臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度簡上字第5號上 訴 人 徐毓崧訴訟代理人 周敬恒律師被 上訴人 邱榮瑞
劉炳元徐漢淼邱燕松黃義雄杜泳泉徐慶鋒徐慶河邱順江治峰鄧維君邱秀香邱王力杜貴英謝吳年嬌徐秀珍上列 16 人共 同訴訟代理人 黃淑齡律師上列當事人間因增減土地租金事件，上訴人對於民國101 年10月31日本院苗栗簡易庭101 年度苗簡字第157 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國102 年3 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人等共有坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○號土地（下稱：「系爭土地」），曾於民國（下同）27年間以苗栗縣苗栗市祠廟福德祀管理人徐阿水名義出租予上訴人父親即訴外人徐劉保建築房屋使用，未定期限。於39年2 月24日依基地租賃之關係，為系爭土地地上權之設定，權利範圍39坪0 合2 勺，系爭土地之租金原約定為每年每坪四斤半臺斤稻谷。嗣於64年間經臺灣新竹地方法院以64年度訴字第1530號判決地上權之租金應自65年1 月1日起，調整為每年新臺幣（下同）23,574元7 角。上訴人則分別於49年5 月31日、50年12月22日、54年2 月20日及62年
5 月16日依繼承、贈與及讓渡取得上開地上權全部，而被上訴人等16人，係苗栗縣苗栗市祠廟福德祠之全體信徒，於10
0 年3 月11日依地籍清理條例第24條規定，經全體共有人同意，申請神明會土地登記為信徒分別共有，復於100 年7 月
1 日完成上開分別共有之登記，是被上訴人每人就系爭土地之應有部分為16分之1 。系爭土地位於苗栗縣苗栗市南苗三角公園旁、南苗商圈之內，各式店家林立，鄰近公車總站，交通便利、人車往來頻繁，其公告土地現值自68年每平方公尺11,398元、69年每平方公尺23,708元，調漲至100 年為每平方公尺107,440 元，公告土地現值已調漲4 至9 倍，然目前上訴人每年所繳租金為125,000 元，已有30餘年未隨地價調整，而僅為申報地價週年利率百分之2.86（計算式：125000÷系爭土地面積132 平方公尺÷99年申報地價每平方公尺33,088元×100%＝2.86% ），顯與上訴人承租系爭土地所受利益相差懸殊，而有調整租金之必要。又系爭土地上之房屋（門牌：苗栗縣苗栗市○○路○○○ 號，下稱：「系爭房屋」）經上訴人出租予訴外人經營寶島鐘錶行收租營利，每月租金收入約8 萬元，相較於上訴人支付予被上訴人之租金每月約1 萬元，獲益甚為豐厚。而城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金自不受土地法第97條規定之限制。為此提起本訴請求調整地上權租金等語。
二、被上訴人於上訴審，除引用歷審書狀證據及陳述外，並補稱：
（一）原為苗栗縣苗栗市福德祠管理人之被上訴人杜泳泉，因遺失臺灣新竹地方法院64年度訴字第1530號、臺灣高等法院65年度上字第376 號判決，僅約略記得判決理由似曾記載依申報地價週年利率百分之3 計算，因此即大致以此方式收取租金迄今。上訴人曾於前開調整租金事件中，提出兩造約定由承租人繳交地價稅免再調整租金之抗辯，經法院以未能舉證證明為由不予採信判決上訴人敗訴，若上訴人曾於前開判決後與被上訴人就租金另有約定，依前案之敗訴經驗，怎可能重蹈覆轍未有任何憑證以證明約定之存在，顯見上訴人前開另以地價稅加倍為租金之主張不實，而無可採信。又原審判決主文「被告... 調整為每年按當年度申報地價年息百分之10計算... 」，是上訴人認原判決誤以土地公告現值作為計算標準，應有誤會。
（二）系爭土地位苗栗市南苗商圈，且臨路面寬達8 公尺，較鄰近店面寬僅5 公尺者，更具優勢，因此系爭房屋一樓多年來持續出租供知名店家寶島鐘錶行營業，經被上訴人探訪寶島鐘表行之員工，該員工明確向被上訴人表示每月租金為8 萬元，此外租賃之交易習慣上，押租金多為月租金之
2 至3 倍，上訴人與寶島鐘表行約定之租金為每月3 萬元，則押租金應為6 萬元至9 萬元，而上訴人向該店家所收之押租金竟為24萬元，如以每月租金8 萬元計算，符合一般租賃行情，可見上訴人前提出每月租金3 萬元之租賃契約書，係為臨訟掩飾其豐厚收益之用，況系爭房屋非本件調整租金之標的，上訴人指系爭房屋屋齡狀況老舊，與系爭土地之價值無關，應非調整租金考慮之因素。上訴人每年所繳租金125,000 元，僅約為申報地價週年利率百分之
2.86，顯與上訴人承租系爭土地所受利益相差懸殊，被上訴人因設定地上權予上訴人，土地所有權權能中，僅餘收益之權尚有實益，於地價已調整數倍，租金之計算30餘年來未調整之情形下，如未能調整本件土地之地租，以衡平所有權人及用益物權人之權益，則被上訴人將受有重大損害顯失公平，上訴人認原判決以地上權租金按每年當年度申報地價週年利率百分之10計算為適當等語。
貳、上訴人上訴意旨略以：
一、就系爭土地上之系爭地上權調整地租事件，前經臺灣新竹地方法院於64年12月13日以64年度訴字第1530號民事判決，就系爭地上權應付租金，自65年1 月1 日起調整租金為每年23,574元7 角，並經臺灣高等法院以65年度上字第376 號判決及最高法院65年度臺抗字第227 號裁定確定在案。惟系爭土地自70幾年間至100 年雙方約定以地價稅加倍為租金，上訴人每年所繳租金為125,000 元，顯已超過臺灣新竹地方法院所審認之租金23,574元7 角甚多。又原判決似誤以系爭土地之公告現值，而非以系爭土地申報地價（法定地價）作為計算標準，並據以判斷系爭土地價值之昇漲情形，而遽認系爭土地之價值顯然大幅增加，實有違誤，亦未妥適。
二、系爭房屋屋齡已逾36年以上，實際狀況與外觀實屬老舊，除一樓出租予寶島鐘表行使用，其餘二、三樓為上訴人與配偶一家等人共同居住使用。上訴人已高達90歲，長期患病，僅能仰賴每月所收取出租房屋租金3 萬元，作為日常生活及醫護等費用所需一切開支之來源，實無力負擔每年高額租金。
又系爭房屋位於天雲廟後，系爭土地雖緊臨中正路，但臨路處有4 座電信箱矗立阻擋，門前劃有黃線車輛無法久停，南側牆壁呈曲折線，後半部為寬度小、非方正地形。南後右側緊接廟方公共廁所，後門出入為寬度不及2 公尺之狹窄巷道，僅可供機車、行人通行，常帶有廟鐘噪音及公廁污穢之氣。附近雖有店家，然經營不易且租金不高。據前開新竹地院之判決所示，系爭土地於64年時申報地價為每平方公尺6,09
1.65元，又99年時申報地價為每平方公尺33,088元，可見系爭土地價值雖有增加，但要非增加近13倍，況自86年起至99年，系爭土地申報地價均維持為每平方公尺33,088元，是原判決以系爭土地申報地價由58年每平方公尺0 元，漲至99年
1 月每平方公尺33,088元，自屬未合。另系爭地上權所設定權利範圍為39.02 坪，亦即129 平方公尺，原判決卻認為13
2 平方公尺，實有不符等語。
叁、原審為被上訴人部分勝訴之判決，命上訴人就被上訴人等共
有坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○號土地之地上權租金，應自101 年1 月1 日起調整為每年按當年度申報地價週年利率百分之10計算；其餘之訴駁回。（被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。上訴人不服，提起上訴，並聲明：一、原判決第一項關於命上訴人就被上訴人共有坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○號土地之地上權租金，應自101 年1 月1 日起超過調整為每年按當年度申報地價年息百分之3 計算部分暨命負擔該部分訴訟費用之裁判均予廢棄；二、上廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回；三、第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：一、上訴駁回；二、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
肆、得心證之理由：
一、經查：系爭土地為被上訴人所共有，上訴人為地上權人，系爭地上權未定期限，設定權利範圍39坪0 合2 勺，原約定地上權租金按每坪每年四臺斤半稻谷計算，嗣於64年間經臺灣新竹地方法院以64年度訴字第1530號判決自65年1 月1 日起調整為每年23,574元7 角，並經臺灣高等法院65年度上字第
376 號判決及最高法院65年度臺抗字第227 號裁定確定在案等事實，為兩造所不爭執，並據被上訴人提出土地登記簿及土地登記謄本、上訴人提出上開判決影本等件為證，復經臺灣新竹地方法院函送上開判決相關影本到院供參（見原審卷第79至88頁），自堪信為真實。
二、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第
442 條定有明文。次按：「按未定期限之不動產租賃，因該不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第
442 條定有明文。而地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第986 號解釋參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；於租用基地建築房屋之情形，亦準用之，土地法第97條、第105 條規定甚明。再按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃契約之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡」（最高法院86年度臺上字第3291號判決意旨參照）。再按：「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用所受利益，暨該地一般經濟狀況斷定之」（司法院26年院字第986 號解釋、最高法院20年上字第283號及19年上字第132 號判例意旨可資參照）。
三、經查：
（一）系爭土地之地上權租金，自65年依前開臺灣新竹地方法院64年度訴字第1530號確定判決調整以來，距今已30餘年。
而系爭土地於66年12月之公告土地現值為每平方公尺8,37
6 元、76年7 月之公告土地現值為每平方公尺34,475元、86年7 月之公告土地現值為每平方公尺107,360 元，96年至100 年間之公告土地現值為每平方公尺107,440 元，此有土地登記謄本、系爭土地公告土地現值謄本在卷可稽（見原審卷第17頁、第25至26頁）。由此可知，系爭土地公告現值，於30年間增加近13倍，是自上開調整地上權租金之判決後之數十年間，系爭土地之價值顯然大幅增加，且系爭地上權復未定有期限，依前揭法條規定及說明，被上訴人主張類推適用民法第422 條規定請求調整租金，即屬有據。上訴人雖辯稱：兩造曾約定以地價稅加倍作為租金數額云云，惟為被上訴人所否認（見上訴審卷第62頁），上訴人復未能舉證，以實其說，則其所辯，尚無可採。況兩造縱確曾約定以地價稅加倍為租金數額；惟隨系爭土地所處位置四周工商業繁榮情形、承租人利用該租賃物之經濟價值與所得利益等情事變更，被上訴人亦非不得類推適用民法第442 條規定聲請本院調整租金。
（二）查系爭土地之上建有三層樓高、門牌號碼為：苗栗縣苗栗市○○路○○○ 號之系爭房屋一棟，房屋主體使用範圍為13
3 平方公尺，現由上訴人將1 樓出租予他人經營寶島鐘錶行，2 、3 樓由上訴人自住，1 樓左右兩邊都是商家，2樓隔壁是天雲廟，右側緊鄰天雲廟，左側是一排建物，系爭土地緊鄰中正路，位於南苗市區三角公園旁，附近商店林立，街景繁榮，其對面有客家美食街等事實，業經本院會同兩造及苗栗縣苗栗地政事務所測量人員至現場履勘查明，並製有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可參（見原審卷第110 至119 頁），而系爭土地及系爭房屋所在之苗栗縣苗栗市南苗三角公園商圈，為苗栗市最為繁華之區域之一，鄰近南苗市場，苗栗市並為苗栗縣之行政中心及縣政府所在，此亦為眾所周知之事。又系爭房屋1樓店面作為商業用途，營利使用，所獲租金收益，依上訴人所提出其與訴外人寶島鐘錶行之租賃契約觀之，每月至少為3 萬元（見原審卷第73至75頁），是系爭土地及系爭房屋之市價甚高，其主要價值所在，與系爭房屋之結構新舊及居住環境並無重要關係，而係在於系爭土地及系爭房屋之地點位於鬧區中心及其甚為便利之生活機能，且上訴人除得將1 樓出租營利，更占有系爭房屋2 、3 樓自住，同時享盡租金收益及生活機能。
（三）前案之臺灣新竹地方法院64年度訴字第1530號確定判決，理由雖審酌系爭土地申報地價於64年時，已增至每坪20,139元，且位於苗栗縣苗栗市區商店林立、商業活動繁榮之地段，土地利用價值頗高、申報地價尚較鄰近地高1 至2成，65年全年地價稅額為1 萬3 千餘元，歷年給付租金額等情形，認按申報地價週年利率百分之3 調整系爭土地之地上權租金為每年23,574元7 角為適當，惟本院審酌系爭土地之公告現值，自66年至101 年間，漲幅自每平方公尺8, 376元漲至每平方公尺107,440 元，申報地價由58年每平方公尺0 元漲至99年1 月每平方公尺33,088元，顯見系爭土地價值增加甚多，參酌上開土地利用情形，按系爭土地99年度申報地價週年利率百分之10計算地上權租金即436,762 元（計算式：33,088元×132 平方公尺10% ＝436,762 元，元以下四捨五入），尚與上訴人將坐落系爭房屋出租予訴外人寶島鐘錶行所受利益相當，況上訴人另享有居住生活機能便利之利益。本院審酌上情以及系爭土地價值昇漲情形、上訴人承租上開土地後之利用情形、土地週遭環境等一切因素，認租金應調整為每年按當年度申報地價週年利率百分之10即為適當。
伍、綜上所述，原審判決系爭土地之地上權租金，應自101 年1月1 日起，調整為每年按當年度申報地價週年利率百分之10計算，為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 22 日
民事庭審判長法 官 宋國鎮
法 官 顏苾涵法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 102 年 3 月 22 日