臺灣苗栗地方法院民事判決 101年度重訴字第53號原 告 台灣中油股份有限公司法定代理人 林聖忠訴訟代理人 林富華律師被 告 林紫琪即林碧蓮訴訟代理人 江錫麒律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於102 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告將如附圖編號A2、A3、A8、A10 、A13 、A14 所示之水泥空地，面積合計987 平方公尺、編號4 所示之污水池，面積
173 平方公尺及座落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地上如防圖所示圍牆，總長度375.31公尺等地上物拆除之同時應給付原告新臺幣肆仟柒佰柒拾肆萬陸仟參佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟陸佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣肆仟柒佰柒拾肆萬陸仟參佰元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠原告為配合政府能源及環保政策辦理「A8601 液化天然氣接
收站第三期計畫」，因預定長途陸上輸氣管線「十班坑隔離站」用地，於民國（下同）86年7 月3 日與被告簽訂預定土地買賣契約（以下稱系爭契約），以總價金新台幣（下同）48,720,714元，購買被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段62-1、62-3、72-1、73、77-1、78、470 地號等7 筆土地（其中62-3、73地號應有部分各2 分之1 ，其餘土地為所有權全部）。另上開62-3、73地號土地其餘應有部分各2 分之1 （連同上開土地，合計面積為6,008 平方公尺，以下稱系爭土地），因被告已向另一共有人自行購入，故兩造就此部分即未再另行補訂書面，惟其總價金變更為49,253,584元。迄至87年2 月11日（原告誤載「87年2 月14日」）止，原告業已依約給付價款47,746,300元；被告亦依系爭契約第3 條約定，提供系爭土地設定最高限額49,000,000元之抵押權予原告。
㈡原告為國營事業機構，為興辦事業購置使用分區為山坡地保
育區之系爭土地，依法令規定須先辦理土地變更編定為特定目的事業用地等程序，始得開發使用及完成所有權移轉登記。因而系爭買賣契約第3 條㈡約定「第一期款地價款總數之四成於乙方將土地使用權及農地變更編定種類同意書及有關辦理…交予甲方認可，並訂妥…給付」，地主即被告有先行交付土地使用權及農地變更編定種類同意書與原告之義務，期使原告得申辦土地變更編定程序。此外，兩造於買賣契約第8 條復約定「本契約土地如有不能移轉登記或不能使用等限制，雙方同意無條件解除契約，無息收回已付款項…」等語在案。
㈢關於系爭契約第8 條「本契約土地如有不能移轉登記或不能
使用等限制，雙方同意無條件解除契約，無息收回已付款項…」約定。參酌民法第98條規定及最高法院17年上字第1118號判例意旨，應屬兩造「合意解除」之特別約定，當「土地如有不能移轉登記或不能使用等限制」之情事存在時，即應「合意解除」，毋庸探究上揭情事之原因。況查原告購買系爭土地須先變更編定使用地類別為特定目的事業用地後，始能辦理所有權移轉登記及開發建築使用一節，本為被告所認知，徵諸被告於86年5 月29日出具土地讓售同意書即明。足徵上揭合意解除之約定，並無不公允之情事。再查，被告在本件訴訟繫屬鈞院後，就系爭土地與訴外人方靜於102 年7月9 日設定最高限額抵押權登記，擔保債權總金額24,000,
000 元，顯見被告就上揭第8 條之約定「合意解除」一事，已無異議，始再度以地主身分為債務人兼設定義務人。
㈣經查系爭土地為非都市土地劃定為山坡地保育區，除其中72
-1地號土地編定為林業用地，並非耕地，原告承受不受限制外；其餘6 筆土地編定均為農牧用地，在未變更編定使用地種類前，依買賣當時有效施行之土地法第30條第1 項規定或現行之農業發展條例第33條規定，均無法移轉登記於原告。㈤原告未以「十班坑隔離站」繼續申辦變更編定，係當時為因
應工程趕工需要（依規定須在88年6 月完工供氣），而申辦變更使用地種類之程序冗長，又管線沿大馬路（即系爭土地所面臨之台6 線）埋設，預期民眾抗爭阻力大，故更改沿後龍溪敷設至頭湖開關站、豐富隔離站，即不須興建十班坑隔離站，經原告內部液化天然氣接收站第三期計畫特案溝通小組86年10月14日第9 次會議決議「陸上輸氣管線（十班坑至扒仔岡）之路徑規劃變更，不經過系爭土地」。原告前經經濟部86年9 月19日經（86）國營字00000000號函同意准免受「山坡地開發建築管理辦法」第3 條規定，開發建築面積不得少於10公頃之限制在案；其後於87年4 月28日曾依當時施行有效「台灣省非都市土地變更編定執行要點（以下簡稱非都市土地變更執行要點）第4 點之規定，由原購地小組以液秘字00000000號函陳報，請總公司層轉經濟部函洽台灣省農林廳同意辦理編定為特定目的事業用地，惟經總公司以87年
5 月25日（87）油財00000000號函核覆，略以「查陸管路徑已變更，而不經過十班坑隔離站用地…」，而未核轉經濟部。另查台灣省政府自87年12月21日虛級化、簡併改組為中央政府之派出機關，立法院並在88年1 月13日三讀通過地方制度法草案以加強縣（市）政府之地位與功能，同年2 月制定公布；原省縣自治法和直轄市自治法在同年3 月30日廢止。
而上揭非都市土地變更執行要點本即源自85年5 月23日施行修正之非都市土地使用管制規則第10條授權立法。惟因台灣省政府自88年初凍省並組織調整後，90年3 月26日施行修正之非都市土地使用管制規則已無關於申辦變更編定擬具之興辦事業計畫應經變更前、後目的事業主管機關核准之規定內容。又88年11月10日施行修正之山坡地開發建築管理辦法第
3 條規定山坡地開發建築不得少於10公頃；於92年3 月26日修正法規名稱為山坡地開發建築管理辦法，其第3 條修正已無不得少於10公頃限制規定內容。承上說明，可知原告就系爭土地原規劃興建「隔離站」，更改為興建「管件及包裝產品儲存場」，惟申辦變更編定為「特定目的事業用地」之目的並未改變，且因隨著88年間台灣省政府虛級化後關於非都市土地使用分區及使用地變更申請案等相關審查程序即由地方政府辦理。而原告公司自88年2 月起重新研議系爭土地使用計畫作為十班坑管件及包裝產品儲存場用地，於90年2 月22日擬具興辦事業計畫陳請經濟部核准；再層轉經濟部於90年4 月26日去函請苗栗縣政府（並副知行政院農業委員會）審查核定申請變更編定使用地為特定目的事業用地一案，除於法有據外，且未有延滯申請變更編定情事可言。
㈥原告多年來持續申辦變更編定為特定目的事業用地一節，迄
至苗栗縣政府於97年12月23日以府地用字第0000000000號函要求補正有關環評及興辦事業計畫部分文件及查明得否免受10公頃限制部分而否准；其後更於100 年11月8 日以府地用字第0000000000號函示「說明三. 綜上，旨揭變更案未符非都市土地使用管制規則第52條之1 之規定，依規檢還申請書
4 份…」等語在案。系爭土地合計面積6,008 平方公尺，縱包括上揭承租國有地77-7地號之面積仍不足10公頃，且規劃為「十班坑管件及包裝產品儲存場」之用途均屬不可能改變之事實；又有關免受10公頃限制部分，因經濟部能源局以99年5 月17日能油字第00000000000 號函覆「旨揭計畫非屬『煤氣事業管理規則』所規範之公用事業」等語，致本件申請案因不符合非都市管制規則第52條之1 但書規定免受10公頃限制，亦即不符合非都市土地使用管制規則第6 條第3 項「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」內農牧用地及林業用地類別之容許使用項目、許可使用細目任何一項、目。就此，系爭土地即無法申請變更編定為特定目的事業用地，且除72-1地號得辦理所有權移轉登記外，進而無從辦理移轉所有權登記及開發使用等情事存在。是益徵原告公司購地後，縱因故而有用途規畫之變更，惟申辦變更編定為特定目的事業用地之程序並未延滯，而係受限於相關法規之規定致無法辦理所有權移轉登記及不能使用，實無可歸責性可言至明。
㈦經查系爭土地因屬非都市土地劃定為山坡地保育區並編定為
農牧用地、林業用地，由苗栗縣政府實施管制在案。依區域計畫法第15條明定非都市土地分區管制規則授權內政部定之；內政部因而發布非都市土地使用管制規則。再按非都市土地使用管制規則第27條第3 項規定「非都市土地變更編定執行要點，由內政部定之。」等語；而非都市土地變更編定執行要點第2 點明訂「本要點所定變更編定之主管機關，在中央為內政部…在縣（市）為縣政府」等語，可知非都市土地之變更編定程序尚須符合上揭使用管制規則，並由當地縣政府審查。原告自購得系爭土地後，即陸續著手申辦土地變更編定事項，期間未曾因管線變更路徑致更改規劃系爭土地為「十班坑管件及包裝產品儲存場」以及被要求增購同地段77-7地號原國有土地等程序而停頓。目前系爭土地上之工作物：整地挖土方、U 型排水溝、涵管、聯外排水溝、匯流井、永久沈沙池及滯洪池、圍牆、○○○區○道路，係山坡地開發依法必須施作之水土保持設施，於94年4 月7 日開工、同年12月15日竣工。足徵被告諉稱「原告亦已在該土地上興建大型水泥結構之地上物，…是本件買賣標的物土地並無『不能使用之限制』…」云云乙節，顯屬誤會；且適足徵原告並無如被告復諉稱「詎原告於簽約後14年餘間無心辦理地目編更手續…」云云等情事。
㈧承上所述，系爭土地迄今有不能移轉所有權登記，且不能使
用等情事存在，參照系爭買賣契約第8 條之特約，原告遂於
101 年5 月30日以液工行字第00000000000 號通知被告系爭契約解除並限期返還已收價款在案。詎料，被告非但未依限還款，反而提出限期給付尾款、逾期解約、沒收已收價款及收回土地等回應。準此，兩造間之買賣契約關係已不存在，原告基於系爭買賣契約第8 條之特約，訴請被告返還已受領之價款。
㈨系爭土地上之工作物係依水土保持法及水土保持技術規範而
施作者，已不容原告或地主恣意拆除及清除，更何況該等工作物對於系爭土地而言，應是有益之必要工作物，毋待贅言。被告抗辯「原告於拆除系爭地上物前，被告得拒絕返還價金」云云乙節，顯非有理。
㈩並聲明：⑴被告應給付原告47,746,300元。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠兩造簽訂系爭契約，被告已依契約第3 條第2 項交付土地使
用權、農地變更編定種類同意書、有關辦理抵押權設定登記與產權移轉登記所需憑證及書類予原告，並於86年7 月19日將系爭土地設定最高限額49,000,000元之抵押權予原告，用以擔保原告截至87年2 月11日已給付之價金47,746,300元，目前原告尚有尾款1,507,284 元未給付。
㈡系爭契約第8 條約定：本契約土地「如有不能移轉登記或不
能使用等限制」，雙方同意無條件解除契約等字句。經查被告於簽約後旋將買賣標的物土地之占有使用權交付移轉予原告，原告亦已在該土地上興建大型水泥結構之地上物。是本件買賣標的物土地並無「不能使用之限制」；另按農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關之同意；其變更之條件、程序，另以法律定之，農業發展條例第10條第1 項定有明文。查原告為國營事業，如擬依上開農業發展條例第8 條規定辦理農牧用地變更為特定目的使用於法並無困難，詎原告於簽約後14年餘間無心辦理地目編更手續，竟於請求權時效將完成之際，由原告液化天然氣工程處（以下稱液工處）以101 年5 月
30 日 液工行字第00000000000 號函通知被告，主張「因本公司無使用計畫，擬依原土地買賣契約書第8 條予以解除契約」云云。經核其解約通知人並非買受人之原告，且原告提出之經濟部能源局函，僅係對於有關原告管件及包裝產品儲存場計畫是否屬公用事業之解釋，與系爭土地可否辦理所有權移轉登記並無直接關係；又苗栗縣政府函係通知原告所屬液工處如需依非都市土地使用管制規則第52-1條規定，申辦山坡地保育區農牧用地、林業用地變更編定為同區特定目的事業用地時，請備齊資料後另案向該府申辦，更未否准原告之地目變更申請。是原告主張之解約理由亦不符合系爭契約第8條 所稱「有不能移轉登記或不能使用等限制」情事。因此，被告對於原告主張買賣契約已解除一節不能同意，其請求被告應返還買賣價金云云，非有理由。
㈢原告於協議後簽約前之86年7 月1 日向經濟部申請辦理系爭
土地變更編定為「特定目的事業用地」，經經濟部於同年月
4 日函覆除62-3地號尚未編定用地應洽苗栗縣政府另行處理外，其餘均同意辦理變更編定，其後62-3地號亦經苗栗縣政府於91年3 月15日補註編定為「特定目的事業用地」，至此本件買賣標的物已可脫離農牧用地及林業用地之編定，不再受農業發展條例之管制，其所有權移轉登記無法律上之限制。
㈣雖山坡地開發建築管理辦法92年3 月26日修正更名為山坡地
建築管理辦法）第3 條規定：山坡地開發建築不得少於10公頃（本條已廢止) 。惟此項規定僅屬可否向苗栗縣政府申請雜項執照，俾原告辦理開發建築，與所有權可否移轉登記無涉，且原告液工處亦於86年8 月28日以本件系爭土地總面積僅為5,943 平方公尺為由，呈轉原告向經濟部申請免受上開最少面積10公頃之限制，經經濟部於同年9 月19日同意解除此項限制，據此系爭土地亦無不能使用情事。豈料，原告自行於86年10月14日第三期計畫特案溝通協調小組第9 次會議時變更路管管線十班坑~ 扒子岡線路，不再使用系爭土地作為液化天然氣隔離站之用（但仍於87年2 月11日給付第3 期價款3,897,657 元) ，原告液工處並於89年9 月21日以更改用途為管件及包裝品儲存場為由，申請辦理系爭土地變更編定為「特定目的事業用地」，經經濟部於90年4 月26日同意辦理變更。惟原告於領得苗栗縣政府核發之雜項執照後，於95年5 月15日向苗栗縣政府辦理變更編定登記時，受質疑原計畫作為隔離站使用，與變更後之計畫作為管件及包裝產品儲存場是否相同？所檢送環境影響評估說明書（修正版）是否合適用？截至99年3 月1 日苗栗縣政府地政處簽呈仍質疑可否免受10公頃最小開發面積之限制，遲遲不能同意原告之申請變更編定。嗣經濟部能源局於99年5 月17日函知經濟部國營事業委員會管件及包裝產品儲存場非屬煤氣事業管理規則所規範之公用事業，並由經濟部國營事業委員會轉知原告就免受10公頃限制速研對策。惟原告對此指示迄今仍未提出解決之方法。嗣苗栗縣政府於100 年11月8 日通知原告依非都市土地使用管制規則第52-1條規定：興辦事業計畫土地位屬山坡地範圍內者，其面積不得少於10公頃（除有但書第3款規定公用事業外），因此系爭土地之編定仍為農牧用地及林業用地。
㈤按本契約土地如有不能移轉登記或不能使用等限制，雙方同
意無條件解除契約，無息收回已付款項，系爭契約第8 條前段定有明文。查原告於簽約後如不變更其購地作為液化天然氣隔離站之目的，則早於86年7 月4 日取得經濟部同意變更編定為「特定目的事業用地」，及於同年9 月12日取得經濟部同意免受「山坡地開發建築管理辦法」開發面積不得少於
10 公 頃之限制時，已無法規限制原告不能辦理所有權移轉登記或不能使用之情形，自無系爭契約第8 條前段之適用。㈥按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給
付義務；又因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第
225 條第1 項、第266 條第1 項前段、第2 項分別設有規定。是如果當事人間就可歸責於己方之事由，免除其給付義務時，應有特別明示之約定，否則應回歸適用民法第225 條、第266 條之規定，方屬法律適用之原則。原告於簽訂系爭契約時，已明確知悉本件系爭土地均屬農牧用地，如作為隔離站用地使用時，應經目的事業主管機關及地方主管機關為使用類別之變更後，方得辦理所有權移轉登記。故於系爭契約第8 條約定：「本契約土地如有不能利( 移) 轉登記或不能使用等限制，雙方同意無條件解除契約，無息收回已付款項。惟因乙方違約情事，使甲方蒙受損害，應由乙方加倍償還已領款項作為違約金，並賠償甲方一切損失」等情。而被告於簽約後即依第6 條約定，將土地所有權狀正本等辦理產權移轉之憑證全部交付予原告，原告於本件買賣契約已無不能履約之情形。果原告於辦理地目變更時，因不可歸責於原告之事由，致有不能辦理移轉登記之情事發生時，兩造縱無第
8 條之約定，被告應依前揭民法第225 條第1 項、第266 條第1 項前段、第2 項規定，將已受領之價金全部返還予原告。今兩造於系爭契約為第8 條約定，乃賦予雙方解除契約之權利，其效果與民法第225 條第1 項、第266 條第1 項前段、第2 項規定相同。基於契約公平原則，亦應以「不可歸責於雙方之事由」為前提。否則原告一方面因可歸責之事由，拒絕辦理土地所有權移轉登記，另方面行使解除契約之權利，對被告絕非公平，因此被告主張土地買賣契約第8 條前段應以「不可歸責於雙方」為前提，方為適法之解釋。且原告如再增購周圍土地達10公頃時，亦不受非都市土地管制規則第52條之1 之限制。可見原告不能登記為系爭土地之所有權人，非被告出售之土地之所致。
㈦即便原告於86年10月14日自行變更購地之目的，改作為管件
及包裝產品儲存場之用，經濟部亦同意辦理該土地之變更編定，於法亦無不能辦理移轉所有權之問題。僅因原告自行變更之用途經經濟部能源局認定非屬公用事業，應受非都市土地使用管制規則第52條之1 規定開發面積不能少於10公頃之限制，此乃可歸責於原告之事由，應由原告自研對策，亦經經濟部國營事業委員於99年5 月19日專函指明，非被告出售之土地有何不能使用之情形。因此原告片面主張系爭土地有不能移轉所有權登記且不能使用之情事，要求解除買賣契約返還已收價款云云，應非有理由。
㈧至於被告於101 年7 月9 日向地政機關辦理更名登記後領得
換發權狀，因本身債務關係，於同日設定最高限額抵押權2400萬元予方靜，如原告就此有意見，被告同意於原告辦理系爭土地所有權移轉登記之同時，塗銷方靜之抵押權。惟原告主張被告設定上開抵押權予方靜，顯見被告就原告依土地買賣契約第8 條之約定「合意解除」云云，應有重大誤會。
㈨況按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依民法第259 條規定辦理，且當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第267 條之規定，同法第261 條亦有明文規定。查原告於簽訂系爭契約後，已取得系爭土地之占有，並在其上興建如附圖所示水泥空地、污水池、圍牆等非供農業使用之地上物；另被告亦依系爭契約第3 條第3 項約定，為擔保原告已支付之價金，以系爭土地設定最高限額49,000,000元之抵押權予原告。如鈞院認原告主張解除契約為合法時，被告援用民法第264 條同時履行抗辯權，主張於原告拆除前揭圍牆內水泥空地、污水池、圍牆等地上物，及塗銷前述抵押權前，被告得拒絕返還價金。
㈩並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，原供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理，兩造不爭執及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項：
⑴兩造（原告方面由其所屬液工處處長代理）於86年7 月3
日簽訂系爭契約，以總價金48,720,714元，購買被告所有系爭土地（其中62-3、73地號土地應有部分各2 分之1 ，其餘土地為所有權全部）。上開62-3、73地號土地其餘當時不在被告名下之應有部分各2 分之1 （連同上開土地，合計面積為6,008 平方公尺，即系爭土地）亦列為買賣之標的，並以同樣之計價方式計價，故總價金變更為49,253,584元。
⑵原告依約分別於86年7 月3 日給付價金19,488,286元、於
86年7 月29日給付價金24,360,357元及於87年2 月11日給付價金3,897,657 元，合計給付價金47,746,300元予被告收受；尚餘1,507,284 元未給付。被告亦依系爭契約第3條第2 項約定交付土地使用權、農地變更編定種類同意書、有關辦理抵押權設定登記書類予原告，並將系爭土地交付原告占有。
⑶被告並於86年7 月19日將系爭土地中之62-1、72-1、77-1
、78、470 地號等5 筆土地所有權全部及62-3、73地號土地應有部分各2 分之1 設定最高限額49,000,000元，存續期間為86年7 月16日至91年7 月15日之抵押權予原告。嗣兩造於91年1 月31日簽署他項權利變更契約書，將上開抵押權之存續期間變更為「不定期」，擔保物增加至系爭土地全部；另上開變更契約書第（）項載明「本案標的物與中國石油公司簽定買賣契約因土地使用編定種類尚未變更為特定目的事業用地而無法移轉登記特以抵押權設定確保雙方買賣之權利」；兩造並於同日提出變更申請，於同年2 月4 日完成上開抵押權內容變更登記。
⑷被告於簽訂系爭契約前之86年5 月29日出具原證11之土地
讓售同意書予原告，同意出售系爭土地6,008 平方公尺予原告，並同意原告辦理變更為特定目的事業用地。
⑸原告於取得系爭土地占有及被告交付上開文件後，於93年
間以原告液工處名義向苗栗縣00000000地○○段0000地號國有土地上設置「管件及包裝產品儲存場」之雜項工作物建造執照，經苗栗縣政府於93年7 月7 日核發93栗建管什字第14號建造執照。原告液工處並依該執照在系爭土地及77-7地號土地上施作整地挖土方、Ｕ型排水溝、涵管、聯外排水溝、匯流井、永久沉砂池及滯洪池、圍牆、○○○區○道路等雜項工作物（上開地上工作物詳如苗栗縣竹南地政事務所102 年2 月23日函檢送之102 年1 月21日鑑定圖所示之圍牆、水泥空地、污水池），並經苗栗縣政府於95年1 月20日核發95栗建管後雜字第000001號雜項使用執照。
⑹系爭契約第8 條約定：「本契約土地如有不能移轉登記或
不能使用等限制，雙方同意無條件解除契約，無息收回已付款項。惟因乙方違約情事，使甲方蒙受損害，應由乙方加倍償還己領款項作為違約金，並賠償甲方一切損失」。⑺原告液工處於101 年5 月30日以液工行字第00000000000
號函通知被告，表示系爭土地因本公司無使用計畫，擬依系爭契約第8 條予以解除，請於被告於文到10日內返還價金等語，被告於同年月31日收受上開函件。被告於101 年
6 月7 日以大湖郵局第30號存證信函函復以原告積欠尾款
250 萬元己逾14年，請於文到10日內付清，否則依法解除契約，沒收已付價金。
⑻原告101 年12月10日陳報狀提出關於系爭土地申請土地使用編定種類變更之相關文件之形式上真正。
⑼系爭土地之使用地類別目前仍為農牧用地或林業用地，尚
未變更為特定目的事業用地；且除72-1地號土地外，其餘
6 筆土地均為農牧用地，依農業發展條例規定無法移轉登記予原告。
㈡兩造爭執事項：
⑴系爭契約第8 條前段「本契約土地如有不能移轉登記或不
能使用等限制，雙方同意無條件解除契約，無息收回已付款項」之約定，是否以不可歸責於行使解除權之一方為限？⑵如以不可歸責於行使解除權之一方為條件者，原告就系爭
土地未能變更為特定目的事業用地是否有可歸責事由？⑶原告依據系爭契約第8 條前段解除契約是否有理由？⑷如原告解除系爭契約為有理由者，被告主張同時履行抗辯
，請求原告除去系爭土地上之地上物，將土地回復原狀及將最高限額49,000,000元抵押權塗銷，是否有理？
四、得心證之理由㈠系爭契約第8 條前段「本契約土地如有不能移轉登記或不能
使用等限制，雙方同意無條件解除契約，無息收回已付款項」之約定，不以不可歸責於行使解除權之一方為限。亦即只要系爭土地有不能移轉登記或不能使用等限制之情況下，兩造任何一方即得行使契約解除權，不論其是否有可歸責之事由。其理由如下：
⑴查契約之解除係指契約當事人之一方因行使解除權，而使
契約之效力溯及的歸於消滅，以回復訂定契約以前之狀態。而契約解除權發生之原因有二：一為因法律規定者，謂法定解除權；一為因當事人契約約定者，謂約定解除權。前者，依民法規定，多以「可歸責於行使解除權一方之他方」為要件，例如民法第254 至256 條所定因遲延給付或給付不能之解除契約、民法第359 條、第363 條因買賣標的物物的瑕疵之解除契約、第494 條、第495 條因承攬工作物的瑕疵之解除契約、第502 條、第503 條因遲延完成承攬工作之解除契約；然亦有以「非可歸責於行使解除權一方」為要件，例如民法第506 條規定因報酬超過概數甚鉅時，無歸責事由之定作人得解除契約。至於約定解除權，依契約自由原則，除其約定內容有違反強制、禁止規定或公序良俗外，均依當事人約定之內容行使。故只要當事人約定得行使解除權之事由發生，無論其約定係由一方或雙方行使，其事由之發生是否可歸責於當事人任何一方，均不影響解除權之行使。
⑵次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。系爭契約第8 條前段載明「本契約土地如有不能移轉登記或不能使用等限制，雙方同意無條件解除契約」，此為兩造就系爭契約解除權事由之約定，為兩造所不爭執。觀其文字內容明白表示，兩造對系爭契約解除權之發生係單純以「本契約土地（即系爭土地）有不能移轉登記或使用等限制」之事由存在為要件，並未以「行使解除權之一方就該事由之發生須無可歸責事由」為限。此由同條後段特別約定「如係可歸責於被告（即賣方）時，被告應加倍償還已領款項作為違約金」等文字比對，其後段就被告應加倍償還違約金明確約定「以可歸責於被告」為要件，更足證明，該條前段有關約定解除權發生不以兩造任何一方就「系爭土地不能移轉登記或使用」事實發生或存在，有無可歸責事由為要件。亦即只要系爭土地有不能移轉或使用之客觀事實存在，原告固得得依約行使解除權，使系爭契約溯及的消滅，請求被告返還價金；反之，被告亦得依該規定行使解除權，請求原告返還系爭土地。至於，兩造依上開規定解除契約後，他方依法就回復原狀有關事項可以行使同時履行抗辯，以保障已方之權利，故無所謂對何方不公允之情形。況且，依據民法259 條第2 款規定，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。而系爭契約第8 條前段特別約定，被告僅負返還所受領款項本金之義務，不用償還其利息。就此而言，客觀上對被告更是有利。
⑶查系爭土地無論係於兩造協商、購買過程中，甚或一直到
言詞辯論終結時，均無法移轉登記予原告，且亦無法供原告營業上使用，且此現實狀況，亦為兩造簽約時所知悉。此所以被告於簽訂系爭契約前之86年5 月29日先行出具土地讓售同意書時，同意原告辦理將系爭土地使用地類別變更為「特定目的事業用地」（見上開不爭執事項⑷）；兩造亦知悉在未變更登記為「特定目的事業用地」以前，系爭土地不可能移轉登記予原告使用等情，為兩造所不爭執。又原告係國營事業，被告僅係一介平民，故辦理系爭土地變更為「特定目的事業用地」之責任自然係由原告負責，被告就此部分事務僅負有提供相關所需之文件及同意書。參酌原告於簽訂系爭契約後迄今，先於86年9 月9 日報經經濟部同意其於系爭土地設置「隔離站」，申請變更編定「特定目的事業用地」，且免受面積10公頃以上之限制等情，有原告及經濟部函影本各1 份可稽（見本院卷第76至81頁）；嗣因路線變更，不再經過系爭土地，故原告內部研議後變更用途為「管件及包裝產品儲存場」，並於90年2 月22日重新報請經濟部於同年4 月26日同意變更為「特定目的事業用地」，並函請主管機關苗栗縣政府審查，亦有原告及經濟部函影本各1 份可稽（見本院卷第89 至93頁）。由此可見，被告對於提供辦理變更「特定目的事業用地」所應配合之事項，均已依約配合。故在辦理變更「特定目的事業用地」相關程序，依兩造系爭契約約定係由原告負責處理。是原告如未能辦妥該項事務，除其能舉證證明，係因非可歸責予其之因素所造成，否則，應認係可歸責予原告所致。或係因辦理系爭土地變更為「特定目的事業用地」主要責任在原告，故如因故無法完成，多半係可歸責於原告，至多亦係不可歸責於兩造之事由造成。故兩造於約定如系爭土地無法變更為「特定目的事業用地」，致系爭土地不能移轉登記予原告或供原告合法使用者，兩造簽訂契約之目的即無法完成，故允許兩造在此情況下均有解除契約之權利；且因造成此種情況之原因大多係因原告方面之因素（不論是可歸責與否），所以關於解除契約後對於被告之效力，即不應過於嚴苛（如民法第259條第2 款需要返還利息），故方有被告僅要返還所收取款項本金即可之約定。
⑷綜上所述，系爭契約第8條前段約定，無論是依其文字明
示之意思，或比較同條後段文字內容，或兩造訂定系爭契約當時之客觀情形（即兩造均知系爭土地需辦理變更編定為特定目的事業用地後，系爭契約方可繼續履行下去；否則兩造在系爭契約關係即半懸在空中，無解決之一天，除非兩造之一方依據系爭契約第8 條前段規定解除契約），此解除權之行使，並未規定以行使解除權之一方需有不可歸責之事由，方得行使，而係以「系爭土地不能移轉登記予原告或交付原告為合法使用」之客觀上事實存在即可行使，應可認定。
㈡原告依據系爭契約第8 條前段解除契約，並請求被告依約返還已給付之價金47,746,300元，為有理由。
⑴查原告依系爭契約約定業已給付被告價金47,746,300元；
而系爭土地之使用地類別目前仍為農牧用地或林業用地，尚未變更為特定目的事業用地；且除72-1地號土地外，其餘6 筆土地均為農牧用地，依農業發展條例規定無法移轉登記予原告及原告液工處於101 年5 月30日以液工行字第00000000000 號函通知被告，表示系爭土地因本公司無使用計畫，擬依系爭契約第8 條予以解除，請於被告於文到10日內返還價金等語，被告於同年月31日收受上開函件等事實，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⑵、⑺、⑼）。
⑵系爭土地既因未能變更編定為「特定目的事業用地」，依
法無法移轉登記予原告或使原告得以依法使用，其事實符合系爭契約第8 條前段所示解除權行使之要件。而該約定解除權並未以行使解除權之一方無可歸責事由為限，已如上述。則兩造自得依上開規定行使此解除權。另原告之液工處係負責系爭土地洽購及系爭契約簽訂之單位，且係由液工處處長代理原告簽訂系爭契約，則該原告液工處以其名義發函通知被告解除系爭契約，應認係代理或代表原告為此解除契約之意思表示。而此意思表示業於101 年5 月31日送達被告，已如上述。從而，系爭契約自101 年5 月31日起因原告解除權行使，而溯及的失其效力。從而，原告依據系爭契約第8 條前段約定，請求被告返還已給付價金47,746,300元，為有理由，應予准許。
㈢被告主張同時履行抗辯，請求原告除去系爭土地上之地上物
，將土地回復原狀，為有理由；惟請求將系爭土地上設定之最高限額49,000, 000 元抵押權塗銷，為無理由。
⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依民法第259 條規定辦理。另當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第
267 條之規定，同法第261 條亦有明文規定。而因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1項前段定有明文。
⑵本件系爭契約經原告合法解除，被告因系爭契約解除而負
有返還原告已給付價金義務，已如上述。又系爭土地於兩造簽訂系爭契約後已交由原告占有，原告並於其上興建有如附圖所示地上物等情，亦為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⑵、⑸）。則原告依民法第259 條第1 款規定，對被告亦負有返還由被告受領之給付物即系爭土地之義務。對上開義務，原告並不爭執，惟其對於被告主張應將如附圖所示地上物拆除一節，則不同意，並以該等地上物係對被告有利及拆除需向主管機關申請並經其同意等語置辯。
惟查原告負有回復原狀返還系爭土地之義務，已如上述。而其回復原狀義務，除返還系爭土地外，尚包含將系爭土地上所為地上物拆除，回復其原來狀態後返還，方符合回復原狀之意義。至於，該等地上物保留是否對被告有利，除非經被告同意，要非原告履行回復原狀義務時，應考量之處。再拆除上開地上物既係原告解除契約後所生回復原狀義務之一部分，自應由其向主管機關依法申請辦理，要與被告得否依此行使同時履行抗辯權無涉。且如其就此義務無法履行時，將涉及民法第262 條解除權消滅之情形，併予說明。從而，被告依據民法第259 條、第264 條規定行使同時履行抗辯，主張原告於拆除如附圖所示之水泥空地、污水池、圍牆等地上物前，其得拒絕返還價金，為有理由，應予准許。
⑶至於，被告於收受原告給付之價金後，將系爭土地設定最
高限額49,000,000元抵押權予原告，以為擔保契約之履行等情，亦為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⑶）。查上開抵押權設定之目的係為擔保被告對系爭契約之履行，此為兩造所不爭執。而被告應履行系爭契約之義務有二：一為將系爭土地移轉登記，並交付予原告之義務；另一為被告違約應給付原告違約金或系爭契約解除，被告應返還原告已給付之價金義務。關於前者，被告既已移轉並交付系爭土地，設定抵押權擔保之意義不大。故兩造設定上開抵押權之目的係在用以擔保被告應給付之違約金或返還之價金，應可認定。是在被告應給付之違約金或返還價金債權，即上開抵押權所擔保之債權清償後，始得謂抵押權登記之原因消滅。是上開抵押權之塗銷登記與本件返還價金債務之清償，尚難謂有履行上之牽連關係。亦即被告就原告應塗銷上開抵押權登記之義務行使同時履行抗辯，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據系爭契約第8 條前段約定解除系爭契約，請求被告返還已給付之價金47,746,300元，為有理由，自應准許。而被告就原告應拆除系爭土地上如附圖所示地上物行使同時履行抗辯，主張原告於拆除地上物前，其得拒絕返還價金，亦有理由，應予准許；惟其另主張原告於塗銷上開抵押權登記，其得拒絕返還價金，則無理由，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請求准為假執行或免為假執行之宣告，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，併宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 7 日
民事庭法 官 潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王明玉中 華 民 國 102 年 11 月 7 日