臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度重訴字第1號原 告 連來發訴訟代理人 彭若鈞律師被 告 張鳳蘭訴訟代理人 曾肇昌律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國101年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰伍拾捌萬元及自民國九十七年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨新臺幣叁拾叁萬元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如以如主文第一項所示之本金為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
㈠、原告於民國（下同）96年10月20日與被告就坐落苗栗縣○○鄉○○段647-1 及647-2 地號土地（下稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告買受系爭土地，買賣價金為新臺幣( 下同) 658 萬元，並指定由被告移轉登記與原告之子連啟洋所有；原告於簽約時即交付被告100 萬元現金，由被告現場收取並親自在系爭契約不動產買賣收付款明細欄期別第一期款項下簽章，嗣後原告再分別以交付被告以訴外人登盈儀器有限公司為發票人，發票日為96年10月22日之票號AA000000 0號永豐銀行支票，票面金額為100 萬元，以及另於97年3 月24日，及97年4 月8 日，以原告子連啟洋名義各匯款153 萬元、86,142元、2,141,
437 元及822,421 元之方式，給付被告買賣價金658 萬元，故系爭土地之買賣價金原告已完全支付與被告。
㈡、依系爭契約書附款第2 條所約定：「賣方保證本買賣標的土地通往頭南公路及外環道路之現有寬約3~4 米之道路（如附圖）得供買方通行，若遇攔阻，賣方並應協助排除。」、第
3 條所約定：「本買賣標的毗鄰四灣河約50米長通往賣方所有坐落同段647 地號土地之柏油道路，買方有獨立使用權並得封閉之。」，以及第5 條所約定：「若附款二之道路無法通行，賣方同意提供同段647 號地號土地並開闢現有道路寬度予買方通往外環道路。」，故被告依系爭契約對原告負有得通行、使用連通頭南公路及外環道路之道路之義務，以及為原告排除該連通道路上使用障礙之義務，更負有提供同段
647 地號土地供原告通行之義務。且此為「保證」義務，而對於保證之事項，不待原告自行主張權利無效果，被告本負有主動實現之責。而是條後段「若遇攔阻，賣方並應協助排除」之約定，旨在闡明被告應主動履行其保證義務，並無要求原告需先自行主張權利無效果後，始得向被告請求協助之意。
㈢、惟查，系爭土地自原告買受時起，上開連通道路即遭鄰地所有權人封阻，蓋系爭土地之鄰地所有權人楊瑞曲（下稱楊瑞曲）於系爭土地之周圍拉設鐵絲網、訂立木樁，對系爭土地之通行施加阻攔，且原告並非唯一受到攔阻之人，甚至被告胞妹所有之同段231 之2 地號土地，亦因訴外人楊瑞曲之行為，而無法通行至聯外道路，雙方97年間即因此對簿公堂，並由本院作成98年苗簡字第207 號判決，嗣後雙方於100年6 月16日本院99年簡上字19號案件審理時達成和解，由被告胞妹向楊瑞曲以110 萬元之代價購買自該道路中心線算起之土地，作為通行之用。原告於100 年9 月19日以台北三張犁郵局第001028號存證信函向被告催告於函到後10日內履行上開附款約定之義務，被告逾期仍未履行，故另以100 年10月18日以土城青雲郵局第339 號存證信函，依系爭買賣契約第10條第2 項所約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金。」之約定，解除系爭買賣契約。況且，被告早已知悉原告遭鄰地所有權人阻礙致不能通行至上開道路之情事，卻仍將其所有之同段647 地號之土地，於100年2 月17日出售，並於100 年4 月6 日轉讓予訴外人梁陳秀惠，致被告亦無法依系爭契約附款第5 條之約定提供其所有同段647 號土地由原告通行，顯見被告實已無任何履行系爭契約之意願，原告遂依約催告並解除系爭契約。
㈣、依系爭契約第10條之約定，被告違約經原告解除系爭契約，原告除得請求被告返還買賣價金658 萬元外，並得一併請求被告已收價款同額之違約金，故原告共得對被告請求返還買賣價金及違約金總計1316萬元，並按民法第259 條第2 款之規定，就返還買賣價金658 萬元部分，原告並得請求被告加計自受領給付時起利息償還原告。
㈤、對被告抗辯之陳述
１、系爭契約附款第2 條、第5 條之約定，均屬系爭契約內獨立之契約義務。因此，被告辯稱原告需有「興建農舍」方能主張系爭契約附款之各項權利，被告始負義務云云，實屬曲解系爭契約附款。又系爭契約第10條第2 項約定「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金。」可知，被告如有違約情事，兩造約定之法律效果本為解除契約，被告返還價金，以及與已收價金同額違約金，然於被告違反系爭契約附款第1 條之約定時，解除契約之法律效果僅為返還買賣價金予原告，故由此可知，系爭契約附款第4 條之約定，並非將原告解除系爭契約之事由限縮於不履行系爭契約附款第
1 條之情形，而係將被告違反是條約定而原告解除契約時之法律效果作特別之約定，並非得解除系爭契約事項之特別規定。因此，被告主張原告僅於被告違反系爭契約附款第1 條約定時，始得解除契約云云，顯屬無據。
２、土地對外無適宜之聯絡，則無法通常使用，亦無法充分發揮土地之經濟效用，而系爭契約附款第2 條、第5 條之約定，具有維護系爭土地通常使用、充分發揮土地經濟價值之效用及目的，實屬原告取得並支配系爭土地所有權之具體體現，確為系爭契約之主要給付義務，且所謂附隨義務係指契約成立後為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益，並非自始確定，與主給付義務有別。故系爭契約附款第2 條、第5 條既為兩造特別約定之主給付義務。此再觀諸系爭契約第10條第2 項所約定「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金。」等文字，益足證實被告違反系爭契約約定之各項義務時，原告均得解除契約，故系爭契約附款第2 條、第5 條約定之義務，自包含在是條項所稱之「各項義務」內，而得作為獨立解除系爭契約之事由，故被告經原告催告後仍不履行系爭契約附款第2 條、第5 條約定之義務時，原告自得各依據系爭契約第10條第2 項之約定解除系爭契約，並請求被告返還價金及支付違約金。又原告以被告未履行系爭契約附款第2 條約定解除系爭契約，其類型類似民法債編內關於給付遲延而生解除權之行使，蓋原告定期催告被告履行是條約定之「保證通行義務」、「協助排除阻攔義務」，被告卻未履行，而原告以被告未履行系爭契約附款第5 條約定解除系爭契約，則類似民法債編內關於給付不能而生解除權之行使。
３、被告雖與梁陳秀惠就上開647 號土地之買賣，於買賣契約內第12條約定「本契約延續民國96年10月20日賣方與連來發先生訂立買賣契約附款所約定事項，即通往頭南公路及外環道路之現有寬約3 ～4 米道路，若坐落同段647-1 地號土地無法通行使用該道路時，應同意本買賣標的土地現有道路供通往外環道路。」，但上開被告與訴外人梁陳秀惠間之約定，依據債之關係相對性，該約定僅在被告與訴外人梁陳秀惠間存在效力，而與原告無涉，故原告實不因被告與訴外人梁陳秀惠間之任何約定，即可排除訴外人梁陳秀惠對於647 號土地之所有權源，而可逕自通行訴外人梁陳秀惠之土地。被告與梁陳秀惠就647 地號簽訂之買賣契約第10條約定因非對原告提出之給付，顯與系爭契約附款第5 條約定原告得向被告直接請求之性質不同，自難謂被告已盡系爭契約附款第五條約定之義務；且縱被告與梁陳秀惠間上開約定，有使原告得直接向訴外人梁陳秀惠請求之意思（僅假設語氣，原告否認之），亦因原告未表示享有此約定而從未發生效力，更因原告表示拒絕享有而自始不存在，故應提供上開647 號土地並開闢道路予原告通行之義務人始終均為被告，而非訴外人梁陳秀惠，原告從未取得直接向訴外人梁陳秀惠請求通行上開647 地號土地之權利，如今被告既未提供647 號土地供原告通行，當已違反系爭契約附款第5條之約定。
４、被告主張系爭契約附款所述「道路」為既成道路，惟依101年5 月2 日苗栗縣南庄鄉公所函文說明2 業已明確指明系爭契約附款所述之道路係「供公眾農林作物『方便』運輸及住戶通行」，且係自「民國78、79年間開闢」，顯與司法院大法官會議解釋釋字400 號解釋理由書所述「需為通行之必要」及「無法記憶其確切時間起始」之要件不符，自非被告所述之「既成道路」，故被告關於系爭契約附款所述道路性質之主張，實屬無據，而不足採信。因此，被告以系爭道路之性質作為本案之抗辯，自非有理。由苗栗縣建築管理自治條例第5 條之規定可知，關於公用地役關係既成道路之認定係屬苗栗縣政府之權限，並非鄉公所之權限。因此，被告提出之南庄鄉公所函文並不足以作為認定系爭契約附款所述「道路」為既成道路之依據。既成道路屬公用地役關係屬公法關係，無法利用提起民事訴訟之方式排除主張權利排除侵害，縱屬既成道路，其使用人亦僅具有反射利益，並無任何法律上之權利，故既成道路之使用人，在行政法上並無任何對抗他人之權源。是被告以行政法院61年判字第435 號判例以及南庄鄉公所99年9 月16日南鄉建設字第0980010094號函而認為系爭契約附款所約定之「道路」為既成道路，如遇阻礙可自行請求排除阻礙云云，而認原告並無解約之理由，亦非有理。
㈥、聲明：
１、被告應給付原告6,580,000 元，及自97年4 月8 日至清償日止，按周年利率百分之5 計算之利息。
２、被告應給付原告6,580,000元之違約金。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、查原告於96年10月20日向被告買受系爭647-1 及647-2 地號土地，嗣合併為647-1 地號土地，並於97年4 月17日移轉登記於原告指定之名義人連啟祥。茲被告出賣土地，業經完成過戶登記予原告指定之名義人，迄今已逾3 年6 個月，依約被告已履約完畢，並點交由原告經管3 、4 年，自不生被告涉及違約、應行解約及支付違約金的問題。至於有關系爭地「通路」的問題，因通往頭南公路及外環道路之現有寬約3、4 米道路「得」供買方通行，爰於契約附款第2 條稱：現有寬約3 公尺之道路「得」供買方通行，若遇攔阻，賣方應「協助」排除等語。因該3 公尺寬之道路係「既成道路」，此為南庄鄉公所於98年9 月16日以南鄉建設字第0980010094號函稱：該道路現已鋪設瀝青混凝土，顯為該道路應年代久遠，為俾道路使用人通行便利而改善，又該道路係供不特定對象之公眾通行使用，且通道順暢無私設路擋情形，綜上所述，前開道路符合「既成道路」之認定。因此，該附款所稱「通路」既屬「既成道路」而有「公用地役」關係，依行政法院61年判字第435 號判例意旨，原告自有通行「既成道路」之權利，亦可請求排除阻礙，但原告卻不為，反而藉故主張被告應負責，殊不知被告僅有「協助」之義務，原告本身才可依鄰地通行權及公用地役關係，請求排除阻礙，參諸前開判例意旨，均可解決通行之問題，自無解約之理由，更無賠償違約金之餘地。茲被告對於原告之來函，主張解約、賠款，認為與契約不合，且不符解約之要件，於100 年10月21日以三灣郵局第16號存證信函回覆說明在案。
㈡、依民法第787 條規定，土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路，此即所謂袋地所有人之必要通行權。以該「土地所有人」為限，被稱之為「土地所有人」通行權，屢經最高法院著有案例。本件在現有的「既成道路」，寬約3 至4 米之道路上，近來第三人以該既成道路「邊緣」未鋪設柏油路面的轉彎處，以五寸寬的邊緣拉起鐵絲、木樁，圖攔阻土地所有人即原告出入該「既成道路」，而原告卻與該第三人互通往來，似乎無所謂的態度，毫無積極作為，依法行使排除阻礙，主張必要通行權。在這情形下，原告身為「土地所有人」不主張通行權，卻要求被告必須依法排除阻礙。殊不知被告目前並非「土地所有人」，只能「協助」為之。因之，原告貿然起訴主張解約，顯然依法、依約均為不合。
㈢、依附款第4 條約定：賣方若無法完成附款第1 項之約定，雙方同意無條件解除本買賣契約，賣方無息返還已收價款予買方，此外，並無違約賠款之問題。至於第1 項約定為：賣方保證買賣標的得申請興建「農舍」為要。依上規定，原告買地以能興建「農舍」為要，因此，除非該地未能「興建農舍」，始得請求解約還款。於附款第5 條規定：如附款二之道路無法通行，賣方同意在647 地號土地開闢道路通往外環道路，均以「興建農舍」後之通行道路的問題。茲被告在出賣
647 號地予梁陳秀惠，在契約第12條特別約定條款，如通往頭南公路及外環道路之現有寬約3 至4 米之道路無法通行時，則同意本買賣標的土地現有道路供通往外環道路，因此，原告如興建農舍，其出路應不成問題。
㈣、被告於4 年前，即已依約將系爭地移轉登記原告並交付管業在案。因此，雙方早已依約履行完畢。至於原告購買系爭農地之目的，在於興建農舍，惟迄今4 年來，原告並無興建農舍之意願，任令該農地雜草叢生，在這情形下，要求被告行使「協助」排除障礙物，並據以解約，被告認為原告之請求解約，顯無正當理由，亦違公平正義，則原告之請求，亦涉權利濫用之情，殊不足取。
㈤、依附款第2 條之約定之原有道路縱無法通行，被告亦有預備通路，即賣方同意另闢通路供買方通行，被告並於100 年2月11日與訴外人陳秀惠另訂買賣契約時經附註特別約定條款，以上情形，均經介紹人告知本件買受人原告知悉在案，原告自始瞭解通路之狀況。
㈥、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造提出之書證形式上係屬真正。
㈡、被告與訴外人梁陳秀惠所訂之不動產買賣契約（詳本院審理卷第93頁至第97頁），被告之前並未提示原告閱覽，原告迄自101 年6 月6 日始閱覽此買賣契約。
㈢、本院審理卷第86頁下方圖面所示為原告所有之系爭土地與訴外人梁陳秀惠之647地號土地交界處之現場情形。
㈣、被告並未現實通知訴外人梁陳秀惠必須提供上開647 地號土地供原告作為道路通行。
四、法院之判斷：
㈠、兩造間之系爭買賣契約，訂有「附款」，其約定如下：第1條：「賣方保證本買賣標的得興建農舍，並應負責釐清毗鄰農地上農舍套繪圖占有本買賣農地之情事。」；第2 條：「賣方保證本買賣標的土地通往頭南公路及外環道路之現有寬約3~4 米之道路（如附圖）得供買方通行，若遇攔阻，賣方並應協助排除。」；第3 條：「本買賣標的毗鄰四灣河約50米長通往賣方所有坐落同段647 地號土地之柏油道路，買方有獨立使用權並得封閉之。」；第4 條：「賣方若無法完成附款第1 項之約定，雙方同意無條件解除本買賣契約，賣方無息返還已收價款予買方。」；第5 條：「若附款二之道路無法通行，賣方同意提供同段647 號地號土地並開闢現有道路寬度予買方通往外環道路。」，有系爭買賣契約書在卷可按。以上之約款，固約明被告不履行附款之第1 條約定時，原告得解除系爭契約，但於被告不履行「附款」之第2 條、第3 條、第5 條約定時，原告得否解除系爭契約，則未於附款中明確約定。惟系爭契約「附款」第1 條所定被告保證系爭土地得興建農舍之義務，性質上係擔保系爭買賣標的之土地效用，屬於物之瑕疵擔保責任，而民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，其中就解除契約部分，其法律效果，與系爭契約「附款」第4 條之約定相同，因此系爭買賣契約書「附款」第4 條之約定，在性質上，為兩造就系爭土地有關物之瑕疵擔保責任所為之特別約定。有關物之瑕疵擔保責任中，買受人得主張之解除權等權利，係為賦予買受人更有利之權利地位，並不排除買受人其他契約上之權利，最高法院77年度第7 次民事庭會議決議（一）並揭示：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」之見解，可資參照。準此以解，系爭買賣契約書「附款」第4 條之約定，僅係增加系爭買賣契約之買方即原告之擔保效力，並不排除原告依系爭買賣契約書內其他約款或法律規定以取得解除權之地位，則於被告不履行「附款」之第2 條、第3 條、第
5 條約定時，原告得否解除系爭契約，即應視原告是否有取得解除權之原因，並不因「附款」第4 條之約定而當然被排除。
㈡、系爭買賣契約書本文第10條約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金。」之約款，依此約定，則於被告不履行足以影響交易目的達成之義務時，原告應得據以定期催告被告履行，於被告逾期仍不履行，即得解除系爭買賣契約。縱本件被告所不履行之義務型態，容或涉有給付義務或附隨義務之爭議，惟按「查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序。」，最高法院100 年度臺上字第2 號民事裁判意旨，可資參照( 最高法院民事裁判書彙編第62期85-91 頁)。是本件原告得否依系爭買賣契約書本文第10條約定以解除系爭契約，應視被告有無不履行足以影響交易目的達成之義務而定。
㈢、依原告所陳述意旨，對照原告所提出附於本院審理卷第16頁上方、第17頁相片、系爭買賣契約書「附款」第2 條及附圖
(參見本院審理卷第10-11 頁) 、本院勘驗筆錄附圖( 參見本院審理卷第79頁) 、本院勘驗時所攝相片( 參見本院審理卷第81頁至第84頁) ，並參以被告所陳：本件在現有的「既成道路」，寬約3 至4 米之道路上，近來第三人以該既成道路「邊緣」未鋪設柏油路面的轉彎處，以5 寸寬的邊緣拉起鐵絲、木樁，圖攔阻土地所有人即原告出入該「既成道路」等情以觀，系爭土地與被告稱之「既成道路」間，尚隔有訴外人所有之土地，並為訴外人設置障礙物阻隔，原告無法自系爭土地依系爭買賣契約書「附款」第2 條所示之路徑通行。而以上開事證，再對照系爭買賣契約書「附款」第5 條及附圖、本院勘驗時所攝相片( 參見本院審理卷第85頁至第87頁) 觀之，原告所買受之系爭土地，另受上開647 地號土地使用人設置障礙物阻隔其通行，以目前現實狀態而論，原告亦無法依系爭買賣契約書「附款」第5 條之約定通行至外環道路。
㈣、按照系爭買賣契約書「附款」第2 條之所定：「．．．．供買方通行，若遇攔阻，賣方並應協助排除。」之約款，原告於遭遇訴外人攔阻時，被告負有「協助排除」義務。此之「協助排除」義務，係原告於取得系爭土地，欲自系爭土地通行至頭南公路及外環道路時，被告依兩造之系爭買賣契約所應履行之義務。至原告依民法第787 條第1 項所定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」規定，得對鄰地所有權人主張之袋地通行權，則為一方土地所有權權能之法定擴張，與鄰地土地所有權權能之法定限縮。原告依系爭買賣契約書「附款」第2 條約定，請求被告履行「協助排除」義務，使原告得以通行之權利，與原告依民法第787 條第1 項所定請求鄰地所有權人容忍原告通行之權利，就其權利主體同為原告一節，固屬相同；然就義務主體分別為被告、鄰地所有權人而論，則有不同；就義務之性質分別屬於債權及物權之權能而言，亦有差異。兩者既有以上之差別，則被告系爭買賣契約書「附款」第2 條之約定，對原告所負之「協助排除」義務，應不能認為僅使原告取得法定之袋地通行權而已。且袋地通行權之取得，係依據法律之規定，無待於出賣人之給付或協力，如以原告有袋地通行權得以對鄰地所有權人加以主張，即謂被告不必負系爭買賣契約書「附款」第2 條之所約定之「協助排除」義務，則此部分之約定，即無特別之效力，無異具文，此應非兩造於系爭買賣契約書就此部分特別加以約定被告負有「協助排除」義務之本旨，是「附款」第2 條之所約定之「．．．．
若遇攔阻，賣方並應協助排除。」等文字，當自法定之袋地通行權以外之效能著眼，應解為被告負有以合法方式使原告事實上得合法通行鄰地，不致遭受鄰地所有權人或其他占有本權人攔阻而言，始有實益，本院即以此一觀點，為判斷本件兩造權利義務之依據。
㈤、關於原告依民法第787 條第1 項之規定，已有袋地通行權可資以對鄰地所有權人加以主張，但原告未以此一方式取得通行之利益，而向被告請求履行「協力排除」障礙義務，是否為權利之正當行使？經查袋地通行權之行使，既造成鄰地所有權權能之限縮，往往在袋地所有權人與被通行地之所有權人之間，因彼此意見不一致而生嫌隙之情形，且依民法第15
1 條所定：「為保護自己權利，對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損者，不負損害賠償之責。但以不及受法院或其他有關機關援助，並非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難者為限。」之規定，有袋地通行權人於義務人不願容忍袋地所有權人通行時，袋地所有權人原則上亦須訴請法院裁判，始能以適法方式行使其袋地所有權，不得擅自以自助行為方式滿足其通行權，因此，如原告僅能以袋地通行權作為其通行之方式，勢必對其本人產生精神面上之負擔及進行訴訟相關程序之負擔，此項負擔為系爭買賣契約以外之權利義務及利害關係，歸由原告循系爭買賣契約以外之權利義務途徑解決，對於欲以系爭買賣契約本身取得買賣標的通行路徑之原告，並不公平，如被告履行「協力排除」之義務，則有關原告通行之事項，仍在系爭買賣契約本身之權利義務中解決，並不生對系爭買賣契約以外當事人主張權利及進行訴訟之額外負擔，自較為公平妥適。本院因認，即使原告依民法第787 條第1 項之規定，或有袋地通行權可資以對鄰地所有權人加以主張，原告仍得依系爭買賣契約書「附款」第2 條之之約定，請求被告履行「協力排除」障礙義務，此項「協力排除」義務，縱被告非袋地通行權人，亦得以其與鄰地所有權人成立契約等方式完成，並非客觀上不能之給付，被告不得以其非袋地通行權人，即謂得以免除履行上開「協力排除」障礙義務。
㈥、就系爭買賣契約書「附款」第5 條約定之通行路徑，被告有無「協力排除」障礙義務？雖依系爭買賣契約書「附款」第
5 條所約定：「若附款二之道路無法通行，賣方同意提供同段647 號地號土地並開闢現有道路寬度予買方通往外環道路。」之約款，其上並無相當於「附款」第2 條所定：「．．
．．若遇攔阻，賣方並應協助排除。」之文字，惟「附款」第5 條之約定，既係作為彌補原告無法取得「附款」第2 條通行路徑之替代方式，則在解釋上，除通行路徑不同外，其他之利害關係狀態應屬相當，始為公平允當，否則，將造成被告不履行先位義務時，竟可取得免除備位義務部分「協力排除」障礙義務之結果，顯非妥適。
㈦、本院勘驗系爭土地時，系爭買賣契約書「附款」第2 條、第
5 條所示之通行路徑，均設有障礙，原告無法藉以通行至頭南公路及外環道路等公路，已如前述，則被告顯然未依系爭買賣契約書「附款」第2 條、第5 條約定本旨履行「協力排除」障礙義務，要屬明確。雖然被告抗辯：被告已於100 年
2 月11日與訴外人陳秀惠另訂買賣契約，附註特別約定條款，使原告得以取得預備通路等語。惟觀之被告所提出其與訴外人梁陳秀惠所訂之買賣契約書( 參見本院審理卷第93頁至第97頁) 第12條所定：「本契約延續民國96年10月20日賣方與連來發先生訂立買賣契約附款所約定事項，即通往頭南公路及外環道路之現有寬約3~4 米道路，若坐落同段647-1 地號土地無法通行使用該道路時，應同意本買賣標的土地現有道路供通往外環道路。」之文字，係將訴外人梁陳秀惠同意供原告通行義務之發生，取決於原告無法使用系爭買賣契約書「附款」第2 條約定所示之通行路徑，然在被告主張原告基於袋地通行權得通行系爭買賣契約書「附款」第2 條約定所示之通行路徑情形下，以被告之立場，自不可能於原告未對鄰地所有權人或占有本權人行使袋地通行權之情形下，要求訴外人梁陳秀惠另提供道路予原告通行，且如本件兩造所不爭執之事項編號㈡、㈣所示，被告事實上亦未通知原告及訴外人梁陳秀惠有關事項，則被告抗辯：其有使原告得以取得預備通路等上情，尚非有據。本件被告始終未依系爭買賣契約書「附款」第2 條、第5 條約定本旨履行「協力排除」障礙義務，當可確定。
㈧、系爭買賣契約之交易目的，對於買方即原告而言，在於取得足供興建農舍使用之土地，此觀之系爭買賣契約書「附款」第1 條約定甚明，而請求被告履行「協力排除」障礙義務，以平和而不發生激烈爭執方式，取得鄰地所有權人或占有本權人之共識，使原告免除在法律上對鄰地所有權人或占有本權人進行訴訟程序之負擔，得以順利興建及使用農舍，無虞鄰地使用人之抗爭，此對於系爭土地之農舍使用人而言，涉及係極為重要之居住安寧利益，故被告所負「協力排除」障礙義務係足以影響系爭買賣契約交易目的之達成之重要義務，被告未為履行，已影響本件交易目的之達成，原告依系爭買賣契約書本文第10條約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金。」之約款，於定期催告被告後，既未據被告履行，則原告主張解除契約，並請求被告返還所付價金，自屬有據。再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有約定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。而原告主張其自簽訂約日起至97年4 月8日止共給付被告658 萬元，業據原告提出原證1 號、原證2號、原證3 號之付款紀錄為證，被告亦不爭執各該付款紀錄之真正，則原告請求被告給付658 萬元及自97年4 月8 日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息部分，應屬可採。
㈨、復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。法院得酌減之違約金，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。（最高法院70年臺上字第3796號裁判要旨、49年臺上字第807 號判例參照）。茲原告依系爭契約第10條第2 項所定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金。」之約定，固得請求被告給付違約金，惟原告購買系爭土地至今，事實上尚未興建農舍，再考量被告已應返還原告所付價金並按且法定利率計算迄今達4 年之價金利息，已如前述，參考現行金融機構利率行情，足以彌補原告大部分之損失，衡量原告實際上所受之積極損害及消極損害等情，本院認原告請求與價金同額之違約金顯屬過高，應予大幅酌減至33萬元，始為相當，爰認原告請求被告給付330,000 元之違約金，係屬相當，應予准許，逾此部分之違約金請求，並非相當，應予駁回。
㈩、從而，原告本於其主張之上開法律關係，求為判決如原告訴之聲明，其中如主文第1 項所示部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至其敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。又核本件有准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第392條第2 項規定以職權宣告被告預供相當之擔保而免為假執行。
、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 7 月 30 日
民事庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張 哲 豪中 華 民 國 101 年 7 月 31 日