臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度簡上字第4號上 訴 人 陳棋輝被 上訴人 陳昱伶即陳滿足訴訟代理人 王忠沂律師上列當事人間因拆屋還地事件，上訴人對於民國101 年11月16日本院苗栗簡易庭100 年度苗簡字第180 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國102 年4 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、上訴人原審起訴主張：上訴人於民國（下同）98年6 月11日得標買受苗栗縣○○鎮○○段○○○○ ○○ ○號土地（下稱：
「系爭土地」），並於同年月19日辦妥所有權移轉登記。惟系爭土地有被上訴人所搭建如原審判決附圖所示之地上物（下稱：「系爭建物」），系爭建物係屬違章建築，且其占用系爭土地並無任何合法權源。被上訴人無權占有行為，致上訴人系爭土地所有權之行使受損。又因為被上訴人在系爭土地上未自為耕作達1 年以上，違法使用，上訴人遂依民法第
458 條規定終止兩造間之租賃關係。被上訴人在農地租賃1年以上未自為耕作，或將系爭土地部分或全部轉租他人，地主即上訴人有權收回自耕。爰依民法第767 條第1 項規定提起本訴，請求被上訴人應將坐落系爭土地上面積302.25平方公尺之系爭建物拆除，並將土地返還上訴人等語。
二、上訴人於上訴審，除引用歷審書狀證據及陳述外，並補稱：
（一）上訴人於原審係援引民法第458 條為依據，並強調耕地僅可從事耕作或農業經營使用，而被上訴人卻係以住宅名義於苗栗縣稅務局房屋稅科登記稅籍，其違法使用耕地之事實明確，依法不可租與被上訴人，然原審僅以民法第425條之1 為判決，顯為以偏蓋全。又依民法第438 條、土地法第82條及第103 條，被上訴人違法使用租賃物即系爭土地，致令上訴人不能將系爭土地繼續出租系爭土地，即非無理由。
（二）原審以最高法院判例認定兩造間推定有租賃關係存在，然該三則判例，其不動產移轉均係於建築法與區域計畫法頒布以前，當不受此二法之土地分區使用限制，自符合民法第425 條之1 之內容，然上訴人爭執之點，並非於是否適用民法第425 條之1 ，而係倘適用民法第425 條之1 ，系爭土地完成移轉之日即98年6 月22日起，至訴訟提起日10
0 年3 月止，被上訴人於租賃關係存續期間一直違反區域計畫法第15條與農業發展條例第69條針對農業用地使用之限制，且違反建築法被判定違章建築在案，代表系爭建物尚非建築法實施前已存在，當受土地分區使用限制之規範，上訴人引用民法第458 條終止租賃關係，並一再強調若繼續出租將觸犯農地使用限制之其他法律，原審判決並未說明倘上訴人繼續出租系爭土地向被上訴人收取租金，維持租賃關係，可不受農業發展條例第69條及區域計畫法第21條、第22條所定之罰則。綜上可知，原審判決僅以第42
5 條之1 作為得心證之理由，實為繆誤，應予廢棄。
（三）依大法官會議解釋文第408 號，占有耕地者性質上不適宜適用設定地上權，依據民法第832 條地上權之定義，乃係使用他人土地之權，則該解釋文之意，即為被上訴人無權使用系爭土地之意，而原審判決卻載明可登記地上權，可見原審判決有違該大法官會議解釋。另上訴人依法登記土地不動產時即98年7 月間，當時系爭土地之使用狀態，屬日月星大地有機農場，以農場經營之農業設施名義使用中，非上訴人所稱以居住為目的之建物。
（四）民法第425 條之1 規定，推定系爭建物與系爭土地存有租賃關係，於此條文中所稱之房屋，係專指供人居住之建物或未指定特定用途之建物，如屬於前者，則原審時已由證人出庭指證，系爭建物屬養羊用途，並供工人休息之用，其後又由被上訴人丈夫經營卡拉OK餐廳，現為林玉惠女士占用，製作便當出售，此均顯非供一般人居住使用之用途；又如屬後者，則系爭建物與土地均屬休閒農場使用範圍，法律規定兩者間存有租賃關係，須符合法使用之前提即維持農業使用之用途。
貳、被上訴人則辯以：系爭土地與系爭建物原同屬一人，嗣僅將土地所有權讓與上訴人之情形下，依民法第425 條之1 ，土地受讓之上訴人與擁有系爭建物與系爭土地有法定租賃關係，乃屬有據，原審因而判決上訴人敗訴，其認事用法並無違誤。又上訴人引用民法第458 條規定主張農地僅可從事耕作或農業使用，承租人未繼續耕作，出租人得終止租約等情，為農地租賃耕作問題，與本件標的即土地與房屋之間發生租賃糾紛無關。又上訴人以第438 條承租人違反約定方法使用租賃物，出租人得終止租約之規定資為上訴理由，但查系爭建物原係鄭木林於其所有土地上所建造，作為居住場所，然後贈與被上訴人供其繼續居住，何有違反使用方法可言。至土地法第82條、第103 條所定使用土地限制及違反法令使用方法時得收回之規定，均須出租人訴請法院終止租賃關係判決確定，方有終止租約之效力，上訴人尚未提出終止租賃契約之訴，侈言違法使用租賃物之方法等語，亦與本件無關。又區域計畫法第15條與農業發展條例第69條所規範者，乃均針對農業用地使用限制及罰則所為之規定，與本件房屋及土地租賃間之關係無關。上訴人上訴所言，均與本案標的無涉，故其上訴非有理由，應予駁回。
叁、原審審理後，認上訴人於原審請求無理由。上訴人不服提起
上訴，並聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應拆除系爭建物並將系爭土地返還上訴人；（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：（一）上訴駁回；
（二）上訴費用由上訴人負擔。
肆、兩造不爭執之事項：
一、本件上訴人主張：系爭土地為其於98年6 月11日得標買受，並辦妥所有權移轉登記，其為系爭土地所有人；另系爭建物為被上訴人所有並占用系爭土地等事實，為被上訴人所不爭執，並有上訴人提出本院不動產權利移轉證書影本、土地謄本、系爭建物照片等件為證（見原審卷第6 至10頁、第32頁），復經原審法院於101 年2 月17日會同苗栗縣竹南地政事務所測量人員現場履勘並囑託測量，製有勘驗筆錄、現場照片及苗栗縣竹南地政事務所101 年4 月17日南地所二字第0000000000號函檢附之土地複丈成果圖（即原審判決之附圖）在卷可稽，應堪信為真實。
二、被上訴人陳稱：系爭土地及系爭建物原係其公公鄭木林所有，均由鄭木林贈與予伊等情，為上訴人所不爭執，並據證人即被上訴人之大伯鄭茂男證述在卷，復有系爭土地舊登記簿謄本影本1 份在卷可稽（見原審卷第101 、102 頁），另上訴人更於原審明確陳稱：系爭建物應為鄭木林所蓋等語（件見原審卷第31頁），故應堪信為真實。
伍、本件之爭點，在於：一、兩造間有無民法第425 條之1 推定之租賃關係？二、如為肯定，上訴人得否依民法第458 條規定終止該租賃關係，並請求被上訴人拆屋還地？經查：
一、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制」，民法第425 條之1 第一項定有明文。次按：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以維護社會經濟」（最高法院88年度臺上字第1034號判決意旨參照）。依民法第425 條之
1 規定所稱「房屋」之文義，以及該條係為維護社會經濟、避免拆屋還地之意旨，該條所稱之「房屋」，應不以供人居住者為限，舉凡得以遮風避雨之地上物，因此有經濟上之利用價值，而得為拆屋還地之標的者，均屬之，且因其有遮風避雨之經濟上利用價值，故不宜率爾拆除，致有該條所保護之經濟價值存在，是縱其使用目的並非供人居住使用，亦屬本條所稱之「房屋」。又其所稱之「受讓人」，包括再轉（輾轉）受讓人，是系爭建物無論為鄭木林直接贈與被上訴人，或先贈與被上訴人之夫即原審變更前之被告鄭燕南，再由鄭燕南贈與被上訴人，均有其適用。從而，系爭土地及其上之系爭建物，原本同屬於鄭木林一人所有，其同時或先後將系爭土地及系爭建物所有權讓與被上訴人，上訴人又自被上訴人處繼受系爭土地所有權，自應推定兩造間在系爭建物得使用期限內，具系爭土地之租賃關係，且期限不受民法第
449 條第1 項規定之限制，而為法律上推定之不定期租賃關係，則被上訴人既有合法占有系爭土地之權源，上訴人請求拆屋還地，即無理由。
二、再按：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。一○號房屋既係上訴人起造而原始取得，經強制執行拍賣程序，由陳○○○標買取得，再由康○○等二人繼承，上訴人於拍賣程序中乃屬出賣人，其出賣該房屋時，即係默許買受人陳○○○有使用基地之權限，該買受人占有上開基地自非無法律上之原因。縱上訴人其後始取得系爭土地單獨所有權，對其建造該房屋時已取得其基地之事實上所有權能並占有使用之事實，自不生影響」（最高法院90年度臺上字第2122號判決意旨參照），是於法院拍賣之場合，亦有民法第425 條之1 規定之適用。另按：「民法第425 條之1 規定『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制』，雖以『所有權讓與』為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂『所有權讓與』，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意」（最高法院99年度臺上字第1723號判決意旨參照），是系爭建物雖未辦理保存登記，仍有民法第425 條之1 規定之適用。復按：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年臺上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425 條之1 之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地」（最高法院99年度臺上字第2344號判決意旨參照，從而，若系爭建物及系爭土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，亦即推定兩造在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，土地所有人之上訴人應許系爭建物保有者或受讓者之被上訴人使用系爭土地。另民法第425條之1 乃係為維護社會經濟，避免拆屋還地、保護地上物之經濟利用價值而設，而為民法上推定不定期租賃關係之規定，已如前述，初與系爭建物使用人如何使用該建物、有無違反相關行政規定無關，系爭建物之所有人或使用人，縱使確實有違反相關行政法規之情形，亦僅為是否應受相關行政處罰之問題，並不影響民法上不定期租賃之推定關係。以上均附此敘明。
三、又按：「耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四、租金積欠達兩年之總額者。五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者」，民法第458 條定有明文。然觀其「租期屆滿」之文字，應僅適用於定期租賃，而不包括本件因前開法律推定之不定期租賃關係。又本條於88年4 月21日修正前，為：「耕作地之出租人，如收回自己耕作，得終止契約」，並未明確規定「租期屆滿」之字句，故88年4 月21日修正為現行條文，其立法理由略以：「原條文規定究適用於定期租賃抑未定期限之租賃，尚有疑義。司法院解釋認為僅適用於未定期限之租賃，惟耕作地之定期租賃，出租人得終止契約如僅限於第440 條之欠租及第443 條之轉租，對出租人未免過苛，為兼顧出租人與承租人雙方利益之平衡，爰參照平均地權條例第76條、耕地三七五減租條例第17條、土地法第114條及土地法施行法第27條等規定，增訂第1 款至第5 款，規定得終止契約之情形」，足認現行條文係針對耕地之定期租賃而設者，是上訴人自無從引據本條規定終止上開不定期租賃關係並請求被上訴人拆屋還地。
陸、綜上所述，上訴人依所有權之法律關係，請求被上訴人拆屋還地，並無理由。原審所為上訴人敗訴之判決，即無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 19 日
民事庭審判長法 官 宋國鎮
法 官 顏苾涵法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 102 年 4 月 19 日