臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度原重訴字第1號原 告 伍茂打露打弩晞刺訴訟代理人 張仁龍律師複代理人 孫善豪被 告 群悅建設股份有限公司法定代理人 郭財寶訴訟代理人 江錫麒律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於104 年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾參萬壹仟玖佰柒拾肆元，及其中壹拾壹萬肆仟玖佰柒拾肆元自民國101 年4 月18日起，其中壹萬柒仟元自民國102 年7 月3 日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告為原告提供新臺幣壹拾參萬壹仟玖佰柒拾肆元後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第3 款、第7 款分別定有明文。
㈠原告起訴時，主張其因購買被告銷售之房地，至民國102 年
6 月間止受有貸款利息、水電、瓦斯費、地價稅及房屋稅等損害，故其先位聲明第2 項依據民法第184 條第1 項前段侵權行為損害賠償請求權或同法第360 條債務不履行損害賠償請求權，擇一請求本院判決「被告應給付原告新台幣（以下同）397,668 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息」；另其備位聲明第3 項則主張被告遲延交付，致其至102 年6 月間止受有貸款利息支出之損失，依據民法第231 條遲延給付損害賠償請求權，請求判決「被告應給付原告325,870 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息」。嗣原告於104 年6 月29日審理時具狀及以言詞，就上開先位聲明第2 項部分，主張其上述貸款利息等（增列「101 年過戶至104 年火災及地震險保費2,34
2 元」1 個項目）損害計算至104 年6 月30日止，請求「被告應給付原告1,018,254 元，及其中397,668 元部分自起訴狀繕本送達翌日起，其中620,586 元部分自104 年6 月30日起，均至清償日止按年息5%計算之利息」；另上開備位聲明第3 項部分，主張其上述因被告遲延交付，致其依民法第23
1 條規定受有貸款利息損害計算至104 年6 月30日止，請求「被告應給付原告971,044 元，及其中325,780 元部分自起訴狀繕本送達翌日起，其中645,264 元部分自104 年6 月30日起，均至清償日止按年息5%計算之利息」（見本院卷㈡第
87、88、93、94頁）。核原告上開訴之變更，均係擴張應受判決事項之聲明，依上開說明，自應准許。
㈡至於原告於上開審理期日，就上開備位聲明第3 項部分，增
加「兩造間契約約定（即如原證16所示「契約附件交屋通知書第肆條第二項）為其請求權基礎（見本院卷㈡第87、123頁）。此項訴之追加，並非聲明之擴張，且非基於同一之基礎事實，並為被告所不同意，核與民事訴訟法第255 條第1款至第6 款規定不符。惟原告主張依據上開約定內容為「核撥貸款後到交屋日前之利息由賣方（即被告）負擔」。是被告是否業已交屋及何時交屋，為其爭點。而原告提起本件訴訟，其中有關先位聲明中請求權基礎之「解除契約返還價金及遲延給付損害賠償」主張之其中1 項理由，即為「被告至原告起訴前，經其催告仍未交屋」。是被告是否業已交屋及何時交屋一點列為主要爭點之一。兩造就此爭點並已互為攻防。是原告於104 年6 月29日追加此一新請求權基礎，雖為訴之追加，惟不至礙被告之防禦及訴訟之終結。參諸上開說明，亦應准許。
二、原告起訴主張略以：㈠原告前於101 年3 月20日與被告簽立「成屋買賣契約書」（
以下稱「系爭買賣契約」），向被告購買其所推出之「俬房院」編號A2，門牌號碼為「苗栗縣○○鎮○○里○○○路○○巷○○號」房地（就建物部分，以下稱「系爭建物」，就房地部分，以下合稱「系爭房地」），約定總價款為2,200 萬元。原告就系爭房地價款除交屋款10萬元外，業已分別於附表所示之時間支付如附表所示之金額，合計2,190 萬元在案。
又就外水電部分，原告另給付被告15萬元，並於101 年10月31日支付系爭建物內設置壁爐之費用34,900元予訴外人。
㈡依系爭買賣契約第二條第二項「房屋登記面積」欄記載：「
二、房屋登記面積：本房屋面積共計329.35平方公尺（99.6
3 坪），包含：㈠主建物面積計249.24平方公尺（75.39 坪）。㈡附屬建物面積，合計50.2平方公尺（15.18 坪）。㈢增建面積計29.95 平方公尺（9.06坪）」。清楚載明系爭建物登記面積共為329.35平方公尺。惟依原告於102 年5 月24日調得系爭建物（即苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○○號)之第二類登記謄本，赫然發現其登記主建物面積為249.24平方公尺，另附屬建物陽台為24.94 平方公尺，雨遮為25.26平方公尺，合計竟僅299.44平方公尺，與系爭買賣契約上所記載登記面積329.35平方公尺，尚短少29.91 平方公尺。再經原告102 年5 月24日調得系爭建物之測量成果圖，審閱後亦發現測量面積之主建物面積為249.24平方公尺，附屬建物陽台為24.94 平方公尺，雨遮為25.26 平方公尺（計50.2平方公尺），確定短少29.91 平方公尺。登記短少之部分面積，原告推斷或係買賣契約中「增建部分」為非法違建而未能登記所致。惟此項違建無法登記之事實，被告於原告洽談購屋與簽約時均從未告知。系爭建物登記面積較買賣契約短少
29.91 平方公尺，該短少之面積已可至少隔為兩間房間或一間客廳及餐廳，甚且許多市售套房之總面積均未達29.91 平方公尺，此等大面積之短少，難謂非屬重大之瑕疵，如原告簽約前知真正登記面積僅299.44平方公尺，而非買賣契約所示之329.35平方公尺，即不願為購買系爭建物之意思表示。
原告係受被告之詐欺方為簽立系爭買賣契約之意思表示，爰依民法第92條第1 項規定，撤銷被詐欺之意思表示；並依民法第179 條不當得利規定，請求被告返還已受領之買賣價金2,190 萬元及依附表所示金額受領日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈢次查，101 年3 月9 日簽立系爭買賣契約前，被告之法定代
理人郭財寶、經理吳幸燁、工地經理林正斌等人均表示系爭建物經客變後約2 至3 個月可完工交屋。惟被告遲至102 年方通知原告於同年4 月11日交屋初驗。惟初驗前原告曾數次前往現場查看，發現有諸多缺失，向被告公司人員反映，被告表示將會處理，但原告發現被告公司並未積極處理，乃先準備檢查項目表攜往現場以便逐一驗收。驗收時原告發現系爭建物有如俬房院A2戶初驗缺失表（以下稱「缺失表」）所示之121 項瑕疵；過程中被告公司在場人員葉豐銘請原告將須補正事項整理製作1 份給他作後續處理，雖其未簽名，但並未否認有此等缺失；惟事後被告並未處理完成。又缺失表中所列121 項缺失，與原證11被告公司簽呈即被告依買賣契約必須施作予原告之工作（如三樓浴室修改、二樓採光罩玻璃、樓梯及各樓層地磚打除及泥作粉平等項）無關；均係屬被告所出售房屋之其他瑕疵。而自101 年3 月20日兩造簽立系爭買賣契約至今早已超過1 年，系爭建物除面積嚴重短少外，尚有包括大門、廁所、後院、木作天花板、前後陽台、地板、系統櫥櫃、電燈、煙囪等各項目共121 項瑕疵，原告實完全無法按其簽立買賣契約時之計畫使用系爭建物，故於
102 年6 月11日以頭份郵局第270 號存證信函定期5 日催告被告補正，否則視為逕行解除與被告間系爭買賣契約。惟期限經過，被告並未補正完成。爰再以起訴狀繕本為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈣系爭買賣契約約定之房地登記面積329.35平方公尺，總價金
為2,200 萬元，換算每平方公尺之單價為66,798元，短少29.91 平方公尺實相當於1,997,928 元之價值減少，無論系爭房屋價值之減損或契約預定效用之減少，其程度均非常重大不言可喻，且就此重大瑕疵，被告不僅自與原告洽商購屋至簽立買賣契約均未為告知，甚且買賣契約第二條第二項房屋登記面積欄亦係虛偽不實之記載，被告所為之惡意欺瞞，致原告於102 年5 月24日調得建物登記第二類謄本及測量成果圖方赫然發現系爭建物面積嚴重短少。況系爭建物除面積嚴重短少外，尚另有121 項重大瑕疵，原告自得依民法第359條解除契約，並依：
①民法第259 條請求被告返還已受領之買賣價金2,190 萬元
及依附表所示金額受領日起至清償日止按年息5%計算之利息。
②民法第184 條第1 項前段侵權行為規定及民法第260 條請
求被告賠償原告已支出之下列費用，合計為1,018,254 元：
⑴101 年4 月份至102 年6 月份按年息1.82% 計算3 年又3月之貸款利息971,044 元。
⑵101 年9 月過戶起至104 年5 月之天然氣費2,869 元。
⑶101 年9 月過戶起至104 年5 月之自來水費1,888 元。
⑷101 年9 月過戶起至104 年6 月之電費6,470 元。
⑸101 年過戶至今之地價稅3,571元。
⑹101 年過戶至104 年房屋稅30,070元。
⑺101 年過戶至104 年火災及地震險保費2,342元。
③原告解除契約後無法再使用系爭建物，自得依民法第179條前段請求被告返還下列不當得利，合計184,900 元：
①外水電增加系爭建物價值15萬元。
②裝設壁爐增加系爭建物價值34,900元。
㈤退萬步言，若鈞院認解除系爭買賣契約顯失公平，則原告得
依民法第359 條請求減少買賣價金，並依民法第179 條不當得利規定，請求被告應返還相當於短少面積價值之減少價金1,997,935 元及依附表所示受領日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨系爭建物另有共121 項瑕疵所造成之價值減損10萬元。又原告亦得依民法第231 條第1 項規定請求被告賠償原承諾於101 年6 月前交屋至104 年6 月份按年息1.82%計算所支付之貸款利息971,044 元之損害；或依系爭買賣契約附件交屋通知書第肆條第二項有關貸款利息負擔之約定，請求被告給付上開貸款利息971,044 元。
㈥對於被告答辯之陳述：
①被告主張：系爭建物於買賣契約簽立101 年3 月20日時即
已交屋，其後之工程係另與原告訂立承攬契約乙節，並非事實：
⑴查簽約當日並未交屋，且當時仍有被告依買賣契約必須
施作予原告之工作，如三樓浴室修改、二樓採光罩玻璃、樓梯及各樓層地磚打除及泥作粉平等項。而此等工作價款為房價所包括，兩造並未另行簽立承攬契約，有被告公司之簽呈可證，被告所辯並不實在。
⑵又依被告公司之交屋通知書，係通知原告於102 年4 月
11日上午10時至現場會勘並「辦理交屋」之相關手續，更堪證101 年3 月20日並未交屋，且可證至少到102 年
4 月11日被告仍未交屋予原告。⑶再依被告公司提供予原告之102 年10月11日工程進度表
（應為「101 年10月11日」之誤植) ，清楚可知被告公司之預定施工進度已排到101 年10月28日以後，尤可佐證被告公司於101 年3 月20日簽約時確未交屋。
②被告103 年2 月11日民事陳報狀及其附表所示內容，除與
壁爐有關之部分外，均係被告依系爭買賣契約須完成之項目，並非其所稱之依原告指示承攬之項目。至於與壁爐有關之部分僅有排煙管通道之「洗洞」及頂樓排煙孔砌磚而已，此部分之施作至多1 天即可完成，不可能拖延長達1年多之久；且有關洗洞位置，原告早於101 年6 、7 月左右即已確定，此業據證人即被告當時工地主任張宗文於10
4 年3 月16日鈞院證稱：於伊離職前壁爐洗孔位置即已確定，伊係101 年7 月間離職等語，足證有關壁爐洗孔位置於101 年7 月或之前即已確定，被告所稱遲未確定乙節，並非事實。再附表中三樓之套房及浴室地磚等，被告在原告看屋而尚未簽約之時，即已著手打除。以上事實，有原證19之照片可參，且被告當時工地主任張宗文亦到庭證稱：被告公司確有指示將一樓到四樓地板及室內隔間要打除等語。
③被告主張：原告於購買系爭建物時，被告銷售人員已經向
原告說明契約登記面積不包含增建面積乙節，並非事實。此部分應由被告舉證證明，然被告至今仍未證明，自不能認係真實。
⑴經查被告公司之人員當時並未向原告說明登記面積不包
含增建面積乙事，業據證人即當時被告公司員工葉貞儀於鈞院於104 年4 月23日證述：「（原告訴訟代理人問：原告有買被告公司房子的事情，有否參與？）證人答：我有協助吳幸燁小姐處理協助簽約，跟陪同帶看房屋。」、「（原告訴訟代理人問：在協助處理簽約以及陪同帶看房屋過程中，被告公司的人，有無提到原告買的建物有增建而增建無法登記的事情？）證人答：沒有特別說明增建無法登記的事情…」等語，足見被告所辯稱買賣當時被告已經向原告說明契約登記面積不包含增建面積乙節，確非事實。又依證人葉貞儀所證述，被告之法定代理人郭財寶及郭財寶之母竟然於與本件有關之檢察署偵查案件開庭前打電話恐嚇證人葉貞儀，且造成證人心生恐懼。被告之行逕實屬違法囂張，被告於本件所言豈能信哉！⑵此外上開事實，亦經證人李怡櫻到庭證述明確，足證被告所辯不實。
④被告主張：原告在101 年曾經就系爭建物坐落基地申請按
自用住宅稅率課徵地價稅，須提出房屋所有權狀，主張原告於101 年9 月22日已經見過所有權狀，在此之前就應該知道該房屋的登記所有面積乙節，實屬被告之強辯。茲查：
⑴兩造係於101 年3 月20日完成買賣契約之簽立，而辦理
自用住宅課徵地價稅之申請係買賣契約成立後之事，豈能以此即認原告於契約成立之當時即已知悉系爭建物坪數短少？被告所稱原告於101 年9 月22日即已經見過所有權狀，即不能主張坪數短少云云，並無理由，實屬強辯。
⑵又原告申請以自用住宅稅率課徵地價稅，係由被告之人
員吳幸燁將所需資料整理成疊交予原告，原告嗣後即將整疊資料交予稅務機關之辦理人員。當時並無坪數短少之認知，並未一一詳閱細看，並不知悉登記坪數短少。
⑤被告主張：原告辦理銀行貸款，於貸款契約書上面會記載
建物登記總面積，對保時會出示給原告核閱，原告在辦理抵押權設定登記時，就已經知道登記面積，不得主張登記坪數短少乙節，亦屬被告之卸辯，說明如下：
⑴承前所述，本件兩造係於101 年3 月20日完成買賣契約
之簽立，而辦理貸款或對保亦均係買賣契約成立之後所發生之事，自亦不得以此即認原告於契約成立時即知房屋坪數短少！被告所稱原告於對保見過抵押權設定契約書，即不能主張坪數短少云云，亦係強辯。
⑵有關房屋貸款及抵押設定手續，當時係由被告公司之代
書辦理，資料亦由被告公司交予代書整理及與銀行為相關之處理，原告相信代書之專業，亦只在已由代書記載完成之文件上用印，就其內容並未詳為比對。
⑥兩造簽立系爭買賣契約後房屋還有施工，除與壁爐有關通
氣管道鑽孔部分外，均係被告依系爭買賣契約須完成之項目，並非瑕疵修補或更改，亦非其所稱之依原告指示承攬之項目，此僅有被告公司之簽呈為證，兩造並無簽訂其他協議書。
⑦有關被告地磚未能及時運至系爭建物施工係可歸責於原告主張部分，其始末如下：
⑴101 年3 月20日簽約時，被告答應於總價金2200萬元範
圍內作到原告所要求之樣子，不再收取任何款項，此部分包括地磚在內。嗣至101 年5 月份，被告公司法定代理人郭財寶通知原告隨同前往臺北被告協力廠商處挑選地磚，未料到達後被告法定代理人郭財寶突向原告表示，希望地磚之錢由原告負擔，被告負責後續進貨及施作。原告當下傻眼，但為了能盡快搬入房屋乃勉予答應，當天即挑好地磚。
⑵至101 年7 月份，原告發現地磚仍未到貨，乃向被告及
其協力廠商了解，被告協力廠商即地磚公司表示：被告公司並沒有人向他們下定要求進貨等詞，原告方才知悉被告根本未幫原告訂地磚。且被告協力廠商亦表示原告之前所挑選之該地磚沒貨，已無法提供。
⑶原告不得已只好尋求自力救濟，向友人所介紹之台中廠
家緊急訂貨，該廠家亦非常積極配合，於101 年8 月10日即將地磚送至工地現場。被告本應積極施作完成，然被告公司還是遲遲未動工，屢經催促，直到101 年10月初，被告才開始動工施作。
㈦謹就本件台中市建築師公會第000-0000號鑑定報告書表示如下意見：
⑴鈞院現場履勘時，曾諭示鑑定人就本件原先所存之121 項
瑕疵鑑定其補正所需之費用，俾作為原告得否為解除契約之參考，而原告亦經提呈原證15之瑕疵照片供鑑定之用。
惟查上述鑑定報告就此漏未鑑定，懇請鈞院函請鑑定人補充之。
⑵又本件「增建部分」原告本認知係屬合法可登記之部分，
然目前卻為「非法之違建」，隨時有遭拆除之危險，故其價值不應純以「造價」計之。且既係依法應拆除之違建，則其價值應以零計算，若然則依台中市建築師公會之鑑定結果，價值損失額至少應為594,974 元。
㈧被告公司對於「增建部分」不斷地欺騙與隱瞞，被告公司在
刑事偵查庭與本件民事法庭上不斷地強調二樓與四樓的鋼構雨遮是屬於增建部分，但卻絕口不提且刻意隱瞞室內就已經有其他多處違章建築之事實，原告在103 年10月24號經勘驗建築師口中得知，系爭建物目前室內違建包含了一樓大門、一樓浴廁，二樓及三樓陽台、浴廁等部分，系爭建物中不知還有多少違建是被告公司所隱瞞的！這些違建隨時都有遭拆除之危險，誰能擔保系爭建物不會被報拆？被告公司打從一開始就不老實，也從沒老實過，絕口不提有其他諸多室內違建之部分。合理推斷，被告公司利用室內不法違章建築，來混充合法建坪來欺瞞消費者，謀取不法的暴利，理應重懲。
㈨被告更在103 年9 月12號初勘驗現場當日，連法官親自詢問
被告公司負責人，亦遭其矇騙。被告公司之人於臺灣苗栗地方法院檢察署102 年度他字第635 號詐欺案件所提出之證物（參該案件上開卷宗第73-75 頁，即照片與系爭建物平面，原證20參照），亦故意欺瞞偵查之檢察官，被告公司之人於該案所提出之所謂原告買受建物之平面圖與原告簽訂買賣合約上之平面圖完全不符，被告公司用政府合法核發的平面圖來冒充兩造買賣合約上之平面圖，以矇騙檢察官，實屬狡詐！㈩被告公司之人於102 年度司調字第117 號民事答辯狀所提出
之變造及裝潢前後之系爭建物現場照片（被證6 參照），被告公司竟利用兩件完全不同標的物的照片來混充系爭建物，竟還謊稱：其室內建材設備亦已完備，並經甲方（即原告）驗收無誤，且認為滿意等詞，更在於102 年度原重訴字第1號民事答辯狀㈡中再次提及被證6 ，利用假照片謊稱已與甲（即原告）完成交屋手續，分明惡意欺騙，混淆事實。證人張宗文在104 年3 月16號論述，已證實在原告101 年3 月20日簽約時系爭建物的現況圖為原證19照片。
被告公司主張：原證12群悅建設股份有限公司/ 客戶變更格
局及建材交屋通知書所載：『本公司本著配合客戶變更格局及建材之施工，目前已配合客戶要求變更工程，且此工程已進行至尾聲。』更謊稱此通知書是原告口頭委託被告新承攬之工程進入尾聲之通知書等語。此通知書單純只是『交屋通知書』，此由原告於102 年4 月9 日受到被告公司人員葉豐銘及郭黃銹葉通知到系爭建物現場進行驗收手續，原告於10
2 年4 月9 日當日內容（即原證22），原告清楚明白告知被告公司葉豐銘及郭黃銹葉，若要通知原告交屋，請按照合約上白紙黑字清楚載道：交屋通知日必須寄發郵件掛號通知單通知原告。原告才於102 年4 月11日收到被告公司所寄出之通知書。並不是被告公司所謊稱的：新承攬之工程進入尾聲之通知書等語。另被告公司交屋負責人二度說道：『初驗然後複驗才是交屋，交屋前一定是先查驗完，先檢查完之後沒問題，再簽交屋同意書。』此語已經足以證明原告與被告公司尚未完成交屋手續。原告完全沒有看過及簽署被告公司所稱之交屋同意書，被告公司分明說謊。由此顯見，被告公司根本是為了逃避後續責任，才在交屋通知書上特意註明：『新承攬之工程進入尾聲之通知書』等語，顯然故意作假。
並聲明：
⑴先位聲明：
①被告應給付原告2,190萬元及自附表所示金額受領日起至清償日止按年息5%計算之利息。
②被告應給付原告1,018,254 元，及其中397,668 元部分
自起訴狀繕本送達翌日起，其中620,586 元部分自104年6 月30日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。
③被告應給付原告15萬元及自101 年6 月4 日起至清償日
止按年息5%計算之利息、34,900元及自101 年10月31日起至清償日止按年息5%計算之利息。
④如受有利判決，原告願供擔保請准宣告准予假執行。
⑵備位聲明：
①被告應給付原告1,997,935 元及自附表所示金額受領日起至清償日止按年息5%計算之利息。
②被告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
③被告應給付原告971,044 元，及其中325,780 元部分自
起訴狀繕本送達翌日起，其中645,264 元部分自104 年
6 月30日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。④如受有利判決，原告願供擔保請准宣告准予假執行。
三、被告答辯略以：㈠關於原告主張詐欺部分：
①按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，
表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院44年台上字第75號民事判例可資參照。本件原告主張：其購買之系爭建物登記面積與系爭買賣契約約定登記面積面積短少29.9
1 平方公尺，係無法登記之增建部分，此項違建無法登記之事實，原告於簽訂購買系爭建物之買賣契約時均未告知原告，原告係受到被告詐欺而簽訂買賣契約等語，被告予以否認，因此，原告應先就其所主張被詐欺之事實，負舉證責任。
②本件系爭買賣契約第2 條第2 點記載：「房屋登記面積：
本房屋面積共計329.35平方公尺（99.63 坪），包含：㈠主建物面積計249.24平方公尺（75.39 坪）。㈡附屬建物面積，合計50.2平方公尺（15.18 坪）。㈢增建面積計29.95 平方公尺（9.06坪）」等文字，雖然有讓人誤認為系爭建物之登記面積包含增建面積在內之虞。惟上開第2 點條款之內容，實係因為被告公司於擬定買賣契約範本之疏忽所造成。故被告公司於銷售人員於向看屋之客戶解釋該條內容時，均會特別強調增建面積並未包括在房屋登記面積內。而且系爭建物乃係採先建後售之方式銷售，因此，銷售時買受人均會實際到成屋現場看過，故買受人對於房屋之結構內含有增建部分，且該增建部分並未列入登記面積範圍內，甚為明瞭。而本件原告向被告買受系爭建物時，已多次親臨現場看過系爭建物，且於簽約當時，並由銷售人員吳幸燁持系爭建物之所有權狀，向原告說明買賣契約第2 條第2 點中之房屋登記面積僅包含主建物面積249.94平方公尺及附屬建物面積50.2平方公尺在內，至於增建面積29.95 平方公尺，則不包括在內。故原告於簽約當時，即已知悉系爭建物之登記面積為多少。
③又原告係屏東科技大學畢業，受過高等教育，其本身即具
備相當之知識；且其在購買系爭建物之前，早就曾先購買門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○里○○街○○巷○○號4 樓之房屋。因此，足見原告已有購屋經驗，其不可能不知道增建物不列入登記面積之常識。更何況，徵諸一般土地、房屋買賣交易，買賣雙方通常最在意、最重視的就買賣標的物之登記面積為多少，除以總買賣價金後，計算出每坪約多少元，然後才能判斷成交價金是否有高於附近一般市價，是否有買受之價值。因此，原告在買受系爭建物時，豈有可能不注意系爭建物所有權狀上之登記面積。再者，原告曾於101 年間就系爭建物所坐落之基地○○○鎮○○段○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），向苗栗縣政府稅務局申請辦理按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅，而根據財政部稅務入口網站上所公布之地價稅問答實例第六點所載，可知原告如欲辦理按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅，原告應於地價稅開徵40日（亦即9 月22日）前，填寫地價稅自用住宅用地申請書，並應檢附戶口名簿影本及「房屋所有權狀」影本向稅捐稽徵機關提出申請。因此，足見原告早已於101 年9 月22日前已見過系爭建物所有權狀，並提供系爭建築物所有權狀影本向稅捐稽徵機關提出申請辦理按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。既然原告於101 年9 月22日前已見過系爭建物所有權狀，則其對於系爭建物所有權狀上所載之登記面積，應當甚為知悉，故其主張：被告銷售人員吳幸燁於簽訂系爭買賣契約時，未告知其登記面積不包含增建面積；且吳幸燁將申請自用住宅稅率資料整理成疊後，交由原告辦理；其係於102 年5月24日調得系爭建物之第二類謄本及測量成果圖後，始知悉建物登記面積短少云云，顯與事實不符，應不足採。
④況被告於101 年4 月17日將系爭房地所有權轉登記予原告
之同日，由原告設定最高限額2148萬元之抵押權予彰化商業銀行股份有限公司（以下稱彰化銀行），俾原告向該銀行申辦貸款用以支付買賣價金，相關所有權移轉及抵押權設定登記之文件均由鄭貴女代書製作後，送至彰化銀行由原告用印經該銀行對保後完成手續等情，為證人鄭貴女於
104 年3 月16日到庭結證在卷，且為原告所自認。因此原告於101 年4 月17日在向彰化銀行接受對保時，已見過移轉登記及抵押權設定登記之契約書（俗稱公契書），知悉登記面積不包含增建面積。果如原告主張被告公司有詐欺之情事，則其撤銷權之除斥期間應自該日（101 年4 月17日）起算，屆原告於102 年6 月26日提起本訴，其撤銷權之行使已逾1 年之除斥期間，不得再援引民法第93條第1項規定撤銷買賣契約。
⑤綜上所述，原告早於買賣契約簽訂前後，即已知悉系爭建
物之登記面積僅包含主建物面積249.24平方公尺、附屬建物面積：陽台為24.94 平方公尺、雨遮為25.26 平方公尺，並未包括增建部分之面積在內，且其於簽約前後也見過系爭建物之所有權狀，故其對系爭建物之實際登記面積甚為瞭解。因此，其主張：其係於102 年5 月24日調得系爭建物之第二類謄本及頭份鎮地政事務所測量成果圖後，始知悉建物登記面積短少等情，即非事實，顯不足採。
⑥又原告雖曾以102 年6 月11日頭份郵局270 號存證信函通
知被告解除買賣契約，惟細讀其內容僅主張被告銷售之房屋有登記面積短少29.91 ㎡之瑕疵，應於5 日內補正該瑕疵，逾期視為解除契約云云，並未有隻字片語主張民法第92條之詐欺行為，更未有行使同法第93條第1 項撤銷權之意思表示，附此指明。
㈡關於原告主張登記面積短少而構成重大瑕疵之部分：
①如上所述，原告於系爭買賣契約簽訂前後，即已知悉系爭
建物之登記面積僅包含主建物面積249.24平方公尺、附屬建物面積：陽台為24.94平方公尺、雨遮為25.26平方公尺，並未包括增建部分之面積在內，且其於簽約前後也見過系爭建物之所有權狀，故其對系爭建物之實際登記面積甚為瞭解，因此，並無所謂面積短少之瑕疵問題。
②又系爭建物乃係先建後售，原告於多次至現場鑑賞房屋並
決定買受後，即與被告簽訂買賣契約，同時並簽訂交屋協議書。該交屋協議書第1 條已明確載明：「本戶房屋連同土地應有持分業經乙方（即被告公司）依照房屋土地預定之買賣契約書履行完竣，並無任何違約情事或損害甲方（即原告）權益情形，其室內建材設備亦已完備，並經甲方驗收無誤，且認為滿意。交屋後甲方（即原告）不得藉任何理由向乙方提出任何要求或主張。」上開約定更足證被告所出售之系爭建物並無登記面積短少之瑕疵。因此，原告主張系爭建物有登記面積短少之重大瑕疵等語，為無理由。
③退萬萬步言，依台中建築師公會103 年11月21日鑑定報告
書鑑定結論欄所載（請見鑑定報告書第29頁）：系爭建築物「增建部分」，其面積為29.91 ㎡( 9.05坪) ；該增建鋼構構造物，其經核准登記則兩造合約之單價每坪65,473元，換算總價為594,974 元；其未經核准登記則以其100年11月價格日期成本480,000 元計算，兩者之價格差額為114,974 元，核與成屋買賣契約總價2200萬元差距甚為懸殊，依民法第359 條規定但書規定，原告據以解除契約顯失公平，僅得請求減少價金。
㈢關於原告主張121項瑕疵部分：
①原告主張被告所出售之系爭建物有如起訴狀證6 所示之12
1 項重大瑕疵，被告予以否認，因此，依法應由原告舉證證明該121 項重大瑕疵存在。
②被告所推出之俬房院建案，乃採先建後售之方式，房屋全
部興建完成後，再予以銷售；且被告所興建完成之房屋，並非一般之毛胚屋，而係內部已有初步簡易裝潢之房屋，例如：地面已鋪好地板、浴室及廚房均已裝設廚具及衛浴設備、各房間牆壁均已粉刷好油漆等等，此有證6 所附之照片為證。原告先前已多次由被告公司銷售人員帶同進入系爭建物內參觀、鑑賞。因此，被告於101 年3 月20日與原告簽訂買賣契約時，即同時與原告簽訂交屋協議書，將系爭建物交付與原告，並將系爭建物之鑰匙交給原告，讓原告得以遷入及開始進行裝潢。故系爭建物於101 年3 月20日簽訂買賣契約時即已完成交屋手續，且被告當時所交付之系爭建物並無任何瑕疵。
③被告於101 年3 月20日交付系爭建物予原告後，原告要求
進行「三樓浴室修改、安裝二樓採光罩玻璃、樓梯及各樓層地磚打除及泥作粉平」等附帶條件之施作，且由原告自行提供地磚、壁爐、煙囪等材料，為兩造所不爭執。依交屋協議書第6 條規定：「甲方遷入或裝潢時，即視為交屋完成。」因此系爭建物於原告要求再次進行局部之變造及裝潢時，即應視為已經交屋完成，雙方就成屋買賣契約各自應負之給付義務已履行完畢。至於，原告嗣後委由被告另行局部變造、裝潢部分，則屬另外之承攬契約。故原告提出被告寄發之客戶變更格局及建材交屋通知書亦載明「本公司本著配合客戶變更格局及建材之施工，目前已配合客戶之要求變更工程，且此工程已進行至尾聲」等語，益證買賣契約已交屋完畢，該函通知本旨為承攬工程完畢之交屋。原告曲解為買賣契約之交屋非可採信。
④依系爭買賣契約內頁客戶變更申請書載明，A2戶地磚敲除
、防水施工由公司負責、客戶自付地磚及施工費等字句，因此被告公司負責人郭財寶於101 年5 月4 日帶同原告前往台北市伸達磁磚公司挑選地磚及浴盆，原告在伸達公司有挑中其合適之地磚，惟不知何原因未向伸達公司採購，而改由另家不明商號於101 年8 月中旬將原告再行採購之地磚送達被告工地。原告主張：101 年5 月份郭財寶通知原告隨同前往台北被告協力廠商處挑選地磚，未料到達後郭財寶突向原告表示，希望地磚之錢由原告負擔，被告負責後續進貨及施作，原告為能盡快搬入房屋勉予答應，當天即挑好地轉，至101 年7 月份，原告發現地磚仍未到貨，乃向被告及其協力廠商了解，該廠商表示被告並未向該公司下定進貨，且原挑選之地磚已無貨，原告不得不向友人介紹之台中廠商緊急訂貨，嗣於101 年8 月10日將地磚送至工地現場云云。核與前揭客戶變更申請書載明地磚費用自始約定由原告負擔完全矛盾，原告說詞與事實不符，毫無可信。
⑤依原告要求變更內裝之工序為：最優先施作原告自行設計
採購之壁爐及煙囪（含樓三、四樓層地板鑽孔），之後為三樓浴室之改裝（將平面式改為下嵌式），再之後由四樓而下至一樓沿樓層鋪設原告採購之地磚，最後為清水式地板與樓梯，因此原告自行採購之壁樓、煙囪、地磚有任何一項遲延，均將導致清水式地板及樓梯無法施作，故原告就承攬契約部分未能儘速完工，應有可歸責之事由無疑。⑥被告後續之承攬工程，因原告提供材料多次拖延及不配合
施工進度等可歸責於原告之因素，導致該承攬工程後延。惟最後仍依約完工作，有變造及裝潢前後之房屋現場照片在卷為證，詎被告完工後要求原告前來驗收，原告卻遲遲不前來驗收承攬工程。原告雖於102 年3 月23日與證人葉豐銘就系爭建物進行勘驗，當時認定應修繕項目發現13項，並於當日載明工程保固修繕，並經原告本人親自簽名確認無誤。原告竟於19日後之102 年4 月11日提出高達121項之瑕疵表，並委託大眾律師事務所於102 年4 月17日寄發律師函予被告，藉詞於102 年4 月11日辦理初驗時有12
1 項之瑕疵，限於7 日內完成修繕工作云云，其真實性值得懷疑。
⑦經查原告所稱121 項瑕疵應係指承攬工作所施作之項目，
與系爭買賣契約無關。因此原告以此作為解除買賣契約或減少價金之事由，即屬無據。又該121 項瑕疵係原告單方製作之表單，未經被告公司簽認，自不能認為原告之主張為實在；況承攬之工程亦經被告公司施作完成，無原告所主張之121 項瑕疵存在。
⑧依上開鑑定報告書鑑定結論欄所載（請見第29頁）：系爭
建物『苗栗縣○○鎮○○○路○○巷○○號』，買方主張如附件之121 項瑕疵，其皆可修復，且大部分皆已修復，尚需修復所需費用為17,000元等情。因此，縱原告主張該瑕庛應列入買賣契約減少價金，其金額僅為17,000元，非10萬元。
⑨綜上所述，原告主張系爭房屋有121 項瑕疵，而要求解除
買賣契約、減少買賣價金及請求損害賠償，均屬無據，為無理由，應予駁回。
㈣原告雖提出原證12、13號，用以證明被告係通知原告於102
年4 月11日交屋，並非係於101 年3 月20日交屋云云。惟觀之原證12群悅建設股份有限公司/ 客戶變更格局及建材交屋通知書所載：「本公司本著配合客戶變更格局及建材之施工，目前已配合客戶之要求變更工程，且此工程已進行至尾聲。」可知該通知書乃係原告另外口頭委託被告就其已買受之系爭建物再進行內部格局之變更及內部建材之裝潢及施工，經被告承攬施工完成後，通知被告至系爭建物驗收工程所出具之書面通知文件。另外依原證13所載，亦可知該工程進度表係102 年10月11日所製作，係被告為施作原告所委託之工程，所出具之工程進度表。故上開兩份文件，均不能證明被告於101 年3 月20日尚未交付系爭建物。
㈤原告另提出原證11簽呈，用以證明兩造之買賣契約包含被告
必須為原告施作三樓浴室修改、二樓採光罩玻璃、樓梯及各樓層地磚打除及泥做粉平等工程，此等工程價款為房價所包括，兩造並未另訂承攬契約云云，惟查：
①買賣與承攬乃係性質上兩種不同之契約，前者重在物之交
付，後者則重在勞務之提供。本件原告委託被告承攬施作之三樓浴室修改、二樓採光罩玻璃、樓梯及各樓層地磚打除及泥做粉平等工程，核其性質乃係重在被告施作工程所提供之勞務，其性質應屬承攬契約無誤。
②觀之兩造於101 年3 月20日所簽訂之買賣契約第6 條主要
結構、建材及其廠牌、規格之約定：「一、本成屋建築構造種類（主要結構）RC結構。二、施工標準悉依主管機關核准之工程圖樣與說明書及本契約附件（二）建材設備表施工」，並參酌系爭買賣契約附件二建材設備表所列舉之系爭建物之結構、鋼筋、混凝土、外觀、室內裝修、防水處理、衛浴設備、廚房設備、空調、電器設備、社區管理、安全設備、網路系統、天然瓦斯、外水電、給排水設備等項目所載之內容，可知兩造買賣契約之內容係以交付第
6 條所約定之建物（即被告已興建完工，並經原告多次鑑賞之系爭建物）為限，並不包含被告另外需就系爭建物進行局部格局變更及建材施工之工程在內甚明。另再參諸被告於101 年3 月20日所開立之保固書，更可證兩造所簽訂之買賣契約內容並不包含被告另就系爭建物再次進行局部格局變更及建材施工之工程在內無誤。否則，被告豈會於簽立買賣時出具保固書擔保所交付之系爭建物無瑕疵。
③原告所提出之上開簽呈雖記載：「房價包含三樓浴室修改
、二樓採光罩玻璃、樓梯及各樓層地磚打除及泥作粉平」，惟此乃係因被告為計價方便，將原告另外口頭委託施作之工程報酬算入房屋價金中所為之記載，故自不得以此，遽認為原告口頭委託被告施作之改建工程係在買賣契約範圍內。
㈥查被告承攬原告所委託之上述工程，原先估算之承攬報酬為
410,411元，加計被告公司內部所預定之系爭建物售價2,159萬元後，定價為2,200 萬元（上開兩金額相加後，萬元以下金額均不計）。故系爭建物之房價2,200 萬元，實係包含承攬報酬在內，而未另予計算。又由於被告公司開始施作後，原告不斷地變更並追加其他施作項目，工程施作項目及內容一變再變，因而導致被告實際支出之金額高達632,741 元，加上原告嗣後追加之工程金額209,100 元，實早已超出當初所預估之承攬報酬，此部分之虧損被告已自行吸收。
㈦系爭買賣契約所附各樓層平面圖非原告看屋時現狀之平面圖
，係被告應原告提出之要求日後變更時之各樓層平面圖，修改部分如被告103 年11月14日民事陳報狀所附原告亦不爭執之客戶變更申請書所示。其後原告於101 年10月14日以電子郵件通知被告人員溫政芳，指示關於系爭建物內部修改之工法及材料，因系爭建物1 樓至4 樓室內地板與浴室牆面油漆粉刷工程，其施工材料及方法由原告自行尋找，僅施工費用由被告支付，因此兩造書面約定施工後如有任何缺失問題產生，將由原告自行處理，與被告無關，原告並於101 年12月28日出具切結書予被告以釐責任，並有被告支付予相關廠商材料費、施工費之憑證可證。
㈧客戶變更申請書所載日期係101 年3 月14日，該申請書（含
變更後各樓層平面圖）為兩造同年月20日系爭買賣契約之附頁。可知兩造於簽約前就變更項目及方法達成共識，因此被告於101 年3 月20日簽約日前已將變更所需之材料或械具搬入系爭建物內，並開始變更工作。因此，原告104 年3 月16日審理期日提出之照片可看出施工時為保護樓層地板而鋪設之施工木板、二樓牆壁補依原告指示變更線路位置、二樓後落地門左上角依原告指示鑽妥之廚房單孔排煙孔，原告主張上開照片為101 年3 月20日簽約看屋時之現況固然無誤，但非為他人施工，而係為原告施工。
㈨原告要求變更之項目，除載明在客戶變更申請書外，其餘經原告指示，但未記載於客戶變更申請書者，另有：
①二樓落地窗原始設計為有橫式，且格柵不能開啟，室內
無法經此出入陽台，但原告指示將落地窗更改為無橫式，且變更格柵為推門開啟式，人員可以進出陽台，此有變更後之照片4張可資比對。
②壁爐及其下、其後鋪砌之耐火磚均由原告自行採購，進場
後被告方得施工，並依原告指示確定其位置後，往上鑽出通過三樓、四樓樓板之煙囪孔徑安裝煙囪，使排放至四樓外，有照片5 張可稽。
㈩並聲明：
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利益判決，願供擔保免為假執行之宣告。
四、本院為行集中審理，分別於104 年6 月29日及104 年7 月13日協同兩造協議並簡化爭點整理如下（見本院卷㈡第88-90、154 、155 頁）：
㈠兩造不爭執事項如下：
①原告前於101 年3 月20日與被告簽立系爭買賣契約，向被告購買其所推出之系爭房地，約定總價款為2,200 萬元。
原告就系爭房地價款除交屋款10萬元外，業已支付2,190萬元（給付之時間及金額如起訴狀附表之受領日期及金額）。另就外水電部分，原告另給付被告15萬元，又於101年10月31日支付系爭建物設置壁爐之費用34,900元予訴外人。
②系爭買賣契約第二條第二項「房屋登記面積」欄記載：「
二、房屋登記面積：本房屋面積共計329.35平方公尺（99.63 坪），包含：㈠主建物面積計249.24平方公尺（75.3
9 坪）。㈡附屬建物面積，合計50.2平方公尺（15.18 坪）。㈢增建面積計29.95 平方公尺（9.06坪）」。而系爭建物（即苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○○號) 之第二類登記謄本及測量成果圖所載，其登記主建物面積為249.24平方公尺，另附屬建物陽台為24.94 平方公尺，雨遮為25.26 平方公尺，合計總面積為299.44平方公尺，與系爭買賣契約上開所載「房屋登記面積」329.35平方公尺，相差
29.91 平方公尺。③原告自系爭房地移轉登記其名義後，至提起本件訴訟止，共支付下列款項：
⑴101 年4 月18日至102 年6 月17日共計1 年2 月，按年息1.82% 計算之貸款利息380,077 元。
⑵101 年9 月過戶起至102 年5 月之天然氣費1,192 元。
⑶101 年9 月過戶起至102 年5 月之自來水費1,556 元。
⑷101 年9 月過戶起至102 年6 月之電費2,303 元。
⑸101 年地價稅902 元。
④原告於101 年間系爭房地移轉登記其名義後，於同年4 月
17日以系爭房地向彰化銀行竹南分行申辦貸款，並設定債權額為2,148 萬元之最高限額抵押權與彰化銀行，於申辦過程除借款文件外，並簽訂土地建築改良物抵押權設定契約書及經銀行人員為對保程序；另於同年地價稅開徵40日（即9 月22日）前，就系爭建物所坐落之基地即苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○○○○○號土地曾向苗栗縣政府稅務局申辦按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。
⑤依被告101 年3 月9 日簽呈內容所示，原告購買系爭房地
之價格協商為2,200 萬元，總房價包含下列3 項系爭建物之修改：①三樓浴室修改、②二樓採光罩玻璃、③樓梯及各樓層地磚打除及泥作粉平。惟雙方就上述修改及其後原告要求變更或增設之部分，例如設置壁爐等，雙方僅有口頭約定或依原告口頭指示，雙方並未任何書面協議或原告以書面指示。
⑥原告購買系爭房地過程中主張係由被告之經理吳幸燁接洽
，原告之女友即證人李怡櫻多次陪同看屋及簽約。兩造簽訂系爭買賣契約時，亦係由吳幸燁處理，並由當時之員工葉貞儀在旁協助處理簽約事宜。
⑦原告於102 年6 月11日以頭份郵局第270 號存證信函主張
：被告遲遲未完成修繕，一再延誤交屋及系爭建物有上述短少登記29.91 平方公尺；定期5 日催告被告補正該瑕疵，將登記面積補足至329.35平方公尺，否則視為逕行解除系爭買賣契約，請求返還價金及損害賠償；又如上述短少無法構成解約事由，原告亦以本函通知就上述坪數短少及一切瑕疵主張減少價金，並請求損害賠償。原告復於本件起訴狀再次為解除系爭買賣契約及減少價金之意思表示。
⑧原告提出下列證物之形式真正：
⑴原證一系爭買賣契約書（包含其內101 年3 月14日客戶變更申請書）影本1 份。
⑵原證二買賣價金付款單據影本7 張。
⑶原證三系爭建物外水電費用收據影本1 份。
⑷原證四系爭建物第二類登記謄本影本1份。
⑸原證五苗栗縣頭份地政事務所測量成果圖影本1 份。⑹原證七102 年6 月11日頭份郵局第270 號存證信函影本
1 份。⑺原證八彰化銀行往來明細查詢及101 年房屋擔保借款繳息清單影本各1 份。
⑻原證九系爭建物臺灣中油股份有限公司天然氣事業部查
詢氣費網頁截圖、102 年3 月天然氣費收據、102 年5月營業收入暨其他附帶收入收據、102 年5 月天然氣費收據、網站e 櫃台水費繳費明細截圖( 水號：3Z000000000)、網站e 櫃台水費繳費明細截圖( 水號：3Z000000000)、台灣電力公司歷史帳單查詢網頁截圖( 電號：00-00-0000-00-0)、台灣電力公司歷史帳單查詢網頁截圖
(電號：00-0 0-0 000-00-0)、102 年6 月電費收據(電號：00-00-0000-00-0)、101 年地價稅課稅明細表、
101 年全期房屋稅繳納證明書、102 年房屋稅繳款書影本各1 份。
⑼原證十系爭建物裝設壁爐費用價目單影本1 張。
⑽原證十一被告公司101 年3 月9 日簽呈影本1 張。
(11) 原證十二被告公司客戶變更格局及建材交屋通知書影本1 張。
(12) 原證十三被告公司102 年10月11日（應為101 年10月11日之誤）工程進度表影本1 張。
⑨被告提出下列證物之形式真正：
⑴苗栗縣政府101年地價稅課稅明細表影本。
⑵財政部稅務入口網站上所公布之地價稅問答實例網頁內容。
⑶空白之土地建築改良物抵押權設定契約書。
⑷交屋協議書影本。
⑸變造及裝潢前後之系爭建物現場照片。
⑹大眾律師事務所寄發律師函。
⑺被告訴訟代理人寄發律師函。
⑻原告101年10月14日電子郵件影本3紙。
⑼原告101年12月28日切結書影本1紙。
⑽被告支付材料費及施工費憑證影本2紙。
(11)2樓落地窗及格柵變更前後照片4張。
（12）壁爐、耐火磚、煙囟照片5張。㈡本件爭點如下：
①第一先位之訴（撤銷買受意思表示，請求返還不當得利及侵權行為損害賠償）：
⑴原告是否係因受被告或其銷售人員之詐欺而為買受系爭
房地之意思表示？⑵如原告係因受被告或其銷售人員之詐欺而為買受系爭房
地之意思表示，其撤銷該買受之意思表示是否生效？原告請求被告返還不當得利及侵權行為損害賠償是否有理？②第二先位之訴（解除系爭買賣契約，請求返還價金、債務不履行損害賠償及不當得利）：
⑴系爭建物中所謂「增建部分29.91 平方公尺」，無法辦
理所有權登記是否構成民法第354 條所定之物之瑕疵，且原告據以解除系爭買賣契約，並無顯失公平之情形？⑵系爭建物是否具有原告主張，如缺失表所列121項瑕疵
，且原告據以解除系爭買賣契約，並無顯失公平之情形？⑶如原告依據上述2項原因，得以主張解除系爭買賣契約
，且系爭買賣契約業已依法解除者，原告請求被告返還價金、債務不履行損害賠償及不當得利，是否有理？③備位之訴（減少買賣價金，請求返還不當得利、請求給付遲延債務不履行損害賠償及依據契約約定）：
⑴系爭建物中所謂「增建部分29.91 平方公尺」，無法辦
理所有權登記是否構成民法第354 條所定之物之瑕疵？如屬具有物之瑕疵，原告得請求減少價金多少，並依不當得利規定請求返還為合理？⑵系爭建物是否具有原告主張，如缺失表所列121 項瑕疵
？如屬具有物之瑕疵，原告得請求減少價金多少，並依不當得利規定請求返還為合理？⑶被告履行系爭買賣契約是否有給付買賣標的物遲延之情
形？如有，其給付遲延是否可歸責於被告？如被告就給付遲延有可歸責事由，原告請求被告賠償其已支付之貸款利息之損害971,044 元，是否有理？⑷原告依據系爭買賣契約中之交屋通知書第肆項第二點請
求被告給付已支付之貸款利息之損害971,044 元，是否有理？
五、得心證之理由：㈠原告第一先位之訴，即依撤銷買受意思表示，請求返還不當得利及侵權行為損害賠償部分，為無理由：
①按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，
民法第92條第1 項固有明文。惟所謂「詐欺」者，乃故意欺騙他人，使其陷於錯誤，並進而為不利於已，且本來不願意表示的意思。故詐欺在概念上必須有雙重的故意；首先有使人陷於錯誤的故意，並基於錯誤而為一定表示的故意，核先說明。
②原告主張其向被告購買之系爭建物，依據系爭買賣契約第
二條第二項「房屋登記面積」欄記載為「二、房屋登記面積：本房屋面積共計329.35平方公尺（99.63 坪）」，惟系爭建物實際登記總面積為299.44平方公尺，與系爭買賣契約上開所載「房屋登記面積」329.35平方公尺，相差29.91 平方公尺等情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項②），自堪信為真實。原告並主張上開不足之「29.91 平方公尺」應係該條項第㈢點所載之「增建面積29.95 平方公尺（9.06坪）」，被告及其銷售人員吳幸燁於銷售期間均未告知此違建部分無法登記之事實，故其受此詐騙而為買受之意思表示等語。被告則主張其銷售人員吳幸燁於簽訂系爭買賣契約時有告知此「增建部分不能登記之事實」云云，惟此為原告所否認。被告就此有利於已之事實，並未舉證證明，已難採信。況且，證人吳幸燁於原告對其與被告法定代理人等人提起刑事詐欺告訴案件（台灣苗栗地方法院檢察署102 年度他字第635 號）中固然陳稱：我於
101 年3 月14日告訴人（即原告）來拿合約時，有對他做初步的導讀，告訴人還問什麼叫增建面積，…我有告訴他權狀登記面積就是主建物及附屬建物等語（見該他字卷第
63、64頁）。依其意思似謂其有告知原告上述「增建部分」並不在登記面積範圍內。惟本件係成屋買賣，系爭建物既已完工並辦妥保存登記，其登記面積部分既僅包括「主建物」及「附屬建物」部分之面積，該「增建部分」並不在登記範圍為訴外人吳幸燁所明知，而系爭買賣契約上開記載顯然與上開登記情形不符，以吳女擔任被告公司之銷售經理，應有相當豐富之社會閱歷，在此情形下，光以所謂「對原告說明增建部分不在登記範圍」，顯然無法避免將來問題之產生。是最直接、簡便之方式，即應將契約上不符之處予以更正，以杜日後糾紛之產生。吳幸燁不為如此行為，事後被訴時，方稱其有告知云云，恐係卸責之詞，不足採信。
③然而，系爭建物既係業已完成保存登記之成屋，其登記內
容，除有被告持有之所有權狀可查外，任何人只須知道其門牌號碼或建號，均可自行向地政事務所申請其登記簿謄本，以查明其登記面積範圍及其他所有之內容為何；甚至，如客戶並未如本件原告就購買之建物有如此多範圍之變更，交易在1 、2 個月內即完成過戶，客戶取得權狀時，對於其建物之實際面積為何，一目了然。被告經營房屋興建銷售多年，自然知悉此情。是於銷售過程中，只要客戶要求提供權狀閱覽，或門牌號碼或建號以自行申請建物謄本時，系爭建物之實際登記面積為何，自然無從隱瞞。在此情形下，被告當不致愚笨到以為將「增建部分」亦列入登記面積範圍內，不會有被客戶輕易揭穿之慮。是被告辯稱：上開情形係被告公司人員於擬定（成屋）買賣契約範本之疏忽所造成等語，應可採信。又被告及其銷售人員之過失，應不僅於擬定契約範本時發生；其銷售人員於銷售時，如確有對客戶導讀契約內容者，顯然亦未注意及此錯誤，導致未將此項錯誤在契約書上為明確之更正，併予說明。
④綜上所述，本件兩造買賣之系爭建物實際登記面積，確有
原告所主張與契約記載不足之處。惟依上開所述，造成此項登記面積不足之原因係被告及其公司人員之過失行為，尚無證據足以認定係被告或其公司人員之故意行為所致。是本件縱認原告有因被告或其公司人員之行為，就系爭建物登記面積方面陷於錯誤，而為買受之意思表示，惟並無明確證據證明此係被告方面之故意行為所致，參酌首開說明，原告主張其係因被詐欺而為意思表示，其依民法第92條第1 項規定撤銷其買受意思表示云云，尚不足採。原告買受系爭房地意思表示既無從撤銷，則其依據民法179 條規定請求返還不當得利（包含系爭房地價金及外水電、壁爐費用）暨依民法第184 條第1 項前段請求侵權行為損害賠償（即所支付之貸款利息、水、電、瓦斯、稅金等費用），即無理由。
㈡原告第二先位之訴，即依據民法第359 條規定解除系爭買賣
契約，並依民法第259 條規定請求返還價金及利息、第260條（本條規定「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，並非請求權基礎；依原告之主張，其請求權基礎應係「民法第231 條第1 項給付遲延損害賠償請求權」，附此說明）規定請求債務不履行損害賠償及第179 條規定請求返還不當得利，亦無理由：
①原告其據以解除契約之事由係以系爭建物有下列2 種重大
瑕疵，故發函通知被告限期改善如未改善逕行解除契約，另以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示：
⑴系爭建物實際登記面積與系爭買賣契約約定短少29.91平方公尺，此等面積之短少，屬重大之瑕疵。
⑵系爭建物有起訴狀原證六缺失表所示之121 項重大瑕疵。
②系爭建物實際登記面積與系爭買賣契約約定短少29.91 平
方公尺，而此29.91 平方公尺部分即為系爭買賣契約第二條第二項第㈢點所述「增建部分」，此為兩造所不爭執，已如前述。而關於上述「增建部分」究係在系爭建物之那一部分。依被告稱上述「增建部分」係指系爭建物二樓及四樓露台上搭建之鋼鐵造採光罩，其中二樓部分並經原告要求覆蓋玻璃等語；原告陳稱：因系爭建物有多處違建如
104 年3 月16日提出之平面圖紅色部分（見本院卷二第53頁），故其不知上述「增建部分」究係何處。惟依鑑定人即台中市建築師公會指派之方啟超建築師履勘測量後，亦認定上述「增建部分」係系爭建物二樓及四樓露台上搭建之鋼鐵造採光罩，僅其實地測量後之面積分別為15.81 平方公尺、14.82 平方公尺，合計30.63 平方公尺（見鑑定報告書第28頁），較系爭買賣契約記載之「增建部分」面積29.91 平方公尺，多出0.72平方公尺。是系爭買賣契約中之「增建部分」係系爭建物二樓及四樓露台上搭建之鋼鐵造採光罩，應可認定。至於，原告提出上述平面圖主張「紅色」部分，亦為被告違建部分，縱認屬實。惟比對原告提出之該平面圖及測量成果圖顯示，該等所謂之「違建」部分，均係在登記面積中之陽台、雨遮部分所施作之「違建」，顯然並不影響系爭建物已合法登記面積之大小，故原告上開主張尚不影響本件之認定。
③被告主張原告於簽約時已知此部分「增建部分」並不在登
記面積範圍內一節，尚不足採，亦如前述。是此「增建部分」未經合法登記，縱如被告法定代理人或其公司人員於上述刑事案件偵查中稱：將來在容積率範圍內可以登記等云云（惟此應為推託之詞，否則，如果可以補正登記，被告應該早就予以補正，省卻民刑訴訟之麻煩；或於訴訟中聲請檢察官或法官向相關建築主管機關查詢），然此「增建部分」之現況既屬未經合法登記，隨時有遭查報拆除之可能，其價值自然較經合法登記之建物為低。是原告主張此部分構成物之瑕疵，尚可認定。
④惟上述二樓及四樓露台上搭建之鋼鐵造採光罩在原告看屋
及簽約時，業已存在，且其中二樓採光罩上之玻璃係簽約後經原告同意而裝上一節，為原告所不爭執。另被告主張原告於簽約購買系爭房地前已由其公司人員帶看系爭建物
7 次以上，對於系爭建物之狀況極為了解，此亦為原告所不爭執。再者，原告大學雖係就讀農園生產科系，惟其於簽約前對室內裝潢有興趣，除已自費學習外，並已考上苗栗縣國立聯合大學室內設計系，將從事室內設計事業等情，亦據其陳述在卷（見本院卷㈡第47、48頁）。參以其購買系爭建物，並非如一般消費者一樣，完全接受建商之規畫設計或稍做修改，而係按其個人理念，在不影響結構安全之情形下，做了相當大之改變，例如：⑴將1 樓至4 樓所有之地板（包含樓梯）所鋪設之地磚、原木地板或磁磚全部打除後以泥作粉光加平光漆、⑵樓梯扶手全部移除、⑶3 樓室內由2 間套房變更成1 間大套房（且其浴室內之浴缸亦變更為下嵌式）、⑷1 至4 樓後面廁所之原來地磚敲除，原告另行選購新地磚（材料及施工費用由原告負擔）、⑸1 、3 樓後陽台加南方松圍籬、⑹4 樓室內加榻榻米（由原告負擔費用）、⑺於2 樓客廳設置壁爐、⑻將2樓落地窗更改為無橫式，將格柵變更為推門開啟式，使人員可以進出陽台等情，此除有系爭買賣契約內之原告10
1 年3 月14日客戶變更申請書在卷可稽（見本院卷㈠第42頁），並經本院於103 年9 月12日會同兩造及鑑定人到場勘驗無誤，有勘驗筆錄1 份、系爭建物及其隔壁27號之照片49張在卷可稽（見本院卷㈠第218-260 頁）。由原告對於系爭建物既已多次參看，且於簽約前已依按照自己之想法，進行變更、設計等事實，足以顯示其對於系爭建物之現況及依其想法變更後之狀況，應已符合其購買系爭建物之目的。而上開增建部分在系爭建物之2 、4 樓露台，搭建鋼鐵造採光罩，其用途僅在使該露台上得以遮陰，原告看屋、簽約前均已知悉；另原告參酌同社區其他住戶之作法，將2 樓採光罩上添加玻璃，增加避雨之功能。是上開「增建部分」就系爭建物之主要功能上並無多大之影響。再者，上開「增建部分」目前實際上依然存在，且可使用；雖因未經登記，將來有遭查報、拆除之危險，故其價值有所減損，惟就整筆買賣而言，無論係以金額比例（如後所述減損價值為114,974 元，占系爭房地價金2,200 萬元約0.5%。即使依原告主張「增建部分」價值應以零計算，其價值損失為594,974 元計算，占系爭房地價金2,200 萬元2.7%）；或依系爭建物面積比例（約9%，計算式：29.3
1 ÷329.35＝0.09），或系爭建物之主要使用功能而言，本院認為此瑕疵並非重大。復參酌原告除10萬元之餘款未交付外，其餘價金2,190 萬元均已交付完畢；而被告除有如鑑定結果之8 項，修繕費用17,000元之輕微瑕疵外，其餘部分均無瑕疵，且依照原告上開個人喜好所為之變更均已完工之情形下，原告以此登記面積短少之瑕疵，主張解除系爭買賣契約，顯然嚴重失衡，其主張尚難採取。
⑤原告又主張系爭建物有如缺失表所示之121 項嚴重瑕疵，
經其催告修繕而未修繕，故其主張解除系爭買賣契約云云。被告對於原告主張系爭建物有上述121 項瑕疵予以否認，是依民事訴訟法第277 條本文規定，自應由原告就此有利之主張舉證。原告雖提出上開缺失表及其於102 年4 月11日至現場驗收時之錄影及相關瑕疵之照片為證。
⑴上開缺失表係原告於102 年4 月10日自行進入系爭建物
勘驗，詳細作紀錄，並於翌日與證人即被告員工葉豐銘進行驗收前製作完成，帶到現場等情，業據原告於104年3 月16日審理陳述在卷（見本院卷㈡第39、40頁）。
是上開缺失表係原告自行製作之私文書，而其上並未經被告公司辦理驗收人員之簽名確認，自難僅以原告自行製作之紀錄文書，即認定系爭建物有該缺失表所示之12
1 項瑕疵。⑵再者，縱認其所提出缺失表上之瑕疵均屬存在，惟觀其
內容，多數係某些區域、設備有髒污、小石塊或水泥塊、殘膠而未清潔，柵欄生鏽、洗臉台下方水管漏水、廁所缺門片、缺裝飾白石、陽台排水蓋、南方松未上保護漆、部分紗窗、紗門欠缺或破損等情狀，均與系爭建物之主要功能無重大影響。上開原告所主張之瑕疵，顯然可以修復，且依原告備位聲明中主張如認為無法解除契約者，則主張以減少價金10萬元，是其修繕之費用亦不高。
⑶況且，本件經本院囑託鑑定人鑑定系爭建物是否有原告
主張之上述121 項瑕疵，其經現場依據原告上述缺失表遂項鑑定結果為：其中第118 項「缺各樓層水電圖」、第119 項「所有門窗有鑰匙孔皆要給予鑰匙」非涉及建物整體構造上之瑕疵，無關修復可否，其餘項目經鑑定結果皆可修復，且尚有第5 、21、26、36、39、56、71、117 項等8 項尚需修復，修復費用合計為17,000元等情，有鑑定報告書第捌項可稽（見上開鑑定報告書第27頁）。是本件系爭建物僅有上述8 項瑕疵，且其修復費用僅需17,000元；且認其於102 年4 月11日驗收時確有其所主張之121 項瑕疵，惟依其主張減少價金10萬之金額觀之，與系爭房地買賣價金之比例，亦屬輕微。是原告主張系爭建物有121 項瑕疵，主張解除契約，顯失公平，其主張亦非有理。
⑥綜上所述，被告出售之系爭建物固有上述登記面積不足及
上述建物本體之8 項瑕疵，惟上開瑕疵並非重大，原告以此主張解除契約，顯失公平，自不應准許。系爭買賣契約既未經合法解除，則其依據民法259 條規定請求返還價金、第179 條不當得利規定請求返還系爭房地價金、外水電、壁爐費用暨依民法第231 條第1 項前段債務不履行損害賠償（即所支付之貸款利息、水、電、瓦斯、稅金等費用），即無理由。
㈢原告備位之訴，即依據民法第359 條規定請求減少買賣價金
後，並依據同法第179 條規定請求返還不當得利於131,974元及其利息範圍內為有理由；其餘不當得利請求及依據民法第231 條規定請求給付遲延債務不履行損害賠償及依據契約約定請求原告給付其所支付之利息部分，均無理由：
①被告出售之系爭建物有上述登記面積不足及上述建物本體
之8 項瑕疵等情，已如上述。是原告依據民法第359 條規定請求減少買賣價金後，並依據同法第179 條規定請求返還不當得利，自應准許。
②爰就原告得請求減少價金之金額，分別說明如下：
⑴關於登記面積不足部分，以114,974元為當：
⒈系爭建物依據系爭買賣契約中之約定，其買賣價金為
6,550,000 元，其總面積約定為99.63 坪（即329.35平方公尺），此有系爭買賣契約第二條第二項及附件一繳款明細表上之記載可稽（見本院卷㈠第8 、15頁）。是系爭建物每坪之價格為65,743元（計算式：6,550,000 元÷99.63 ＝65,743元）。而該登記面積不足部分（即「增建部分」）之面積為29.91 平方公尺，即9.05坪。故此部分之價格應為594,974 元（計算式：65,743元×9.05＝594,974元）。
⒉登記面積不足部分（即「增建部分」）之面積為29.9
1 平方公尺，即9.05坪。因該「增建部分」係鋼鐵造，且其中2 樓部分覆玻璃，經鑑定人參酌被告提出之估價單，並向相關廠商詢問報價結果，認定該「增建部分」於100 年11月份之成本價格為48萬元（見鑑定報告書第28頁）。
⒊又原告雖稱上開「增建部分」有可能被拆除，故其價
值應為「零」云云。惟查，上開「增建部分」目前依然存在，且可供原告使用，雖有被查報拆除之可能，惟其實際上並未被拆除，則其仍繼續存在，而有其價值（此如同違章建築建物，雖然有被拆除之可能，惟在實務上仍得為交易之標的，僅係其價值與經合法登記之建物有別）。故原告主張上開「增建部分」之價值為零，尚不足採。
⒋是上開「增建部分」因未辦理登記，其價值減損金額
為114,974 元（計算式：594,974 元－480,000 元＝114,974 元）。從而，原告就此部分主張減少價金114,974 元，並依據民法第179 條規定，請求返還114,
974 元及自101 年4 月18日其給付最後1 筆價金即貸款之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由；至於原告請求超過部分，為無理由。
⑵就系爭建物8項瑕疵部分，以17,000元為有理由。
查原告雖主張系爭建物有其提出缺失表中之121 項瑕疵，並請求減少價金10萬元。惟經本院囑託鑑定人依據上開缺失表逐項鑑定，僅其中之第5 、21、26、36、39、
56、71、117 項等8 項有瑕疵，尚需修復，修復費用合計為17,000元等情，已如上述（見上開鑑定報告書第27、28頁）。是原告就此部分主張減少價金17,000元，並依據民法第179 條規定，請求返還17,000元及自起訴狀繕本送達之翌日，即102 年7 月4 日（見本院卷㈠第88頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由；至於原告請求超過部分，為無理由。③原告另以被告法定代理人於101 年3 月20日簽訂系爭買賣
契約時稱：系爭建物2 、3 個月內即可交屋，惟迄今仍未能交屋，致原告無法使用系爭建物，受有支付貸款利息之損害，爰依民法第231 條及契約約定，請求被告賠償或給付971,044元及其利息云云。經查：
⑴被告對於原告主張其法定代理人曾同意於簽約後2 、3
個月交屋一事，予以否認。依民事訴訟法第277 條本文規定，原告就此有利之事實，自應負舉證之責任。惟原告迄今均未提出任何證據，是其上開主張，已難採信。
⑵再者，依據兩造契約內容及交易過程觀之，原告並非單
純購買被告興建完成之系爭建物而已，其尚且要求被告為相當程度之變更，且其中部分之變更，其材料係由原告負責挑選、提供，例如：壁爐、1 至4 樓後方廁所地磚、4 樓的榻榻米，甚至兩造最後連1 至4 樓地板、浴室牆面油漆粉刷工程之材料及施工者，亦於101 年12月28日另行協議由原告自行尋找，費用由被告負責，有被告提出，並為原告不爭執之切結書及付款憑據影本在卷可稽（見本院卷㈡第180 、181 頁）。是本件兩造間就系爭房地交易，除買賣契約外，另混合有承攬契約之性質；亦即系爭買賣契約並非單純之買賣契約性質，而係屬買賣與承攬之混合契約。而就買賣契約部分，係就被告原應興建完成部分之建物為標的物，故雙方於簽約時，同時簽署交屋協議書，表明「乙方（即被告）已依約履行完畢，…並經甲方（即原告）驗收無誤…」。雖原告主張當時並未驗收，亦未拿到系爭建物遙控器（鑰匙）；且係簽署一堆文件，並未注意有此交屋協議書云云。惟查：
⒈原告係00年出生，於簽署系爭買賣契約時，年近3 旬
，且係大學畢業，自學室內設計，其社會閱歷雖非非常豐富，但亦應有相當之閱歷。其於簽約前尚且對於系爭建物應如何變更，提出一套設計，且亦有能力與被告銷售人員議價之能力（原定價2,700 萬元，最後以包含變更部分總價2,200 萬元）；再者，其就系爭房地預計貸款1,800 萬元，將來每月負擔本息將近10萬元，顯示其有相當工作能力。以原告上述學識、閱歷及能力，焉有不知其所簽署之文件有此「交屋協議書」，且其內容係表明「被告業已依約交付，原告已驗收完畢系爭建物」。原告空言主張其不知簽署該文件，尚不足採。
⒉再者，兩造簽約後，系爭房地不到1 個月內即已移轉
登記予原告名下，並於101 年4 月18日辦妥銀行貸款1,790 萬元，並撥付予被告，不足之10萬元，亦由原告於101 年6 月26日支付被告，原告所應負擔之給付義務僅剩下系爭買賣契約所稱之「交屋款10萬元」，此為兩造所不爭執。在此情形下，原告當然有權，且其亦會要求被告將系爭建物之遙控器鑰匙交付（雖被告因尚需處理原告申請變更部分工程，仍有持有遙控器鑰匙以便進出，但原告既已支付99.55%之價金，被告實無權拒絕交付）。另證人葉豐銘亦證稱：原告有拿鑰匙，被告公司也有保留鑰匙，因為他們（指原告）可以找人去裝潢或處理其他事情。…102 年農曆過年後（原告）有進去屋子裡面修繕他自己發包的2 樓的地板，我路過有看到原告，還跟他打招呼等語（見本院卷㈡第38頁）。是原告稱：其從未拿到鑰匙云云，亦難採信。
⒊況且，依原告提出之原證17（即系爭買賣契約中之交
屋通知書）中第肆條第二項所載「有關金融機關核撥貸款後到交屋日前之利息由賣方負擔」。而本件銀行貸款既於101 年4 月18日即已核撥予被告，如被告尚未交屋者，何以在102 年4 月17日委請律師發函前1年間從未主張應由被告支付貸款利息。
⒋兩造間系爭買賣契約既屬買賣與承攬混合契約，已如
前述。兩造就買賣部分於原告貸款核撥給付被告、被告將系爭房地移轉登記並將遙控器鑰匙交付原告時，業已履行完畢；其後雙方就承攬契約部分（即客戶變更申請部分）之履行，自然仍需將系爭建物交由被告占有（亦即被告仍持有系爭建物之遙控器鑰匙1 份，惟此時應係由兩造共同占有之狀態）。嗣因兩造對於承攬修改部分如何進行或某些事務應由何人負責發生歧見，致其工程進度未能順利進行。惟此乃兩造就承攬契約部分另行解決。尚難以此回推，主張被告未履行買賣契約之交屋義務。
⑶綜上所述，原告以被告遲延交付系爭建物予原告，依民
法第231 條規定或系爭買賣契約中之交屋通知書第肆條第二項約定，應賠償或負擔原告已支付之房屋貸款利息云云，為無理由，應予駁回。
㈣綜上所述，原告就此登記面積減少部分主張減少價金114,97
4 元，並依據民法第179 條規定，請求返還114,974 元及自
101 年4 月18日其給付最後1 筆價金即貸款之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨就缺失表中第5 、21、
26、36、39、56、71、117 項等8 項瑕疵主張減少價金17,000元，並依據民法第179 條規定，請求返還17,000元及自起訴狀繕本送達之翌日，即102 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行；而被告陳明願供擔保，請求准免為假執行之宣告，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額，併宣告之。至於原告敗訴部分，因該部份之訴業經駁回而失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事第一庭法 官 潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 104 年 7 月 31 日