臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度苗簡字第328號原 告 劉嘉田訴訟代理人 林誌誠律師被 告 李岩豫訴訟代理人 李恭清被 告 葉步鉁上列當事人間請求確認房屋租賃關係不存在等事件，本院於民國一○三年二月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李岩豫、葉步鉁就坐落於苗栗縣○○鄉○○○段○○○○段○○○地號土地（權利範圍一萬分之三二四）及其上之建物建號一六九建號即門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○○街○○○號房屋之租賃關係不存在。
被告葉步鉁應遷出上開第一項之房屋並將該房屋交還原告。
被告葉步鉁、李岩豫應自民國一○二年三月一日起至被告葉步鉁遷出系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號、42年臺上字第1031號判例意旨可資參照）。原告主張被告間就坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○段00地號土地（權利範圍為10000 分之324 ，下稱系爭土地）及其上建物（門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○○街○○○ 號，下稱系爭房屋）房屋之租賃關係不存在，為被告所否認，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，形式上能以確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件訴訟，應有確認利益，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519 號裁判意旨參照）。查本件原告起訴時原聲明：「㈠確認被告李岩豫與被告葉步鉁間就系爭土地及系爭房屋之租賃關係不存在；㈡被告葉步鉁應自系爭房屋遷出並交付原告」。嗣於民國102 年8 月30日具狀追加聲明為：「被告應自102 年3 月1 日起至遷出系爭房屋之日止，按月共同給付原告新臺幣（下同）20,000元」，核其上開訴訟標的之追加，請求之基礎事實並未改變，揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠、原告於102 年2 月7 日經由101 年度司執人字第5391號強制執行事件拍賣程序，標得系爭土地及系爭房屋，本院辦理移轉登記並核發不動產權利移轉證書予原告。
㈡、對被告抗辯：系爭房屋於拍賣前訂有租賃契約，由前所有權人即被告李岩豫出租予被告葉步鉁，約定系爭房屋之每月租金為2,500 元、租期自93年8 月1 日至113 年7 月31日止共20年，故拍定後不點交。然查，系爭房屋面積經換算後約為53坪，且有一、二樓之樓層可供使用，依一般市場行情，租金應至少有20,000元之譜，被告李岩豫卻低價出租系爭房屋長達20年，在在均與常情不合，應係被告李岩豫為阻止系爭房屋被拍賣而委請父親李恭清（原名：李冠逸）尋找其同學即被告葉步鉁幫忙訂立虛偽之租賃契約，以達阻止系爭房屋被拍賣之目的。是系爭房屋之租賃契約顯係造假而不存在，自無民法第425 條第1 項買賣不破租賃原則之適用。被告葉步鉁無合法權源占用系爭房屋，應遷讓並返還系爭房屋予原告，並與被告李岩豫自原告取得系爭房屋所有權後之102 年
3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金20,000元。又被告葉步鉁雖辯稱：被告李岩豫係代替其父李恭清清償其向被告葉步鉁60萬元之借款，遂以其名下之系爭房屋每月租金2,500 元作為抵償之用，惟被告葉步鉁就何時及如何交付李恭清借款60萬元之主張均無法提出證據，被告之詞係臨訟杜撰，不足採信。
㈢、被告雙方稱於上開房屋及建地上存有租賃關係，租期自93年
8 月1 日直至113 年7 月31日，每月租金為新臺幣（下同）2500元。然查，該房屋坪數約53坪，且實際上有1 、2 樓之使用面積，市價租金約2 萬元，與被告所述租金僅2500元相距甚遠，且租期長達20年，與一般常情之房屋資賃契約之租金額度，與約定定期契約可就市場之行情波動，提高租金之情形，迥不相同。因此請求本院確認被告間就上開房屋之建地之租賃關係不存在。為此，爰依民法第767 條、第184 條之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：
㈣、並聲明：
1、確認被告就坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○段00地號土地
（權利範圍為10000 分之324 ）及其上建物即門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○○街○○○ 號房屋之租賃關係不存在。
2、被告葉步鉁應自前開第一項所示之房屋遷出並交付原告。
3、被告等應自102 年3 月1 日起至遷出如第一項所示之房屋之日止，按月共同給付原告20,000元。
4、訴訟費用由被告負擔。
二、被告等之答辯：
㈠、被告李岩豫則以：因伊父親李恭清於93年間投資房地產急需用款，遂向被告葉步鉁商議，由被告李岩豫將其所有之系爭房屋長期低價出租與被告葉步鉁供其使用，並由被告葉步鉁一次付清全部租金60萬元，被告二人遂於93年8 月1 日簽訂系爭房屋之租賃契約，約定租期自93年8 月1 日起至113 年
7 月31日止，租金為每月2,500 元，被告葉步鉁並於同年月
2 日交付60萬元予李恭清簽收，嗣於94年3 月21日向苗栗縣銅鑼鄉戶政事務所辦理戶籍遷入登記，倘系爭租賃契約為捏造，被告葉步鉁即無可能早在原告於102 年2 月拍賣取得系爭房地前之93年8 月就辦理戶籍遷入登記並實際居住於系爭房屋，是系爭房屋之租賃契約係真實存在，被告葉步鉁對系爭房屋有合法占用權源，原告稱被告李岩豫不交付房屋及被告葉步鉁無權占用，俱與事實不符。被告間成立房屋租賃關係屬於特殊狀況，並非能以一般社會習俗及市場行情比擬，是原告稱被告李岩豫係為阻止系爭房屋被拍賣而與被告葉步鉁訂立20年之租約云云，係屬不實臆測之詞。又系爭房屋之租賃契約既屬真實且成立於原告取得系爭房地所有權之前，而法院對房地之拍賣程序亦與一般房地買賣相同，則依民法第425 條第1 項買賣不破租賃原則，被告間之租賃契約對於受讓人即原告仍繼續存在，被告葉步鉁應繼續使用至租賃期間屆滿，方為適法。另系爭房地位處苗栗縣銅鑼鄉偏僻一隅，鄰近中興工業區，距市區中心約3 公里之遙，其一般市價之月租金並未達20,000元等語，資為抗辯。
㈡、被告葉步鉁則以：除上述主張外，另補充說明：伊於83年7月回鄉後即經常小額借款予朋友、鄰居、親戚，被告李岩豫之父李恭清為伊之同學，雙方亦有資金往來，李恭清曾於91、92年間多次向伊借款，被告葉步鉁係自其所有之郵局帳戶提領現金交付與李恭清，累積多筆借款後，李恭清遂於92年
5 月24日簽發票面金額925,000 元、到期日94年6 月30日之本票1 紙並交付與被告葉步鉁，該張本票迄今尚未兌現。伊後來經濟狀況發生困難，去找李恭清，渠說有房子可以出租予伊作為抵債，因伊借李恭清錢未收取利息，故無法以常情計算系爭房屋之租金等語，資為抗辯。並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項（本院採為判決基礎）：
㈠、系爭房地原為被告李岩豫所有，嗣原告劉嘉田於102 年2 月
7 日經由本院101 年度司執人字第5391號強制執行事件拍賣程序拍定取得系爭房屋及坐落之土地，有苗栗縣銅鑼地政事務所建物所有權狀、土地所有權狀、土地暨建物登記第二類謄本、本院102 年1 月10日苗院國101 司執人字地5391號公告（第三次拍賣）附卷可稽，且為被告等所不爭執，堪信為真實（見本院卷第6-16頁）。
㈡、本件原告主張其於102 年2 月22日向本院拍賣取得苗栗縣○○鄉○○○段○○○○段0000地號土地（權利範圍10000分之
324 ）及其上之建物建號169 建號即門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村○○○街○○○ 號房屋（坪數約53坪、為二層樓水泥造之房屋），並辦理移轉登記。
四、本院之判斷：
㈠、不爭執事項：
１、系爭租約與一般國民生活常情與習慣有所不符，及租金顯然偏低且租期過長。
２、被告葉步鉁於94年3月21日遷入系爭房屋。
３、被告葉步鉁於臺灣苗栗公館郵局並無存款記錄（本院卷第83、84頁）。
４、被告葉步鉁所提出之郵局、中國商銀、新竹企銀、上海商銀均無93年前之交易往來記錄，且金額均本件不符，與本件無關。
㈡、兩造之爭點：
1、被告間就系爭房屋是否存在租賃關係？
2、上開租賃契約係因被告李岩豫之父李恭清，當時93年7 月份
投資房地產急需用錢，故向被告葉步鉁商議借用60萬元，而以李恭清之子李岩豫之上開房屋長期低價租賃給被告葉步鉁，供被告葉步鉁長期使用，是否為真？
3、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法第425 條第1 項定有明文，而法院之「拍賣」亦為「買賣」之一種，故亦有上開「買賣不破租賃」之原則適用，故該租賃契約對於原告仍應存在，亦即，本件系爭房屋與建地應由告葉步鉁繼續租賃至113 年7 月31日止。
4、原告請求被告共同給付相當於租金之損害金20,000元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、訊據被告葉步鉁其商借給被告李岩豫之父李恭清之60萬元，其來源及交付方法為何？被告葉步鉁先說：是在93年7 月底時自己從苗栗公館郵局還有新竹商銀的戶頭領出來的云云（本院卷第66頁）；又稱：是妹妹黃淑美返還給伊40萬元，伊再轉交給被告李岩豫云云（本院卷第87頁）；復云：黃玉美拿40萬給伊的事情不實在，沒有這回事云云。另被告李岩豫之父李恭清先云：被告葉步鉁在93年8 月給付被告李岩豫之父親60萬元云云，然被告葉步鉁證稱：83年被告李岩豫之父李恭清欠伊53萬元，故93年伊不可能再拿錢給被告李岩豫之父李恭清云云。
㈡、據被告葉步鉁稱：83年借錢給被告李岩豫之父李恭清時，剛好伊房子被拍賣，惟被告李岩豫之父李恭清稱：當時葉步鉁房屋被拍賣等語，則顯然被告葉步鉁經濟窘困，如何再借款給被告李岩豫之父李恭清？
㈢、依常情，若被告李岩豫之父李恭清積欠被告葉步鉁60萬元，其將系爭房屋、建地租予他人，藉此收取較高租金，以此方法返還被告葉步鉁之前稽欠之債務，或以該房屋及建地向金融機構設定抵押權借款返還被告葉步鉁，均為要比將該屋以2500元如此低廉價格，租借給被告葉步鉁長達20年要有經濟效益，被告葉步鉁之債權亦可提早獲得清償。遽被告李岩豫與葉步鉁捨此不為，反訂立一紙悖於常情之租約，該租約之真實性顯然有疑。
㈣、另被告葉步鉁提出92萬5 千元支票、公館郵局83年底之交易明細表、蘆竹大竹郵局之客戶歷史交易清單與被告葉步鉁之帳冊，均無法證明上開提出款項即為借貸給被告李岩豫之父李恭清之事實，且若被告葉步鉁於83年時尚有數十萬元存款，且據其帳冊上所寫上之借他人98萬2000元整，加上被告李岩豫之父李恭清積欠其92萬5000元，則被告葉步鉁並非無資力於苗栗地區購買房屋為己所有，是其捨此不為，反而以悖於常理之價格2500元，20年間長期租賃於他人之房屋內，而無法體認到不動產價格隨著時間越來越高，長期租賃他人房屋只會使自己更無資力購置自己之不動產。
㈤、雖被告李岩豫之父李恭清所提出之租賃契約，經送法務部調查局及內政部警政署刑事警察局，均因客觀環境之變化，導致無法鑑定該契約書是否確為93年8 月1 日所訂定，然該契約書最末頁書寫房租付款明細字93年8 月1 日至113 年7 月31日，陸拾萬元為李冠逸（即李恭清）於93年8 月2 日代收，該「李冠逸」之簽名與前一頁立契約書人（甲方）李岩豫之筆鋒、筆畫及字體均不相同，是該契約是否為真正，即堪有疑？且據被告葉步鉁說：錢是以前借的等語，故該契約書末頁上書寫「李冠逸於93年8 月2 日收受」即顯非事實，而該契約書之真實性即容有疑義。
㈥、且被告葉步鉁為00年0 月00日生，至租賃期滿113 年已69歲，屆時已為一年邁老人，租期屆至後何去何從？此亦令人起深起疑竇。
六、另雖民法第425 條第1 項「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」。然「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，本案契約書期間逾5 年，且未經公證，是原本被告葉步鉁與李岩豫所訂立之房屋租賃契約，對於原告劉嘉田，即無「買賣不破租賃」之效力。
七、而該建物及土地之所有權狀，經原告拍定後，於102 年2 月22日發生變更登記原因，102 年3 月5日變更登記所有權人為原告劉嘉田，而被告葉步鉁至今其尚未離去該處所，如以該房屋市價價金2 萬元為標準，被告葉步鉁、李岩豫應自
102 年3 月1 日起給付原告每個月2 萬元，應屬有理。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結：依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
苗栗簡易庭法 官 周靜妮以上正本係照原本作成。
如對本判決提起上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 103 年 3 月 27 日