臺灣苗栗地方法院民事裁定 101年度重訴字第13號原 告 財團法人謝申伯公育英財團法定代理人 謝清敏訴訟代理人 陳淑芬律師被 告 劉增喜訴訟代理人 劉淑彩
洪嘉鴻律師複代理人 鄭晃奇律師
林偉譽陳志煒上列當事人間返還無權占有土地事件，本院裁定如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：坐落苗栗縣○○鄉○○段793 、799 、800、802-1 、802-2 、802-5 、893 、1665-2、1665-27 、1665-8、1665-9、1665-53 地號等12筆土地（下稱系爭12筆土地）係原告所有，各筆土地面積、地目、使用分區及使用地類別，均如附表所示。原告於民國91年10月間與被告就系爭12筆土地簽訂2 份租賃契約，將系爭12筆土地出租與被告經營農牧業使用，租期至100 年5 月31日止，系爭12筆土地租期已屆滿，原告不願再續租與被告，被告繼續占用即屬無權占有。另被告於系爭12筆土地租賃期間，將部分土地轉租予追加被告中華電信股份有限公司等搭建基地台，未經原告同意，已違反民法轉租及土地法第108 條之規定，原告自得收回系爭土地。又原告與被告間就系爭12筆土地雖曾於83年間簽訂2 份租賃契約，惟91年間租賃契約並非83年間租賃契約之續約，而係依被告使用現況另訂租約，依農業發展條例第20條第1 項，兩造91年所訂契約，係於89年1 月4 日農業法展條例修定之後所訂立之租約，應依農業發展條例之規定，而不適用耕地三七五減租條例第26條關於調解、調處前置之規定。且被告於86年間即曾將部分土地轉租，83年簽訂租約縱有三七五減租條例之適用，亦因被告轉租而無效，兩造於91年間所簽訂租約顯係新訂租約，而非83年間簽訂租約之續約。為此請求被告將系爭土地上地上物拆除，並將系爭土地返還原告等語。
二、被告則以：兩造於91年簽訂2 份租約，確係83年間簽訂2 份租約之續訂，惟僅系爭802-1 、802-2 、893 、1665-27 、
799 、1665-8地號等6 筆土地，該6 筆土地之租賃依農業法展條例第20條第2 項，依83年訂約時所適用之土地法第106條、耕地三七五減租條例第1 條及第26條規定，有調處前置之適用，原告未經調處即對被告起訴，此部分起訴不合法，應與裁定駁回。至系爭793 、800 、802-5 、1665-2、1665-9、1665-53 地號等6 筆土地，係兩造於91年間另成立之不定期租賃契約，應無土地法第108 條耕地租賃之適用等語置辯。
理 由
一、按原告之訴，其起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249 條第1 項第6 款定有明文。又耕地三七五減租條例第1 條規定：耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。此所謂耕地之租佃即土地法第四章所稱耕地租用。依土地法第106 條規定：以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；前項所稱耕地，包括漁牧。又出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項定有明文。而所謂租佃爭議指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而言，包括因轉租、欠租，或約定租期屆滿後，租賃關係是否當然不存在所生之爭議等均屬之（最高法院76年台抗字第
415 號、85年台上字第1053號判例參照）。另耕地三七五減租條例所規定之耕地租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言；又同條例第六條第一項之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院85年度台上字第2926號判決要旨參照）。
二、查系爭12筆土地為原告所有，其面積、地目、使用分區及使用地類別，均如附表所示，有原告提出土地登記謄本在卷可佐（見第一卷第117 至128 頁）。被告向原告承租系爭12筆土地，係由被告作農牧業使用，為兩造所不爭執（見第一卷第155 、156 頁、第三卷第61頁），且兩造於83年間及91年間簽訂契約書，均載明被告承租山坡地作為農牧業使用，此有兩造於83及91年間簽訂契約書4 份在卷可佐（見第三卷第24至27頁），足見被告承租系爭12筆土地之目的，確作為農牧業使用。又耕地三七五減租條例所謂耕地，係指現供耕作或漁牧之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非耕作或漁牧用地，苟現供耕作或漁牧之用，如有租賃關係存在，即應適用減租條例（最高法院78年台再字第53號裁判要旨參照）。故耕地三七五減租條例所規定之「耕地」係指農地而言，亦即耕地及耕地以外之農業用地之租佃均可適用耕地三七五減租條例之規定。又按農業發展條例第20條第1 項、第2 項之規定，89年1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依農業發展條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，規定訂定租約者，悉依該法律之規定。而依農業發展條例第20條於92年2 月7 日修正之立法理由，對於第3 條第1 項第10款規定之農業用地中之「耕地以外之農業用地」訂立租賃契約，有無耕地三七五減租條例之適用，滋生疑義，爰修正凡農業用地所訂立之租賃契約均不適用耕地三七五減租條例之規定。因此農業發展條例第20條第1 項乃將「耕地」租賃契約，修正為「農業用地」租賃契約，以釐清該條文規範之範圍係包含耕地及耕地以外之農業用地。而該條文第2 項規定「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例……訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」其規範之範圍亦應作相同之解釋，即包含耕地及耕地以外之農業用地。綜上可證，耕地三七五減租條例所謂「耕地」，實包含耕地及耕地以外之農業用地（參見最高行政法院100 年判字第631 號判決）。本件系爭12筆土地之使用分區均為山坡地保育區，使用地類別除802 地號為水利用地、893 為暫未編定外，其餘10筆土地之使用地類別均為農牧用地，故該10筆土地符合現行農業發展條例第3 條第11款關於「耕地」之規定，至802 、893 地號土地，使用地類別雖非農牧用地，惟均非都市土地，且供被告從事農牧業使用，自屬耕地以外之農業用地，參照上開解釋，亦屬耕地三七五條例所謂之耕地。
三、原告雖稱系爭12筆於91年間簽訂租約並非83年間租約之續訂，本件依農業發展條例第20條第1 項之規定，不應適用三七五減租條例相關規定；被告辯稱793 、800 、802-5 、1665-2、1665-9、1665-53 地號等6 筆土地，係兩造於91年間另成立之不定期租賃契約等語，惟查：
㈠兩造於83年間簽訂2 份契約書第1 條分別載明：被告承租山
坡地作為農牧事業使用，由原告提供山坡地面積約7.8057甲（地號779 《係799 之誤載》、1665-8共2 筆）、3.6471甲（地號1665-27 、802-1 、802-2 、893 共4 筆），惟同時載明提供土地面積依實際測量面積為準；另契約書第2 條記載合作經營期間1 期9 年（自民國82年6 月起至91年5 月）期滿比照一般標準經雙方同意得繼續合作經營之。此有兩造於83年間簽訂之契約書2 份在卷可佐（見第三卷第24、25頁）。另兩造於91年簽訂2 份契約書，除將期間延續為91年6月起至100 年5 月外，其餘契約內容均與83年間契約內容相同，亦有兩造於91年間簽訂契約書2 份在卷可佐（見第一卷第7 、8 頁），足見兩造於91年間所簽訂之契約書，確係83年簽訂2 份契約書之續約，原告主張91年間簽訂之契約書非前契約之續訂，尚無足採。再者，兩造就系爭12筆土地之耕地租賃，雖未依耕地三七五減租條例第6 條之規定辦理登記，惟上開登記之規定，僅係為保護承租人及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，是縱兩造租約未辦理登記，仍無礙於耕地租賃契約之成立。至原告另主張被告於86年間曾將部分土地轉租，83年間所簽訂租約已因被告違反三七五減租條例而無效，兩造於91年間簽訂之契約並非83年簽訂契約之續約等語，惟兩造83年間簽訂租約既已成立，無論事後是否有無效之事由，91年間簽訂租約仍可為該已成立契約之續約；況83年簽訂租約是否因事後轉租而無效，及91年間簽訂租約是否為前契約之續約，均屬耕地租佃爭議，且該83年間簽訂契約之耕地租佃爭議，本屬適用三七五減租條例之範圍，故原告仍應依三七五減租條例第26條之規定，經前置調解、調處程序，始得起訴請求被告返回系爭土地。
㈡又系爭799 （契約書誤載為779 ）、1665-8地號土地面積僅
9658㎡（425 ＋9233＝9658），尚不足1 甲（1 甲＝9699.2㎡），而被告所稱上開載有該2 筆土地地號之契約書卻記載
7.8057甲，二者差距達7 倍有餘，足見兩造於契約書約定租賃範圍，係以實際租用土地面積為準，未將全部土地地號記載於契約書內；另2 份契約書所載面積合計為11.4528 甲（
7.8057＋3.6471＝11.4 528），此與系爭12筆土地面積合計115520㎡，換算為11.9 102甲甚為接近，且契約書復已載明依實際測量面積為準，足見兩造就系爭12筆土地之契約關係，確係依上開2 份契約書之約定。又被告自承：伊向原告所承租之土地均記載在上開2 份契約書中，給付之租金也是依
2 份契約書面積11台甲計算，伊所承租土地的面積、期限、租金就是按照第一卷第7 、8 兩份租約所寫的，沒有租其他的部分等語（見第一卷第179 、180 頁），足見被告使用原告所有系爭12筆土地，均包含於上開2 份契約書中，被告事後再辯稱系爭793 、800 、802-5 、1665-2、1665-9、1665-53 地號等6 筆土地，係於91年另成立不定期租賃，顯非屬實。
四、農業發展條例第20條第1 、2 項規定：「㈠本條例中華民國
89 年1月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。㈡本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」經查，系爭12筆土地係於農業發展條例於89年1 月4 日修正施行前已依土地法第10
6 條之規定訂定租約，則依農業發展條例第20條第2 項規定，關於該土地之權利義務關係、租約之續約、修正及終止，自應依土地法及耕地三七五減租條例等相關規定，而耕地三七五減租條例第26條規定，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經該管耕地租佃委員會調解、調處不得起訴。原告違反此調解、調處前置規定，逕行向本院起訴，其起訴顯不合法。
五、綜上，系爭12筆土地租約之法律關係，係兩造於83年間簽訂契約書之續約，依農業發展條例第20條第2 項規定，除兩造另有約定者外，仍應適用土地法及耕地三七五減租條例相關規定，而系爭12筆土地之租約屬耕地三七五減租條例所規範之耕地租賃關係，是原告請求被告返還系爭12筆土地，自屬出租人與承租人間之耕地租佃發生爭議，揆諸前揭規定及說明，非經該管耕地租佃委員會調解、調處，不得起訴。原告未經該管耕地租佃委員會調解、調處，而逕行提起本件訴訟，其起訴自不合法，應予裁定駁回。
六、依民事訴訟法第249 條第1 項第6 款、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 6 日
民事庭法 官 吳國聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊思賢中 華 民 國 102 年 5 月 6 日附表：
┌──┬────┬─────┬──┬──────┬─────┐│編號│地號 │面積（㎡）│地目│使用分區 │使用地類別│├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│1 │793 │253 │田 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│2 │799 │425 │旱 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│3 │800 │945 │田 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│4 │802-1 │169 │溜 │山坡地保育區│水利用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│5 │802-2 │180 │田 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│6 │802-5 │4 │田 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│7 │893 │189 │原 │山坡地保育區│暫未編定 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│8 │1665-2 │21532 │旱 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│9 │1665-8 │9233 │林 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│10 │1665-9 │40085 │林 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│11 │1665-27 │35933 │旱 │山坡地保育區│農牧用地 │├──┼────┼─────┼──┼──────┼─────┤│12 │1665-53 │6572 │林 │山坡地保育區│農牧用地 │└──┴────┴─────┴──┴──────┴─────┘