾前往現場看屋，則其應無不能發現該弱電授信箱存在之情狀。原告吳順興於簽約前既已發覺弱電授信箱之位置不佳，然其既未在系爭買賣契約三中另行約定處理方式，且係在事後消費糾紛調解時，始行提出應為遷移之要求，自無由以被告劉鎮權及劉松喜未為允諾，而認被告劉鎮權及劉松喜就此有何違反契約或給付瑕疵之理。況原告吳順興亦未就該弱電授信箱是否確實占用同地段736之1671地號土地，為任何舉證。
5.原告吳順興得向被告劉鎮權、劉松喜請求者：⑴本件系爭133 之3 號與133 之2 號房屋毗鄰，依上揭卷
附建築圖，2 屋乃係同時設計興建，復依卷附鑑定報告書所示，系爭133 之3 號房屋與鄰屋相間隔者確屬共同壁，自應為原告吳順興與徐永賢所共有。故原告吳順興依鑑定報告書請求拆除重做單面共同壁牆面修繕費用二分之一，亦即84,000元（168,000 元/2＝84,000元），以為損害賠償金額，核屬有據。
⑵又原告吳順興提出同地段736 之1673地號土地前於101
年9 月14日，經苗栗地政事務所為測量之前開土地複丈成果圖為證，足認其於當時已知系爭133 之3 號房屋占用同地段736 之1673地號土地。再原告吳順興前於101年10月23日對被告劉松喜提出消費爭議調解聲請，並約定於同年月27日進行瑕疵修補估價，有消費爭議調解委員會調解筆錄在卷可憑（參見本院卷一第64頁），是其請求拆除占用部分，及自101 年10月28日起計算15日後之翌日，亦即101 年11月12日起至被告劉鎮權與劉松喜共同將如附圖所示同地段736 之1672地號上之房屋使用同地段736 之1673地號面積3.43平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分拆除並為復原之日止，按日共同給付違約金為有理由。
5.本件原告吳順興與被告劉鎮權、劉松喜所簽訂之系爭買賣契約三第9 條第2 項固約定賣方違約金為每逾1 日按買方已繳付房地價款千分之一計算。然本件被告劉鎮權與劉松喜業已將系爭133 之3 號不動產移轉登記與原告吳順興，且原告吳順興所有系爭133 之3 號房屋占用同地段736 之1673地號土地占用之情節亦非重大，再酌以原告吳順興所受損害金額，以及系爭133 之3 號不動產買賣價格等情狀，本院認如以上開計算標準計算被告劉鎮權與劉松喜之違約金，尚屬過高，認應以每逾1 日按買方已繳付房地價款萬分之一計算違約金，方為允洽。
四、綜上所述，本件原告江政財等3人所得請求者，乃為：
（一）原告江政財得向被告劉鎮權、劉子鈞請求共同給付損害賠償84,000元，及自101 年12月18日起（本件起訴狀繕本於
101 年12月17日送達，參見本院卷一第71至72頁送達證書）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並拆除占用部分，及自101 年11月12日起至被告劉鎮權與劉子鈞共同將如附圖所示同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段
736 之1674地號面積2.70平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分拆除並為復原之日止，按日共同給付350 元之違約金。
（二）原告徐永賢得向被告劉鎮權請求給付損害賠償216,300 元（168,000 元＋48,300元＝216,300 元），及自101 年12月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並拆除占用部分，及自102 年1 月2 日起至被告劉鎮權將如附圖所示同地段736 之1673地號上之房屋使用同地段736 之1674地號面積2.7 平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分，及將如附圖所示同地段736 之1672地號上之房屋使用同地段736 之1673地號面積3.43平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分拆除並為復原之日止，按日給付350 元之違約金。
（三）原告吳順興得向被告劉鎮權、劉松喜請求共同給付損害賠償84,000元，及自101 年12月18日起（本件被告劉松喜部分起訴狀繕本於101 年12月17日送達，參見本院卷一第73頁送達證書）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並拆除占用部分，及自101 年年11月12日起至被告劉鎮權與劉松喜共同將如附圖所示同地段736 之1672地號上之房屋使用同地段736 之1673地號面積3.43平方公尺部分與其後院加蓋隔牆部分拆除並為復原之日止，按日共同給付34
0 元之違約金。
（四）原告江政財、徐永賢及吳順興於上開所得請求給付範圍內，其主張為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
（五）另本件原告江政財、徐永賢及吳順興就增建部分越界建築之訴之聲明雖如前述，然其將訴請被告劉鎮權、劉子鈞及劉松喜拆除越界建築部分之主張，包含於違約金請求之聲明中，此雖經本院當庭訊明，且為被告共同訴訟代理人及被告劉子鈞所明知（參見本院卷一第246 至247 頁），惟此仍有不明確之虞，爰於主文中為適度之調整，以期明確。
五、按所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文。本判決命被告劉鎮權、劉子鈞及劉松喜所為之各項給付，均未逾500,000 元，爰依上揭規定，依職權宣告假執行。
原告就此勝訴部分陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院依職權發動假執行之宣告，爰不另為准駁之諭知；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 23 日
民事第二庭 法 官 梁晉嘉以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林佩萱中 華 民 國 103 年 10 月 23 日附圖